中原：东莞楼市2014黄金周以价换量 楼市人气上升成交升温

一、楼市资讯

1、宏观经济

9月份非制造业PMI显示：市场经营活动增势平稳

中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的2014年9月份商务活动指数虽较上月回落0.4个百分，但连续三个月运行在54%左右的较高水平，表明非制造业市场活动保持平稳增长趋势。

投资需求将支撑经济稳定增长。建筑业商务活动指数和新订单指数均结束连续两个月的回落走势，双双实现回升。特别是商务活动指数回升至60%以上的较高水平。从具体行业看，与基础建设投资相关的建筑需求回升更为明显。土木工程建筑业的新订单指数连续三个月回升，本月升幅扩大，且升至51%以上。这就意味着一些投资项目实施进度有所加快。从国家统计局数据来看，自今年5月以来，新开工项目计划总投资同比增速也呈现持续回升趋势。建筑活动的回升，表明投资需求对四季度经济稳定增长的支撑作用将进一步增强。

总体来看，非制造业商务活动指数连续运行在较高水平，市场平稳增长格局未变。但仍有一些数据变化，值得继续关注。表现在需求增长偏弱，价格持续回落。

1-9月，非制造业新订单指数平均为50.8%，较去年同期回落0.7个百分点。中间价格和收费价格指数连续三个月回落。特别是中间投入价格指数本月降幅有所扩大，且降至50%以下，创出近两年的历史新低。价格指数的回落虽然表明市场通胀压力不大，但也要防止其过快回落给企业经营带来负面影响。

2014年10月3日 《中国物流和采购网》

2、政策动态

央行：还清首套房贷再贷算首套贷款利率下限7折

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会今日发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

2014年9月30日《中国证券网》

3、市政规划

东莞巴士将规划直达高铁站快线

昨日，30辆全新的东莞巴士正式上线，并可供市民免费乘坐三天。不少试乘的乘客赞新车“平稳舒服”，这是东莞首批投入使用的插电式混合公交，无论从节能还是智能方面来说，堪称目前东莞公交车中的“顶配”车型。首批试运营的公交线路为801路，线路起始点为第一国际东站至虎门高铁站。有市民吐槽“坐到虎门高铁站要一个多小时，太久了”，东莞巴士有关负责人回应称，今后会规划一些直达的高铁快线。据透露，东莞巴士另外10条新公交线路将在年底内陆续上路。

2014年9月26日《南方都市报》

东部快速企石至桥头段改造完工通车企石半小时可到东莞

9月28日上午9时，经过各参建单位二年多时间的紧张建设，东部快速路(企石-桥头段)完善改造工程正式通车。将有效缓解即将来临的国庆节，市民出游的交通阻塞问题。

东部快速路(企石-桥头段)完善改造工程设计起于东部快速路K21+400，与湖滨南路、田饶步、东平大道及环城路、桥新大道等主要道路依次相交，终于东深公路，路线全长7.515km；与东部快速路标准横断面基本一致，为双向六车道，中间分隔带8米，设计车速为80公里/小时。本次在主干路基础上改造升级为城市快速路，全线设置湖滨南路、田饶步、东平大道及环城路、桥新大道四个立交节点，1座人行天桥，批复概算总投资43745万元，工程于2011年10月开工。

相关部门负责人介绍，东部快速路(企石—桥头段)完善改造工程分别在企石段新建四条跨线桥，目前已全部完工。其主线昨日起已正式通车，全线预计2015年春节前可以完工。东部快速路(企石-桥头段)完善改造工程通车后，将大大提高东部快速路企石至桥头段的通行能力，缩短通行时间，对进一步改善沿线各镇及东莞生态园对外交通、促进经济发展，具有重要作用。

