中原：三季度东莞住宅成交不及预期 预计四季度供需两旺

自6月下旬，呼和浩特成为全国首个正式发文确定放开限购的城市后，7月多地限购城市陆陆续续放松限购，直至第三季度末，限购政策执行较强的南京和珠海也公开全面取消限购，全国仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍然执行限购。可见，2014年三季度是历史特别的节点，它是限购政策逐渐撤台的时期。然而，限购放松之后，多地城市楼市表现并不如人意，9月多个重点一二线城市楼市平淡开局，如北京、广州、天津、南京、长沙等，多地城市金九成色不足。尽管东莞一直以来受中央房产政策影响比较小，也面临着同样的命运，今年东莞金九楼市风光不再，三季度东莞整体住宅成交明显不及预期，仍平淡收官。9月底，全国楼市传来“福音”，央行银监会发文出台房贷放宽政策，紧接下来进入年末冲刺季度，东莞中原研究部认为此房贷新政的落地将利好刺激东莞购房需求释放，尤其改善需求的释放的增幅更明显，加上四季度楼市供应量较大，纯新项目达40多个，预计在全国房地产的“及时雨”下，四季度东莞住宅楼市供需两旺。

月度关键词：供应紧、降价促销、价格下探、有望明显提升

（一）新增供应状况

2014年三季度东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）  

市场预期有所好转和年度业绩任务压顶，促使开发商加快供应。

东莞楼市住宅供应在2011年以前均处在中水平运行，从2012年开始由于土地市场火热，开发商预期好，纷纷加快开发开工进度，造成2012年和2013年这两年东莞楼市住宅供应十分活跃，而今年与往年却有所不同，主要体现在受廉政建设、银根收紧、利率上浮的影响，房地产市场预期走低，不少开发商纷纷放缓开工、推货进度，造成上半年的供应告紧，供应量基本回归至2010年之前的水平。

进入三季度，东莞住宅供应约178万㎡，环比二季度大幅上升24.94%。由于受多地限购政策陆续放开、央行发文支持首套房信贷等积极因素影响，房地产行业信心得以重振，预期迅速恢复并逐步好转，促使开发商对市场预期增强，从而加快推货进度。此外，从上半年东莞房企的成绩单来看，大部分房企未能完成去年全年业绩的40%，也就意味着下半年出货压力增大，同时由于三季度是最好的出货时机，开发商们为冲刺年度业绩目标加快推货节奏。

九月多盘积极赶工蓄客，为冲刺“银十”提前拿下预售许可证。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年9月东莞住宅供应91.61万㎡，环比8月的31.39万㎡暴增191.84%，主要有碧桂园·鼎峰城市花园、帝景中央、厚街万达广场、万科·金色里程等36个项目供应。其中，御湖半山、天骄御峰、恒大御景等项目受限于工程进度较慢，赶不上金九营销节点，为了冲刺“银十”，纷纷提前拿下预售许可证。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，9月份入市的纯新盘不多，加推的楼盘也仅有几个，大部分项目仍在积极赶工蓄客，当月实际市场供应偏紧。同时鉴于7、8月份住宅供应量处于低位水平，也可以判断三季度东莞楼市实际市场中，住宅供应量仍然偏紧。

刚需供应比重缩小，投资性产品比重增长明显。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度，刚需实际供应10808套，比重为66%，环比二季度降低3个百分点，市场供应主导力有所减小；投资性产品实际供应1443套，环比二季度的934套大幅增长54.50%，占比迅速上升至9%，主要由于康联·汇展中央、长虹百荟花园、尚峰温莎堡等项目供应量较大。

碧桂园进军大石龙，片区供应比重增势凸显。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年第三季度，中心城区、松山湖片区和东北片区的供应比重环比相对持平，临深片区供应比重环比下降3个百分点，大石龙片区比重增势凸显。从2008年以来，大石龙片区一直困境于经济基础较差，交通路网不完善等因素，在大众眼里并不起眼，房地产行业发展甚是缓慢，近10年整个片区开发的住宅项目仅有34个，多为一些中小型房企进驻其中，片区住宅供应量长期处于较低位水平。

2014年三季度，大石龙片区供应住宅23.79万㎡，创下历史新高位，环比二季度大幅上升301%，主要由于多个新盘集中亮相入市，其中海伦湾和碧水云天也分别供应3.33万㎡、4万㎡，碧桂园进军企石，单盘碧桂园·鼎峰城市花园供应住宅10.16万㎡，掠城势头猛烈，瞬时间大石龙片区供应增势凸显。

