东莞楼市金九首周供需两旺 以价换量“价格战”已打响

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:放松房地产政策、放松货币呼声再起   虎门长安塘厦将可能申请“镇改市”

全国层面：今年前8月的固定资产投资同比增速将低于前7月的17%，落在16 .8%至16.9%的区间，创下2003年1月以来140个月的新低。房地产行业低迷、信贷紧缩被认为是月度累计投资增速继续下滑的主要原因。受投资继续下滑影响，部分机构考虑下修全年经济增长预测，放松货币的呼声也再次抬头。

东莞层面：“把珠三角地区符合条件的少数‘巨型镇’升格为市，在不调整行政级别下赋予相应的经济社会管理权限。”在国家发改委等11部委联合发文启动国家新型城镇化综合试点工作后，日前，省住建厅也公布了《广东省新型城镇化规划(2014-2020年)》征求意见稿(下简称《规划》)，并明确推出了强镇扩权的方法——“镇改市”。据悉，“镇改市”工作将重点选择镇区人口10万以上的建制镇开展试点。分析认为，东莞市虎门镇、长安镇、塘厦镇最有可能申请“镇改市”。广东省社会科学院社会学与人口学研究所副所长左晓斯认为，对东莞各镇街而言，全面转型升级或扩容提质才是镇改市的本质内涵。

2、新增：供应“井喷”如期而来     刚需新品批量入市

9月首周，东莞楼市的供应潮如期而来，11个项目有商品房新增供应，合计住宅新增3143套，面积约33.26万㎡，环比增长5倍多；为抢占“金九”市场，多个项目的刚需新品批量入市，上周就有居益凯景中央294套97-139㎡新品、新项目碧桂园·鼎峰城市花园868套97-133㎡的新品、厚街万达广场588套87-145㎡产品、金域华庭192套70-90㎡新品；改善户型的加推也不容小视，海伦堡花园有273套117-184㎡产品、富盈加州阳光256套132-149㎡新品加推。从新拿预售证来看，共有9个项目获预售许可证，其中位于寮步的纯新项目万科松湖传奇将上市，而风雅颂花园、银湖山庄、康联汇展中心、万科松湖中心、绿茵温莎堡三期、御水南岸等项目皆有新品将上市。

3、成交情况：量升价跌“金九”首周告捷    新品入市热销助成交量攀新高

“金九”首周告捷，楼市成交量迅速飙升，以价换量迎来年内周成交量的新高点。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.9.1-9.7）东莞全市住宅成交1446套，面积约15.27万㎡，环比上涨77%，同比上涨20%；非住宅方面，因虎门地标大面积的商铺以及观澜湖君悦山办公产品集中签约，成交面积约8.55万㎡，环比呈倍数增长之势。9月楼市回暖之态势不可挡，主要体现在1、金九首周，楼市供需两旺，供应的“井喷”带动了成交量的上升，新品的入市催生了购房需求的释放；2、新品入市销售量不俗，上周新入市的碧桂园·鼎峰城市花园（388套）、富盈加州阳光（61套）、金域华庭（61套）、居益凯景中央（42套）新品的签约量皆入个盘排名前十；3、从成交结构来看，70-100㎡的刚需户型占据半壁江山，主要是得益于碧桂园·鼎峰城市花园（295套）、世纪城幸福公馆（51套）和金域华庭（61套）等热销项目的鼎力相助。

4、成交均价： 中低价位新品入市受欢迎     均价年内第二次处在8500元/㎡之下

上周东莞楼市住宅均价8428元/㎡，环比下滑5%，同比下滑2%，再次徘徊在8千档中，年内第二次处在8500元/㎡之下，房价下跌的主要原因是1、金九到来，开发商以价跑量，优惠幅度加大，楼市“价格战”已经打响；2、中低价位新品入市受欢迎，碧桂园·鼎峰城市花园（6295元/㎡）、富盈加州阳光（5692元/㎡）、居益凯景中央（6550元/㎡）等热销项目价位都相对较低。3、9000元/㎡以下的产品成交占比为78%，环比上涨9个百分点。

5、畅销项目：碧桂园·鼎峰城市花园开盘集中签约    周网签388套再创楼市传奇

毫无疑问，畅销项目当属于上周的个盘销售冠军——碧桂园·鼎峰城市花园，共加推868套，截止目前为止网签388套，成交均价约6295元/㎡。畅销原因：1、项目上市前，企石镇仅东江豪门一个项目在售，2010年至2014年8月，区域无纯新项目入市，而碧桂园•鼎峰城市花园的入市为企石镇的楼市注入了“新血”；2、品牌开发商的号召力。3、秉承低价入市原则，约6000元/㎡的非毛坯修价格,对比周边楼盘5500元/㎡左右的毛坯价格，更具有吸引力。

