瑞峰：政策利好促东莞楼市回暖 让利冲刺仍是主旋律

一、宏观环境导读

经济层面：11月中旬习近平就中国经济新常态进行了详述：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。他的表态，明确了中国官方对经济形势的判断和态度，未来的政策制定也将基于此，打消市场对于大规模“刺激”的幻想。展望2015年，专家认为中国经济走势有5大主题：1、降息推动无风险利率下行；2、地方债改革促进市场整体风险下降；3、股市进一步复苏；4、户籍土地制度改革推动二线城市房地产复苏；5、美元走强使大宗商品价格无望反弹。

政策层面：“降息”是11月份政策最大调动。2014年前11个月，央行尽可能在公开市场操作中保持中性，同时试图以结构放松方式引导市场资金成本下行。而面对经济持续下滑及通缩风险，央行不得不进行降息来缓解压力，但与以往降息不一样的是，本次采取非对称降息，为贷款降0.4%、存款降0.25%。从历年的经验来看，此次降息意味着降息通道的开启，并将伴随银行准备金率的下调，2015年预计会有2至5次下调存款准备金率以及降息的机会。

楼市层面：在“930”信贷新政、限购限贷松绑、调整公积金贷款、央行降息等多重利好政策刺激下，11月全国楼市集体回暖，大部分城市创下年内月度成交纪录，随着政策细则的落地，将会进一步增强了市场的短期信心，成交量有望继续上升，年末成交“翘尾”或成为定局。同时为了冲刺全年业绩，全国各地房企都将会掀起新一波推盘热潮，在业绩冲刺和资金回笼压力之下，优惠促销手段仍会持续，因为对于购房者来说，价格依然是入市是否的关键。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1习近平详述经济新常态 打消大规模刺激幻想

 2014年11月10日上午，国家主席习近平出席亚太经合组织(APEC)工商领导人峰会并发表演讲。习近平认为“新常态”有三个主要特点，一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。

解读：习近平的表态明确了中国官方对经济形势的判断和态度，未来的政策制定也将基于此；同时有利于统一共识、凝聚信心，同时打消市场对于大规模“刺激”的幻想。未来6年中国转型改革的重点是服务业市场的开放和制度创新。到2020年，中国能不能从一个工业大国走向服务业大国，将成为转型与改革的历史任务和重大挑战。因为它不仅是一个经济增长新常态的形成过程，还伴随着经济结构新常态、利益结构的新常态。

1.1.2中央政治局会议释放2015年经济发展八大信号

2014年12月5日中共中央政治局召开会议，分析研究2015年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议释放出8大信号：1、主动适应经济发展新常态；2、保持稳增长和调结构平衡；3新兴产业和服务业“双支撑”；4加快转变农业发展方式；5经济发展由东向西梯度推进；6就业和扶贫加以特别重视；7经济体制改革将强力推进；8实现国际收支基本平衡。

解读：盘点近10年的中央经济工作会议，有些年份的会议会明确来年的经济增速目标，并予以公开。因此，每年的中央经济工作会议之前，最为引人关注的焦点之一就是经济增速目标。经过多年超过8%的高速经济增长，近两年来中国经济增速略有回落。2014年“两会”期间，国务院总理李克强把2014年的经济增长目标定在7.5%左右。各方预测，2015年的经济增长可能还要再低一点，大概在7.0%至7.3%之间。

1.1.3减税降费成“新常态” 中国力求释放经济新动力

2014年11月25日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议强调，大力减轻企业特别是小微企业负担，降低大众创业成本，加快民众创新步伐，要在着力落实好定向减税政策的同时，实施普遍性降费为企业减轻负担400亿。

解读：随着经济增长压力不断加大，中小企业的日子并不好过，最新发布的10月采购经理人指数显示，10月中、小型企业PMI分别为49.1%和48.5%，比上月下降0.9和0.1个百分点。中小企业PMI位于收缩区间，说明中小企业经营状况不好，实体经济的活力仍然不足。乱收费的存在是对企业经营的雪上加霜，国务院进一步减少和规范涉企收费，也是扶持中小企业发展有力举措，为企业发展撑起一把“保护伞”。

1.1.4百货业集体放弃“百货”概念 业态不再追求大而全

今年对于百货业而言非比寻常。新的消费环境下，传统百货业粗犷的管理模式面临终结。记者调查发现，传统百货纷纷开始弱化“百货”概念，剔除经营效益不佳的品类，开始追求“小而精”，业态变革意味着又一次百货革命来临。

