东莞万科商业地产布局形成 成东莞持有商业面积较大开发商

9月28日，长安万科广场开业，这是万科商业地产在全国的第三个综合体项目、广深区域的第二个综合体开业。

其实，万科已经在东莞开业了三个生活广场，长安万科广场是第四个商业项目，也是东莞万科第一个真正意义上的商业综合体。

万科商业地产从2010年开始，在东莞的商业地产之路也同时开始了，东莞万科营销管理中心总经理易平安透露，万科已经成为东莞开发商里面持有商业地产面积最大的开发商。

长安万科广场

万科在东莞的商业布局基本形成

在长安万科广场的开业仪式上，万科集团总裁郁亮罕见的出现在现场并对万科未来的方向做出阐述，“白银时代，万科要做好两件事情，第一是要继续深耕传统住宅业务，第二，是要为城市发展服务。”

其中“为城市发展服务”印证的正是万科近年来屡屡提及的要转型为“城市配套服务商”的定位，在住宅产品以外，万科开始尝试为客户提供全生活解决方案，包括建立商业、学位、交通、物业等配套体系，成为提供产品+服务的供应商。其中，商业地产成了万科最先涉及的领域。

东莞万科在商业地产发展上也紧跟集团步伐，从2010年以来，东莞万科开始涉足商业地产，并开发了第一个商业项目——长安万科广场，此后万科在莞每年都有纯商业地块或者带商业用途的地块收入囊中。

在长安万科广场开业前，万科在东莞已经有3个商业项目开业：2013年9月，万科在东莞的首个商业项目-位于松山湖的生活广场开业；2014年3月和7月，位于厚街和塘厦的生活广场相继开业。

万科中心项目经理张静表示，万科在东莞持有多个商业项目，包括长安万科广场，松山湖、厚街、塘厦生活广场，厚街万科城市广场，喜达屋雅乐轩精品酒店，万科中心等，商业面积达到了40多万方，总投资超过50亿，将成为东莞持有商业最多的开发商。“在万科集团内，商业运营已经走在了前面。”

东莞万科营销管理中心总经理易平安表示，经过十年的努力，万科已经在配套服务商的道路上取得了一些进步，目前万科已经成为东莞开发商里面持有商业地产面积最大的开发商。

东莞万科已形成三条商业产品线

目前，东莞万科已基本形成三条商业产品线：一是力求为社区提供完善的生活配套服务的社区商业“万科里”；二是辐射周边1.5公里范围、满足社区居民生活配套的“万科生活广场”；三是位于城市新区或大型居住区中心的城市综合体。

现在，万科在东莞已经开业了三个生活广场和一个万科广场综合体。

在“生活广场”产品线上的操作万科已经初具规模。

2013年9月，位于松山湖的松湖万科生活广场开业，成为东莞万科第一个开业的商业项目，东莞万科商用管理中心总经理杨卫东透露，开业当天客流量接近8万人，开业至今保持了每个月8%的销售额增长幅度，截止到6月，销售额突破了1200万每月；2014年3月，厚街生活广场开业，至今保持了每月6%销售额的递增，截止6月，有960万的月销售业绩；2014年8月，塘厦万科生活广场开业。

万科方面透露，已经开业的松湖万科生活广场、厚街万科生活广场、塘厦万科生活广场月营业额均超千万元，已累计为当地创造了就业岗位近3000个、税收超3000万元。

长安万科广场开业当天的情况

杨卫东表示，今年东莞零售的市场下行比较厉害，但万科新开业的两个生活广场，对比其他的商业项目，销售额却直线上升，核心原因是定位抓住社区本身，满足日常的吃穿住用功能为主，受到电商影响较小。

“万科的商业项目服务半径不等，有的是1.5公里，有的是3公里，我们坚持把服务1.5公里和3公里的区域消费者做扎实、做透。”

杨卫东更透露，万科将多在镇区开发生活广场类的产品。据房掌柜了解，2015年万科还将有两个生活广场开业，分别是位于厚街镇中心的厚街城市广场和虎门万科城的生活广场。

在城市综合体的运营上，除了已经开业的长安万科广场，还有位于莞城的万科中心已经面世，这个项目的商业体量达9.85万平方米，是东莞万科回归城区做的首个城市综合体项目。

杨卫东表示，万科中心将在2015年开业，定位为儿童主题商业，以儿童的职业体验和教育培训为核心，衍生出相关的品牌业态，深入挖掘以家庭为单位的消费需求。“儿童是家庭单元的纽带，连接三代人的亲情，对于这一部分人，东莞没有一个主体性的商业是针对这部分人群的。”

