瑞峰：政策利好促东莞楼市回暖 让利冲刺仍是主旋律

1.2.7国税总局摸底房地产税 二手房营业税年底前或调整

“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员表示，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

解读：二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的政策基调，但具体落地政策还需要各地出台。因为二手房营业税属于各地税局管理范畴，因此地方政府有调整政策的权限，目前一些三四线城市为了刺激当地楼市成交，已经在政策上做出了调整，这也可以看出地方政府在救市行动中的迫切心态。

1.2.8住建部：加强城市轨道交通规划编制 遏制盲目建设

住建部网站消息，为落实《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》的有关要求，推进地铁、轻轨等城市轨道交通系统建设，2014年11月24日，住房城乡建设部印发通知，要求各地加强城市轨道交通线网规划编制。

1.3市场动态

1.3.1 国内主题公园70%亏损 公园+地产模式待突破

我国主题公园产业发展始于华侨城于1989年在深圳打造的锦绣中华，但经过20多年发展,目前国内七成左右的主题公园还在为扭亏而努力。当环球影城等国际主题公园巨头纷纷入华时，恰逢国内地产业遭遇阵痛，“公园+地产”的模式再次引发热议。据了解，目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比10%,有70%的主题公园亏损,20%持平。

解读：国内主题公园主要有四种类型，一是游乐园，如华侨城旗下的欢乐谷；二是人工场景主题公园，以电影工作室或电视节目为主题，浙江横店影视城即为典型；三是观光主题公园，如锦绣中华、世界之窗及民俗文化村；四是以海昌控股和大连圣亚的海洋主题公园为代表的特定主题公园。国内主题公园要突破，首先要严控打着主题公园旗号的圈地行为，其次就是减少地方政府的干预，让主题公园的发展充分市场化；最后是鼓励国内主题公园实现集团化运作，并注重品牌塑造，拓展收入渠道。

1.3.2万达预计年底港交所上市 王健林将重返中国首富

记者获悉，万达商业已经初步确定上市时间表。根据时间表，万达商业拟定于12月5日启动全球路演，12月19日正式在港交所挂牌。万达商业首次的募资规模远超于彭博此前估计的50—60亿美元，预计将会超过100亿美元。万达商业首次提交的招股说明书，万达将三大商业地产板块全部纳入上市公司，分别包括：长期投资的物业开发租赁业务；开发和销售物业，以及开发和酒店经营业务。这次上市集资的90%将用于建设10个物业开发项目，如广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等项目。

解读：近年来万达扩张范围大，预计到今年年底万达广场将达到109座。按照万达的计划，2015年和2016年还各将开业26个万达广场，发展速度快。按现在速度，全国600多个城市，每个城市2座万达广场，还够万达做45年，但与此同时，有个趋势很明显，万达进入的城市越来越小，三四线城市已开始占主体。计划于2015年开业的26家万达广场中，有16家位于三四线城市。

但无论是第一代，还是第三代万达广场，都属于传统的商业模式。万达广场的地块，大都是当地政府为万达定制，底价出让。据说万达广场都是当地的重点建设项目，一路绿灯，18-24个月建成。住宅、商铺、酒店和购物中心是标配，住宅、商铺必定要先销售，而这两类物业和写字楼卖完了，现金流也早已回正，剩下的酒店和持有物业基本白赚。同时万达也变得“现代”，万达广场孵化了两种符合当代消费生活方式的业态，一是万达影院，二是影院之外的万达文化娱乐。它们代表了一种面向未来20年的商业模式，是为万达的“新”。

另外，万达估值如此之高，是因为持有大量“只租不卖”的投资性物业，这些物业不仅估值高，还可以实现“零成本持续增长。