解读：今年“双11”阿里巴巴再次刷新纪录。摆在百货业面前的则是持续的双位数下滑的业绩。因为百货业由于不同于购物中心，百货店的体量等硬件条件有限，传统的“百货”概念越发名不符实，而且折扣模式越发没有吸引力。百货要增强聚客能力，需要打破常规经营思路。过去的经营品牌讲究“大而全”，品类面积均分的模式，造成同质化的局面，不再适合目前的发展，未来的百货店需注重精细，放大强势品类。

1.1.5  2015年中国经济走势五大主题：降息的长远影响

在诺亚财富2014年钻石客户年会上，美银美林大中华区首席经济学家及董事总经理陆挺做了题为《2015年中国经济：新常态，新机会》的演讲。他表示，未来的一年，中国经济的走势有五个主题，分别为：降息推动无风险利率下行；地方债改革促进市场整体风险下降；股市进一步复苏；户籍土地制度改革推动二线城市房地产复苏；美元走强使大宗商品价格无望反弹。

解读：今年下半年以来，全球大宗商品价格深幅下跌，国内通胀水平降低至历史地位，通缩风险上升，但实体经济利率仍处于高位，在此环境之下，央行启动降息。降息说明政府已经认识到经济下行的风险，在政策调整上已经取得共识，未来很可能有降准等流动性释放措施，新增贷款利率也有机会向下，给房地产业带来明显的利好。

1.1.6过去5年中国造成42万亿投资浪费 高层担忧

11月28日，英国《金融时报》报道称，闲置公寓楼林立的“鬼城”、被遗弃的高速公路和被关闭的炼钢厂遍布中国全国各地。政府研究人员撰写的一份报告称，自2009年以来，政府刺激措施和建设活动已造成6.8万亿美元(约合42万亿人民币)的投资浪费。

解读：据研究可知，2009年和2013年，“无效投资”均占到中国经济总投资的近一半。而浪费的投资大部分被直接投入钢铁和汽车生产等产业。超宽松的货币政策、政府投资计划极少或根本没有监督，是造成浪费的重要原因。2008年，政府推出4万亿投资刺激计划后，当年经济增长达到了9%以上，同时坏债也等比的增加了，而且带来一大堆问题，诸如过剩的生产能力、库存的积压、环境问题、地方政府债务等，2011年通货膨胀达到了最高的5.4%，最后出现资产泡沫，房价增长过快，这些问题都是由于过度投资带来的。

1.2.7发改委连批1.2万亿基建 投资重点转向民生项目

今年以来我国经济运行态势出现了明显的放缓，在此情况下今年以来国家发改委批复稳增长的各项基础设施建设投资项目资金总额近1.2万亿元，铁路项目的投资无疑成为了发改委批复项目的“大户”。 

解读：以往投资大多数投向了重工业和房地产，而今年的投资项目主要落脚在民生项目，其中最突出的就是交通设施，这种投资的转向对于经济转型升级是非常有好处的.一方面对于拉动经济增长，缓解宏观经济压力具有积极意义；另一方面，也是满足民生需求，提高社会生产、生活水平的需要，有利于我国经济结构调整和产业转型升级。与此同时，水泥、钢铁、电力、煤炭、地产等诸多行业都将因投资增加而有所回暖，这对于稳增长有巨大帮助。

1.2.8存款保险制度意见稿发布！最高偿付额50万元

2014年11月30日，备受市场关注的《存款保险条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。根据征求意见稿，存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。据了解，央行根据2013年底的存款情况测算，50万元可以覆盖99.63%的存款人的全部存款。

解读：经过20多年酝酿，存款保险制度终于实现了从提出到成文的跨越，这一制度的建立，将对金融业和企业、个人带来实实在在的影响。对个人来说，我国有99.63%的存款人在50万最高偿付限额内，也即99.63%的储户可以得到100%的偿付保护，而高出50万存款的企业储户，则不能“将鸡蛋放在一个篮子里”，而要选择将存款放在不同的银行。

对企业来讲，以前大额存款存放在几大国有银行的现象较多，50万的最高偿付限额倒逼了储户将款存在不同银行，这将给中小银行或民营银行带来更多机会，将降低这些银行的揽储成本，而这些银行服务的恰恰更多是中小企业，以后中小企业储户的概念会更明显地朝着投资者的概念转变。

1.1.9发改委：正制定推进“三个1亿人”城镇化实施方案

2014年11月7日举行的2014年城市中国计划年度论坛上，国家发改委发展规划司司长徐林公开解读《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。徐林介绍，在推进62个市县镇和2个省的新型城镇化综合改革试点之外，目前发改委正在联合其他部门研究制定推进“三个1亿人”的城镇化实施方案。

解读：所谓“三个一亿人”就是到2020年，通过实施户籍制度改革方案，使大约一亿具备条件、也有意愿的农业转移人口落户各类城市和城镇；通过加大棚户区、城中村的改造力度，使大约一亿生活在棚户区和城中村的常住人口改善居住条件；通过加快中西部地区发展和城镇化进程，引导约1亿人在中西部地区实现就近的城镇化。

