中原：东莞2014年7月份区域房地产市场研究最新报告

　　一、区域楼市概况

　　说明：

　　1.七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　2. 三类镇区划分：

　　根据最新普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：

　　一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江;

　　二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪;

　　三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山;

　　二、区域楼市观察

　　总体叙述：

　　近几月，随着中央出台的一系列微刺激政策逐渐取得成效，二季度GDP总值同比增7.5%，而在央行喊话下，房贷有所放松，银行放款速度有所加快，个别城市银行房贷利率下调，同时，越来越多的城市通过各种不同的方式放宽限购，国务院7月30日发布进一步推进户籍改革意见，市场信心不断得到提振。

　　而市场方面，继上月多个全新项目陆续入市后，本月东莞全市多个项目集中面市，7月东莞住宅成交量大幅上涨，但与去年相比，仍然处于低位。

　　1、 松湖片区全新项目陆续入市，市场推售迎来小高潮。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，继上月东莞多个全新项目集中入市后，本月东莞各大片区亦有多个全新项目陆续入市，据东莞中原不完全统计，本月东莞全市有6个全新项目推出其住宅产品，另有两全新项目入市推售其商业产品，入市项目主要集中于松湖片区，本月松湖片区除有中惠松湖城、嘉宏松湖里的鱼、环球贸易广场等全新项目入市外，亦有嘉宏公园1号、鼎峰花漫里等在售项目加推新品，本月松湖片区住宅新增11.55万平，占全市总量的21%，同比上升104%，环比大涨270%。

　　2、 临深片区成交仍占主导，东北片区异军突起。

　　随着临深片区多个新项目低开入市，在售项目陆续跟进下，临深片区需求不断得到释放，据东莞中原研究部数据监测显示，本月临深片区住宅成交14.55万平，占全市网签总量的30%，稳居东莞七大片区成交量首位，另外，利益于常平富盈加州阳光项目以及碧桂园常平首府项目的大规模低价入市，本月东北片区住宅网签9.08万平，占东莞全市网签总量的19%，一举超越中心城区，列全市七大片区网签量第二位。

　　3、 片区项目入市价格分化明显。

　　东莞楼市经历了上半年的成交低迷，在6月临深片区及东北片区项目率先低开入市后，进入7月，片区项目亦开始陆续跟进，但与此同时，松湖片区项目却仍然企稳高位入市，片区项目入市价格明显分化。主要是随着临深片区近年来的持续热销，造成众多房企于片区内纷纷布局，项目间竞争加大，并且在市场低迷下，深圳客对于市场变化更为敏感，且随着深圳项目价格的下滑，缩小了两地项目的价格差距，减小了临深片区项目的价格优势，在销售受阻下片区低开入市状况蔓延。而另一方面，虽然市场整体成交低迷，但松山湖区域刚需洋房供应趋紧，在卖方市场的主导下，项目入市信心较强，入市价格仍然维持高位。

　　三、区域楼市分析

　　(1).七大片区

　　1.供应： 全新项目入市下临深、松湖片区住宅新增大涨。

　　虽然本月全市住宅新增同比去年上涨5%，但区域集中较高，全市新增主要靠临深片区及松湖片区推高。本月临深片区仍是全市住宅新增主导，共有6个项目新增住宅产品，合计23万平，占全市新增总量的42%，其次是松湖片区占比21%，中心城区占比14.55%。

　　2014年7月七大片区新增供应面积：

　　2、成交量： 七片区中6片区成交环比大幅上涨，但仍处低位。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，本月东莞全市住宅成交面积环比上升30%，为年内最高值，除滨海片区由于上半年新项目入市推售告一段落，本月住宅新增环比下滑外，其余6片区均有不同程度上升。

　　虽然多片区住宅成交上涨明显，但与去年同期相比，仍处低位。据东莞中原研究部数据监测显示，除东北片区由于碧桂园常平首府及富盈加州阳光项目集中入市，同比去年大幅上涨外，其余6片区住宅网签量仍明显下滑，下滑幅度由18%至63%不等。

　　本月临深片区住宅成交仍占主导，东北片区异军突起。据东莞中原研究部数据监测显示，本月临深片区住宅网签14.55万平，占全市总量的30%，居七大片区住宅成交之首，而东北片区跌居第二位，本月住宅网签9.08万平，占全市网签面积的18.87%，与中心城区成交量相当。