（二）新开工状况

开发商捂盘惜售心态严重，品牌房企为冲刺年度业绩加快动工。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2014年三季度东莞住宅新开工242.53万㎡，环比二季度的342.26万㎡下降29.14%，同比去年同期上升57.53%。值得注意的是，三季度中，7月和8月住宅开工量偏低，主要由于上半年成绩考核刚过，许多开发商业绩惨淡导致资金回笼受阻，对项目开发动工建设的意愿较低。9月份东莞住宅开工117.40万㎡，环比大幅上升81.52%，其中包括有虎门万科城、嘉宏锦园、万科金色悦府、碧桂园豪庭等12个项目开工，这些项目大部分预计在第四季度开盘入市，可见开发商为加快推货冲刺业绩从而加快动工建设。从开工项目的开发商来看，大部分开发商捂盘心态较为严重，囤地意愿强，有意放缓开工进度；品牌房企开发动工比较快，开工量也比较大，如万科、碧桂园、万达。

（三）库存供应状况

9月新增供应大放量，促使消化周期迅速上升至11个月。

截止2014年9月30日，东莞住宅市场库存量为524.79万㎡，环比8月上升6.44%，同比去年9月上升10.79%。根据过去一年的市场消化成绩计算，9月东莞住宅市场消化周期为10.9个月，消化周期明显拉长近一个月。主要是由于9月住宅新增供应量环比上月暴增191.84%，而实际市场中不少项目仍未开盘入市，市场成交仍然平淡，因此造成9月底全市住宅库存量迅速上升。

从物业类型看，各住宅物业类型均出现小幅上升，其中洋房库存为288.03万㎡，环比上升9.95%，同比上升23.85%；公寓库存为38.95万㎡，环比上升8.58%，同比上升9.39%；别墅库存为97.81万㎡，环比下降6.18%，同比下降21.61%。

市场以消化库存为主，好卖楼层房源少，不利促进成交。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，截止2014年6月底，东莞普通住宅可售房源大部分集中在高层和低层的现象十分明显，其中17层以上的可售房源占全市的30.48%，5层以下（包括5层）的可售房源占25.78%，而高层和低层的房源通常去化速度比较慢，由此统计慢销楼层房源占比达56.26%，好卖楼层房源（6-16层）仅占43.74%。若再考虑通风、采光、朝向等因素，较为好卖的房源更加减少，加上三季度实际市场供应量较紧，可见2014年三季度市场以消化库存为主，好卖楼层房源少不利促进成交量。

    （四）市场成交状况

2014年三季度东莞住宅成交环比上升25.97%，同比下降27.69%。

2014年三季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

供应和银根持紧，制约楼市成交量快速上升。

2014年三季度东莞商品房成交面积为177.07万㎡，环比上升28.65%，同比下降23.35%；住宅成交面积为148.30万㎡，环比上升25.97%，同比下降27.69%。如下图所示，东莞住宅成交连续三个季度保持稳速回升，但成交量仍处低位水平，未能得到较大的增长，其中市场供应紧、银根持紧是两大主要原因。

市场成交有所升温，楼市分化明显。

2014年三季度东莞全市洋房成交套数环比变化区间：

据东莞中原研究部对市场监测数据统计结果显示，2014年三季度共有235个项目出现洋房成绩，环比二季度增加18个，主要受三季度纯新盘入市增多所致。从各盘成交套数情况看，成交套数在30~180套的项目数环比二季度大幅增多，反映较多项目的洋房去化速度加快；成交套数在30套以下，即一周卖不了三套的项目数达138个，意味着三季度大部分楼盘的成交低迷状况并没有起色。另据东莞中原研究部对市场监测发现，成交加快的项目多数集中在加推项目和出现降价促销跑量的项目中，尤其是9月份新盘项目定价偏高现象比较明显，由于开价较高导致开盘当天解筹率低，一定程度上反映这些开发商对市场预期较高，对房价不愿一步到位。已率先降价促销的项目走货速度加快，定价偏高的楼盘去化仍然缓慢，楼市成交分化比较明显。

