瑞峰：东莞楼市齐奏冲锋号 推货多优惠大抄底好时机

一、导读

1、宏观环境:  房地产再度缺席中央经济会议  去行政化趋势显现

全国层面：在今年中央经济工作会议，房地产依然没有被提及，楼市调控已连续二年“缺席”，中国楼市调控“去行政化”趋势显现。实际上，今年以来的限购 、限贷、限价等手段逐步松绑，过去被行政性调控手段捆绑的中国楼市正重新走向市场主导方向。

不过，由于政府垄断城市土地供应，地价上涨是房价难降的根本原因。今年在房地产市场降温、商品房价格下降的情况下，土地价格依旧“逆势”上涨，意味着不在土地、财税、金融等房地产背后的深层次领域“动刀”，而只给房价、需求等表面问题套上枷锁，不仅难以奏效，反而会引发其它的“并发症”。因此，在减少行政干预的同时，未来中国官方也需从土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力。

东莞层面：2014年12月12日，李克强主持召开国务院常务会上提出，依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区 。广东自贸区范围包括南沙、横琴、前海、白云等多个地域，其中前海将重点承担深港现代服务的职能，而它的诞生将有望带动珠三角乃至华南地区经济结构的战略性调整和经济质量的战略性提升。对处于自贸区邻近的东莞也将获益，在经济增速，产业升级、消费需求、房地产业等方面都会迎来很大的发展。

2、新增：刚需洋房继续批量入市   临深片区6项目竞争升级 

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市约有13个项目有新增供应，其中住宅新增1451套，面积约为17.2万㎡，环比下降12%。从供应结构上来看，刚需产品仍是主角，新增1245套，约占住宅总体8成以上，主要由横沥碧桂园（439套）、凤岗碧湖湾（294套）和汇景城市山谷（268套）等项目所贡献；供应区域上，临深片区产品竞争将日益激烈，上周临深片区就有6个项目有新品入市；房企的推货节奏上，品牌房企推货量和频率皆加大和加快，12月碧桂园旗下4大项目（碧桂园豪庭、横沥碧桂园、碧桂园天麓山、碧桂园翡翠山）皆有推货动作，而万科、万达、保利等旗下项目也有新品入市。

而非住宅新增1910套，面积约为7.1万㎡，环比增长75%，主要是新项目虎门港企业总部大厦218套办公产品及大运城邦、丰泰旗山橡树郡的车位所助力。

预售证方面，上周共有15个项目取得预售许可证，纯新项目为珠江观澜御景和金地•仟百汇，都或将于本月中下旬入市。而碧桂园有三项目住宅潜在供应量巨大，也将于近期加推入市。

3、成交情况：房企冲刺优惠力度加大   楼市进入抄底好时机

楼市成交回暖持续中，上周东莞全市住宅成交1629套，面积约18.6万㎡，环比上涨3成多，同比也上涨5成多。年底的楼市成交明显好于去年同期，已经连续3周同比上涨，主要是因为:1、新品供应的持续放量，为楼市的快速回暖提供了基础。数据显示，自10月底以来，东莞住宅供应量约149万㎡，周均供应量在21万㎡以上，新品的大量释放支撑着成交高位运行；2、与去年提早完成业绩的市场明显不一样，今年房企受困于前三季度的楼市低迷期，第四季度业绩压力倍增，因此集中在年底进行冲刺，优惠力度相对较大，在一定程度上刺激了客户入市欲望；3、政策利好和房企“降价跑量”双重刺激之下，抄底好时机的概念普遍得到认可，加快客户入市速度。

4、成交均价：降价跑量成岁末主旋曲  均价8544元/㎡环比下滑8%

上周住宅均价跌幅较大，8544元/㎡环比下滑8%，同比也下滑6%，主要是因为:1、二三线镇区低价新品集中签约拉低，如销售排行榜的前三横沥碧桂园（6098元/㎡）、汇景地产的城市山谷（6555元/㎡）和御海南岸（6886元/㎡）均价皆不超过7千；2、“降价跑量”成岁末楼市的主旋曲，一口价、特价单位、低首付、购房送非毛坯金等促销手段频现东莞楼市，其中“低开入市”则是房企在冲刺阶段最常用且效果不错的手段之一。

