东莞房企推货热情高涨 凤岗凭三正瑞士半山热销夺冠

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境: 国务院“军令状”今年经济必须达标  “高赠送面积”营销牌或成历史

今年GDP预期目标仍保持在7.5%，但上半年GDP增速仅为7.4%，略低于预期目标。7月16日，又是二季度经济数据公布当天，国务院再次召开会议则是强调“必须完成”。从“确保”到“必须”，两个用语的变化，后者更突出了高层对完成目标任务的强硬姿态，这也就意味着虽则经济下行压力很大，但能完成7.5%的经济增长预期目标。

从下半年整个宏观调控来看，有针对性把房地产市场的运行调控得当非常关键。中央政府释放方向性信号：应该根据各地情况实施差别性的政策组合，在货币金融政策方面，如按揭贷款发放的条件、利率，包括首付等都要有必要的调整。

新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青青睐。这次新规的实施，对于开发商来说，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

2、新增供应：凤岗3项目刚需新品集中上市  非住宅供应“井喷”

上周有9个项目商品房新增供应，其中临深片区是供应的主力，凤岗3个项目刚需新品集中上市，分别是新项目保利百合花园144套93-104㎡的刚需新品，锦龙又一城372套81-97㎡产品，三正瑞士半山579套83-164㎡新品。塘厦则有富悦华庭商业办公楼办公产品和金众金域半山车库产品新增。另外，寮步鼎峰花漫里推出2栋76-93㎡的复式公寓产品。

3、成交情况：开发商推货热情持续高涨  东莞楼市回暖可期

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年7月14日-2014年7月20日）东莞住宅共签约887套，合计9.43万㎡，面积环比下滑24%，数据层面上出现量价齐跌的趋势，主要是因为开盘热销项目网签进入尾声，例如碧桂园常平首府从之前每周200多套签约量滑至上周58套，是上周东莞住宅成交下滑的重要因素；但从市场推货情况来看，目前东莞楼市发展还是比较乐观，开发商推货热情持续高涨，开盘项目一个接一个，推盘量采取规模入市，与上半年销售存货或者“少量推货”的推货节奏有鲜明的对比，而项目定价合理也刺激购房者积极入市，观望情绪逐渐减淡。

上周夺冠的是三正瑞士半山，从推货节点来看，6月21日首推90套 320-460㎡联排别墅，折后均价12000元/㎡，上周有10套签约量；6月29日洋房组团开盘，推550套80-193㎡3-5房产品，上周洋房网签96套，整个项目共签约106套，成为领先个盘。该项目取得热销的原因：1、地理位置优越，价格洼地效应明显，吸引大批罗湖或龙岗等地深圳客出手购买；2、定价适中贴近市场，别墅均价12000元/㎡，洋房均价10500元/㎡，是其取胜的因素之一；3、产品线丰富，囊括刚需、改善、高端等各类需求；4、开发商品牌影响力。

4、成交均价：开发商“降价走量”意愿增强  均价连续三周微跌

上周住宅均价为8684元/㎡，连续三周微跌。原因是：1、近三周新推项目价格大部分低于市场预期价，开发商“降价走量”意愿明显，表现在碧桂园常平首府、富盈加州阳光、名巨中央花园、三正瑞士半山等项目；2、成交量较大的项目以二三线镇区项目为主，城区及经济发达镇区成交不给力，难以带动整体价格回升；3、上周别墅签约均价为11721元/㎡，处于历史较低水平，是因为近期入市别墅项目价格较为“平民”， 表现在三正瑞士半山、蜜糖等项目。

5、区域供需：

三正瑞士半山洋房热销支撑凤岗夺冠  常平屈于亚军

上周有30个镇区有住宅成交，凤岗强势夺下冠军宝座，贡献项目为三正瑞士半山（106套）、锦龙又一城(59套)、保利百合花园（16套）；常平由于碧桂园常平首府（58套）进入网签尾声，且又没有盘或新品入市支撑，无法继续领冠全市，屈于亚军；南城则排名季军，支撑项目依然较为分散，没有领先个盘。价格方面，过万的有南城、塘厦、东城、黄江、松山湖五大区域。

6、产品成交：刚需产品占据半壁江山  三正瑞士半山为各面积段成交出力

从住宅成交结构来看，上周刚需产品（70-100㎡）成交占据半壁江山，主要是因为临深片区近期新开盘项目的集中签约，如三正瑞士半山（63套）、锦龙又一城（56套）、碧桂园常平首府（38套）、中惠香樟绿洲（28套）；其次是100-130㎡的产品成交，占住宅总成交的14%，贡献楼盘为三正瑞士半山（14套）、达鑫江滨新城（7套）。此外，三正瑞士半山别墅成交也不俗，共成交10套，其次是蜜糖项目成交4套。