大石龙片区成交崛起，临深片区与中心城区发力减弱。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度大石龙片区住宅成交比重对比先前水平增幅尤为凸显，高达12%，主要由于三季度期间，位于企石的碧桂园鼎峰城市花园、石龙的海伦湾和石排的碧水云天花园相继入市，其中前两者热销市场，加上片区内竞争加剧，富盈香茶郡、石排国际公馆、伟隆国际花园等项目采取各种手段降低部分单元单价出售，以致这部分产品跑量较快。三季度，大石龙片区共成交住宅17.12万㎡，大幅瓜分市场比重，顿时成为东莞楼市的后起之秀。

三季度别墅成交市场温热，高端住宅发力明显。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示统计显示，2014年第三季度别墅共成交604套，环比二季度大幅上升76.97%，同比2013年同期仅下降9.13%。今年住宅市场行情遇冷，其中普通住宅受影响的程度比较大，同比去年跌幅较大，反而今年东莞别墅市场尽管没有去年的火热，但却也表现比较温和。进入今年三季度，别墅成交涨幅十分明显，与去年同期差距不大。据东莞中原研究对市场监测分析得，三季度别墅成交升温明显，主要是：一方面，三正瑞士半山、蜜糖和海伦湾三个纯新盘入市对高端客户的吸引力比较大，加上前两者得益于区域优势得到不少深圳客的青睐；另一方面，旧盘别墅库存积压比较严重，同时尾盘比较多，多开发商急于清货从而降价跑量或打包转让，如观澜高尔夫花园、沿海丽水佳园、碧桂园柏丽湾。

住宅难卖，多开发商仍然热衷推商铺、车位。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度东莞商铺和车位分别成交1707套、2979套，尽管两者的成交相比二季度有所下滑，但仍处于较高位水平，如此反映住宅市场持续成交基本没有太大起色，造成许多开发商被迫通过出商铺、车位等物业帮助回笼部分资金，缓解企业资金压力。值得一提的是，今年市场中较多楼盘处于尾盘状态，也是造成今年车位和商铺供应跟上成交的原因。另外，市区内一些陈旧老商铺陆陆续续打包转让或低价抛售，愿意淘包付款的投资客较多，这样也反映投资客们对东莞商业市场的发展前景还是比较看好。

金九难遇，首周成交量大升主要是因为客户等待政策利好的兑现。

从东莞住宅成交每周走势看，三季度多周成交套数在1000套以下，楼市成交与去年同期已明显差一大截。今年三季度有一个特别的地方是9月首周住宅成交套数急速高升至1646套，主要由于今年9月1日起，东莞普通住房新标准新规正式实施，其中相当部分是8月份为等待政策利好兑现而延迟签约的购房积单。因此若剔除这部分的成交，今年九月楼市开局并没有出现良好的反转，住宅成交量更低于2012年同期，金九往年风光不再，楼市成交量的明显回升将直接寄托于10月，银十压力增大。

（五）价格分析

2014年三季度住宅价格为9053元/㎡，环比下降1.34%。

2014年三季度东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

普通住宅均价连续7个季度维持“8字头”，今年三季度下探迹象明显。

由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，分析普通住宅价格走势。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计，2014年三季度东莞普通住宅成交均价为8262元/㎡，环比二季度下降2.84%，同比去年三季度上涨3.18%，表明今年三季度普通住宅价格仍然维持“8字头”，但明显存下探压力，对比去年上升空间较小。为了更准确地判断楼市价格变化，再采取中位法分析：

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

经过统计数据核算得，2014年三季度东莞普通住宅中位价格为7484元/㎡，环比二季度下降2.37%。从5月份开始现下探迹象后，一直持续下探，其中6月份的多盘开盘定价低于预期，房价走势下行压力增大。从市场信息反馈看，随着低开入市潮的上演，多盘陆续更进下调价格促成交，市场价格抓底行情持续展开，导致三季度东莞普通住宅房价下探压力明显。

降价区域明显增多，三成多跌幅超过5%。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度，全市32个镇区均出现普通住宅成交，其中六成多的镇区普通住宅价格环比二季度均出现下跌，甚至更有三成多跌幅超过5%，如此反映三季度东莞房价下跌的局面尤为明显，全市降价风盛行，大部分集中在二三线镇区，个别一线镇区如南城、东城、万江的普通住宅房价也有所下跌，主要受个别项目降价促销所致。