2014年9月29日《新浪乐居》

4、国庆楼市动态

北京：楼市现复苏迹象，国庆成交量高于2012年同期

国庆假期前6天，北京新建商品住宅签约472套，相比2013年同期的783套下调明显，但和2012年同期的354套相比，增幅达到33.3%。由于网签的滞后性，业内人士认为，国庆的网签水平也反映出9月楼市的复苏。国庆假期前6天，北京新建商品住宅和二手房合计签约510套，同比下跌38.3%，不过高于2012年同期水平。同时，受益于9月30日信贷政策放松，北京楼市开始出现复苏迹象，多个楼盘来电来访和成交量均见上升。

从国庆期间不少楼盘的来访、成交量来看，当下楼市企稳复苏的迹象明显。9月28日，西三环外的京投银泰(6.01, 0.06, 1.01%)·琨御府开盘，当天新推120套房源认购超过70%。该项目负责人介绍，开盘业绩令人“非常满意”。国庆期间，琨御府处于顺销状态，日均有三四十组的来电量，预计一个月能消化掉剩余房源。

2014年10月8日《新京报》

上海：成交量略优于去年同期，楼市回暖迹象明显

据网易房产数据显示，今年10月1日到7日，上海全市成交商品房873套，均价27156元/平方米；去年同期成交商品房828套，均价22520元/平方米。从成交套数来看，今年国庆黄金周成交量略优于去年同期。

“9·30房贷新政”出台，上海市民的购房热情被明显带动起来。证券时报记者在上海秋季房展会上看到，前来看房的市民络绎不绝，不少是为了改善居住条件而来。他们表示，如果条件合适会考虑出手购房。黄金周市民购房意愿回暖也可以从开发商处得到印证。鹏欣集团某楼盘的一位客户经理告诉记者，房展会期间该楼盘共成交14套，已达今年一个月平均成交量的70%，相比今年上半年房展会的冷清有明显好转。

2014年10月8日《证券时报》

广州：十一网签成交跌近4成 实际成交或达2000套

根据房王网统计数据显示：国庆黄金周期间（10月1日-10月7日）广州十一区网签一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面积57886平方米，同比下跌36.4%；成交均价11867元/平方米，同比上涨30.1%。从统计的网签数据显示，虽有新政助力楼市，但广州楼市成交依旧不理想。全市成交主力在外围，外围五区国庆期间共网签376套，占全市成交近8成，从化、增城两区网签破百套，其中，从化成交由珠光流溪御景贡献过半，网签72套，夺全市榜首。增城网签主力来自保利东江首府，共网签50套。

从网签数据看，广州楼市依旧处于低霾。然而，却有业内表示网签数据具有滞后性，中原地产项目经理黄韬在接受记者采访时直言：国庆期间广州楼市实际的成交近2000套。保利地产广东公司董事长余英亦在微博写道：“预计今年十一黄金周各地楼市销量是去年十一黄金周销量的两倍以上。”“网签数据具有滞后性，今年黄金周其实已经反映出楼市逐步恢复的信号。黄金周期间，有许多开发商偷步销售，先卖房不网签，但也算是实际成交。”黄韬说道。

2014年10月8日《新华网》

深圳：国庆深圳楼市成交猛增深圳楼盘部分酝酿涨价

据深圳市土规委网站公开信息显示，“银十”首周(10.1-10.7)深圳一手住宅共备案139套，均价23150元/平，其中，10月4日后备案套数出现明显的增长。记者调查发现，仅布吉某盘国庆就已成交逾150套，其它楼盘均在30套以上。因此，业内人士表示，仅凭机构统计的国庆深圳新房网签数据断言楼市成交惨淡为时尚早。

今年国庆期间，深圳楼市售楼处人气明显增加，部分楼盘访客量达到50%-100%的增长，甚至卖房至晚上9：30。此外，位于布吉已销售一年多刚需盘恒大国香山，也在国庆期间大幅加快去化速度，据开发商透露，截止到6号已成交150多套，超过国庆7天深圳新房网签总数。其中，位于大运新城板块的益田大运城邦7折购房9月已经结束，卖了将近200套房源，如今推出首付12万起，无疑为深圳刚需购房者带来福音，仅国庆就卖了78套。” 业内人士认为，很多人在国庆黄金周期间下定、认购房屋，到了黄金周后才正式签约，深圳国庆楼市的成交节后会逐步显现。