7、营销活动：打破春节以来冷清的市场氛围     创最为“亮眼”的一周

上周，东莞楼市热闹非凡，各种人气营销手段再度入市，打破今年春节以来冷清的市场氛围。比如，明星营销再度来袭，著名影星方中信驾临卓越东城项目产品推介会，石排中央公馆举办影视巨星谭耀文见面会，石龙海伦堡·海伦湾8月将邀请曹格亲临现场献唱等；除此之外，创新类的“萌系”活动成为吸睛利器，金地塘厦仟百汇项目100只萌态百出的熊猫展吸引众多市民前来观看，而厚街万达项目也同步启动“纸熊猫”之展，两项目同时启动类似的活动，哪个“更萌更好玩“成为市民体验后的热点话题。

另外，中惠松湖城开盘，富通自在城、龙光君御华府等项目的加推，碧桂园鼎峰城市花园项目举办新品发布会、厚街万科城市广场临时接待中心开放等营销动作来看，均有力的说明房企对下半年市场的信心开始逐步恢复。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：南城CBD1.46万㎡商业文化用地待拍  已有开发商报价

位于南城区CBD内1.46万㎡商业文化用地将在本周进行最后一轮的竞价，截止目前为止，已有一家开发商报价。

1.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

1.3土地成交：上周无商住商服用地成交信息

2、房地产市场

2.1新开工：开工高速开发节奏恢复    4个新项目动土

上周新开工市场逐渐的活跃起来，共有四个项目取得开工许可证，皆是未上市的项目，分别是大朗的中央盛景、松山湖的松湖幸福花园、横沥新项目碧悦湾花园以及光大集团在高埗的光大江与城项目。

2.2新增供应 ：凤岗3项目刚需新品集中上市  非住宅供应“井喷”

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：开发商推货热情持续高涨  东莞楼市发展较为乐观

   瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年7月14日-2014年7月20日）东莞住宅共签约887套，合计9.43万㎡，面积环比下滑24%，数据层面上出现量价齐跌的趋势。

2.3.2供需量价走势： 开发商“降价走量”意愿增强  均价连续三周微跌

    上周住宅均价为8684元/㎡，连续三周微跌。原因是：1、近三周新推项目价格大部分低于市场预期价，“降价走量”意愿明显，表现在碧桂园常平首府、富盈加州阳光、名巨中央花园、三正瑞士半山等项目；2、成交量较大的项目以二三线镇区项目为主，城区及经济发达镇区成交不给力，难以带动整体价格回升；3、上周别墅签约均价为11721元/㎡，处于历史较低水平，是因为近期入市别墅项目价格较为“平民”，表现在三正瑞士半山、蜜糖等项目。

2.3.3物业类型成交：洋房签约756套仍是主角  公寓和办公环比小幅上涨

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品是市场主流  别墅环比下滑6成

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名:三正瑞士半山洋房热销支撑凤岗夺冠  常平屈于亚军

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主角  占总体34.54%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-350㎡成交比例居高  占总体41.38%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-7000元/㎡成交比例仍高 占总量21.65%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡为成交主力  占总体6成以上

2.3.7楼盘活动：打破春节以来冷清的市场氛围     创最为“亮眼”的一周

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1国务院"军令状"：今年经济必须达标

近期，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）、27个部门和单位进行了督查。

从官方渠道获得的部分督查报告显示，此次督查发现的问题主要集中于政策落地慢，部分部门和地区存在政策配套不够，选择性落实政策等现象。此外，多地区经济增速下滑，稳增长存在一定难度。    7月16日召开的常务会议还强调，今年《政府工作报告》确定的经济社会发展主要目标任务“必须保证完成”。这意味着全年7.5%左右的增长目标完全可期。

3.1.1.2二季度GDP同比增长7.5% 专家认为经济企稳回升迹象明显

国家统计局公布数据显示，上半年GDP同比增长7.4%。从一二季度环比数据来看，相对于一季度延续去年四季度的下滑趋势，二季度环比“止跌”略有好转，同比达到7.5%的增幅。总体观察，宏观数据表现与市场预期略有落差，但处于正常范围。 

市场之所以对二季度经济增长数据预期提高，主要是因为政策出现预调、微调“分水岭”，稳增长力度加大。去年四季度GDP增长幅度为7.7%，一季度大幅下滑至7.4%，市场忧虑情绪陡然增加。决策层在二季度开始迅速进行政策调整，财政、货币政策由去年年中以来的双紧搭配，转变为适度谨慎的结构宽松，令低迷的市场信心逐步回暖。

3.1.2政策环境

3.1.2.1建筑面积计算新规实施    赠送面积或将成历史

送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，或许将成为历史。新版《规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。而在地下室方面，新《规范》中：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。修订的面积计算规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》中的建筑面积计算。