此外，三成多镇区普通住宅价格环比各出现不同程度的上涨，如虎门、塘厦、松山湖、厚街等。其中，受各自区域内市场变化的因素影响比较突出。如虎门，万科金色里程在9月底开盘并热销，由于自身地段优越倍受客户青睐，尽管已低开入市，但均价仍然高过区域内大部分项目的楼价，催使区域房价快速上升。如塘厦，观澜高尔夫花园全面清货，尽管其价格已远低于先前价格水平出售，但均价仍达17000元/㎡，明显超过区域均价，由于其跑量较大对区域均价影响也较大。

降价促销成风，房价下探压力明显。

2014年三季度全市洋房价格环比变化区间：

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度部分项目高企的价格已有所松动，价格环比二季度涨幅在10%以上的项目数有所减少，其中主要是受个别楼层单位价差较大影响。尤为明显的是，三季度价格环比降幅在-5%~0之间的项目数大幅增多，占市场百分比为41%，比0~5%涨幅的百分比要高出接近2倍，表明三季度东莞洋房价格下探迹象明显，且下探压力较大。除此之外，洋房价格降幅大于5%的项目数也明显增多，主要是由于三季度期间，不少开发商已率先开始冲刺年度业绩，进行降价跑量，个别尾盘也纷纷降价清仓或打包转让。

（六）东莞房企及住宅销售情况

三季度万科以18.14亿稳坐冠军宝座，遥遥领先其它房企。

三季度，万科积极推住宅、商铺物业，多个项目收金不菲，与其它项目共收金18.14亿元继续稳坐冠军宝座，总成交金额环比二季度有7%的涨幅，最大功劳主要归于虎门的万科金色里程项目单价较高、出货量大，创造了约4.7亿元。然后三季度万科地产市场占有率为10.94%，与前两个季度相比均下降了2个百分点左右，反映其它部分开发商三季度的业绩也有所上升，瓜分了部分市场份额。碧桂园凭借新盘碧桂园鼎峰城市花园和碧桂园常平首府收揽7.34亿元，在加速清仓其它四个尾盘，共计收金10.64亿元，以1亿的差距胜于三正地产，但同比去年同期仍存较大的降幅，未来第四季度业绩冲刺压力加大。

从三季度开发商商品房销售金额排行TOP10中，除恒大地产外，万科、碧桂园、万达这些一线品牌房企的业绩同比去年三季度均具6%以上的跌幅，而东莞本土房企的表现相当不俗，如三正、光大、富盈、中惠等均取得较大的涨幅，可见本土房企发力更加明显。

2014年1-9月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

恒大、三正前三季度业绩已超去年全年，碧桂园四季度冲刺压力火烧眉毛。

如上图所示，截止9月底，业绩排行前十名的开发商中，6家房企业绩未能完成去年全年总业绩的70%，其中碧桂园仅完成了32%，可见其四季度冲刺的压力已火烧眉毛。三正地产由于今年有新盘三正瑞士半山入市并热销，而其它项目仍持续销售，促使其业绩已提前完成去年业绩，并具较大的增长。

2014年三季度住宅销售套数排行：

热销盘多为纯新盘，“以价换量”成效显现。

从2014年三季度东莞住宅销售套数排行TOP10楼盘中，有5个属纯新开盘项目，另外由于碧桂园常平首府在6月底开盘，大部分签约在7月份起实现，因此可以看到排行前五名的项目，明显有四个是新开盘项目，也就是说三季度市场并没有实现真正的回暖，市场成交依靠纯新盘拉动。TOP10中，依然是刚需主导市场，之所以卖得好，其中降价或低开入市是重要的关键原因，TOP10中有8个项目均采取“以价换量”策略促成交。

（七）后市展望

“9.30”新政，或有助快速稳定市场预期。

9月下旬南京宣布全面取消限购，36个限购城市仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市坚守限购。一直执行限购力度较强的城市都面临全面放开限购，政府救市意图十分明确，促市力度比较大。从对多个城市放开限购后的楼市成交看，除了个别城市在放开后一个月内成交量有比较明显的增长外，多数城市在金九期间楼市成交表现平平，反映放开限购对大部分这些城市楼市的促进作用较小，也就意味着市场成交要想较好地上升回暖，房贷放松将成为唯一的办法。