5、畅销项目：碧桂园再掀风暴   横沥项目成交355套排名第一

碧桂园项目再掀风暴，上周横沥项目进入网签阶段，网签355套86-140㎡非毛坯洋房，均价6098元/㎡，成为东莞楼市销冠项目。畅销原因:1、品牌效应影响；2、项目是横沥新城中心规模最大，占地面积最广的城市地标建筑；3、横沥首席至高品质的社区，非毛坯景观洋房，五星标杆人居引领横沥宜居新风尚；4、配套齐全，环境优美，社区配套在横沥是首屈一指，有大型Ulife商业街、凤凰俱乐部、室内外双泳池、唯美园林；5、性价比高，产品非毛坯价5880元/㎡起；6、“即买即升值，未售单位价格上调至6380元/㎡”营销手段，营造购房升值的享受，加快客户入手速度；7、采用老带新享物管费策略，首批业主推荐新业主购买，双方成功购买可各获1年物业管理费，扩宽客户来源渠道。

6、楼盘营销：品牌房企涉足产业地产  绿地东莞首个项目面市

2014年12月3日，绿地集团在东莞举办产业发展中心挂牌暨绿地大都会项目招商启动仪式，在莞首个项目充分利用综合办公楼宇、产业运营园区和科技孵化基地，打造一批由政府和载体运营主体共同建立的产业发展中心，足见看好东莞产业地产的发展。实际上，今年以来万科、中天等房企纷纷在东莞涉足产业园区，涉及物流、汽配、电子商务等多个领域；同时电商大鳄京东正式落址麻涌镇，建设现代服务业产业园及电子商务基地。未来，房企在发展策略上将会往产业地产倾斜，但如何融合产业地产，找到适合自身发展之路是关键。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：房企冲刺优惠力度加大   楼市进入抄底好时机

1.2供需量价走势：降价跑量成岁末楼市主旋曲    均价8544元/㎡环比下滑8%

1.3物业类型成交：洋房成交下滑   公寓、别墅产品环比小幅上涨

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需产品热销   100-140㎡销售占27%

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：碧桂园助横沥380套夺冠  凤岗151套居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：新品90-100㎡和110-130㎡成交较好 

1.6.2别墅产品面积区间成交：保利生态城150-200㎡别墅热销

1.6.3住宅各单价区间成交：5000-8000元/㎡产品成交出众   多为碧桂园产品

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-20000元/㎡产品约占8成多  为主流产品

1.7楼盘活动：“低价”取胜   碧桂园项目接连开盘引爆年底楼市  

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：刚需洋房继续批量入市   临深片区6项目激烈角逐

1.9新开工：2项目动土9.3万㎡  住宅开工量连续两周下滑

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1  货币政策稳健宽松   民营资本获准进入关键领域

    今年以来“央妈”引导利率下行、向市场注入活力的意图颇为明显。央行二季度两次定向降准，一个月内两次下调正回购利率，9月开展SLF（常设借贷便利），11月底宣布降息，一系列调节手段使货币市场整体流动性保持适度宽松。

    在央行将流动性注入市场时，对小微企业和“三农”开始有所倾斜，以6月的定向降低准备金率为例，就是面向那些相关经济实体经济贷款比例达到要求的银行业金融机构。与此同时，跟小微企业息息相关的民间P2P网络平台呈现出欣欣向荣之势，监管层对P2P给予了宽容和肯定的态度。