6、楼盘营销：中秋主题暖场活动盛行    楼市销烟“价格战”已经打响

在中秋假期开盘的项目有3个，分别是佳兆业帝景中央御富，首推150-185㎡的洋房产品，享2万抵10万；富通自在城推70-130㎡的江景楼盘，现场有“窦文涛邀你谈东莞”暨《东莞，自在之城》新书发布会；以及樟木头的绿茵温莎堡三期产品香堤80-140㎡的新品。

金九是项目入市的好时机，上周销售中心开放的项目有2个，分别是恒大御景和虎门的万达广场；适逢中秋假期，多个项目都举行了以中秋为主题的暖场活动，像保利生态城的中秋佳节赏国粹、万科金悦香树举办的业主中秋庙会等具有传统特色的业主活动。从促销优惠上来看，房地产市场已经是“硝烟四起”，各大房企纷纷推出“价格战”、“促销战”，活动不断花样不断，势必在“金九”刷新业绩。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：量升价跌“金九”首周告捷    新品入市热销助成交量攀新高

1.3物业类型成交：洋房占比下滑近10个点    商铺、办公成交上涨

1.4产品类型成交： 刚需新品入市热销    70-100㎡成交稳占主导位置

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：企石新项目入市395套占首位    南城134套紧随其后

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡刚需新品热销   占半壁江山

1.6.3住宅各单价区间成交：9000元/㎡以下成交占近8成

1.6.4别墅各单价区间成交：15000元/㎡以下价位的别墅产品成交相对出色

1.7楼盘活动：3大项目开盘    中秋主题暖场活动盛行

1.8新增供应：供应“井喷”如期而来     刚需新品批量入市

1.9新开工：金九销售为主  开工速度放慢  鼎峰香堤雅境住宅动工

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1国内：                                           

3.1.1经济环境

3.1.1.1全面深化改革大潮正起--以习近平同志为总书记的党中央推进全面深化改革述评

“今年是党的十八届三中全会提出全面深化改革的元年，要真枪真刀推进改革，为今后几年改革开好头。”——习近平总书记在中央全面深化改革领导小组第四次会议的重要讲话，为全面深化改革再一次发出动员令。党的十八届三中全会开启了全面深化改革的新阶段。宏大的系统工程，需要总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实，必须有一个强有力的领导“中枢”。

3.1.1.2 外贸延续回暖 基础仍需夯实

得益于欧美经济复苏的大环境和传统外贸旺季的到来，预计未来几个月我国外贸出口仍将保持一定的回升势头；服装、鞋类等7大类传统劳动密集型产品出口大幅增长4.3%，表明外部需求转好以及我国传统外贸商品仍具有较强优势；进口方面的持续下滑则凸显出当前内需不足、下行压力较大的现状。

刚刚过去的8月，我国外贸基本延续了此前的回暖态势，出口增速较7月小幅回调，进口依然乏力，贸易顺差再次刷新单月历史新高。

3.1.1.3 机构预测前8月投资增速跌破17%  放松房地产政策、放松货币呼声再起

在各项经济指标集体走低的背景下，各家机构几乎一致预测，今年前8月的固定资产投资同比增速将低于前7月的17%，落在16 .8%至16.9%的区间，创下2003年1月以来140个月的新低。房地产行业低迷、信贷紧缩被认为是月度累计投资增速继续下滑的主要原因。

房地产行业面临困境被认为是投资走软的首要原因。联讯证券宏观及固定收益高级分析师杨为敩对《经济参考报》记者说，房地产投资依然成为掣肘投资增速的最主要因素，但从基建的角度来看，下半年财政投资或将对投资增速形成企稳力量。

信贷紧缩则是另一个原因。唐建伟对《经济参考报》记者称，资金来源受阻影响到8月固定资产投资增长，需求疲弱导致建筑业投资增速持续下降，采掘业累计投资增速已降到7月的3 .8%，并有继续下跌压力。受投资继续下滑影响，部分机构考虑下修全年经济增长预测，放松货币的呼声也再次抬头。

3.1.1.4 立足自身优势 融入丝路建设

9月3日，在习近平总书记“丝绸之路经济带”战略构想提出一周年之际，经济日报社在北京举办汇报会，与西北五省区的领导和各界专家学者共同深入探讨“丝绸之路经济带”战略构想的现实意义和实践路径，交流西北五省区新丝路上的新思路、新经验、新探索，共同为服务国家战略、助力丝路建设献计献策。

