瑞峰：东莞住宅月成交年内首破60万平 均价9202元

5、畅销项目分析：虎门万达和南部湾万科城洋房销量不俗    碧桂园翡翠山旗开得胜

继经济型小别墅开盘卖完后，南部湾万科城洋房开盘同样迎来开门红，首次推出660套95-97㎡的刚需产品，开盘当天销售近8成，截止目前网签369套，均价约10354元/㎡；与其同台竞争的虎门万达广场销售也不俗，推出372套93-147㎡的新品，开盘当天销售8成以上。纵观两大热销项目，不难发现其共同点：1、万科、万达的品牌效应；2、皆位于经济发达的虎门镇，试点“新型市”，将促进城市商业繁荣和房价升值；3、超级大盘，配套完善，南部湾万科城是建面80万㎡的超大规模大盘，拥有城央生活、高铁、出海、文化旅游、山湖风景等多种自然人文风情等，而虎门万达广场是45万㎡国际口岸城市综合体，集聚大型购物中心、商业步行街、高档住宅、soho等于一体；4、产品符合顾客需求，南部湾万科城主打虎门稀缺的95-97㎡的刚需产品，而虎门万达产品线较丰富，包括93㎡的刚需产品及近期较为热销的125-147㎡的改善户型。

碧桂园项目开盘再次风靡东莞楼市，黄江碧桂园翡翠山批量推出754套 87～178平（3～5房）6980元/㎡起，均价7500元/㎡，成交约690套，成交率为90%以上。畅销原因：1、位于莞深高速黄江出口旁，离深圳开车仅需半个小时，主打深圳客，成交客户中深圳客占比近九成，多来自公明、福田等地；2、价格仍是优势，非毛坯价7500元/㎡，不但低于黄江区域均价，更是深圳区域价格的1/4；3、户型丰富，86-178㎡的山景非毛坯洋房及198-208㎡的西班牙双拼美墅，囊括各层次需求；4、推广宣传根据节点全面投入，从开建到开售，广告、软文、短信等渠道全面铺开，以及在各网媒进行软文铺点，让项目无处不在，扩大潜在客户范围。

6、楼盘营销：借力政策利好房企齐推货  “降价跑量”仍是主线

“930新政”之后市场预期从消极转向乐观，买卖双方入市欲望皆增强；而降息的出台，不但提振市场信心，更是直接降低购房成本，促动刚需和改善性需求入市。房企于是借力政策的利好集中全力推货，如横沥碧桂园、南部湾万科城、碧桂园天麓山第三期、万达华府、鼎峰源著等项目纷纷规模推新品入市，货量最低也在200套之上，而且都采取“低开策略”，性比价高使得项目入市即获得客户的疯抢，销售率都在7成以上，是11月市场上最热点的项目。

“明星营销”再度风靡，为项目聚集极高人气，同时对成交起到促动左右。11月东莞有10多个项目都邀请了明星助阵，如皇家翡翠湾香港玉女掌门人李彩桦见面会，汇景城市山谷开盘、钟嘉欣助阵，石排国际公馆加推、吉克隽逸、平安亲临，广源阳光里蔡卓妍明星见面会暨样板房开放，虎门万达华府黎耀祥陈敏之助阵样板房开放，礼顿金御海湾新闻发布会暨明星见面会等。

虽然市场预期乐观，但为年终冲刺，开发商营销策略仍以“降价跑量”为主力，大多新盘采取“低开入市”，老盘则仍偏爱“低首付”，仍是其去货的利器。表现在中信富春山居85折钜惠、首付仅需1.5成10万起，凤雅颂首付8万起，中惠卡丽兰首付仅需1成，星汇广场甲级写字楼首付25万起，恒大御景首付4.8万起，绿茵温莎堡10万首付0利息，万科松湖传奇甜蜜二房首付8万起等项目。

同时，不少新盘将会借力政策利好纷纷加大项目宣传，提高市场关注，为入市做准备。如金地城南艺境、宏远康城假日、利丰时代、广源阳光里、紫荆1号、北大资源御城、珠江观澜御景等项目，预计会在年底陆续入市抢客。

7、潜在供应：成交和政策的向好刺激房企加快开工  9个新盘动工

2014年11月东莞商品房开工市场稳速运行，住宅和非住宅开工量较十月基本持平。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年11月东莞全市共有14个项目有开工动作，合计住宅建筑面积约73.98万㎡，环比基本持平，同比下降19%；非住宅面积约41.14万㎡，环比上升4%，同比涨57%。“金九银十”成交上升的向好和政策利好不断间接辐射到开工市场。一是成交向好可以缓解房企资金压力，二是房企对后市预期乐观，于是为争夺后市市场保证货量充足，加快手中项目的开工。11月有9个纯新盘动工，分别是翔龙御湖居、振业松湖雅苑、南美世贸中心、翠云轩花园、连升广场、湖光山色山庄、金地时代广场、雍景居、水榭兰亭。

8、后市展望： 降价跑量全面打响  全年住宅成交量或超530万㎡

2014年最后一个月，楼市收官的硝烟战已经打响。年底的冲刺战，房企将积极备战，为全年销售业绩做最后一搏，促销的价格战将蔓延，而楼市的供需量也将再上一层。