瑞峰：东莞住宅月成交年内首破60万平 均价9202元

一、导读

1、宏观： 政策利好促动全国楼市集体回暖   未来仍有“降息”的可能

经济层面：11月中旬习近平就中国经济新常态进行了详述：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。他的表态，明确了中国官方对经济形势的判断和态度，未来的政策制定也将基于此，打消市场对于大规模“刺激”的幻想。展望2015年，专家认为中国经济走势有5大主题：1、降息推动无风险利率下行；2、地方债改革促进市场整体风险下降；3、股市进一步复苏；4、户籍土地制度改革推动二线城市房地产复苏；5、美元走强使大宗商品价格无望反弹。
    政策层面：“降息”是11月份政策最大调动。2014年前11个月，央行尽可能在公开市场操作中保持中性，同时试图以结构放松方式引导市场资金成本下行。而面对经济持续下滑及通缩风险，央行不得不进行降息来缓解压力，但与以往降息不一样的是，本次采取非对称降息，为贷款降0.4%、存款降0.25%。从历年的经验来看，此次降息意味着降息通道的开启，并将伴随银行准备金率的下调，2015年预计会有2至5次下调存款准备金率以及降息的机会。
    楼市层面：在“930”信贷新政、限购限贷松绑、调整公积金贷款、央行降息等多重利好政策刺激下，11月全国楼市集体回暖，大部分城市创下年内月度成交纪录，随着政策细则的落地，将会进一步增强了市场的短期信心，成交量有望继续上升，年末成交“翘尾”或成为定局。同时为了冲刺全年业绩，全国各地房企都将会掀起新一波推盘热潮，在业绩冲刺和资金回笼压力之下，优惠促销手段仍会持续，因为对于购房者来说，价格依然是入市是否的关键。

2、新增：年底冲刺战房企推货增加  住宅供应连续3个月破80万㎡

11月东莞供应市场延续“金九银十”的推货节奏，共有43个项目有商品房新增供应，合计面积约95.34万㎡，基本与10月持平，同比上涨13%。其中住宅项目有33个，面积约81.64万㎡，环比微涨2%，但同比上涨14%，创2008年以来的同期新高；非住宅供应量持续高位运行，面积约13.7万㎡，主要是万科大厦的办公产品以及丰泰东海城堡、鹿港小镇等项目车位供应所推高。住宅供应量连续3月超80万㎡的原因是：1、前三季度楼市暗淡不振，对房企全年的销售去化造成了很大压力，而四季度开始楼市回暖明显，冲刺任务紧迫，推货速度也在明显加快；2、政策的利好，为房企奠定了信心，纯新项目入市量加大，如星城翠珑湾、星际湾、盈滨半岛、碧桂园豪庭、万科中心等项目上市；3、“9.30”新政和降息助推改善型和投资性产品放量，据统计11月110㎡以上的户型供应有2241套，占比约32%，环比上涨12个百分点；4、区域相似产品的“倾巢”放量入市抢客，加大了竞争的白热化，如虎门万达广场和南部湾万科城的刚需产品、鼎峰源著和恒大华府的改善产品等。

3、成交：降息提振楼市预期和信心   品牌优质热销项目助成交量创新高

自9月以来，东莞楼市回暖趋势明显，成交量节节高升，11月的销售量更是攀升至67.71万㎡，环比上涨近2成，再创年内新记录，主要是因为：1、今年“金九银十”没有了以往的繁荣场面，开发商寄希望于年末的购房季，“众筹”、“秒杀”、借力互联网来拓宽营销渠道、双十一促销等围绕营销展开的创新活动不断登上楼市的舞台，为项目的销售取得不俗的成绩；2、降息进一步释放购房需求，购房者在当前开发商资金面仍然相对紧张、短期政策红利带来购房的“窗口期”加速入市购房；3、品牌房企项目的集中入市、且低价横扫市场助推成交量高位运行，如碧桂园翡翠山、南部湾万科城、鼎峰源著、虎门万达广场等项目新品入市即遭“哄抢”，开盘销售率皆在70%以上；4、为尽快回笼现金，“刚需跑量”的高周转战略重返楼市营销舞台，11月70-100㎡产品成交量约33万㎡，约占住宅成交量的半壁江山。

4、均价：政策利好助房价进入 “企稳”阶段  均价9202元/㎡同期新高

11月的楼市量升价稳，主要是因为低价别墅的热销拉动，三正瑞士半山（14374元/㎡）、碧桂园翡翠山（16497元/㎡）、盈滨半岛（8680元/㎡）皆进入别墅排行榜前三，别墅整体均价约14068元/㎡，环比下滑7.1%。如果剔除别墅产品的拉动影响，东莞普通住宅均价约8811元/㎡，基本与10月持平，但同比却上涨近10%。住宅均价连续位于“9”字头，主要是因为：1、政策的利好尤其降息带动楼市成交量反弹，价格也在逐渐坚挺，但因为年底面临业绩压力，短期内楼市并不具备涨价的动力，楼市进入房价“企稳”阶段；2、近2个月热门区域的高价位项目集中上市支撑房价结构性上涨，如11月单价超9千元/㎡的产品约占四成以上，其中南部湾万科城（10358元/㎡）、鼎峰源著（11384元/㎡）、三正瑞士半山（9825元/㎡）挤进洋房排名前十。