2014年10月8日《新浪房产》

南京：国庆期间南京楼市认购量超2800套，同比大涨四成多，创史上最高纪录

据网上房地产实时监测统计，截至10月7日晚20:00，南京楼市今年国庆黄金周7天累计认购住宅2814套，累计成交住宅511套，日均认购402套，日均成交73套，其中认购量同比去年黄金周水平(1926套)大涨46%。成交水平同比去年(570套)大体持平，日均销量不仅同比去年黄金周(日均认购275套，成交81套)大涨，也大大好于9月份水平(日均认购259套，成交152套)。其中10月7日的514套认购量更是创造了有数据可考以来国庆日认购纪录。

2014年10月8日《中国江苏网》

武汉：楼市“解限”后国庆假期成交量创历史记录

受“限购”全面取消及放松“限贷”等利好的影响，国庆长假期间武汉楼市热度渐浓。武汉亿房研究中心８日公布数据显示，７天假期，武汉商品住宅共成交２６７３套，同比增幅达３８．９％，成交量创下历史同期最高纪录。

数据显示，１０月１日至７日，在剔除了经济适用房及保障房项目后，武汉主城区新建商品住宅成交２１３５套、日均销售３０５套，销量增长明显，其中首套房及二套房大量增加，而远城区新建商品住宅成交５３８套、日均销售７７套，销量占比出现下滑，但成交价涨势明显。

业内人士认为，往年国庆长假都是出行高峰，也是看房淡季，今年长假因政策利好接连出现，使得楼市重新吸引了刚需族和改善族的目光。但由于房贷调整细则还未最终敲定，购房者观望等待的情绪会更浓，同时，预计开发商也会加大推盘量，采取优惠促销趁势跑量。

2014年10月8日《新华网》

二、 国庆期间东莞楼市动态：

国庆期间各种营销活动精彩纷呈，促销优惠不断。

2014年三季度楼市成交仍以平淡收局，楼市成交已逐渐迈入年尾。据东莞中原研究部监测发现，仍有不少开发商由于与市场博弈，在九月并没有跟风降价促销造成项目销售业绩不理想，那么银十将成为出货的关键期间。据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，国庆黄金周期间有46个项目举办大小不一的营销活动，楼市人气迅速上升。国庆期间东莞楼市动态主要由以下几个特点：

1.楼市营销活动以大小型暖场活动、新品推介为主。

据不完全统计，今年国庆黄金周期间，东莞楼市有46个项目兴搞营销活动，从活动类型来看，以新品推介、大小型暖场活动为主。活动主题方面，今年国庆黄金周楼市活动主题的花样明显比去年要多，来访抽奖、砸金蛋、DIY活动等已不足为题，超级马里奥夺宝大作战、圆梦迪士尼、黄宾虹遇上齐白石巅峰对画、俄罗斯皇家珍禽名兽全球巡演、价值3000万德《千佛帖》全国首展等大型活动纷呈全市，一方面，反映十一是今年最后的一个最佳营销节点，开发商们不容错失这个良好时机造势、蓄客、出货；另一方面，反映今年前三季度，较多开发商的项目销售业绩并不乐观，全年业绩任务压力加大，令开发商们已开始急起来，不惜投入营销成本举办大型活动，吸引大量人气助销。

新品推介方面，一些在售项目也十分珍惜国庆这个重要营销节点，据不完全统计，约有4个项目加推新品入市。此外，有15个项目纷纷选择在国庆期间举办营销中心开放、样板房开放、认筹或诚意登记活动，其中包括有南部湾·万科城营销中心及样板房开放、金地城南艺境样板房开放、广源阳光里销售中心开放、宇丰名苑启动认筹活动等等，基本全部为纯新盘项目，意味着国庆期间东莞楼市上演了一波蓄客高峰潮。

