中原：东莞11月住宅成交创年内新高 12月或翘尾收官

11月，在政策、供应、优惠等利好因素重叠影响下，东莞住宅楼市反应颇为强烈，市场活跃度迅速恢复，住宅成交70.55万㎡，环比上升18.06%，同比下降6.73%，创下年内新高位，提交了一份出乎意料的好成绩。踏入12月，意味着一年中最后的冲刺已经来临，众多开发商的全年业绩冲刺压力加大。细看目前东莞楼市，尾盘与新盘之间正处于火热交锋阶段，抢客战越演越烈，不少项目已纷纷推出“*字头”、低首付、贴息增加等岁末购房优惠。受益于11月22日央行的降息，市场预期升高，市场信心再次提升，叠加9.30房贷新政的利好作用，东莞中原研究部认为，接下来的12月东莞楼市刚需发力增强，改善购房需求的释放量将有所增大，预计12月楼市成交喜人，或有望翘尾收官。

月度关键词：持续回暖、改善释放明显、业绩冲刺、以价换量

（一）新增供应状况

2014年11月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年11月共有43个项目出现新增供应，商品房总供应94.98万㎡，面积环比上升2.16%，同比2013年11月上升12.40%。数据显示11月东莞楼市供应放量尤为明显，反映年底开发商明显加大冲刺力度，大幅增加新品入市量。

品牌开发商冲刺忙，11月住宅新增供应量创历史同期新高。

11月，东莞住宅新增供应82.20万㎡，环比上升2.51%，同比去年同期上升14.18%，再创历史同期新高。东莞住宅供应量连续两个月连刷历史同期新高，可见开发商加速推货的积极性很高，催使市场供应十分火热。据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计，11月份期间入市新盘超10个，尤其是品牌开发商的推货力度更大，如南部湾·万科城推660套洋房、万科中心推353套公寓、碧桂园翡翠山推483套洋房等等。

刚需、改善供应放量增大，投资性产品比重大幅回落。

据东莞中原研究部对市场监测数据按合拼后统计显示，11月刚需供应大增，比重回升至61%，主要包括有南部湾·万科城、翡翠山湖、碧桂园翡翠山等20个项目共供应4321套，环比增加789套。改善供应比重也回升至以往水平，主要依靠星城翠珑湾、鼎峰源著、金地·湖山大境等项目拉动。刚需、改善供应放量增大将利好带动楼市成交量上升。

投资性产品由于上月供应量剧增至1907套，本月供应量较小，仅有万科中心、尚品居和万科·松湖传奇合计供应543套，从而导致供应比重从27%大幅回落至8%。

洋房供应量高于去年同期，公寓、别墅量大幅下降。

据东莞东莞中原研究部对监测数据统计合拼后显示，11月洋房供应反弹回升至6311套，主要由于接近年底较多开发商集中推货及一次性推货量均比较大，如翡翠山湖供应723套、南部湾·万科城660套、星城翠珑湾551套、碧桂园翡翠山483套等，如此极大地丰富了楼市新房源，将有利带动楼市成交。

别墅和公寓供应量却面临大幅回落的局面。别墅方面，仅有盈滨半岛花园、三正瑞士半山等7个项目供应223套；公寓方面，尽管仅有万科中心和星城翠珑湾两个项目供应，但其供应量相相对较大，导致本月全市公寓供应量仍处偏高位水平运行，又因近期东莞公寓供应火热，预计未来一段时间内公寓投资市场倾向活跃。

（二）新开工状况

品牌开发商加快动工进度，其它多数开发商捂盘心态仍较重。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，11月东莞住宅新开工87.45万㎡，环比10月上升12.66%，同比下降2.88%。从开工的房企来看，保利、金地、碧桂园的开工量比较大，包括保利生态城17.35万㎡、金地城南艺境13.31万㎡、金地琥悦9.56万㎡、碧桂园豪庭7.8万㎡，反映知名品牌房企在“快建、快销”的理念上已达成共识，加上年度业绩冲刺的需要，从而加快拿下项目施工许可证。

另外，本月开工的项目中增添了不少新面孔，如湖光山色山庄、雍景居、振业松湖雅苑等，近期市场预期好转与政策风向明确，明显提振部分中小房企的入市信心。但11月住宅开工量仍处中低位水平，表明多数开发商的囤地意识强烈，捂盘惜售心态仍较重。