3.1.1.5 风险上升盈利增速放缓 倒逼银行业加速转型

至今年8月底，上市银行陆续交出了2014年上半年的经营答卷。可以看到的是，商业银行的经营业绩仍维持稳定增长，但不同机构的分化开始加大。这不仅体现为增长速度的差异，也体现在各家银行不同的经营策略上。在风险持续上升的背景下，银行业创新转型的速度有所加快，出现了一些值得关注的新特点：1、资产负债稳步增长 分化日益明显。2、盈利增速放缓 收入结构渐趋稳定。3、不良资产压力继续增大。4、风险抵补能力相对充足。5、存款分流仍持续 创新步伐将加快。

3.1.2政策环境

3.1.2.1 国务院已取消下放1/3行政审批简政放权持续发力

近日，国务院常务会议提出，取消商业性和群众性体育赛事审批，放宽赛事转播权限制，最大限度为企业“松绑”。这是国务院不断简政放权的一个缩影。

一年多来，国务院已经先后取消和下放7批共632项行政审批等事项，约占改革前行政审批项目总数的1/3。一系列简政放权的举措持续发力，大大激发了市场活力。

3.1.2.2 央企限薪令将出台 金融业高管被紧盯

受到社会各方面高度关注的国企特别是央企高管薪酬管理，将有一个规范的制度与体系。近日央企薪酬改革方案传出后，金融业央企的薪酬情况再次成为社会关注的焦点。业界普遍认为改革后，银行高管或将面临降薪。

实际上，针对金融机构高管人员过高的薪酬，相关部门已多次要求予以限制。2010年，银监会《商业银行稳健薪酬监管指引》正式下发，明确提出“商业银行主要负责人绩效薪酬应在基本薪酬的3倍以内确定；银行高管绩效薪酬的40%以上至少延期3年支付”等要求。

而对于银行高管薪酬的合理设定，大型银行也在探索尝试中。记者了解到，中行、交行正在着手推出股权激励机制。此前，交通银行行长牛锡明表示，混合所有制改革将使董事会在战略管理、高管人员管理、薪酬管理和业务风险管理中发挥主要作用。

3.1.2.3 住建部“重拳”治理工程质量

记者4日从住房城乡建设部获悉，住建部将在全国开展为期两年的工程质量治理行动。住建部要求，建筑工程的五方责任主体：建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师，工程开工前，五方负责人必须签署质量终身责任承诺书，工程竣工后设置永久性标牌，载明参建单位和项目负责人姓名。（据新华社）

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1不动产统一登记面临执行难：系统没有央产房等数据

难产的不动产统一登记制度终于有了具体的时间表。8月27日，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）常务副局长冷宏志透露，对于如何实现不动产统一登记，国土资源部的总体安排是2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现不动产登记信息共享，依法公开查询。

中国房地产学会副会长陈国强表示，就住房数据而言，在统一的不动产登记系统中，整合共享应该是大方向，很可能会以住房信息系统的数据为基础进行整合。

而就执行层面来看，跨部门的不动产登记也面临执行难题。湖北省林业系统的一位工作人员向《中国经济周刊》表示，如果将不动产登记全部整合到国土资源系统，或者说仅仅由国土部门来办理，实际面临较大的难度，比如办理林权登记，涉及到土地面积、林木种类等，办理这些手续林业部门相对更专业，如果只是由国土部门来办理，显然费时费力。

3.1.3.2 海口：购买60平方米新房可落户2人

海口市政府近期表示，《海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见》颁布实施，进一步加大刺激力度。《意见》自8月25日起执行，有效期至2015年6月30日止。

《意见》放宽居民购房入户条件。按购房面积实施差别化入户，购买60（含）-90（不含）平方米新建商品房（含产权式酒店）可在所购商品房所在地申请登记本人、配偶和符合计划生育的未成年子女的户口，申请登记户口人数总计不能超过2人，购买90（含）-120（不含）平方米新建商品房入户不超过3人，购买120平方米（含）以上新建商品房入户不超过5人。另外还实施房地产销售奖励政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。

3.1.3.3 深圳经适房新规：上市须缴50%增值收益

9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》开始向社会公开征求意见。这一办法对此前备受关注的经济适用房上市问题做出了清晰的规定，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。
　　据南方日报报道，按照办法，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。办法适用于2008年1月18日以后，市区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。
　　深圳市住建局介绍，与其他大城市相比，深圳经济适用住房取得完全产权或上市交易缴纳增值收益的比例属于中等偏低水平。厦门的缴纳比例为经济适用住房市场价与原购房价之间差价的90%，广州为80%，北京为70%，杭州为55%，上海的缴纳比例则约为市场价的35%-45%(政府产权份额)。