2.国庆期间促销优惠加码，特价房仍“闹市”。

今年国庆黄金周，东莞楼市促销优惠方式花样众多，主要由于今年金九楼市已明显风光不再，许多项目库存去化较慢，而当前又时近年末，迫使开发商紧抓国庆黄金周促销跑量。优惠方面，有购房送5万非毛坯基金、购房5重礼、5万抵30万优惠、成交送宝马、购房直减19万等，可见购房送车位送车的现象增多，优惠额度也有所增大，其中天玺更推出“购房直接优惠20万，送10年物业费、契税、维修金”，购房者享受购房优惠的礼包越来越丰厚。

此外，今年国庆期间，开发商们仍然热衷推特价房，包括有时代华庭推部分特价房、天玺推10套258㎡特价房、君汇半岛推20套特价房等。但今年与去年相比，已不再是噱头性促销，而是真真正正地挑选一些单位出来促销带动其它产品的成交量，尽管其促销力度不是特别大，但实质性的让利的确不少。首先，从二季度开始就已有部分项目纷纷推特价房吸引购房者，拉动现场人气促成交，其中的确有不少项目特价单位跑得比较快。其次，先前一些项目由于特价房与正常单位价差较大，导致对正常单位的成交拉动作用较小，这已是前车之鉴。部分项目已对其它单位进行调价，从今年第三季度的成交明细可以看到，较多项目多单位下调价格的现象比较明显。再次，今年受市场低迷影响，许多项目去库存速度减慢，而当前未能加推新品入市，又考虑到资金回笼压力问题和国庆黄金周期间市场竞争剧烈，从而选择局部走“以价换量”跑货策略，推特价房抢客。

3.新盘入市较少，市场仍以去库存为主。

从个盘来看，在国庆期间入市的新盘较少，仅有天骄御峰和恒大御景选择在国庆黄金周盛大开盘，而较多认筹已久的项目如王洲湾1号、金地·城南艺境等均放弃入市，加上加推的项目也仅有4个，且分散在不同区域，可见国庆期间，东莞楼市仍以去库存为主。

从近期住宅供应量来看，9月份东莞住宅新增供应91.61万㎡，环比8月的31.39万㎡暴增191.84%，据监测，其中部分项目受限于工程进度较慢未在九月入市，一些认筹已久的项目也没有选择在国庆期间入市，主要是考虑到较多市民或利用国庆黄金假期回乡探亲或出外旅游，推货积极性不高。加上前段时间开盘的项目中，不少楼盘的解筹率普遍偏低，一些开发商欲利用国庆再冲认筹量，尽可能地缩小水客的比例，助于开盘当天获得更好的解筹率，从而把开盘时间延迟在国庆之后。

4.品牌房企推货动作少，市场供应以刚需为主。

今年国庆期间，除了10月1受捧大的天骄御峰和10月6日恒大御景新盘开盘外，其它几个项目均为旧盘加推，据监测发现，知名品牌房企推货动作并不明显，中信、恒大、金地、万达等知名房企在售的项目均没有推新品入市，主要是受项目推售节奏的安排不同所致。

从产品置业类型来看，市场供应以刚需为主，个别楼盘推大户型，如天骄御峰推160-255㎡大户、美丽湾畔花园推110-250㎡洋房产品。

5.楼市人气急剧上升，促国庆楼市成交升温。

据东莞中原CCES系统统计显示，（9.29-10.05）一周楼盘来访量达1946批次，环比上周大幅上升83.07%，表明国庆假期市民看房的情绪比较高，加上楼市中许多楼盘现场更有各种主题的大小型活动助阵，市场人气热度迅速上升。据东莞中原CCES系统显示，（9.29-10.05）一周来访登记的客户中，意向3房的客户为944批，意向4房/5房的客户高达400多批，环比上升幅度最为明显，东莞中原研究部认为，此数据表现一定程度上可以反映出，在9月底国家“认贷不认房”政策落地后，东莞改善型需求已开始悄然涌动，看房的改善型客户明显增多。