（三）库存供应状况

11月住宅新增供应量高位运行，消化周期继续拉长至12个月。

截止2014年11月30日，东莞住宅市场库存量为557.26万㎡，环比10月上升1.99%，同比去年同期上升17.64%。根据过去一年的市场消化成绩计算，11月东莞住宅市场消化周期为12个月，消化周期继续拉长。主要是由于11月住宅新增供应量高位运行，造成库存量增大。

从物业类型看，各住宅物业类型均出现小幅上升，其中洋房库存为409.47万㎡，环比上升1.89%，同比上升30.48%；公寓库存为43.66万㎡，环比上升2.90%，同比上升19.73%；别墅库存为104.13万㎡，环比上升2.02%，同比下降15.63%。

（四）市场成交状况

2014年11月东莞住宅成交70.55万㎡，环比上升18.06%。

2014年11月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

多新盘陆续入市并热销，11月住宅成交量创年内新高。

11月东莞住宅成交70.55万㎡，环比上升18.06%，同比下降6.73%，并创年内新高。究其原因：一、多新盘陆续入市并热销，如碧桂园翡翠山、南部湾·万科城、虎门万达广场、万科中心、鼎峰源著等等，本月是今年新盘入市量最多的一个月，新盘数超10个，全面引爆东莞楼市。二、市场大环境好转，明显提振购房者入市信心，许多项目从中受益，产品去化速度明显加快。据统计，11月成交套数环比有所增加的项目有四成多（已排除新开盘项目的干扰）。

深圳客外溢增强，临深片区重拾强主地位。

如下图所示，自今年8月份开始，临深片区住宅成交比重一路下滑，持降三个月已经下滑了10个百分点，而11月临深片区比重迎来反弹，环比上升6个百分点至26%，重拾强主地位。主要由碧桂园翡翠山、南部湾·万科城、三正瑞士半山、保利生态城、益田大运城邦等47个项目贡献发力，且大部分为热销项目，反映深圳客的外溢持续增强。

房贷新政刺激持续，改善购房需求释放量增大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月东莞120㎡以上的洋房成交套数环比上升4.68%，再创年内新高。自2008年开始，东莞120㎡以上的洋房大户型成交量逐步上升，到2009年5月创下高位，2010年1月二套首付由30%上调至40%，此政策出台一时间打消了许多客户的换房念头，接着到了2011年二套首付已经历了30%-40%-50%-60%的递变，也就意味着客户若购买100万的房子（属二套），首期付款大大增加了30万，强烈压制着改善需求的释放，导致近几年东莞改善型洋房成交一直平平，即使在去年楼市的火热行情中，改善性洋房的释放也未能一展风范，成交量与2012年基本相当。今年楼市遇冷，大户型的降价促销优惠比较大推使部分改善需求持续释放，尽管如此其成交量也难以冲破单月1200套以下的低位区间，主要归根于改善户型多属于二套房，首期付款6成、置业门槛高抗拒了许多有购买欲望的客户。

忽如一夜春风来，9.30房贷新政出台给楼市带来了很大的“福音”，即首套房贷款还清，二套房贷按首套执行，意味着二套首付回归3成，大大减轻客户首期付款压力，极大地降低了改善型客户的入市门槛。千树万树梨花开，东莞120㎡以上的洋房成交量自10月份开始极速高登，冲破“千套关”后，11月继续攀升至1229套，成功摆脱多年来“1200套以下”的阴影。由于市场中存在部分洋房产品为两拼、三拼，甚至是四拼的户型，据东莞中原研究部监测发现，11月还有龙光君御旗峰成交45套200㎡以上的洋房，由此可见实际市场中，11月东莞改善购房需求释放十分明显。

年末客户淘房意愿强，楼市人气偏高。

据东莞中原CCES系统统计显示，11月各周楼盘来访量上下浮动不大，全月来访量环比11月有所下降，但仍处于中高位水平，楼市人气仍偏高，对楼市成交起良好的促进作用。一来，10月正值国庆黄金周，又是传统的购房旺季，市民看房的热情很高，而进入11月由于营销现场活动减少，上门看房的客户自然有所减少。二来，11月入市新盘较多，吸引并增加了相当部分客户。三来，逐近年底，项目优惠广告散布，加上多尾盘与新盘交锋期，抢客战热烈上演，其中不少楼盘年末购房优惠多多，促使客户淘房意愿增强。

市场成交持续回暖，热度堪比去年同期。

2014年11月全市洋房成交套数环比变化区间：

①热销盘明显增多。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月共有203个项目出现洋房成交，环比10月增多5个，创年内项目数高位值。从各盘成交套数看，成交套数大于60套的项目数环比再增4个，升至28个，反映市场中热销盘明显增多。