1.2政策动态

1.2.1政府不会允许房产崩盘 房价调整也就2年

在日前举行的第23届中外管理官产学恳谈会和2014金融街论坛上，第九、十届全国人大常委会副委员长成思危指出，中国政府不会允许房地产崩盘。因为一旦房地产崩盘会带来诸多问题，一、房地产联系到60多个行业，钢铁、木材等等，现在房子需求减少，钢铁卖成白菜价，对国民经济有相当大的影响；二、房地产贷款在银行大概占银行30%，房地产出问题银行就要出问题；三、房地产价格下跌的话，老百姓财富就会缩水。

解读：这一声音的出台，意味未来还有政府救市的可能性，但会出台各地出台针对性的政策。由于前段时间房价上涨较快，中国房地产出现两种不同情况，对于不同的城市要采取不同的措施。一种情况像北京、上海这类地方，需求还是存在的，一旦房价下降马上就会释放出来，最近北京二手房交易量就已上涨。对于这类地区，一线的房子还要限购，抑制需求，增加适合的供应；另一类是一些二、三线城市，开发过度、供过于求，对于这类城市要采取取消限购，鼓励周围农民和老百姓进城买房的办法，逐步消化存量。 

1.2.2广东出台改革方案：使房地产税成县市主体税种

党的十八届三中全会召开一年之际，广东全面深化改革再推重磅。最新出台的《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》指出，将按照中央改革部署，理顺中央与地方收入分配，将具备相当规模、收入来源稳定、与产业发展关联度高的税种作为地方主体税种和主体收入；同时按照保持现有财力格局基本稳定的原则，完善省以下分税制财政体制，通过房地产税等改革，使房地产税等财产行为税成为县（市）级主体税种，培育地方支柱税源，稳步增加地方财政收入，以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力。

解读：房地产税将是对现有的一些跟房地产相关的税费的整合，将包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税以及土地出让金等。这一方案将改变税收中央占大头、省级拿中头、县市拿最少的现状，保障县市的医疗、卫生、教育等支出。因为目前县市的税收不高，导致一些负债高的县市高度依赖土地出让金，对楼市和地方债都带来不利影响；而整合后的房地产税将是不动产税，税源稳定可靠，有利于保障县市级的支出能力。

1.2.3央行两年多来首次降息 调控更注重与新常态结合

2014年11月21日，央行宣布，自今日起，金融机构人民币下调贷款和存款基准利率。值得注意的是此次央行采取不对称降息，贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0 .4个百分点至5 .6%；一年期存款基准利率下调0 .25个百分点至2 .75%，其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。这是央行时隔28个月后再次降息。

解读：央行方面表示，降息主要目的是为了解决融资难问题，但实际上房地产也带来重大的利好：一是降低购房成本，相当于在原有贷款利率基础上给全部购房者打出9.39折优惠，将促使对价格敏感的刚需客入市，对楼市成交起刺激作用，年底或进入成交小高潮；二、降息和“ 930新政” 形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市；三、减轻还款的负担，如一套100万元贷30年，之前的年利率是6.55%，月供为6354元，现在的年利率6.15%，月供6092元，一个月就少了262元；四、降息将使得限购政策取消、限贷政策放松、银行利率下滑等三类利好因素形成叠加效应，一、二线城房价在跌幅持续收窄的情况下或出现上升；五、楼市在心理和实际上两重获益，今后首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成主流，甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大；六、急缺钱的开发商久旱逢甘霖，融资成本降，尤其对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。

1.2.4住建部拟为“奇怪建筑”设准则 一旦判定或不准建

“铜钱楼”、“福禄寿”酒店这类屡遭吐槽的“奇葩建筑”，以后很可能不会获批建造了。在中国科协主办，广东省科协承办的“第三十四次中国科技论坛—绿色建设美丽中国论坛”上，广东省建筑科学研究院副院长杨仕超透露，国家建设部拟为“奇怪建筑”设判定准则，如果设计方案被判定为“奇怪建筑”，则不予批准建造。

解读：对于什么是奇怪建筑，目前还在热烈地讨论，制定标准是一个很困难的事情。但如果真的能有一些判断准则，以后结构偏离常理、与功能相悖、外形上哗众取宠的建筑，在方案报批时就会不予通过，这也是一件好事。

1.2.5国务院启动大规模价改 大部分政府定价将回归市场

11月18日，经济观察报从权威部门获悉，自启动简政放权改革、财税体制改革等多项重大改革后，中国国务院已经决定正式启动价格改革。这将会是一场自1988年价格闯关以来，中国最大规模的价格改革。以2014年11月15日召开的国务院常务会议为起点，一直到2015年上半年，中国将展开对电力、天然气、石油、交通、环保、医药等大多数目前还存在政府定价的产品的一系列价改。