从对东莞中原代理的所有项目成交情况看，今年国庆期间，成交套数同比去年同期大幅增长39.8%，其中今年国庆期间单盘卖过10套的有17个项目，而去年只有8个。由于东莞中原在莞代理的项目达50多个，一定程度上也反映今年国庆东莞楼市比去年有所升温，其中利好政策出台具有较大的刺激作用。

（1）   国庆东莞各楼盘活动一览表：

（2）   9月底及国庆期间部分开盘项目成交明细表：

6.      开盘项目成绩分化明显，“以价换量”项目成交表现突出。

据东莞中原研究部不完全统计数据显示，2014年9月底至国庆黄金周期间，东莞全市共有14个住宅项目进行开盘解筹，共推出1664套，售出1154套，整体解筹率约达7成。从区域分布看，主要集中热点区域，且单盘供应体量大都比较大，反映这些开发商看好国庆黄金周，一次性供应充足的房源让客户淘选，同时也反映品牌房企为冲刺年度业绩目标，已经明显加大推货力度。

从成交反馈的信息来看，开盘项目成交成绩高低不一，多数项目的开盘当天解筹率能接近50%以上，其中恒大御景和万科金色里程的解筹率在80%以上。值得注意的是，在售项目与纯新盘项目之间的分化相当明显。在售项目的价格持稳，而纯新盘均以低于市场预期价格入市，如万科金色里程，以11000元/㎡低于预期的价格入市，其中不少部分单位8字头，据东莞中原研究部对市场掌握资料进行分析，该项目位于虎门大道与连升路交汇处，正处虎门最为繁荣的地段，附近有许多写字楼高高耸立，包括有中联大厦、达成大厦、华联大厦等等，且项目紧邻广深高速和东佛高速，虎门公园和在建的轻轨R2线虎门商贸城站近在咫尺，其地段非常优越，从地段、产品等角度考虑，能卖到更高的价格。天骄御峰也以低于市场预期价格入市，由于其为改善型大户型，总价较高，开盘当天即消化140套，国庆期间合计消化180套，已是非常不错的成绩。此外，新开盘项目也积极各使招数促成交，如恒大御景首次开盘即推低首付“首付4.2万起 最高送19万非毛坯”，直接大幅降低购房者的购房门槛，并高打“省时省力省心省钱”的理念，有效地提高开盘当天销售率。

三、新增供应情况：

7.      多盘抢跑黄金节点，国庆前新增供应量大幅增长。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，国庆前（9.22-9.30）东莞住宅供应量急剧放量，共有15个项目合计供应35.4万㎡。主要由于国庆作为良好的营销节点，集聚较旺的楼市人气，部分开发商欲借较好的市场氛围促进成交量，从而提前拿下预售证许可证，保证能在国庆期间加推或开盘，如恒大御景、天骄御峰、名巨中央花园等。从产品结构看，以刚需产品供应为主，改善型产品供应602套，比重达17.20%，主要集中在美丽湾畔花园、金地·湖山大境、帝景中央、天骄御峰等项目中。

（3）   国庆前（9.22-9.30）东莞住宅项目新增供应列表：

四、国庆期间东莞商品房成交总体情况：

2014年国庆黄金周（10.1-10.7）东莞市商品房成交总体情况：

8.      今年国庆东莞住宅网签成交明显差于去年，价格同比小幅下降。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，国庆期间（10.1-10.7）东莞商品房成交面积3.05万㎡，同比2013年下降30.84%，同比2012年小幅下降2.09%；成交套数482套，同比2013年上升7.83%，同比2012年大幅上升39.31%。其中，住宅成交面积2.66万㎡，同比2013年下降35.85%，同比2012年下降11.47%；住宅成交套数247套，同比2013年35.84%，同比2012年下降11.47%，住宅成交金额为2.34亿元。

从商品房整体市场看，2014年东莞国庆楼市成交氛围比前两年强，主要是体现在：车位和商铺成交的走热。今年由于市场中尾盘项目较多，车位成交量持续释放，加上东莞商业投资前景逐渐被投资客看好，逐渐推热商铺成交市场。

