瑞峰：政策利好促东莞楼市回暖 让利冲刺仍是主旋律

一、宏观环境导读

经济层面：11月中旬习近平就中国经济新常态进行了详述：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。他的表态，明确了中国官方对经济形势的判断和态度，未来的政策制定也将基于此，打消市场对于大规模“刺激”的幻想。展望2015年，专家认为中国经济走势有5大主题：1、降息推动无风险利率下行；2、地方债改革促进市场整体风险下降；3、股市进一步复苏；4、户籍土地制度改革推动二线城市房地产复苏；5、美元走强使大宗商品价格无望反弹。

政策层面：“降息”是11月份政策最大调动。2014年前11个月，央行尽可能在公开市场操作中保持中性，同时试图以结构放松方式引导市场资金成本下行。而面对经济持续下滑及通缩风险，央行不得不进行降息来缓解压力，但与以往降息不一样的是，本次采取非对称降息，为贷款降0.4%、存款降0.25%。从历年的经验来看，此次降息意味着降息通道的开启，并将伴随银行准备金率的下调，2015年预计会有2至5次下调存款准备金率以及降息的机会。

楼市层面：在“930”信贷新政、限购限贷松绑、调整公积金贷款、央行降息等多重利好政策刺激下，11月全国楼市集体回暖，大部分城市创下年内月度成交纪录，随着政策细则的落地，将会进一步增强了市场的短期信心，成交量有望继续上升，年末成交“翘尾”或成为定局。同时为了冲刺全年业绩，全国各地房企都将会掀起新一波推盘热潮，在业绩冲刺和资金回笼压力之下，优惠促销手段仍会持续，因为对于购房者来说，价格依然是入市是否的关键。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1习近平详述经济新常态 打消大规模刺激幻想

 2014年11月10日上午，国家主席习近平出席亚太经合组织(APEC)工商领导人峰会并发表演讲。习近平认为“新常态”有三个主要特点，一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。

解读：习近平的表态明确了中国官方对经济形势的判断和态度，未来的政策制定也将基于此；同时有利于统一共识、凝聚信心，同时打消市场对于大规模“刺激”的幻想。未来6年中国转型改革的重点是服务业市场的开放和制度创新。到2020年，中国能不能从一个工业大国走向服务业大国，将成为转型与改革的历史任务和重大挑战。因为它不仅是一个经济增长新常态的形成过程，还伴随着经济结构新常态、利益结构的新常态。

1.1.2中央政治局会议释放2015年经济发展八大信号

2014年12月5日中共中央政治局召开会议，分析研究2015年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议释放出8大信号：1、主动适应经济发展新常态；2、保持稳增长和调结构平衡；3新兴产业和服务业“双支撑”；4加快转变农业发展方式；5经济发展由东向西梯度推进；6就业和扶贫加以特别重视；7经济体制改革将强力推进；8实现国际收支基本平衡。

解读：盘点近10年的中央经济工作会议，有些年份的会议会明确来年的经济增速目标，并予以公开。因此，每年的中央经济工作会议之前，最为引人关注的焦点之一就是经济增速目标。经过多年超过8%的高速经济增长，近两年来中国经济增速略有回落。2014年“两会”期间，国务院总理李克强把2014年的经济增长目标定在7.5%左右。各方预测，2015年的经济增长可能还要再低一点，大概在7.0%至7.3%之间。

1.1.3减税降费成“新常态” 中国力求释放经济新动力

2014年11月25日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议强调，大力减轻企业特别是小微企业负担，降低大众创业成本，加快民众创新步伐，要在着力落实好定向减税政策的同时，实施普遍性降费为企业减轻负担400亿。

解读：随着经济增长压力不断加大，中小企业的日子并不好过，最新发布的10月采购经理人指数显示，10月中、小型企业PMI分别为49.1%和48.5%，比上月下降0.9和0.1个百分点。中小企业PMI位于收缩区间，说明中小企业经营状况不好，实体经济的活力仍然不足。乱收费的存在是对企业经营的雪上加霜，国务院进一步减少和规范涉企收费，也是扶持中小企业发展有力举措，为企业发展撑起一把“保护伞”。