3.1.1.2  22015年财政赤字或适当加大 货币政策突出灵活

2014年中央经济工作会议于12月11日落幕。作为宏观调控的两大政策工具，财政货币政策明年将连续第五年实施“积极——稳健”配。 与往年不同的是，会议进一步提出“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。其中，“有力度”和“松紧适度”均为今年的新提法，同时也释放出未来宏观调控的操作新信号。

 预计明年财政赤字规模将适当加大，基础建设领域的投资建设仍将会保持相对较快的增速；而货币政策会“相机而动”，更强调灵活性，未来是否会降息、降准，还需根据基本面综合考虑。

3.1.1.3 CPI逆预期回落致降准呼声再起 明年通胀目标可能下调

2014年12月10日国家统计局公布，11月我国CPI同比上涨1.4%，连续第三个月低于2%；环比下降0.2%，年内第四个月负增长。在经济增速运行缓中趋稳的背景下，有效需求不足对物价的推升力度有限。近期央行调降基准利率的目的在于降低实体经济融资成本，短期内货币供给不会显著上升，物价不具备流动性推升的压力。未来CPI同比增速下行的压力仍存，预计2014年CPI涨幅在2%左右，明年上半年CPI同比仍有继续下行的可能。

3.1.1.4全国铁路今起实施新运行图 四省区首开动车组列车

全国铁路2014年12月10日起将实施新的列车运行图。这是7月1日调图后，中国铁路总公司对列车运行图进行的又一次较大调整。此次调图后，全国铁路旅客列车开行总数将达到2673.5对，比调图前增加226.5对。

此次调图后，动车组列车开行范围进一步扩大。一方面，结合沪昆高铁杭州东至南昌西段和长沙南至新晃西段、兰新高铁、成绵乐客专、青荣城际、南广线、贵广客专、郑开城际等一批高铁新线近期陆续开通运营，铺画了经由这些新线和跨线运行的动车组列车。

另一方面，增加了京沪、京广、沪汉蓉、厦深、胶济等既有高铁线路的动车组列车开行数量。调图后，全国铁路动车组列车开行数量将达到1556.5对；开行范围扩展至28个省市区，其中，甘肃、贵州、青海、内蒙古等西部四省区将首次开行动车组列车。

3.1.1.5  P2P平台借过桥贷款拼命圈地 全年消化千亿元融资需求

据网贷之家统计，截至11月末，P2P平台贷款余额为896.41亿元。业内人士预计，今年底贷款余额将有望突破1000亿元。值得一提的是，从借款期限来看，广东、四川和长三角地区等通过P2P平台融资的企业，年内借贷期限平均为3个月左右。

3.1.1.6  央行工作论文预测:GDP今年增7.4% 明年降至7.1%

2014年12月14日，央行公布的最新一期工作论文预测，中国实际GDP增速从2014年的7.4%略微放缓到2015年的7.1%，同时，就业受到的影响不大，而结构调整的效果将逐步显现。

3.1.1.7“一带一路”主题预期空间再拓展 掘金新路径显现

当前，区域发展成为我国经济工作重点。中央经济工作会议指出，明年的经济工作主要任务第四条为优化经济发展空间格局，要重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略，争取明年有个良好开局。

“一带一路”打开筑梦空间，并勾勒出掘金新路径。 “一带一路”将依托沿线国家基础设施的互通互联，对沿线贸易和生产要素进行优化配置。国际工程承包类企业和机械出口类企业有望迎来爆发。我国工程机械企业已完成在东南亚等海外市场的生产布局，“走出去”准备充分，将有望进入收获期。“一带一路”提及的标志性工程、基础设施建设，势必会带动工程机械行业的出口，尤其是综合性工程机械龙头的出口。

3.1.2政策环境

3.1.2.1楼市调控连续两年缺席经济工作会：去行政化显现

2014年12月11日中央经济工作会议在北京闭幕，“楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是去年的楼市高烧还是今年的骤然降温，中国楼市调控“去行政化”趋势显现。