3.1.3.4 全国仅剩7城未松绑楼市限购

截止9月7日，西北五省的限购政之路正式成为历史。数据显示，46个限购城市中，已经确认松绑限购的城市有30多个，目前仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等城市尚未松绑。

西安：9月1日起取消房产限购  西安市住房保障和房屋管理局近期发布通知，自2014年9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。

兰州：9月3日起全面放开限购不再核查现有住房情况 9月3日，甘肃兰州（楼盘）住房保障和房地产管理局发布《兰州房地产市场管理新动态》称，即日起将全面放开限购。该文件称，为了进一步促进该市房地产业持续、健康发展，切实满足广大群众的住房需求，经研究决定：从9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。

西宁：9月6日宣布取消限购 6日，作为中共西宁市委机关报的《西宁晚报》发布消息称：西宁市购房不再进行资格审查。这也就意味着执行3年半的该市商品房限购令正式取消，西宁成为中国中西部最后一个取消限购的城市。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  东莞火车站及相关配套工程已经基本完工

市重大办通报，重要基础设施项目，1-8月份累计完成投资83.5亿元，占年度投资计划53.1%。8月份单月完成投资额11.3亿元，占第三季度投资计划28.5%。在此次的通报中，记者注意到备受关注的轨道交通二号线也有了新的进展。15座车站（东莞火车站二期除外）完成主体结构封顶。11个区间完成双线隧道贯通，2个区间进行盾构掘进施工，1个高架区间完成节段梁拼装架设。另外，作为重要基础设施建设项目，东莞火车站及相关配套工程目前也已完成工程总量的95%。2014年计划新开工项目共12个，目前已开工2个，还有10个项目尚未开工。12个新开工项目中，深圳外（半）环高速公路东莞段等6个项目完成立项手续办理，完成率为50%；佛莞城际（广州南站至望洪段）等6个项目完成环评手续办理，完成率为50%。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1东莞“电商40条”扶持政策出台电商企业每年最高奖500万元

日前，东莞市政府召开常务会议审议通过了《东莞市进一步加快电子商务发展实施意见》，提出最高奖励500万元的优惠，以吸引更多的电商销售企业入驻东莞。同时，东莞市当日还启动了跨境电商“六个一百”活动，提出在100天内引进中型跨境电商企业15家，实现年内对接100多所大学，引进2000名大学生来莞从事跨境电商工作等。

3.2.2.2虎门长安塘厦将最有可能申请“镇改市”

“把珠三角地区符合条件的少数‘巨型镇’升格为市，在不调整行政级别下赋予相应的经济社会管理权限。”在国家发改委等11部委联合发文启动国家新型城镇化综合试点工作后，日前，省住建厅也公布了《广东省新型城镇化规划(2014-2020年)》征求意见稿(下简称《规划》)，并明确推出了强镇扩权的方法——“镇改市”。据悉，“镇改市”工作将重点选择镇区人口10万以上的建制镇开展试点。分析认为，东莞市虎门镇、长安镇、塘厦镇最有可能申请“镇改市”。广东省社会科学院社会学与人口学研究所副所长左晓斯认为，对东莞各镇街而言，全面转型升级或扩容提质才是镇改市的本质内涵。

3.2.2.3樟木头：绿茵豪庭将打造成“样板社区”

为贯彻落实中央和省委、市委关于深化社会体制改革的决策部署，按照《创建东莞市样板社区工作方案》的有关要求，日前，樟木头统筹各部门单位、社区的资源力量，拟将绿茵豪庭花园楼盘小区打造成寓管理于服务的新型社区、自治机制初步完善的邻里社区、群防群治的平安社区，以点带面提升全镇基层治理能力和公共服务水平。

3.2.2.4大朗一企业率先动工，标志着我市“直改”正式上路

继8月26日市政府下发《关于印发<东莞市项目投资建设直接落地改革试点方案>的通知》，8月28日市委改革办牵头举办东莞市项目投资建设直接落地改革试点首轮测试启动会议后，首个直接落地试点项目于昨日动工，标志着我市直接落地改革正式上路。大朗东莞日清包装有限公司率先按照改革方案办理报建手续，向有关部门办理备案登记手续，成了首个享受改革红利也是首饮此项改革“头啖汤”的企业。