9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”、“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”等内容，这意味着，首套房认定政策正式放宽，此前首套房政策执行“认房又认贷”。东莞中原研究部认为，此次央行新政将快速稳定市场预期，提振市场信心，刺激购房者入市积极性，尤其有助改善型需求的大幅释放。对于一些前景预期较好的一二线城市，或促使投资性需求大幅回归市场。

继续执行稳健货币政策，加大首套房信贷支持力度。

8月M2增速仅12.8% ，M2增长回落并不及预期，显示实体融资需求依然低迷，货币流通性降低。今年货币政策一直保持偏紧状态，由于年初计划全年信贷投放额度比去年有所增长，那么今年剩余的额度将会在第四季度得到释放，相比之下，第四季度货币流动性要宽松一些，从长期来看，央行坚持继续执行稳健货币政策。加上9月底房贷新政放宽更明确提出满足居民首套房贷款需求，预计第四季度银行对首套房信贷支持力度加大，放款速度有所加快。

市场转暖预期增强，预计四季度楼市供需两旺。

1、供应：多盘陆续入市，市场供应尤为活跃。

踏入2014年第四季度，意味着全年最后的关键时刻已经来临，房企们的全年业绩任务变得更加繁重。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，原预计在9月入市的项目出于认筹量、市场影响力等因素的考虑，延迟开盘时间。另外，近期全市约有20多个项目仍处在营销中心或样板房开放阶段，按一般营销步骤程序，这些项目基本都会抢在年底前入市。同时，据监测，仍在加速筹备、营销的新项目较多，尤其是万科、碧桂园这些知名品牌房企对全年目标冲刺任务更重视，预计旗下多个项目将在第四季度陆续入市。

在售项目方面，由于上半年多数项目库存去化速度较慢，不少项目在金九银十期间促销跑货，库存量逐渐减少，那么相应开发商会加推新品入市，满足市场需求及项目销售的需要，因此预计第四季度仍有不少项目继续加推新货，市场供应相当活跃。

 2、产品：刚需仍主流市场，别墅供应量井喷。

据东莞中原研究部不完全统计显示，四季度预计将有70多个项目推住宅，纯新项目超40个，产品供应仍以刚需户型主流市场，其中别墅供应量如井喷，包括有南部湾·万科城、东方银座兰乔公馆、珠江观澜御景、碧桂园翡翠山等将近20个项目供应别墅产品。从区域分布看，经济发达镇区的住宅供应放量明显增大，如虎门、厚街、长安等，利于区域内旺盛需求的释放；三线镇区逐渐发力，供应量同比增幅明显。

3、开发商：后市预期增强，营销动作有所减少。

今年许多开发商的业绩已差了一截，全年业绩考核和资金回笼压力压顶已经不允许开发商迟疑，加快出货并抢在年底前成功跑量成为唯一的选择。又由于10月份是传统的购房旺季，多半开发商会在此期间冲刺。接下来11/12月，不少项目已在第三季度及10月降价促销跑量，同时随着资金的逐渐回笼到位，其营销动作会有所减少。再者目前央行出台的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》指出“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发商建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”，意味着将降低房企的融资成本，减少房企融资成本压力。那么部分开发商在后市跑货逐渐增多，资金回笼到一定程度时，项目销售将逐渐定调，保持“顺卖”。

4、客户：多方利好当前，客户入市意愿增强。

进入第四季度，大环境更稳定向好，显然提振客户入市信心，刺激购房者入市积极性。加上部分受压抑较久的客户，在第三季度并没有出手，主要迫于市场新品供应不足，或项目位置、产品等原因未能如意，预计在第四季度众多新盘入市，新品琳琅满目之时，部分客户购房欲望会大为增强。先前由于国家政策调高二套房首付，近几年东莞改善型住房成交一直平平，改善型住房多为换房需求的购房者所需，也就说明经过8年的累积时间，东莞许多改善性需求也应该到了释放的时候。央行房贷新政指出房贷结清后二套房算首套，那么改善型客户将受利于此次新政，入市门槛大幅降低将明显增强改善型客户入市意愿。