在减少行政干预的同时，中国官方也在土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力。以土地制度改革为例，如能按中共十八届三中全会部署，农村集体经营性建设用地能与城市国有土地同等入市，那么或改变地方政府一家独大的状况，有效调节土地供应量，控制地价的上涨幅度，从而从根源上调整房地产市场。这种淡化行政、从更深层次原因入手的楼市调控，可能会成为未来的“主旋律”。

3.1.2.2不动产登记暂行条例有望近日出台 或成反腐利器

备受关注的不动产登记暂行条例有望在近日出台。在这部酝酿了7年的行政法规中，统一登记是其最大的亮点。而在统一登记的前提下，这部法规也被赋予了更多的意义。

譬如，为房产税的征收奠定基础，成为房地产市场步入健康规范管理的前提。此外，尽管参与立法的专家一再解释，该条例与反腐并无直接关系，但该条例还是被寄予了成为“反腐利器”的厚望。

3.1.2.3深圳市养老方案将出台 小产权房或可改养老院

2014年12月8日媒体援引深圳市民政局方面表示，《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》将公开征求意见，并经深圳市政府进行审定后，于近期出台《深圳市养老基础设施提升工程实施方案》。未来7年拟投建30个养老工程项目，空置小产权房在符合规范的情况下将有可能改为养老院。

3.1.2.4津粤闽入围第二批自贸区试点 区域辐射功能将被强化

第二批自贸区试点名单浮出水面。2014年12月12日，国务院总理李克强主持召开了国务院常务会议，会上部署推广上海自贸试验区试点经验、加快制定完善负面清单，推动更高水平对外开放。

会议要求，一是深化上海自贸试验区改革开放，进一步压缩负面清单，在服务业和先进制造业等领域再推出一批扩大开放举措，并将部分开放措施辐射到浦东新区。二是除涉及法律修订等事项外，在全国推广包括投资、贸易、金融、服务业开放和事中事后监管等方面的28项改革试点经验，在全国其他海关特殊监管区域推广6项海关监管和检验检疫制度创新措施。三是依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。会议要求抓紧制定新设自贸园区具体方案，并提请全国人大常委会授权调整实施相关法律规定。

此次津、粤、闽三地扩围是出于对自贸区的差异化探索，其中，天津主要针对高端制造业开展金融创新和进出口贸易便利，辐射带动环渤海地区经济圈；福建则依托地理优势，主要发展台海贸易；广东将瞄准港澳，以粤港澳合作、区域联动的方式拓展商贸以及进一步尝试金融创新开放。

3.1.3楼市环境

3.1.3.1  上市房企库存超2万亿元 年末或“以价换量”减压

CRIC研究中心提供的统计数据显示，三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金，使资金成本进一步升高，也会影响到房企的周转速度，使得去库存的压力进一步加大。

3.1.3.2  11月楼市成交创年内新高 一线城市土地市场回暖

2014年12月14日，国家统计局发布数据显示，今年1-11月份，商品房销售面积同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大了0.4个百分点。商品房的销售额下降了7.8%，降幅也是比1-10月份收窄了0.1个百分点。单就11月单月来看，商品房的销售面积比10月份增加了1861万平方米；商品房的销售额也比10月份增加938亿元。单月的销售面积和销售额均创年内的各月新高。

国家统计局的数据同时显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。但是根据中国房地产信息集团的数据显示，11月一线城市土地成交环比的涨幅已经超过了4成，成交总价更是翻番。

3.1.3.3房地产投资增速连降十月 全国开发投资实现86601亿

2014年12月14日，国家统计局发布熟悉显示，今年前11个月，全国房地产开发投资实现86601亿元，同比增长11.9%，增速较前十月回落了0.5个百分点。至此，我国房地产开发投资增速已经连降十月。

3.1.3.4  35城楼市库存消化需近16个月 房企将加大促销力度

截至11月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，环比增长0.3%，同比增长18.5%。而11月份，这35个城市新增供应量大于新增成交量，部分未消化的新增供应转化成为库存，使得11月份的库存出现环比上升。

