中原：东莞楼市旺季很淡 房企让利跑量多盘低价开卖

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.6.16-6.22)商品房成交面积7.39万㎡，环比下降11.21%，同比下降61.09%。本周商品房成交套数916套，环比下降14.23%，同比下降51.92%;成交金额7.08元。

　　本周住宅成交面积6.13万㎡，环比下降12.02%，同比下降64.99%;成交套数529套，环比下降3.64%，同比下降65.83%;成交金额5.56亿元，成交均价为9081元/㎡，环比下降1.90%，同比下降5.79%。

　　本周非住宅成交套数387套，成交面积1.26万㎡，按面积环比下降7.06%，同比下降15.37%;成交金额1.51亿元，成交均价11990元/㎡。

　　东莞楼市旺季很淡，众开发商齐齐赶货入市。

　　每年的五、六月份是传统的楼市旺季，然而今年“旺季”变成“淡季”，6月东莞住宅楼市更是淡到极点，成交量已连续三周下跌，处于低谷。眼看当下楼市形势日益严峻，开发商对后市越加担忧，纷纷加快了入市的步伐。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周有12个项目共47幢楼栋拿下预售许可证，其中别墅产品有11幢，其它36幢全为洋房产品。

　　从项目营销现场看，本周末分别有碧桂园·常平首府、三正瑞士半山、保利生态城、恒大御湖、富通·圣堤雅等项目开盘或加推，沉睡的楼市顿时被唤醒，掀起了一股供应小热潮。在供应偏紧的情况下，东莞住宅楼市已陷入了大半年的低迷难销状态，当下众开发商为年度业绩目标开始迈出了冲刺的第一步，加大供应放量，东莞中原研究部认为这股供应热潮还将延续至7月份并走向高峰。

　　剩货多、出货难，导致住宅成交连续三周直线下滑。

　　本周东莞共有130个项目共成交住宅529套，成交套数超30套的项目为零，大于20套的项目仅凑合有3个，低于5套的项目占比74.62%。从区域分布看，成交套数低于20套的镇区有21个，即7成区域中的大部分楼盘一周才卖出1套住宅，成交尤为冷清。东莞楼市在供应紧张的前提下，6月住宅成交相当萎靡，已经连续三周走下坡路，分别是579套、549套、529套，与全国大部分一二线城市一样楼市成交状况不容乐观、跌势明显，短期内更是一个无底洞。

　　尽管开发商们借助市民对“世界杯”高燃的热情频搞足球赛、体育明星、亲子体育赛等活动来拉动现场人气，但显然6月市民的购房欲望并不强烈，主要归根于6月前三周内开盘加推项目甚少，加上目前在售项目的可售房源集中在低层和高层，这部分房源大都被视为“剩货”，通常出货速度比较慢，直接抑制着需求的释放，因此若楼市想要有较好的表现并快速回暖，充足的新品供应量首当其要。

　　让利跑量的心理逐占上风，“低开入市”项目增加。

　　继上周凤岗的保利百合花园拉开了东莞楼市“低开入市”潮的序幕后，本周塘厦的纯新盘三正瑞士半山首次推出90套320-460平联排别墅，开盘当天全部卖完，均价为12000元/㎡。据监测数据显示，目前塘厦的别墅产品价格多数在14000-17000元/㎡ 左右，而塘厦区域别墅均价为14000元/㎡，说明三正瑞士半山纯属自降身价入市。由于深圳客外溢很强造成临深区域的房价持续上涨甚至部分出现了虚高，在受到信贷收紧、楼市冷清影响下，临深高价项目出货难度增加，导致一些项目被迫低开。

　　随着5月底开发商调低备案价格的现象增加，“以价换量”的意图逐显端倪。保利凤岗项目的自降身价低开更是给楼市“以价换量”的心理打了一支增强剂，开发商们让利跑量的销售策略逐渐蔓延开来。如万江区某一项目也出现再降身价揽客加推，总价降幅为10万多，可见其开发商快速出货回笼资金的欲望已非常明确，高调走“以价换量”策略。