此外，万科还将有一系列社区商业的产品面市，寮步万科松湖传奇的生活汇明年将部分开业，水濂山翡丽山也将有一个生活汇开业，麦当劳、真功夫、精品超市等都会入驻。

这是万科商业地产的生活里产品线，专注社区商业，面积在5000-10000平，专注于本社区和社区周边，一公里的消费范围的人群，基本配备了菜市场、中西快餐、早餐店、面包店、干洗店、水果店、聚焦社区本身。

在三条产品线之外，今年12月，东莞万科在商业上新的一个探索作品——雅乐轩精品酒店将在松山湖面世。

东莞万科商业地产的打法：先培育商圈

近两年，东莞商业地产迎来爆发式增长，而2010年入行的万科商业可以说是行业的新兵。面对不可避免的竞争，东莞万科商业地产的打法是什么？

杨卫东表示，万科商业这张名片还在建造的过程中，建造的核心一是依托万科社区，在东莞十年的发展，万科已经为近5万个家庭提供了居所，这是万科商业最好的基础。

二是做好服务，服务是万科商业的核心，万科物业的服务深入人心，万科商业也会践行服务的理念，把服务作为万科商业未来在市场竞争中立于不败的根本法则。

三是万科坚持产品的良好规划，这是一个商业项目成功的先天基因。万科商业开业后能持续的带动客流，一个重要原因就是万科商业项目的人流动线和结构，包括业态搭配和品牌组合，吻合了项目服务周围、服务周边的定位核心。

虽然拥有先天优势，但杨卫东不讳言目前万科在东莞开业的多个商业项目还需要万科持续不断的投入。“一开业就非常热闹是违背商业逻辑的，万科商业项目也需要一定的培养期。”

杨卫东表示，在培养周期里，万科会持有这些商业，并且持续的进行推广，确保将项目成功运营起来，甚至在一到两年内江商圈培养起来。“如果把商业卖掉了，商家会没有保障，因为商家认可的是万科的服务团队。”

以塘厦生活广场为例，除了极少的街铺，商业部分万科全部自持，并且开业前三个月商家免租，“很多是第一次跟随万科来到塘厦的合作伙伴，万科会给到他们支持，在一定的时间内一起把市场培育起来，主力店时间稍长，餐饮业态则短一点。”

杨卫东表示，今年开春以后，东莞商业市场下行比较厉害，但万科新开业的两个生活广场销售额却直线上升。“这是东莞商业零售市场面临的共同问题，面临市场的变化要及时作出调整，最重要的还是要培养，要拿钱出来做活动搞营销，单独靠商家是很难做出来的。”

对于备受关注的新开业的长安万科广场与万达广场之间的竞争，杨卫东表示会做差异化竞争，“已经做好了充足的准备，未来会在经营初期的半年内，不断的做活动带动销售，培育市场。”

松湖万科生活广场

此外，长安万科属于核心商圈，在主人流的范围内，体量相对万达小，业态也做了精准的分析，并借鉴了万达的一些优势和需要调整的地方并及早做了规划，有信心把长安万科开好。

而通过两到三年的时间培育市场，逐步的让万科生活广场和万科广场的品牌在东莞消费者心目中生根，这是杨卫东的一个目标。

东莞仍有一些新的机会去做商业

对于东莞商业未来的发展格局，杨卫东表示，要找参照物，对比周边的佛山、惠州、东莞的市场要好很多。参照自身来说，东莞商业市场有竞争，也确实有趋于饱和的趋势，特别是大体量的发展商越来越多。

“万科在东莞十年了，集结了5万户的家庭，对东莞家庭的消费行为、城市格局和商业发展生态有一定的了解。”杨卫东说到，东莞的城市的格局相对比较分散，在这样的格局下面，仍会有一些新的机会去做商业项目，也是东莞万科看好东莞市场并会继续做下去的原因。“但生活广场体量不大的商业项目未来存活的几率更高，大体量的商业中心未来经营的压力更大。”

“大商业的压力一定会比中小型的大。”比如一个体量达十万平以上的商业项目，覆盖5公里以内的区域，至少需30万的有效消费人口支撑，在东莞能满足这样条件的区域并不是那么多。

对于万科在东莞的商业发展，杨卫东表示，生活广场系类产品会坚持并择机去做，万科广场这样大体量的项目和城市发展的格局有关，会更慎重，莞城万科中心是万科在东莞的第二个综合体，将打造儿童主题商业中心，抓住市场空白。