解读：政府相关人员表态：“这次价格改革，涉及面非常广，不仅仅是能源资源领域，凡是能够交给市场的，统统交给市场”。 但并不意味着政府全面放开一些资源产品和公共产品的政府定价，而是由政府制定定价规则，由市场形成价格，引入竞争机制，放开门槛，防止不正当竞争和垄断，同时政府还将建立价格异动机制，加强事中事后监管。

1.2.5多地出台户籍制度改革意见 农业和非农业区别将被取消

据经济之声《央广财经评论》报道，有句老话说得好，叫“故土难离”。在之前的户口管理方式下，故土难离除了感情因素之外，也有很多管理方式的原因。眼下，户籍制度改革正在加速，全国已有河南、新疆、黑龙江、河北4个省份正式出台了本地的户籍制度改革意见。值得注意的是，各地的方案各有不同，而这其中有一个共同点，就是取消农业户口与非农业户口性质区分，建立城乡统一的户口登记制度，并建立和完善居住证制度。

解读： 户籍制度不再区分农业和非农业，意味着二元户籍管理制度将退出历史舞台，而取消户口性质差别是一大进步，但只是捅破了表面上的窗户纸，还需推倒后面厚厚的墙壁，比如要建立合理的城市落户制度，以兼顾农民落户的需求和城市自身的承载力。

1.2.6各类城市落户条件标准明确 居住证可享同等公共服务

2014年12月4日，国务院法制办公室就《居住证管理办法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。意见稿明确居住证持有人可与当地户籍人口享有同等的包括免费接受义务教育、平等劳动就业等多项权利，并可逐步享受同等的中等职业教育资助、就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、随迁子女在当地参加中考和高考的资格等权利。

解读：就目前的情况来看，居住证持有人并不是真正完全等同户籍人口，但是基本上可以保障其在异地的生活。因为居住证制度是公民自由居住权利的体现，持有居住证的外地人能够和常住居民一样，享受教育、医疗、就业等这些非常重要的权利。这办法是一个很大的进步，实际上在一定程度上消除了地域上的歧视，有助于公民的自由流动。

1.2.7国税总局摸底房地产税 二手房营业税年底前或调整

“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员表示，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

解读：二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的政策基调，但具体落地政策还需要各地出台。因为二手房营业税属于各地税局管理范畴，因此地方政府有调整政策的权限，目前一些三四线城市为了刺激当地楼市成交，已经在政策上做出了调整，这也可以看出地方政府在救市行动中的迫切心态。

1.2.8住建部：加强城市轨道交通规划编制 遏制盲目建设

住建部网站消息，为落实《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》的有关要求，推进地铁、轻轨等城市轨道交通系统建设，2014年11月24日，住房城乡建设部印发通知，要求各地加强城市轨道交通线网规划编制。

1.3市场动态

1.3.1 国内主题公园70%亏损 公园+地产模式待突破

我国主题公园产业发展始于华侨城于1989年在深圳打造的锦绣中华，但经过20多年发展,目前国内七成左右的主题公园还在为扭亏而努力。当环球影城等国际主题公园巨头纷纷入华时，恰逢国内地产业遭遇阵痛，“公园+地产”的模式再次引发热议。据了解，目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比10%,有70%的主题公园亏损,20%持平。

解读：国内主题公园主要有四种类型，一是游乐园，如华侨城旗下的欢乐谷；二是人工场景主题公园，以电影工作室或电视节目为主题，浙江横店影视城即为典型；三是观光主题公园，如锦绣中华、世界之窗及民俗文化村；四是以海昌控股和大连圣亚的海洋主题公园为代表的特定主题公园。国内主题公园要突破，首先要严控打着主题公园旗号的圈地行为，其次就是减少地方政府的干预，让主题公园的发展充分市场化；最后是鼓励国内主题公园实现集团化运作，并注重品牌塑造，拓展收入渠道。

1.3.2万达预计年底港交所上市 王健林将重返中国首富

记者获悉，万达商业已经初步确定上市时间表。根据时间表，万达商业拟定于12月5日启动全球路演，12月19日正式在港交所挂牌。万达商业首次的募资规模远超于彭博此前估计的50—60亿美元，预计将会超过100亿美元。万达商业首次提交的招股说明书，万达将三大商业地产板块全部纳入上市公司，分别包括：长期投资的物业开发租赁业务；开发和销售物业，以及开发和酒店经营业务。这次上市集资的90%将用于建设10个物业开发项目，如广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等项目。