　　2014年7月七大片区住宅成交情况：

　　附：2014年上半年各区域住宅成交面积排行榜：

　　3、成交结构： 4片区180㎡以上产品成交占比超1成。

　　本月，七大片区中，除大石龙片区70-125㎡产品占比不足5成外，其余6片区70-125㎡产品成交占比均超过5成，刚需产品成交仍为各片区成交主导，而大石龙片区则是由于茶山伟隆国际花园公寓产品集中签约，导致本月大石龙片区70㎡以下产品成交占比达36%，另外，中心城区及东北片区70㎡产品成交占比仍超10%。

　　同时，本月180㎡以上产品成交占比明显上升，7个片区中，有4个片区180㎡以上产品成交占比超过10%，其中中心城区占比达22%，临深片区和松湖片区达11%，滨海片区为12%。中心城区主要由于富通圣堤雅、水印长堤江湖等大户型促销有所成效，且伴随着莞城恒大华府的全新入市签约，致本月中心城区180㎡以上产品成交占比超2成。临深片区则由于三正瑞士半山项目的别墅产品集中网签，拉高了片区的180㎡以上住宅产品的成交，松湖片区和滨海片区则由于其在售刚需户型产品偏少，大户型产品较多则令片区大户型产品成交亦超1成。

　　2014年7月七大片区住宅成交结构(按套数计):

　　4、成交价格： 片区项目推售价格分化。

　　在楼市成交低迷与市场可售存量持续偏紧、市场新增不足的情况下，片区销售价格分化明显，本月七大片区中，水乡、中心城区、大石龙片区以及东北片区普通住宅均价环比下滑，其中东北片区在碧桂园常平首府及富盈加州阳光项目大量产品低价入市下，普通住宅网签均价下滑幅度达到5.05%，大石龙片区主要是石排国际公馆、石碣达鑫江滨新城项目签约价格明显下滑，同时受茶山伟隆国际公寓产品集中低价网签影响;中心城区虽然在售项目日趋稀少，市场供应持续偏紧，但其目前市场上产品可选择性少、余货产品户型朝向等不甚理想且在其楼价持续高企下购房者入市积极性较差，在市场持续低迷下部分项目加大促销让利幅度，将其滞销产品进行特价处理，片区整体均价有所下滑。

　　另一方面，滨海、松湖及临深片区本月普通住宅网签均价环比有所上行，其中松湖片区上升幅度达到7.91%。临深片区环比上涨1.95%，而滨海片区基本与上月企稳，环比轻微上涨0.45%。虽然临深片区已频频低开入市，且在售项目亦已跟进对推售产品价格有所以下调，但由于三正瑞士半山项目临近深圳，其洋房以1万出头的均价入市与深圳市场相比颇具价格优势，但与临深片区其它区域项目价格相比仍然处于高位，项目本月集中网签230套洋房产品，拉高了临深片区普通住宅网签均价。

　　5、存量走势： 五片区消化周期继续上行，两片区有所下滑。

　　截至2014年7月底，东莞住宅可售存量主要集中在临深片区及中心城区，其中由于近期临深片区项目纷纷上市推售住宅产品，临深片区住宅可售存量一举超越中心城区，成为东莞住宅存量之首，其住宅存量套数占东莞总量的22.44%，而中心城区为21.97%，另外滨海片区占比17%，松湖片区占比14.51%。

　　本月，七大片区中，中心城区、临深片区、松湖片区、滨海及水乡片区住宅可售存量消化周期仍然难掩其上行之势，本月其消化周期再次上行，而大石龙片区有轻微下滑，而东北片区则在碧桂园常平首府项目集中网签下本月住宅可售存量消化周期跌回10个月。

　　6、存量结构： 各片区刚需存量持续低下，大户型产品仍然走高。

　　本月，虽然近期刚需新品入市有所以放量，但中心城区及东北片区70-125㎡刚需产品可售存量仍然后不足5成，城区70-125㎡住宅产品可售存量仅为33%，东北片区为39%，而滨海片区由于大户型产品的放量，及刚需产品供应的减少，70-125㎡产品存量占比跌至48%，松湖片区则由于中惠松湖城等新品入市，70-125㎡产品存量占比上浮至5成以上;

　　七大片区180㎡住宅可售存量占比仍然均超过10%，其中中心城区、滨海片区及水乡片区180㎡以上产品存量占比更超过20%，整体上大户型产品占比仍然偏大。

　　另外，中心城区及东北片区70㎡以下住宅可售存量产品占比仍然巨大，其中中心城区70㎡以下存量产品占比27%，东北片区为22%。

　　2014年7月底七在片区在售住宅存量结构(按套数计):