②较多项目出货速度加快。30-60套间的项目数环比减少3个，主要是先前成交较为温热的个别项目消化加快成热销所致。10-20套间的项目数环比同比均明显增加，反映成交不温不火的项目增多，主要是部分先前低迷项目的成交速度加快所致。整体上，11月延续10月的回暖行情，楼市成交升温明显，市场热度较高，堪比去年同期。

（五）价格分析

2014年11月住宅均价为9097元/㎡，环比下降3.38%。

2014年11月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

普通住宅均价环比持稳，整体住宅房价仍存下行压力。

由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，分析普通住宅价格走势。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计，2014年11月东莞普通住宅成交均价为8584元/㎡，环比下降0.06%，同比上升6.89%。尽管普通住宅价格环比相对持稳，但由于11月份南部湾万科城、鼎峰源著和三正瑞士半山项目均价在11000左右，且三者成交体量排列前五，对拉升全市均价有比较大影响力，若对消这些影响力，实质上11月东莞整体住宅房价仍存较大的下行压力。

定价走高现象减少、以价换量持续弥漫。

2014年11月全市洋房价格环比变化区间：

①定价走高现象减少。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月价格环比上升幅度大于5%明显减少，主要由于上月一些新盘或旧盘加推新品时定价过高，造成开盘当天销售率较低，不少开发商已从中吸取教训并意识到年末仍宜以“量价交换”为走货基调，从而小幅回调房价。

②岁末促销优惠多多。价格变化在-5%~0间的项目数环比增多4个，从数据明细反映较多项目已经大肆打响“岁末优惠购房”的枪声，如江南第一城启动“7字头、0首付、0利息”清盘行动诚惠全城，以环比4.97%的价格降幅成功去化86套库存房源。如恒大御景逢周末推出10套特价房，一方面作回馈客户，另一方面拉动现场其它正常单位销售。

③以价换量持续弥漫。价格变化在-5%~-10%间的项目数也环比增多2个，多盘推出个别单位作清仓处理，降价优惠力度相对较大，中信富春山居、中堂东港城、天林湖花园等等，其中个别项目则进行高调降价，大批量处理库存，如龙光君御旗峰洋房价格环比下降6.39%，成功走量159套（合拼后实为47套）；天骄御峰均价环比下降6.27%，快速去化改善性中大户型36套。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2014年11月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

万科稳坐冠军宝座，碧桂园紧追万达挤进前三。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，万科以10.65亿元继续坐稳冠军宝座，把其它房企远远甩在身后。11月万科旗下的项目可谓阵容非常大，共有21个项目集中成交作贡献，其中贡献力最大的非南部湾·万科城莫属，单将就拿下了约3.9亿的战绩，其次是位于发达镇区包括南城、虎门的几个项目发力均较为突出，如万科金悦香树0.8亿、万科城市广场0.79亿、万科金色里程0.68亿。从战绩看，11月万科业绩环比出现下滑，主要由于10月南部湾·万科城热销185套别墅，别墅较高的吸金力令到万科一下子收金5.14亿，而本月却缺少别墅成交的有力支撑。11月万科业绩同比上升2%，反映受上半年市场低迷影响，四季度业绩冲刺压力较大，万科已马不停蹄全力展开冲刺，极力回填前三季度较大的业绩差距。

万达凭借东城、长安、虎门、厚街的三个项目共吸金4.9亿，挤进第二，其商铺物业收金1.56亿。碧桂园以4.86亿元紧追万达，终于有缘前三，主要依靠碧桂园翡翠山新盘入市狂销收金3.29亿元。

2014年11月住宅销售套数排行：

刚需发力超强，降价助销效果显著。

从11月东莞住宅销售套数排行TOP10楼盘中，大部分集中在南城、虎门、莞城等经济较大发达的镇区，购买力相对较强有利促进楼市成交。其中，品牌房企万科、碧桂园、万达的新盘热销尤为抢眼，前四名均被新开盘项目全揽。

不难发现，11月刚需发力超强，前十名中有6个楼盘成交以刚需户型为主力，反映东莞刚需购房需求尤为旺盛。另外，“低开入市”现象增多，如虎门万达广场和鼎峰源著均定价低于市场预期，揽获了许多客户的芳心；富盈世界汇和龙光君御旗峰为清库存，借助年末机会降价跑量。