从住宅网签数据来看，今年国庆期间住宅网签成交量明显不如去年，同比跌幅仍然较大，同比2012年同期跌幅也较大，为11.47%。从住宅市场看，受国庆假期影响，银行、政府等办理签约流程等相关部门人员已休假，相当部分购房单并没有按正常时间完全签约，加上网签数据存在一定的滞后性，那么国庆期间网签数据更多是体现国庆前一周东莞楼市情况，反映今年东莞国庆前一周楼市成交尚不景气，究其原因：一、去年楼市行情非常好，许多楼盘开工、营销动作进度快，以致大部分楼盘均能抢在国庆前夕开盘入市，如万科金悦香树、丰泰·东海城堡、聚龙·御龙湾等等，有效拉升国庆黄金周成交量；二、今年受市场低迷影响，上半年许多开发商对市场预期走低，放缓了项目开发开工及营销动作的进度，造成很多项目认筹启动或样板房开放较晚，加上市场冷清造成蓄客难度加大，也令到不少项目延迟开盘时间，据不完全统计，今年国庆前夕东莞楼市中仅有万科金色里程和三正瑞士半山共2个项目开盘。

从成交价格看，今年国庆网签价格为8784元/㎡，同比去年同期小幅下降0.61%，价格存下探压力，同比2012年同期上升1.12%，住宅楼市价格上涨空间收窄。

2014年国庆黄金周（10.1-10.7）东莞市商品房成交与上周环比情况：

五、国庆期间东莞各物业类型成交情况：

9.      国庆期间，洋房与车位成交各占4成多。

2014年国庆黄金周，东莞商品房市场以洋房成交231套，为全市比重最大达47.93%，但同比去年同期下降近31个百分点。与去年有所不同，今年国庆期间车位成交十分抢眼，共成交200套，比重高达41.49%，主要包括有景湖荣郡成交70套、御花苑成交69套、万科金域国际16套、景湖春晓成交10套等。商铺成交市场有所升温，占比为7.26%，同比去年同期上升了4.8个百分点。

2014年国庆期间各类型物业成交情况：

六、国庆期间东莞普通住宅（洋房+公寓）成交量价分析：

10.  刚需主导地位不改，改善需求明显增长。

根据东莞中原地产研究部监测数据显示，2014年10月1-7日全市普通住宅成交中，仍以刚需自住户型为主，占比74.58%，超过七成有多。其中80-100㎡户型成交111套，比重为46.25%，与去年同期的比重相当。与去年相比，120-140㎡户型的成交比重大幅上升至12.08%，反映首改需求增加。此外，小型投资产品成交比重为5.42%。

11.  单价6K-7K的成交比重最大，总价50-70万的普通住宅成交突出。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2014年国庆期间（10月1-7日）全市普通住宅成交中，单价区间6000-7000元的较为畅销，成交比重上升尤为明显，主要是花香十二院、碧桂园鼎峰城市花园、石排公馆等项目集中成交。同时，单价在10000元以上的成交比重也有所上升，主要由于万科金色里程在9月底开盘入市，在国庆期间有12套单位实现签约，均价为12188元/㎡，加上其它17个项目的集中贡献。 市场成交仍然以60-70万总价的普通住房为主流，总价在100-150万的住宅成交比重增长明显。

七、厚街、南城、寮步等地区成为国庆期间全市成交热点区域

2014年10月1日-7日东莞住宅成交区域排行（按套数）

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2014年10月1日-7日全市住宅成交247套，其中厚街、南城、寮步区域成交最多，成交均超过20套，主要由花香十二院、恒大御景、中惠松湖城等几个项目支撑，而其它项目成交套数多为1套。价格方面，分别有厚街、南城、莞城、凤岗等共9个区域住宅价格同比去年同期下降，降幅均比较大，其中大部分楼盘低位成交，个别低于区域均价的楼盘成交突出对拉低区域均价的作用较大。如万江，花香十二院以6370元/㎡均价成交32套；莞城，龙光君御旗峰以9298元/㎡成交10套。