5、价格：银十“以价换量”成主调，年末房价趋稳中，或小幅回升。

今年受市场低迷影响，东莞许多开发商前三季度的销售业绩环比去年同期跌幅较大，企业资金回笼压力大。今年东莞楼市并没有迎来“金九”，眼下十月已过去一周，银十期间出货压力逐渐加大，预计开发商们不会错失银十出货的大好机会，降价促销跑量。主要由于：一、今年前三季度，东莞住宅供应持续偏紧，尽管在9月底供应量比较大，但当月实际市场供应量不多，部分项目延迟在10月开盘供应入市；二、供应紧，意味着可售房源的选择性小，对客户吸引力不够；三、前三季度多数房企成绩不乐观，企业资金的快速回笼得不到保证，全年业绩任务逐渐压顶，出货压力迫在眉睫；四、尽管9月30日央行正式发文件强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求，掀起大规模的救市，促使房地产市场预期走好，但地方城市落实时间尚未确定，当前东莞部分购房者仍观望，对购房优惠的期望仍然较高；五、目前东莞购房者对高价抗性较大，特别是改善客户并不急于换房，开发商贸然马上提价并不可取，容易将大量的潜在客户挡之门外，定价更贴合市场、更理性更能有助跑量；六、后市供应量大，区域内竞争日益加剧，“先走先得”仍为共识。

随着银十“以价换量”，多数项目业绩的增加、资金的逐渐回笼使开发商逐渐缩小优惠折扣，或收回。11、12月新项目数量增势更明显，楼市成交量将有力地迅速回暖并趋稳，使新盘的定价不会太高太低，仍然保持合理定价入市，市场价格水平会逐渐趋稳。又由于发达镇区的项目推货量增加，市场中别墅产品供应放量增大，因此预计价格趋稳中，或小幅回升。

6、成交：房贷、供应等利好刺激，预计四季度楼市成交量大幅上升。

供应一直是影响东莞楼市走势的主导因素，而今年前三季度供应紧是直接制约东莞楼市回暖的关键原因。第四季度，在大围环境稳定向好的背景下，供应充足的基础下，东莞住宅成交量有望大幅提升。究其原因是：

一、房贷新政逐渐落实后，银行对首套房贷款支持力度加大，放款速度加快，激发购房者入市；二、供应充足，可选择性增加，诚意客户增加；三、纯新盘增多，首批产品通常能集聚较多的市场关注，更受客户青睐，通常能获得比较快的去化速度；四、经济强镇或热点区域供应活跃，利于区域内旺盛需求的释放；五、品牌房企的新项目较多，竞争力较强，去化速度较快；六、刚需户型仍为供应主力，直接对接庞大的刚需客户群体。七、新盘定价偏谨慎合理，部分开发商为冲刺全年业绩目标，仍有部分项目以低于市场预期定价入市，有效激活需求释放；八、由于今年在售项目中，处于尾盘状态的项目较多，年末尾盘促销优惠多；九、个别区域内竞争剧烈或引发部分项目上演价格战，房价下降吸引部分客户入市。十、“认贷不认房”新政利好当前，有效激发改善需求大幅释放。

市场仍存在隐忧，开发商不宜盲目过分乐观。

9.29央行发布的住房信贷新政，给予市场较为积极利好的一面。而国庆期间不少项目的实际认购好于去年同期，短期内市场反弹好转的迹象十分明显。但东莞中原研究部认为，目前阶段的楼市，开发商不宜盲目过分乐观。限贷放开，对于短期的房地产楼市的影响无疑是正面的。但开发商必须清晰认识到的是，政策里面强调购房者先把之前贷款还清，才可以再次贷款。这一进一出，还是反应银行资金紧张，银根紧张的格局不变。政策对改善受益最大，但改善购房者并不急于入市，换房流通仍然有一阶段性转换。政策更多是以时间换空间，从而实现房价的软着陆。

目前市场仍然存在几点隐忧：首先，银根是持续收紧的，有条件的银行房贷利率或回到基准利率甚至9折，但7折基本上是不可能的了。其次，近两个月的股市表现十分强势，大股增幅远远高于地产指数，这反映投资资金在流向股市，支撑房地产回暖的基础尚不稳固。再是，美国经济复苏强劲，美元一路走高，黄金下跌至近三年低点，原油也一路走低。这反映美元过于强势，大宗商品价格承压，人民币汇率也将承压，热钱回流美国，对房地产行业也将带来一定冲击。最后，廉政建设持续深化，间接影响楼市。在银根收紧、股市强势、人民币汇率承压以及廉政建设的四大主导因素下，未来房价上涨动力依旧不足，开发商不宜对后市过于乐观。