3.1.2.2广州将建万余套来穗人员公租房 房租仅为市场价一半

7月17日上午,市长陈建华主持召开市委常委会议,审议并通过《广州市2014年保障性住房建设管理工作方案》等文件。

会议透露,广州将试点建设来穗人员公租房1.33万套。这也意味着,由政府建设的保障房房源,将首度向非户籍人口开放。记者了解到,今年广州市本级公租房大概有8万套在建,计划新推出1万套,来穗人员公租房约占今年在建或将建公租房的15%。

根据今年3月《广州市来穗人员承租市本级公共租赁住房实施细则(试行)》(征求意见稿),来穗人员公租房的租金仅相当于市场价的一半,租期一般为三年。

3.1.2.3武汉楼市正式松绑限购：140平以上不限套数

自7月19日起，武汉实行已久的商品房限购政策正式放宽，共出台四条细则，其中与其他房款限购地区所不同的是，武汉140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1 央视解读上海楼市松绑限购：预计下半年楼市回暖

1,夫妻双方都为上海户籍的，一方名下只有和父母共有住房且不超过三套(含已网签的一手房和二手房，但产证尚未办理)。一方名下无任何产权住房的(含已网签的一手房和二手房)，现在可以最多购买一套住房。注：和父母共有的住房必须都是在限购前购买的。    2，夫妻双方都为上海户籍的，各自名下只有与父母共有住房且分别不超过二套的(含已网签的一手房和二手房，但产证尚未办理),现在还可以买二套房。注：和父母共有的住房必须都是在限购前购买的。    3，上海户籍客户目前婚姻状况为离异单身的，名下只有与父母共有产权住房的(含已网签的一手房和二手房，但产证尚未办理)，且不超过二套的，现在可以购买一套住房，不再要求离婚满三年才可购买。注：和父母共有的住房必须都是在限购前购买的。

限购和贷款政策都有所放宽，房地产下半年市场预计回暖。

3.1.3.2 广州：公积金缴存基数上限上调至29040元

《广州日报》报道，根据相关部门7月16日发布的数据，广东省2013年城镇非私营单位在岗职工月平均工资为4468元，其中，广州市的平均工资为5808元。7月16日，广州市公积金中心发布通告，宣布正式上调缴存基数上限，即由原来的26565元上调至29040元。

广州住房公积金管理中心表示，职工月均工资总额（实行年薪制的按月均分）未超过封顶缴存基数的，以实际月均工资总额作为缴存基数；超过上述限额的，以封顶缴存基数作为缴存基数。今年1月1日后新参加工作的职工，从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，以其参加工作的第二个月工资总额作为缴存基数。今年1月1日后新调入的职工，从调入当月开始缴存住房公积金，以其调入当月工资总额作为缴存基数。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境：

3.2.1.1清溪：省级魔术创作基地花落清溪 打造全国魔术名镇

7月13日下午，清溪被广东省杂技家协会和IMS（国际魔术师协会）中国分会分别授予“广东省魔术艺术创作基地”和“IMS中国魔术艺术创作基地”，并举行了揭牌仪式。清溪镇委书记黄宇富、镇长梁绍光等出席了揭牌仪式。

省杂技家协会相关负责人介绍，今后将调集业内资源，携手清溪不定期举行系列魔术交流推广活动，将魔术文化与最美小镇的青山绿水有机融合，打造广东梦幻魔术、美丽魔术，并开启魔幻音乐作品创作、建造魔幻主题餐厅、拍摄魔幻电影等一连串魔法行动。

3.2.2 政策环境：

3.2.2.1 东莞市逾七成电梯买了责任险 住房安全有保障

7月19日上午，东莞市质监局局长罗晓勤带队参加“阳光热线”，电梯安全仍然是各大网友关注的焦点。据悉，东莞目前在用电梯约6.7万台，其中75.9%电梯买了责任险。

据了解，东莞目前有在用电梯约6.7万台，老旧电梯所占的比例并不少。为了解决现有的一些难题，东莞率先启动电梯安全监管改革工作，成为全省唯一的地级市试点城市。

改革后，全市99.2%的电梯明确了“使用权者”，并规定安全首负责任，倒逼电梯使用单位主动加强电梯安全管理和投入。全市75.9%的电梯购买了电梯责任险，发生安全事件后，保险公司介入，分清责任，支付赔偿，有效避免了电梯使用管理者、维保单位、制造单位等推诿扯皮，也解决了涉事单位因经济能力不足造成救治和赔偿难以到位的情况。

3.2.2.2东莞市闲置土地延期动工不得超一年

7月15日，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令），市府办正式印发《规范闲置土地延期动工申请、审批流程》的通知。通知规定，六类无法动工或不具备动工条件的情形可申办延期动工，但延长期限最长不得超过一年。

记者了解到，凡具有以下两种情形之一的国有土地，可依法认定为闲置土地：一是国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同，或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；二是已动工开发，但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一、或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。