易居中国执行总裁丁祖昱也曾结合全国市场谈到,限购放松只是说买房人可能有了购房资格,但是购买力还是问题,楼市最核心的问题是刚需购买力不足。
除限购、限贷政策影响外,北京楼市在今年还面临的一个独有情况是,自住房影响开始蔓延。自住房一方面降低了许多购房人的入市门槛,但同时也分流了普通商品住宅市场的需求,并带来了强烈的观望情绪,最终导致许多楼盘降价促销。
自住房冲击区域市场
类似金隅汇星苑、汇景苑,一个自住房项目就能锁定20多万买房人,这也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。
9月中旬,有网站释放了“朝阳东坝非毛坯学区现房均价30000”的消息。这个学区现房就是首开旗下常青藤项目。
在今年,首开常青藤成为北京在售老项目降价的代表。6月底,常青藤推出特价房,均价在34000-35000元/平方米,相对于此前一度在42000元/平方米水平的价格下调明显。8月中,根据记者了解,常青藤的现房售价约为33000元/平方米。
对于首开常青藤的降价,市场分析人士就谈到,常青藤所在的朝阳东坝板块,本身就有金隅汇景苑等自住房项目竞争。这给常青藤这样的商品住宅楼盘带来不小的压力。
自住商品房2013年开始推出,其价格低于周边商品房30%(实际可能更多)的优势,去年底就开始引起其他一些房企人士的担心。北京中原地产首席分析师张大伟还认为,北京两年7万套自住房的供应量,对于年成交量在12万上下的新房市场来说,无疑是个很巨大的数字。
而从记者前期采访了解看,众多买房人开始申购自住房,从而暂停在普通商品住宅市场出售,形成了浓重的观望情绪,也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。
房价出现“点状”松动
在上述情况下,包括朝阳东坝、通州台湖、大兴亦庄、房山等区域,均出现了不同程度的降价,房企促销的手段也愈发灵活。
例如在通州台湖,东亚旗下印象台湖、尚品台湖均下调了售价。最明显的是在8月中旬,印象台湖办公类产品从每平方米2.1万元降到1.49万元,降幅达6000元/平方米,住宅类产品降价也达4000元/平方米。
东亚新华营销总监贾玉鹏曾对记者表示,降价主要是公司为了加速回款、寻求拿地,目前不少地块底价成交,是一个拿地扩张的好时机。
但接近东亚新华的人士也透露,印象台湖也感受到自住房分流的市场需求,加上区域其他楼盘竞争压力,因此选择了降价。
同在台湖板块,首开万科联合开发的台湖新城·公园里项目,今年上半年入市,成交均价约2.7万元/平方米,相对于去年底预期超过3万元/平方米的售价,实际推盘价格下调了。而这背后也有万科因应市场走势和限价,将非毛坯房改为毛坯房的原因。
今年,采取诸如特价房、零首付之类灵活促销手段的房企和项目还有很多,诸如北京城建在亦庄的海梓府,京投万科在丰台的西华府,合景在房山的合景领峰,合生在通州的滨江帝景,等等。
万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受记者采访时表示,现在是非常典型的市场状态,已经没有或者说找不到太多投资性需求,刚需占非常大的比重,价格是很重要的决心因素。价格只要合理,定位准确,还是有不少卖得不错的项目。因此,房企平价或者以某种方式促销推盘,已经是常态。
土地市场感受“冰桶挑战”
9月4日,北京丰台南苑和丽泽商务区各有一宗土地成交,两宗地出让金合计超过43亿元,也将北京今年土地出让金金额拉高到1500亿元。
截至9月中旬,北京今年土地出让金达到1532亿元,同比增幅达到38.8%。虽然整体数据很好看,但实际上北京土地市场在今年也经历了一个高峰坠石的变化,不啻于也接受了一次“冰桶挑战”。
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