八、2014年10月1日-7日东莞楼盘排行成交（按套数）：

九、后市展望

1、国庆后蓄势待发的项目将陆续入市，市场供应尤为活跃。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，国庆期间推货的项目并不多，不少在9月份已拿下其它楼栋预售许可证的在售项目均未推货入市，预计将会在国庆后陆陆续续入市。据东莞中原研究部不完全统计，预计在10月开盘的新盘达17个，而目前仅有天骄御峰和恒大御景实现开盘，南部湾·万科城、汉邦66广场、金地城南艺境、万科中心、万科城市广场等15个项目仍在积极蓄势待发，可见后市供应将十分活跃。

从区域分布来看，市场供应主要集中在南城、东城、厚街、虎门、塘厦等经济强镇或热点镇区。从产品供应结构看，以刚需主打，别墅供应量增长明显，如南部湾·万科城预计推190套162㎡联排别墅、海逸豪庭预计推132套400-750㎡别墅、湖景壹号庄园预计推20套380-660㎡别墅等等。从开发商角度看，万科有几个项目集中在10月推货，单盘供应体量也比较大，可见迈进年尾，万科明显加大出货力度积极冲刺，从9月底万科金色里程69/96㎡洋房以11000元/㎡低于预期的价格入市，其中不少部分单位8字头，早已反映万科已开始为年度目标全力冲刺。

2、国庆期间购房单陆续进入签约，成交量有望迅速提升。

从对东莞中原代理的所有项目成交情况看，今年国庆期间，成交套数同比去年同期大幅增长39.8%，其中今年国庆期间单盘卖过10套的有17个项目，而去年只有8个。又从对竞品的认购数据监测，国庆期间不少项目的成交表现尚属不错，甚至一些项目先前较长一段时间没成交记录的状况也有所改善，说明国庆期间东莞实际市场成交升温，预计大部分购房单将在中旬陆陆续续实现签约。另外，国庆黄金周过后，万科等品牌房企推货节奏明显加快，而且也会很快进入签约，全市整体成交量会出现一个明显的提升。

3、央行银监会房贷政策放宽，或助东莞楼市快速上升。

9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”、“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”等内容，这意味着，首套房认定政策正式放宽，此前首套房政策执行“认房又认贷”。东莞中原研究部认为，此次央行新政将快速逆转市场预期，提振市场信心，刺激购房者入市积极性，尤其有助改善型需求的大幅释放，主要是由于国家政策调高二套房首付，近几年东莞改善型住房成交一直平平，而改善型住房多为换房需求的购房者所需，也就说明经过8年的累积时间，东莞许多改善性需求也应该到了释放的时候。当前国家放宽限贷政策，对于东莞改善型客户可谓一大利好。

4、为快速回笼资金，10月楼市“以价换量”仍成大势。

今年受市场低迷影响，东莞许多开发商前三季度的销售业绩环比去年同期跌幅较大，企业资金回笼压力大。今年东莞楼市并没有迎来“金九”，眼下十月已过去一周，银十期间出货压力逐渐加大，预计开发商们不会错失银十出货的大好机会，降价促销跑量。主要由于：一、今年前三季度，东莞住宅供应持续偏紧，尽管在9月底供应量比较大，但当月实际市场供应量不多，部分项目延迟在10月开盘供应入市；二、供应紧，意味着可售房源的选择性小，对客户吸引力不够；三、前三季度多数房企成绩不乐观，企业资金的快速回笼得不到保证，全年业绩任务逐渐压顶，出货压力迫在眉睫；四、尽管9月30日央行正式发文件强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求，掀起大规模的救市，促使房地产市场预期走好，但地方城市落实时间尚未确定，当前东莞部分购房者仍观望，对购房优惠的期望仍然较高；五、目前东莞购房者对高价抗性较大，特别是改善客户并不急于换房，开发商贸然马上提价并不可取，容易将大量的潜在客户挡之门开，定价更贴合市场、更理性更能有助跑量；六、后市供应量大，区域内竞争日益加剧，“先走先得”仍为共识。