从城市分布来看，一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11月份库存重新微增，总体仍属高位振荡格局；二线城市库存总体呈现波浪式的上升态势，库存需盘整；三线城市库存保持振荡上行态势，库存出现小幅的环比增长。

此外，11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这也意味着市场需要用15.8个月的时间才能消化完这些库存，而10月份，该存销比数值为16.7个月。

3.1.3.5 楼市供求或两年复常：在建房屋中90%未卖

根据往年的经验来看，土地市场供应的小年，即是次年楼市成交的大年。受房地产市场下行的影响，2014年的土地市场并不乐观，根据国家统计局的数据显示，前9个月，土地购置面积增速持续为负，且在10月才由负转正，同比增长1.2%。

在住建部政策研究中心主任秦虹看来，这一规律并不会如实反映在2015年的楼市上秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的，不到10%，最高点的时候是16%，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。意思是说，商品房的供应量很大，卖得少，建得多，全国总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态，这也意味着，即使出台有利于房地产行业发展的政策，市场的恢复也需要一定的时间。

3.2东莞

3.2.1 经济环境

3.2.1.1 临近港澳广东自贸区获批  金融创新备受期待

国务院总理李克强日前主持召开国务院常务会议，部署推广上海自贸试验区试点经验、加快制定完善负面清单，推动更高水平对外开放。会议决定，依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。

预计广东自贸区在负面清单、土地金融创新、海关通关、金融改革等方面都将有超预期表现。其中，金融领域的创新开放将是一大看点，在个人合格境内投资者、人民币跨境业务、土地金融等各方面都将有好戏可看。

3.2.1.2 东莞东站新站房确定2015年1月15日启用

近日，东莞东站新站房已确定2015年1月15日正式启用，目前，新站房工程处于收尾阶段，本月26日前将全部竣工，26日后，现在的临时站房将逐步搬迁至新站房。据悉，新站房最高可容纳1万人，旅客乘车环境大大改善。3.2.1. 3市长经济顾问把脉东莞发展 建言定位为硅谷制造中心

3.2.1. 4东莞推动再生能源与建筑一体化 酒店等改进热泵效能

随着东莞经济的发展，用能日渐紧张，使用可再生能源将成为东莞地区可持续发展的重要途径之一。大型公共建筑能耗高，除了对其进行建筑节能改造之外，采用可再生能源，是降低公共建筑用能压力的另一出路。

3.2.1. 5东莞轨道交通2号线将全线贯通 预计2015年底前试运行

自2010年3月城轨交通2号线试验段开工，到2012年4月全线第一个车站东城站主体结构封顶，再到今年12月8日，全线最后一条隧道（珊美站-展览中心站区间右线）贯通，经历了4年半时间，城轨交通2号线隧道终于全线贯通。

根据计划，预计明年年底，2号线开通试运行，东莞交通从此将进入城轨时代。城轨是一项重大民生工程，其不仅能够带动城市的经济发展，还能够缓解城市交通压力，缩短市民工作和生活的时间成本。

3.2.1. 6东坑望牛墩入围国家级生态乡镇 东莞加速生态市步伐

2014年12月14日，从东莞市环保局获悉，在广东省环保厅最新公布的国家级生态乡镇、生态村拟推荐名单中，东莞有东坑和望牛墩两镇入围拟推荐名单，距离国家生态市的创建要求又进了一步。

 从2013年开始，东莞开始全面启动国家生态市创建工作。按照国家生态市创建要求，到2017年，全市国家级生态乡镇覆盖率要达到80%以上。截至2013年，东莞已获得“国家级生态乡镇”命名的镇街有塘厦、大岭山、企石、石碣、石龙、寮步、长安、大朗、樟木头、横沥等10个镇。随着此次东坑、望牛墩两镇入围最新一批拟推荐名单，东莞创建国家生态市将增加更多实质性筹码。