2014年1-11月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

数据来源：东莞中原研究中心

四名提前完成去年业绩额，五名冲刺压力巨大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，今年前11个月万科共收获71.72亿，已完成去年全年业绩的86%，离去年全年业绩83.69亿元还剩下近12亿的差距，据监测万科金色悦府将在12月入市，南部湾·万科城也将在年底前再推一波，考量其它项目贡献力度不够大，预计在最后一个月万科将有可能加大其它可售物业如商铺、写字楼和车位的推货量，尽力弥补业绩差距。

排行前十的房企中，已完成去年全年业绩额的成员再添两名，包括万达和光大。不能否认富盈在三季度开始旗下多个项目率先降价跑量，经过几个月的战役已完成去年业绩的95%，加上由于旗下在售项目超过10个，无容置疑要完成去年全年的19.08亿胜在必握。而其它房企由于与去年业绩差距较大，且当前在售项目不多或贡献力不足，因此在年底冲刺压力巨大，相信大部分已无力回天。

（七）后市展望

● 政策：限购限贷政策放松空间扩大，市场预期稳定向上。

随着多地城市限购限贷政策放松政策出台，从上级省到县级市执行令逐渐下达，政策细则加强细化并逐步落实已经历几个月，整个市场政策环境放松空间扩大。加上多地根据自己城市因素制定并出台各种放宽限制、加速促市的规定细则，如上海调整普通住房标准调整、江西推出“18条”，买房不限套税费可减免等等。入市门槛降低、购房成本减少、优惠增加等利好盘活市场，促使预期稳定向上。

● 资金面：央行下调存贷款利率，市场资金面偏松。

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。这是继2012年7月后，两年多来央行首次降息。央行的降息将有利激发市场活力，令到市面资金流动性趋向宽松。另一层面，此次央行降息的利好因素将刺激A股上涨，股市流入资金量增多，预计部分资金将变相分流入房地产行业，促使楼市资金流动性增强。

● 供应：年底多盘集中推货冲刺，楼市供应趋热。

岁末冲刺关头，楼市供应趋热，推货节奏有所紧凑，究其原因：一、为加快出货，许多项目抢先拿下楼栋预售许可证，楼市供应持续。二、前三季度受市场低迷影响，许多项目走货速度较慢，造成楼市中加推的营销动作对比往年要少，在接下来最后一个月，将会有部分开发商加大推货力度冲刺。三、由于知名品牌房企更重视年度业绩考核，其中万科、碧桂园、金地等房企将加大旗下可售房源的供应量，尽全力冲刺。

● 产品：刚需主导市场，改善需求释放量增大。

据东莞中原研究部对监测数据统计显示，珠江观澜御景、东江华府、紫荆1号等30多个项目预计在12月入市。从产品结构看，以刚需为主导，其供应比重明显上升，利好刺激促进楼市成交量。由于目前市场大环境持续好转，房贷政策放松和央行降息的利好叠加将很好地刺激改善型客户加快入市，加上年末许多楼盘尤其是大户型的促销优惠比较多，被压抑多年之久的改善需求将逐步得到释放，预计年底改善需求的释放更加明显。

● 营销：各种大小活动密集交替，高度聚集市场人气。

据东莞中原研究部监测显示，今年许多项目销售处于尾盘状态，而新盘中比较多的位置稍偏，而且整体定价偏高，造成许多市民看房热情不如往年高。此外，今年楼市变化多以及经济环境改善不大也打压了许多客户买房的心情。可见通过举办各种主题活动增加来访量，提升营销现场人气，促成提升有效筹量，变得非常重要。

进入今年最后一个月，各大房企上演业绩冲刺战，各种大小活动将密集交替展开，包括有：1、节日活动。围绕平安夜、圣诞节、元旦等主题展开，借助这种喜庆温馨的节气，吸引更多家长带领小朋友一起玩乐，充高现场人气。2、尾盘岁末钜惠。主要是通过促销优惠活动吸引客户上门。3、业主答谢会。通过邀请老业主参加斯维加斯夜宴、表演节目大抽奖等活动，增强企业与业主的联系，塑造企业品牌形象，增强企业竞争力。4、加大网络、信报媒体、T牌广告投放，提高项目知名度，提升市场影响力。

