瑞峰：东莞无批量网签成交有回落 临深片区供应激增

　　从预售证来看，临深片区供应将继续升温，樟木头的水云天公馆、凤岗的保利百合花园将有新品加推;而企石的新项目碧桂园鼎峰城市花园也将上市。值得一提的是，根据新的规定，从上周开始《商品房预售许可证》不再设置许可有效期。

　　3、成交情况：上市热销项目集中网签结束 周成交量6月中下旬以来最低

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周(2014.8.4-2014.8.10)东莞住宅共签约765套，面积约8.6万㎡，环比下滑18%，是6月中下旬以来周成交量最低的一周。主要是因为：1、近期楼市成交的“支柱”三正瑞士半山、常平碧桂园首府、保利百合花园等热销项目的集中网签已经接近尾声，个盘成交出现明显的下滑;2、这两周新开项目网签效果不佳，嘉宏松湖里的鱼网签68套支撑着楼市成交，而上市仅两周的中惠松湖城上周住宅成交仅有9套;3、东莞近期出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，里面包含取消新建商品住房销售价格申报备案制、放宽住房公积金贷款政策、减少建设单位修改方案次数等“促市”政策，有利于刺激房产市场和增强信心，后市楼市或将出现供需两旺的局面;4、房价下调项目成交显著，如中惠香樟绿洲近期陆续有270套产品房价下调6%～13%，连续两周周成交40套以上。

　　4、成交均价：高端项目成交占比回落 住宅均价回归“9”字头

　　上周住宅均价为9512元/㎡，环比下滑7%，仍然在高位运行。原因是：1、高端项目签约量回落，上周普通住宅签约均价过万的成交量占比为21%，环比下滑近10个百分点;2、别墅成交占比也下滑5个百分点，这也是均价再次跌回9千的重要原因之一;3、热门镇区楼市成交量增多，上周区域排名前五的镇区中，均价过万的就占四席，分别是凤岗(10119元/㎡)、松山湖(12277元/㎡)、南城(12150元/㎡)、厚街(10169元/㎡)，这在一定程度上支撑着房价高位运行。

　　5、畅销项目：嘉宏松湖里的鱼上市 刚需新品以高性价比取胜

　　从网签项目的排名来看，上周的畅销项目是在7月26日已经开盘的新项目——嘉宏松湖里的鱼。该项目推售216套70-100㎡轻轨学区洋房，开盘当天劲销逾8成。项目从上周开始在房管局进行网签，共签约68套，后续将继续签约。畅销的原因：1、项目地理位置优越，地处松山湖北商务核心，R1、R3轻轨与莞惠城轨的交汇中心;2、是自2013年以来松山湖首个新项目入市，项目客户群定位明确，主攻刚需客户，客户来自松山湖、深圳、东莞各大镇区等地;3、采用“低开”和1万抵95折的认筹优惠策略，开盘均价约8600-9400元/㎡，远低于区域均价(松山湖上周住宅12277元/㎡)，产品以高性价比取胜。

　　6、产品成交：70-90㎡刚需仍是主力 豪宅别墅户型环比下滑

　　从住宅成交结构来看，70-90㎡的刚需新品依然是主角，由新入市的项目嘉宏松湖里的鱼(68套)、三正瑞士半山(27套)、中惠香樟绿洲(24套)贡献;其次是100-130㎡的户型，共有41个项目有成交，主力是中信观澜凯旋城(8套)、汇景御海蓝岸(6套)、保利生态城(6套);而豪宅和别墅户型上周环比出现下滑之态，星河传说(7套)和三正瑞士半山(7套)别墅产品网签持续发力。

　　7、楼盘营销：新项目推广首选媒体发布会 推介广度与传播速度房企偏爱明星营销

　　仔细观察发现，东莞市很多项目都非常重视线上营销，尤其表现在新项目上，一般都采取先举办媒体发布会后，再辅助更大力度的线下推广动作，从而达到快速、全面的覆盖客户群的作用。

　　上周黄江【蜜糖】项目举办的“爱心众筹”活动形式新颖，活动形式为市民用微信摇出善款，将有【蜜糖】出资，以摇微信市民的名义捐出，这种动动手不花钱的爱心举动微信互动性比较高，同步达到了宣传项目、体现开发商社会公益心的作用。

　　另外，多个认筹项目加足马力备战开盘，力邀明星助阵。譬如，中信富春山居8月29日邀请女神林志玲到场，王洲湾1号8月23日请来香港明星邓丽欣亲临现场，明星营销是现阶段迅速释放项目的声音，大范围传播推介项目的最有效手段，当然，后期能否畅销还需要合理的价格定位。