田禾东城食品交易中心应对电商冲击 线上线下齐发力

    这是最好的年代，也是最差的年代。

　　这是狄更斯在《双城记》中的一句话，用来形容商业地产所处的时代，再适合不过。

　　说好，是因为商业历经多年发展，如果适当抓住改变的机会，还有很大发展空间。说差，是因为无论B2B、C2C、B2C领域，都出现了领先的大型企业，占据较高市场份额，市场竞争在加剧，传统商业受到的冲击越来越大。

　　过去“一铺养三代”开始受到市场质疑，如何在电商时代投资商铺成为投资者们的重大课题。在电商不断强大发展的同时，哪些传统商业所受的冲击最小?业内人士认为，目前三大类传统商业所受的冲击最小。首先，经营大宗物品和高端高价商品的商业基本上没有影响;二是服务类型的商业，网店无法取代其实际的服务;三是专业批发市场、水果店、生鲜类等业态，这些商业目前暂时无法由电商取代。

　　未来电商肯定更受欢迎和普及，在此背景之下，投资者只有选择那些受电商冲击更小的商业地产，投资风险才会减小，否则风险越增大的同时，投资收益越低。业内人士提醒，东莞目前的商业地产物业相对过剩，本地购买力有限，同质化粗放的商业模式会因为缺乏核心竞争力和可持续性而被淘汰，投资者要擦亮眼睛。

　　半成品和大宗物品交易受电商冲击较小

　　电商对传统商业地产的冲击到底有多大?据相关媒体报道，英国房地产顾问服务公司莱坊统计数据显示，去年线上零售占中国社会消费品零售总额的比例攀升至8.5%，今年“双十一”，天猫24小时内即实现逾571亿元成交额，无线成交243亿，占比42.6%。

　　不过，根据尼尔森线上线下监测的11个具有代表性的快速消费品品类显示，线上零售额占总体零售额的比例从2013年5月的15.2%增长到今年五月的19.6%，同时，线下消费仍旧是主流，在总体零售额中的占比仍在80%以上。

　　“受电商冲击最大的主要是服饰类、日化类，以及百货小商品”，多名业内人士在与笔者交流时认为，电商发展得如火如荼的背景之下，三大类传统商业所受的冲击最小。首先是经营大宗物品和高端高价商品的商业基本上没有影响，如家具建材、黄金珠宝及其他高端商品等商业。二类是服务类型的商铺，如医疗、保健、娱乐、餐饮等商业，是网店无法取代的服务产品。三是专业批发市场、水果店、生鲜类等业态，这些商业目前暂时无法由电商取代，不过随着时代发展，未来本地化电商同样可以完成服务。

　　笔者走访东莞本地市场时了解到，半成品以及大宗物品交易的传统商业受到电商的冲击很小。东莞简一大理石瓷砖总经理陈道刚表示，虽然不少传统商业都会面临电商的直接竞争，但是瓷砖等家居行业所受的冲击更小，“毕竟像瓷砖类的半成品商品，在网络上的交易还是存在很多后期服务问题，它受到非毛坯风格、规格等多方面的制约。”东莞市信立实业有限公司总裁蒋秀梅近日在信立农批20周年庆的媒体发布会上表示。

　　信立国际农贸城的交易总额还在继续增长，其中，冻品成为了广东省的第三大冻品批发市场，市场蛋品交易量名列广东省第二位。在众多传统商业市场份额被电商瓜分的情况下，经营大宗商品为主的专业市场并没有受到明显的影响。

　　传统商业面临“内忧外患”

　　在接受笔者采访时，一位商业地产领域资深人士直言，目前国内多地的商业地产面临着“内忧外患”的局面，不仅需要抵御外部电商的冲击，其内部供应量过剩、同质化严重的现象同样引发关注。

　　相关数据显示，我国一、二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增至2013年的逾8万平方米，平均每年新建约300个购物中心，我国在建购物中心面积占全球一半以上。虽然数量上占优势，但我国购物中心的租金与空置率却不容乐观，一些二、三线城市购物中心的空置率远超20%。

　　然而，住宅市场可见的天花板效应，已让越来越多的房企开始涉足商业地产，即便是曾坚持住宅开发的万科，也明确了进军商用物业的思路。新的战场考验着房企更多的能力，如何玩转“购物中心”，如何获得可观的收益更需要比拼各自的“内功”。

　　有业内人士坦言，做商业地产，产品业态往往决定一个项目的成败。除了产品业态的搭配，招租的商业组合也是影响成败的关键。商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。

　　商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受媒体采访时表示，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。也有观点认为，随着地产行业发展进入下半场，行业价值链正在向后延伸，差异化经营以及服务将成为地产“下半场”的主角。

　　传统商业“线上线下”齐发力

　　在今年的双十一大战中，苏宁易购成为传统商业转型突破的典型案例，其通过线上线下的对接，赢得不少市场份额。有业内人士坦言，即使上述三类行业受到电商的冲击最小，但是据发展趋势来看，传统商业“触电”在所难免。

　　笔者在走访市场时了解到，光辉家居装饰城、东城罗沙装饰城以及东莞一些其他专业市场的多名商家均在酝酿或正在计划“线上线下”相结合的经营。其中一位商家坦言，“这样才能争取更多的市场份额。”