解读：近年来万达扩张范围大，预计到今年年底万达广场将达到109座。按照万达的计划，2015年和2016年还各将开业26个万达广场，发展速度快。按现在速度，全国600多个城市，每个城市2座万达广场，还够万达做45年，但与此同时，有个趋势很明显，万达进入的城市越来越小，三四线城市已开始占主体。计划于2015年开业的26家万达广场中，有16家位于三四线城市。

但无论是第一代，还是第三代万达广场，都属于传统的商业模式。万达广场的地块，大都是当地政府为万达定制，底价出让。据说万达广场都是当地的重点建设项目，一路绿灯，18-24个月建成。住宅、商铺、酒店和购物中心是标配，住宅、商铺必定要先销售，而这两类物业和写字楼卖完了，现金流也早已回正，剩下的酒店和持有物业基本白赚。同时万达也变得“现代”，万达广场孵化了两种符合当代消费生活方式的业态，一是万达影院，二是影院之外的万达文化娱乐。它们代表了一种面向未来20年的商业模式，是为万达的“新”。

另外，万达估值如此之高，是因为持有大量“只租不卖”的投资性物业，这些物业不仅估值高，还可以实现“零成本持续增长。

1.3.3   O2O搅局租房市场 中介费打5折能否成为常态

在北京租赁市场，公开喊出“佣金5折”的，爱屋吉屋还是第一家，另外，这家公司还有一个与众不同的特点是，没有“门店”。这个“高折扣”和“无门店” 模式一推出，立刻引起了行业内的强烈关注。操作的模式，通过自主开发的全套O2O网络中介服务，租房人在网上或手机APP上预约看房，公司安排专门的经纪人线下一对一的全城带看，成交后，佣金只收房东传统收费标准的35%，对租客免佣金。

解读：佣金5折对于租客来说，是件大好事。但对同行来说，却要面临着两难选择，如果跟进，会损失很大一部分收益，甚至会因为有门店成本而“入不敷出”；如果不跟进，在竞争中将失去优势。

1.3.4一线城市卖地凶猛    土地出让收入再创新高

虽然今年房地产市场整体表现不佳，但一线城市的土地出让收入却再创新高。截至11月末，北京、上海、广州、深圳4个城市共出让住宅用地195宗，远低于去年全年的283宗，但成交金额已达3190.33亿元，这也是一线城市宅地出让历史上，总金额首次超过3000亿元，在12月份4个城市仍有大量宅地挂牌的情况下，全年则有望超过3500亿元。

解读：还是与市场的大势有关。虽然今年全国房地产销售业绩整体表现不佳，但从今年10月开始一线城市的市场成交复苏的后劲十足。无论是从短期还是长期来看，一线城市的土地消化周期相对乐观，去库存的风险也更小，这也是诸多房企将拍地目光投向一线城市的主因，未来一、二线城市的土地市场竞争将越来越激烈。

1.3.5宁夏银川：新建商品房配套设施不全不得交付使用

从宁夏回族自治区人大常委会了解到，将于明年１月１日起施行的《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》提出，新建商品房竣工验收合格后，其配套设施应当具备业主入住和使用的基本条件，并取得新建商品房配套设施交付使用证，方可交付使用。未取得新建商品房配套设施交付使用证的，不得交付使用。

解读：亮点是对新建商品住宅分期开发建设、分期申请交付使用的，条例也明确了配套设施的建设要求，其中申请住宅全部交付使用时，该地块配建的公共服务设施应全部竣工。这一措施，为业主的权利提供了有力的保障。

1.3.6  2015年起深圳新出让住宅及保障房全部实施产业化

2014年11月30日，深圳市住房建设局、深圳市规划国土委、深圳市人居环境委联合印发了《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见(试行)》。意见明确提出，从2015年起，深圳新出让住宅用地项目和政府投资建设的保障性住房项目100%实施产业化；政府投资保障房100%按标准化设计、产业化方式建造；安居型商品房(两限房)100%按产业化方式建造；自有土地自愿实施产业化方式建造，给予3%建筑面积奖励，地价按50%市场评估地价计收，产业化住宅由主体建设到2/3才可预售改为建设到1/3即可预售。

解读：这正式预示着中国住宅产业革命时代已来临。对于整个行业而言，实现工业化建筑可以降低80%以上后期维修费用，通过外墙预制可以彻底杜绝渗漏水；至少可以降低25%-30%的人工，对于开发商重视的工期而言，可以节省25%建造时间。以万科公园里项目和深圳安居房龙悦居项目为例，节省6-9个月时间。

1.3.7 重拾拿地激情  20大标杆房企11月拿地额创8个月新高

随着各地方政府、相关部委连续出台了多项力度较大的楼市松绑政策，全国各地楼市普遍回暖，而大型开发商也重拾拿地热情。11月份，包括万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城在内的20大标杆房企，拿地总金额创下近8个月来的新高。