　　2014年7月底各户型产品七大片区占比情况：

　　七大片区洋房产品呈不同程度偏紧。根据过去12个月各个片区的住宅去化速度来看，七大片区目前洋房存量仍然呈现不同程度的偏紧，其中东北片区及临深片区目前洋房消化周期仅为6个月，松湖片区及水乡片区为8个月，其余片区在近几月住宅市场成交较为低迷下，以往其洋房可售存量偏紧的情况逐渐不再，中心城区、滨海片区及大石龙片区目前其洋房消化周期均已达到10至11个月，其存量消化周期逐渐趋稳。

　　而七大片区中，除临深片区目前别墅可售存量消化周期处于平衡外，其余6个区均有不同程度的供过于求之态，其中松湖片区、水乡片区、东北片区及大石龙片区的别墅存量消化周期均已达到20个月及以上。

　　各片区分物业类型消化周期(以面积计)：

　　七大片区小户型洋房普遍呈供不应求之态，144㎡以下洋房产品中，除大石龙片区70-90㎡洋房产品目前消化周期为16个月，呈供过于求状态外，其余125㎡以下洋房产品各面积段在七大片区中消化周期普遍偏短，呈供不应求状态。

　　144-180㎡洋房产品在滨海片区及水乡片区呈供过于求状态外，于其余五片区呈供应偏紧状态，而180㎡以上大户型洋房产品则在除临深片区外的六个片区均呈现供过于求。

　　各片区洋房分面积段消化周期(以面积计)：

　　(2)三类区域

　　整体供需：2014年7月三类区域住宅总体供需：

　　供需：三类区域住宅成交环比大幅上涨。

　　从本月三类区域供需情况来看，本月三类区域住宅成交环比均大幅上涨，但与去年同期相比，仍大幅下滑，目前住宅成交仍然处于低位状态。

　　而一线区域住宅新增同比及环比均大幅上涨，二线区域住宅新增同比去年亦大幅度上浮，唯三线区域新增量同比及环比均大幅度下滑，说明目前东莞住宅推售主要集中在一、二线发达镇区。

　　价格：一线镇区普通住宅均价企稳，二三线镇区逐渐下滑。

　　本月一线镇区普通住宅均价为9742元/㎡，与上月相比基本持平，一线镇区普通住宅成交均价自3月出现过明显下滑后，至今其普通住宅成交均价无明显变化，仍然维持在高位状态，而二、三线镇区则呈逐渐下滑之势，二线镇区普通住宅网签均价逐渐从7字头跌回6字头，而三线镇区则逐渐从6字头跌回5字头，本月二线镇区普通住宅网签均价为6879元/㎡，三线镇区普通住宅网签均价则为5793元/㎡。

　　四、区域楼市展望：

　　1、积极备战“金九”，多片区项目推售回落。

　　上半年东莞楼市整体成交低迷，在购房者持续观望下，众多项目放缓其入市步伐，直至6月中下旬多个项目入市下才打响楼市推售热潮的号角，而迈进7月，市场上楼盘营销再次升温，多个全新项目陆续入市，新品预热活动频频出现，明星营销活动开始增多，在售楼盘促销力度持续加大，低首付现象成常态，更陆续有项目推出零首付、零月供、免息等。而经历过6、7月诸多全新项目的集中亮相后，预计8月在经历过一波成交的释放后，东莞市场上项目推售将有所放缓，市场上将以新品推介等蓄活动为主，多个片区项目将积极备战金九银十。

　　2、大石龙片区迎来推售小高潮。

　　今年至今，大石龙片区开盘推售项目无几，目前整个大石龙片区在售项目仅11个，其中6个无后续加推产品，仅余货在售，产品主要积压在企石、石碣、茶山等区域，在市场低迷下成交不甚理想，而石龙目前在售项目均是余货在售，且主要为大户型产品，120㎡以下产品几近于无，在市场低迷、产品结构性供需失衡下，加上惠州临莞区域以其价格优势频频向莞内市场发出冲击，石龙供需持续低迷。本月大石龙片区仅1项目有住宅产品新增0.81万平，网签量仅有2.8万平。8月，预计在市场各方纷纷将注意力集中在“金九”，积极蓄客户备战外，大石龙片区石排中央公馆、企石碧桂园城市花园等项目将入市，掀起片区推售小高潮。