3.2.1. 7东莞拟建20平里中子科学城 研究内容须涵盖五大方面

中国首台散裂中子源设备在大朗开始安装，东莞借助这一国家重大科技基础设施项目加快高水平崛起的步伐也在加速。2014年12月14日，记者从东莞市政府采购中心获悉，东莞市散裂中子源关联产业布局及发展战略研究服务采购项目正在面向社会招标，东莞市财政拟最高出资50万元，向社会征求有关散裂中子源关联产业布局及发展战略的课题研究成果。

值得关注的是，根据招标文件，课题研究的主要内容须涵盖散裂中子源技术产业化应用现状与趋势研究、相关产业发展方向与目标定位研究、相关产业筛选和优化研究、相关产业空间布局研究、相关产业发展实施策略研究等五大方面。

3.2.2 政策环境

3.2.2.1 商品房买卖新版合同将出炉 买房遇货不对板可获赔偿

从明年1月1日起，东莞将统一使用新版《商品房买卖合同示范文本》。据悉，新版商品房买卖合同各大条款改动不大，但有些条款序列和表述发生了变化。其中，新版合同明确，如该商品房权利状况与合同内文不符导致有关权利不能实施，买受人可要求出卖人支付“已付房价款一倍”或“买受人全部损失”的赔偿金。

3.2.2.2东莞加强三旧改造管理 勿盲目改造建设商品住宅项目

“三旧”改造正在走向常态化。市政府办日前正式印发了《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》(以下简称《方案》)。《方案》透露,东莞市将全面建立健全改造单元统筹、市场主体准入、年度实施计划、批后监管和项目退出等“三旧”改造常态化机制,加强“三旧”改造常态化的全流程管理。

《方案》强调，对于改造为商品住宅的单元,应当满足“三旧”改造用地规划为居住用地和商业用地的比例,市区不高于60%、各镇不高于40%的要求。防止为了短期利益而见缝插针、在不考虑居住人口后续生活配套成本的情况下,盲目改造建设商品住宅项目。公共设施用地的预留和公共设施的代建、配建应当与改造单元内细分地块的实施捆绑,作为细分地块的改造条件,改造主体不同意捆绑条件则不予批准改造方案。

3.2.2.3长安欲推“优才卡”制度吸引人才 积分入户也要重视

长安镇计划在明年1月1日起，推行“优才卡”制度，从孩子入学、就医、住房，甚至是政治待遇、退休托管服务等多个方面，对在长安就业的非莞籍优秀人才、投资额到达一定规模的商人，给予市民化待遇。用“绿卡”作为吸引优秀人才的重要手段，长安镇无疑是全国首个镇级单位，在剑指高端人才的同时，具体实施过程恐怕还有若干细节需要完善。

3.2.2.4东莞住宅小区物业费指导价暂不涨 停车收费调整将暂缓

根据住宅市场及物业管理行业发展实际，适当调整住宅小区物业管理费政府指导价最高限价是东莞市物价部门2014年年初制定的全年重点工作之一。而2014年12月11日，从市发改局获悉，考虑到国家及广东省的上级部门正在酝酿相关市场化定价价格改革，东莞在年内将暂停上调住宅小区物业费政府指导价最高限价。

目前，东莞市住宅小区物业管理费政府指导价最高限价分为两种情况，其中多层、高层住宅最高限价为2.4元/平方米、别墅最高限价为2.8元/平方米。该最高限价自2004年起开始实施，至今已有10年时间。基于上述情况，2014年8月初，东莞对外发布了《东莞市住宅物业服务收费政府指导价(征求意见稿)》，拟上调政府指导价最高限价。其中，多层有电梯的最高限价从原来的2.4元/平方米拟上涨到2.75元/平方米，增幅达14.6%;多层无电梯的最高限价从原来的1.8元/平方米涨到2.15元/平方米，增幅达19.4%。