● 价格：尾盘和新盘火热交锋，市场价格呈现两极分化。

目前，楼市正处在多量尾盘和新盘的火热交锋阶段，抢客战逐演剧烈，市场价格呈现两极分化。一方面，一些房企惜售心态较重，让在售项目保持“顺卖”或部分新盘定价走高。另一方面，尽管央行降息对开发商和购房者带来一定的优惠，但难以改变楼市处于下行轨道的大趋势，尽管降息带来市场预期的升高，但开发商马上涨价的可能性不大。从整体市场看，今年经济在下行，信贷在收紧，许多开发商前三季度资金回笼缩水严重，能撑到年底不容易，又出于业绩冲刺和资金回笼的考虑，开发商不会轻易涨价，更多是借助利好的政策去库存。如年底尾盘加大清仓优惠力度，品牌房企增加岁末促销优惠，部分新盘理性定价或低于市场预期等。

● 成交：年底冲刺战火连天，预计12月或 “翘尾”收官。

最后的冲刺时刻已来临，大部分开发商距完成业绩仍有较大差距，必将加猛火力出货，12月东莞住宅成交市场可谓战火连天，东莞中原研究部认为12月或有望翘尾收官，究其原因：1、刚需供应比重上升，有利带动成交量上升。如万科金色悦府、东江华府、紫荆1号等项目的主力户型均为刚需户型。2、新增住宅供应集中在需求旺盛的区域和供应偏紧的区域较多，十分利好带动楼市成交。3、品牌房企冲刺力度大，如万科、碧桂园、金地。4、房贷新政继续刺激楼市，尤其是改善购房需求释放量越来越大；5、央行降息将助客户节省一笔购房开支，利好带动客户入市置业。6、岁末冲刺时刻，部分房企推出不少购房优惠回馈客户。7、二三级联动加大，通过中介的分销能力加速库存楼盘的消化速度。

● 央行降息利好不宜高估，年末出货是第一选择。

中国人民银行自2014年11月22日起，央行下调金融金钩人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2。

对此，东莞中原研究部认为:一、从降息背景层面看，目前国内经济下行压力较大，社会企业融资成本高、经营难等问题逐显，此次央行通过降息降低企业融资成本，缓解企业融资压力，刺激经济发展。二、从降息的节点看，此时推出政策恰是时候，市场调整需要一个过程，到明年年初起可以实行，利好调整影响明年市场。三、从政策的内容看，存款上浮上限由1.1倍扩大至1.2倍，意味着利率市场化加速推进，银行部分利润向实体经济让渡，同时银行将开出更高的利息吸纳存款。此次央行采取不对称的降息，一定程度上收窄银行利润空间，但从促进经济稳增长的角度考虑，有利改善企业负债率过高的问题，改善经济资金链的运行，推动实体经济发展，实质更利于银行信贷、收债，保持资金滚动畅通。四、从购房者角度看，贷款利率下降自然助于节省一笔不小数目的购房开支，以20年100万元贷款为例，如果按照基准利率计算，购房者在降息后可以每月减少月供234元，20年可以减少4万多元的利息支出；以30年100万元贷款为例，则月供少还261元，30年可以减少7.8万元的支出。短期内对引导客户入市具很好的带动作用。五、从开发商角度看，市场预期固然会升高，但马上涨价的可能性不大，主要基于今年业绩冲刺和资金回笼的考虑。众所周知，今年东莞有许多房企销售业绩不甚理想，导致企业资金回笼不足，当前已近年底又值购房旺季，出货已成为开发商的第一选择，因此大部分开发商们不会考虑马上涨价，更多是等到明年再说，但另外会有部分去化比较理想的项目的优惠折扣有所收回。从银行角度看，此次银行5年期以上贷款基准利率下降0.4个百分点至6.15%，等于在原基准利率的基础上打个9.3-9.4折，那么银行出于自身企业利润考虑，将会把先前针对部分优质客户推出的9折-9.5折贷款利率优惠减少或收回，意味着对消了很大一部分优惠，实质上客户真正能享受到的贷款利率优惠并不大。从政策促市成效来看，不宜高估央行降息的利好，对市场预期不宜过分乐观。余额宝、互联网基金等网络金融产品抢饭碗，目前银行存款低的压力不容忽视，银行能否有足够的储备金支持和满足全社会信贷需求还不好说。加上从长期来看，难以改变楼市下行大趋势，因此预计此次央行降息的促市作用有限。

综上所述，此次央行降息对资本市场整体影响是正面的，助于提振市场信心，但其利好作用的大小仍需看市场数据的变化，数据胜于雄辩。对于开发商而言，央行降息利好不宜高估，眼下年末出货最紧要。