东莞土地市场高溢价或成历史 大型房企抄底时机已到

1、整体概况：房企拿地意愿不高    后市商住商服用地供应依然紧缺

从全国层面来说，尽管否认楼市下行的言论不断传出，但是目前开发商对于未来市场的预期可以说跌至谷底，楼市转冷的信号正逐渐传导至土地市场，土地市场趋冷或将延续至下半年。即使开发商对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎、理性；而对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，流拍地块也增多。

对于东莞来说，从数据层面来看，7月的土地供应有所回升，共有14宗约38.65万㎡的土地挂牌上市，环比呈倍数增长趋势；但供应的地块主要还是工业用地为主，商住地供应依然低迷，仅有松山湖一宗约6.66万㎡的商住地挂牌出让，占总供应的17%。成交方面，底价成交依然是主旋律，7月待拍的2宗商住地皆底价成功出让，因优质地块的出让拉高了楼面地价，7月商住楼面地价约3187元/㎡，环比上涨近5成，也创年内月度新高。

从后市展望来看，东莞今年下半年的商住商服用地供应依然紧缺，虽然迫于政府债务的压力下，政府总体的供地规模或许与2013年持平，但下半年的供应主要还是以工业用地为主，一方面是因为目前楼市下行的事实已经不容置疑，下半年房企的重心将在于去库存和现金回流，或无暇顾及土地市场，后市开发商高价拿地现象将会明显减少，主要还是底价、低溢价成交为主，因此政府在房地产市场降温之际也将放缓了商住商服用地推地步伐，土地收金主要靠工业用地的成交；另一方面近几年来东莞加大了招商引资的力度，工业用地需求也在逐年的增加，“三重”建设用地是近几年来东莞土地供应的重头戏，这也可以从近几期预告中工业用地占大头中得出结论。

对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，在第四季度市场基本面还没有好转的情况下，应积极采取高周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，同时，可以加大在土地市场“抄底”的力度，尤其可以积极争取市中心或热点区域中心优质地块，把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。

2、交易明细：底价成交是主题曲    南城CBD地块意外“冷场”

土地交易市场依然冷清，7月待拍的商住商服用地皆以底价成交。首战告捷的是位于茶山镇横江村面积约2.74万㎡的商住用地，被伟隆地产底价截获，楼面地价约1274元/㎡；据悉，该地块与其旗下项目伟隆国际花园临近，目前伟隆国际花园已经是尾盘销售，楼盘销售参考均价约5800元/㎡。

曾于今年5月流拍的虎门镇北栅村的商住地也成功交易，广东虎门富民集团旗下子公司——东莞市虎门实业投资有限公司以4.7亿元底价拿下该地的使用权，折合楼面地价4100元/㎡；此地块是今年虎门镇推出的第六宗地块，这也预示着东莞市政府对于虎门镇的开发建设在进一步推进，目前虎门楼市正处在供不应求的状态，后市随着一线品牌的入驻，该片区楼市关注度也将会持续飙升。

而备受关注的南城CBD地块也意外“冷场”，广东庆丰汽车集团无竞拍对手举牌而底价截获；拿地门槛高、楼市下行导致房企拿地信心不足是该地块成交并未出现预期的火热的重要原因。

3、待拍土地：松山湖人才公寓地块“廉价”求主    黄江优质地块高价待“嫁”

一般来说，在市场萧条的时候，政府都会推出好地块来刺激土地市场，减少流拍现象。8月的土地市场虽然依然冷清，仅有2宗商住地待拍，但出让地块皆位属热门区域的优质地块。其中一宗是位于目前商住地“断供”的松山湖，因地块性质属于人才公寓，是东莞首宗以“限房价、竞地价”方式出让的地块，该地块建成后售价不得高于8500元/㎡，故其起始楼面地价远低于该区域的平均地价，仅需1790元/㎡。

另一宗位于黄江的三新社区，地块位于莞深高速的出口处，临近金地湖山大境，自然资源优越，可打造高端豪宅项目，吸引深圳客户，故其起始楼面地价也创黄江历年新高，达到4054元/㎡。 

4、土地预告：15宗约43.17万㎡将上市  工业用地稳占大头约77%

最新一期的土地预告也终于姗姗来迟的亮相了，此次预告显示将有15宗地块约43.71万㎡的地块将在下半年挂牌上市，依然是以工业仓储地块为主，本次预告的巨幅地块是位于虎门镇近9万的普通仓储地块。商住商服用地供应依然不给力，仅有4宗地块待上市，清溪、虎门两镇皆各有1宗商住地和商服地出让，合计出让面积约10万㎡，占比总供应约23%。