解读：房企此前拿地较少，主要是因为去库存，但不拿地的举动对土地市场的影响越来越大，并加重了地方政府的财政压力。这也导致最近部分城市的土地价格开始下调，加上救市政策的叠加，土地市场在降温半年后，部分房企开始抄底拿地。

1.3.8北上广调整普宅认定标准  450万元住房不算豪宅

2014年11月13日下午，上海房管局网站公布信息称，自2014年11月20日起，上海执行新的普通住房新标准。上海外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，成交价分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房，可享受优惠政策。

解读：近来调整普通住宅标准成为一线城市楼市调控政策变化的重要特征之一。原来的“非普”变为“普宅”，将对买卖双方都形成覆盖范围较大的税收减免，降低交易税费成本，对于加速中小套型、中低价位普通住房市场流通会起到积极意义，有利于楼市尤其是二手房市场的回暖。上海并不是唯一一个调整普通住房认定标准的一线城市，北京于10月调整普通住宅认定标准。而对于深圳和广州而言，未来跟进的概率是非常大的。这是一种非常含蓄的救市方法，能够回避“限购不放松”的政策难题，进而促使改善型购房者积极入市。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1轻轨R2线开通在即 沿线楼市再掀波澜

鉴于轨道交通与地产开发的关联性，东莞城市轨道交通建设计划中最早通车的线路——R2线，一直都是业界关注的焦点。10月30日，R2线首列列车运达东莞。今年年底前，还将有超过10列列车交付东莞，预期2015年10月份前开通。

解读：虽然在一条线上，但因为区域的不同，各个站点周边楼盘的价格也存在着明显的差异。价格偏高的站点表现在下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站、西平站、蛤地站等站，其站点周边楼盘的价格已经过万。如下桥站附近的联华花园城·孔雀湖均价14000-20000元/平方米，天宝站附近的格兰名筑均价11500元/平方米，东城站附近的万科·金域华庭均价11500元/平方米，旗峰公园站附近的天骄御峰均价14000元/平方米，西平站附近的君珆花园均价10000元/平方米，蛤地站附近的恒大·御湖均价11000-13000元/平方米。

2.1.2粤海银瓶合作创新区升级 打造东莞新型城镇化示范区

近日，可能成为东莞最年轻的省级新区在东莞市发改局网站正式“面”。根据《关于建设东莞粤海银瓶合作创新区征求意见公告》，新区拟打造成为国家新型城镇化发展示范区，华南智造产业科技高地，广东合作开发创新基地、东莞东部生态智慧新城。

解读：随着粤海银瓶合作创新区横空出世，其无疑是继松山湖、虎门港、生态园等园区之后，成为东莞改革创新的又一焦点区域。它不仅拥有东莞市现存最大的连片平整土地，对于吸引重大优质项目落户具有明显优势；更关键的在于其如何因势利导、因地制宜地探索新型城镇化，而这将是“功在当下、利在千秋”的时代伟业。

2.1.4  东莞旧城改造力保莞城 改造后变最具特色活力核心区

10月22日，一份名为《东莞市历史文化名城保护规划》（以下简称《保护规划》）的规划成果编制完成，并进入批前公示阶段。这份《保护规划》不仅将老城中的180余公顷地块划入了被保护的“历史城区”，而且将振华路、大兴路、大西路甚至石龙中山路上的骑楼都打上了“保护”的标签，不能随便拆。

解读：莞城是《保护规划》中的核心保护区域，就像北京的“798”，上海的老厂区，改造之后变成一座城市中最具特色和活力的核心区，东莞的莞城也该如此。从文化和历史的角度来说，莞城、振华路算得上是东莞不可复制的一块历史宝地，潜力巨大，价值不可低估。可以预知，不久的将来振华路、老城都将重获新生。

2.1.5  东莞构建一中心四组团空间格局   总规年限延至2030年

我市现行城市总体规划的期限是2000-2015年，将于明年到期。市规划局有关负责人作客《阳光热线》时透露，我市正在进行新一轮城市总体规划(2016-2030)的编制工作，计划于今年底完成纲要成果。我市在全国率先将城市总体规划年限延至2030年。

解读：原来的分散格局，虽然能够发挥各区域的能量，但中心区的辐射力和带动力比较弱化，也容易造成资源浪费。东莞提出要强化一个中心，以现代服务业，高端总部等来强化它的中心带动作用，而在大组团发展方面，水乡经济区已经开了一个头。　但要让“一中心四组团”格局真正落地，它未来需要解决的核心问题是组团内部的资源整合和利益分配。基础设施，公共交通等也需要根据片区和组团的要求进行调整布局等。

