瑞峰：东莞无批量网签成交有回落 临深片区供应激增

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境: 太原、绍兴、福建、佛山、东莞政策松绑 地方政府救市意愿强

　　全国层面：上周、太原、绍兴、福建、佛山均出台松绑限购的楼市政策，在财政收入增速放缓，地方偿债压力将进一步加大的背景下，政府的救市意愿比开发商还要强。

　　近来，房地产市场最大的热点就是各城市限购政策的松绑。短短的一个月内，已经有18个城市陆续松绑。在限购松绑的城市中，二线城市逾半放松或取消了限购，三线城市松绑的也达到了四个。如果不取消限购，这些限购城市很可能步入宁波、杭州后尘，从潜在的供应过剩区域转化为实质性的风险城市。一线城市限购政策短期内很难松动，但最终退出也只是时间问题，由此看来，全面放开指日可待。

　　从整体经济环境来讲，2014年上半年各方面都不如2013年。比如产能过剩问题、利率提高问题、房地产按揭利率问题，还有库存积压问题。这些都是促使2014年价格必然下跌的重要因素。就目前市场而言，放开限购对市场成交的影响并不明显，仅个别明文调整限购城市成交量回升。所以房企需要做好必要的心理准备，“以价换量”要趁热打铁。

　　东莞层面：8月10日，东莞市出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，新措施的颁布可有以下影响，第一，去行政化干预措施，促使楼市市场化;第二、简政优化措施，提高效率，促使项目在审批方面效率大大提高，同时也有利于吸引外界到东莞投资，不至于繁琐的报规报建问题“吓”得别人不敢来东莞做项目，虽然目前仅仅是个别缓解得以优化，这也是个利好;第三，有些环节审批效率提上来了，也是降低了项目开发的周期成本，对于开发商也是利好;第四，适时调整普通住房标准和优化住房公积金贷款政策也是减低消费者住房成本和促进消费者置业的利好，但是目前这方面的实施细则还没公布。

　　当前，取消新建商品住房销售价格备案制目的是：现行房价备案制度设置成交价格上下幅度以及调整周期的规定已不适应现阶段的市场发展需要，更不符合市场规律，因为价格的变动本该是市场事，而非政府用行政手段强制干预。取消房价备案制度，不受下浮幅度的限制，根据市场状况约定销售价格，开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对市场变化;房企不需要将过多的时间浪费在走申请签字流程上，更便于开发商顺应市场，把握市场先机。

　　对于购房者来说，取消这个15%浮动比例限制，并不代表消费者可以买到比以前更便宜的房子，因为取消这个比例限制可以让开发商更灵活更贴近市场的定价而不再花费时间和精力向有关部门申报备案价或根据市场变化申请适时调整备案价;房子定价的高低和调整由市场和开发商根据项目成本去决定。所以，消费者应理性看待政府出台的这个措施，这与楼价涨跌关联性不大，这是楼市去行政化手段的措施，让楼市逐渐市场化的走向。

　　凡拥有自主房产证可获积分值提出，积分制入学、入户不受家庭人均住房面积限制，均可获得积分值。 这将大大降低积分入学与入户门槛，或将进一步刺激新一批购房需求。

　　从7月底开始，东莞市场已经逐步感觉到市场回暖之势，东莞市此次出台的政策，将进一步推进市场回暖的速度，但对于市场的回暖影响究竟有多大，还有待进一步观察。

　　2、新增供应：“金九银十”大战提前开锣 临深片区楼市竞争将达白热化

　　“金九银十”营销大战已经提前开锣，上周共有11个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1422套，面积约15.82万㎡，环比上涨近4倍。从产品加推的区域来看，临深片区是这次大战的主战场，包括常平、凤岗、樟木头、塘厦、黄江4个镇皆有项目新品加推，住宅供应量14万㎡，约占全市住宅总供应的89%;其中塘厦的广基·自由星城和常平的天林湖花园皆是纯新项目入市，而樟木头的长虹百荟花园则一改之前的小量加推，新增量骤增，将有126套91-132㎡的洋房以及294套50-54㎡的公寓产品批量入市。