2.1.6京东在东莞投20亿元建产业园 将包揽华南区一半业务

从东莞市麻涌镇政府获悉,京东集团将在东莞麻涌投资20亿元建设现代服务产业园。此次京东布点麻涌，将使东莞成为京东在华南区域的重要业务支撑点，包揽华南区50%的业务,项目预计2017年建成投产，投产后在东莞交易额可达350亿元,年实现税收7亿元。

解读：京东20亿元布局麻涌，给水乡片区电子商务业再添“猛将”，但水乡片区要形成显著优势和对电商企业的吸引力，仅仅依靠几家配套电子商务的物流企业是不够的；而是应该进一步整合当地的环境资源、土地资源、交通资源等现有优势，打造和完善水乡电商产业链条，创造适宜电子商务企业发展壮大的条件。

2.1.7跨镇公交806、808路开通  水乡片交通再升级

继9月25日开通801路后，2014年11月7日东莞巴士又开通运营两条跨镇线路——806、808路，这两条线路全程票价均为5元，首班发车时间为6:00，末班车时间为21:30，约12-15分钟一班车。

解读：连接水乡片区跨镇公交806、808路正式开通，交通的升级意味着市区和水乡片区距离缩短，有望给水乡片区市场带来不同区域的客户，催动片区楼市发展。

2.1.8东莞经信局局长叶葆华：东莞经济已经见了底

东莞市经信局局长叶葆华2014年11月22日带队参加阳光问政，谈到今年东莞的经济运行情况，从前三季度和10月份初步数据，总体走向与全省的情况一致，企业出现冰火两重天。他判断东莞经济：“底是已经见了，从底部往上走是不是超常规跨越性的变化，我们还要培育还要看。项目要发挥效益，形成规模化发展，还是要3到5年的时间。5年之后，或有新一轮的高增长。”

解读：从东莞宏观经济工业上介绍，第二产业此前不到50%，现在降到48%左右，第三产业进一步发展。工业增长的这一速度在全省来说，排名比较靠前，与全国增长形势也是一致的，说明东莞经济在大环境之下是同步的。工业大的趋势与环境保持一致，细分到企业上“冰火两重天”，好的企业增长非常快，有些企业以每年50%增长，比如移动终端手机产业，今年增长非常理想。而且整体经济也没有受到房地产企业的影响，没有出现任何行业特别萎缩的趋势。

2.1.9 南城总部经济持续扩张    涌现第一国际等1批亿元楼

南城在今年的发展中，经济发展总体上稳中有进，前三季度实现生产总值215.2亿元，同比增长6.2%。同时，经济结构持续优化。三大产业比例为0.04 ： 23.46 ：76.5，第三产业成为支柱产业。另一方面，产业集群进一步集聚，电子商务企业达360家，总部经济持续扩张，已建成280万平方米的写字楼，涌现出第一国际、胜和广场等一批亿元楼，总部经济成为南城的重要特色和优势，随着总部基地的不断建设推进，总部经济将进一步发展。

2.1.10东莞划归为Ⅱ型大城市    城区常住人口达到120.84万人

日前，国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》（以下简称《通知》），对原有城市规模划分标准进行了调整。《通知》明确，新的城市规模划分标准以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档：城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

根据东莞市统计局公布《2014版东莞统计年鉴》公布的2013年各镇街常住人口统计，四个街道人口数分别是，莞城16.58万、东城49.68万、南城29.87万、万江24.71万，城区常住人口合计120.84万人，可划为大城市中的Ⅱ型大城市。

2.1.11全市194个网点可提取公积金   外市户口辞工可转异地

2014年11月27日，东莞市住房公积金管理中心发出公告称，从12月1日起，将新增中国邮政储蓄银行东莞分行网点承办住房公积金提取业务。届时，可办理提取业务的银行包括72个建行网点和122个邮储银行网点，共计194个网点。

同时，从12月1日起，市公积金中心委托银行办理的住房公积金提取业务由2种增加至4种。外市户口职工离职提取公积金和退休后提取公积金，可在银行办理，而从12月起，偿还本市住房公积金贷款（含首次、再次）以及本市户口职工失业提取公积金，都可以在银行办理。

据悉，截至今年10月，全市住房公积金缴存总人数达96.5万人，今年累计缴存额达68.3亿元；今年累计提取额41.1亿元；今年新增贷款累计10.1亿元；存贷比约为62%，资金充裕。

2.2政策动态

2.2.1万江坝头片区做出重大调整 将有41幢超百米高楼矗立

东莞万江坝头片区控规拟作出重大调整，将会规划建设成为一个高楼林立的水乡文化体验中心和都市时尚创意基地，居住人口规模规划达到7.22万人！坝头片区功能结构规划图显示，整个片区将分为六个不同的产业功能进行打造。靠近环城路一侧由北向南分别是官桥水乡休闲街区、滨水休闲生活社区、都市产业SOHO街区、南城绿意居住社区；四环路沿线则作为万江时尚消费新天地(南岸)，包含滨江体育公园在内;东部鸿福西路至坝翔路区域则打造可园文化创意街区。片区中部核心区域将作为市级商圈与配套中心进行建设。

同时，片区内将拥有100米以上的高楼41幢，其中还有两幢超200米高的高楼。其中一幢200米高的商业文化大厦将建在金地外滩小区西侧，另一幢280米高的商住大厦则与群众艺术馆和工人文化宫一路(港口大道)之隔。

解读：这一消息出台将大大提高坝头片区的竞争力，对坝头片区房地产发展也带来新的发展机遇，未来片区项目将有涨价的趋势，目前在售项目价格仍具有明显价格洼地，入手或是时机。

2.2.2东莞公积金5年以上贷款利率降至4.25%

央行下调存贷款利率后，公积金贷款也同时下调。2014年11月23日，记者从东莞市住房公积金管理中心获悉，该中心系统已于进行了调整。市住房公积金管理中心负责人介绍，从11月22日起，5年以上公积金贷款利率从4.5%降至4.25%；5年以下公积金贷款利率从4%下调至3.75%。

解读：公积金贷款利率下调，直接降低购房者的成本，将会越来越多的客户采用公积金贷款，加快入市脚步。但与商业贷款一样，公积金贷款买房者也不能立即享受利率下调带来的月供减少，利率也是每年一调，明年开始月供才会减少。

2.1.3石龙镇启动同城商圈规划    中山路将造岭南特色商业街

日前，石龙镇召开了建设商旅强镇动员会议，对深入建设商旅强镇进行部署，根据《石龙镇建设商旅强镇工作实施方案》，启动了同城“商圈”规划，将以东莞火车站建成开通为契机，完善石龙镇商业规划布局。

解读：对于老城区的优化规划，中山路一直备受关注。石龙镇在推动中山路开发时，将强化旧城区原有的历史文化资源，同时与其它区域现有旅游资源有机结合，将传统的地域文化元素和时代发展特征有机结合，充分挖掘历史人文景观和地域民族特色，通过现代化的空间布局，形成具有时代感与岭南骑楼风格相协调的建筑景观，打造具有岭南特色的商业街区。

而新城区的规划上，将以龙城路为主轴，西至裕兴路，东至京瓷路，建成石龙镇向国内外市场和优秀企业展示政府形象的窗口，该区将以新型业态为主导，为石龙商旅强镇提供一个强大支撑点。

2.1.4虎门长安镇改市 巨型镇转型升级2020年形成城市格局

虎门和长安两镇的综合实力常年位居东莞前两位，今年9月，省住建厅公布广东省新型城镇化规划征求意见稿，其中提到将在2020年之前把珠三角地区符合条件的少数“巨型镇”升格为市时，在东莞，虎门、长安两镇呼声最高。

解读：镇改市后，一些行政职能及权力将进一步下放到镇街，改市后的镇街有了更多的“自主权”， 可根据自身的实际情况，进行民生基础建设、城市基础建设，市政设施、公共服务、房地产等开发等都会有质的提升；另一方面，镇改市后，镇级市在招商引资方面工作开展起来将更为顺畅，对吸引人才、留住农民工等也颇为有利。

2.1.5东莞为杜绝天价打印费    开通二手房网上自助签订功能

2014年11月11日起，东莞开通二手房买卖合同网上自助签订及打印功能。10日，记者从东莞市房管局获悉，此前如未通过中介买二手房，需买房者到房管所排队拿号办理，开通自助签订打印功能后，买卖双方在家就可自助网签和打印合同。

2.1.6东莞新版《商品房买卖合同》    2015年元旦起正式启用

从2015年1月1日起，东莞将统一使用新版《商品房买卖合同示范文本》，2014年11月27日，市房管局网站发出通知要求，明年1月1日以后取得商品房预售许可证进行预售和2015年1月1日后竣工验收合格进行现售的房地产开发项目，一律采用新版《示范文本》。2015年以前已办理预售或已现售的房地产开发项目，继续使用原合同文本订立合同。通知没有涉及二手住宅买卖合同。

尽管新版商品房买卖合同各大条款改动不大，但是有些条款序列和表述发生了变化，因此，房管部门要求从业人员尽快下载推行新版《示范文本》样本，组织相关工作人员熟悉新版《示范文本》的条款内容，确保2015年起正确使用新版《示范文本》签订合同。