瑞峰周报：东莞新楼盘扎推上市 周成交量年内第二高

   一、导读

1、宏观环境:不动产登记不是房地产调控  市场基本面影响较小

全国层面：2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握，是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。

不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，目的也并非反腐。新的不动产登记制度是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，进行登记会引起短期内会引起二手房抛售现象，但不会撼动当前市场基本面。

另外，房价的实际影响因素综合复杂，往往受到信贷、供需、宏观经济状况、政策环境等多方面因素的综合作用，不动产统一登记只是这些因素中的一种，其影响也是偏长期和间接的。不过，在国内楼市整体趋于下行的情况下，不能排除不动产统一登记相关信息将对市场的预期产生影响。

东莞层面：近两年来，特别是东莞扫黄之后，各种唱衰东莞声音不断传来，让东莞前景蒙上一层灰暗，这种声音或将与今年终结。2014年底传来两大利好事件，先是京东麻涌投资20亿元建设现代服务产业园，包揽华南区50%的业务；接着马云投资50个亿要在东莞建立中国智能骨干网节点项目、华南首个O2O体验购物中心等项目，在东莞清溪、万江、水乡片区等地投资信息金融、大数据、物业产业。

电商大鳄及亚洲首富马云的布局，意味着看好东莞的发展，也印证东莞未来不会衰。因为东莞是制造中心，“东莞塞车，全球缺货”生动体现东莞的重要性，现在将制造和贸易相结合，将进一步推动产业结构升级，同时带动当地乃至全市房地产的发展。

2.新增 ：岁末冲刺期新盘扎推上市  品牌房企频推刚需产品     

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市约有10个项目有商品房新增供应，合计住宅供应2073套，面积约22万㎡，环比增长28%；非住宅新增109套，面积约4.03万㎡，环比下降94%。从供应结构上来看，刚需70-110㎡依然是主角，供应1322套，占比约64%，其中碧桂园项目共供应586套、北大资源御城贡献288套，保利两大项目202套新品推出；而改善型方面，主要是保利生态城127-150㎡共84套、南部湾万科城142㎡共132套、北大资源御城110-131㎡共117套等项目贡献。

上周东莞共有18个项目新增预售许可证，其中金地城南艺境、金地仟百汇已于2014年12月20日同开盘；另外，东方银座兰乔公馆、信鸿澜岸、南方粮油有限公司商业办公楼、宇丰名苑4纯新项目也会在近期上市。2015即将到来，房企巧借政策东风，新品加推愈加频繁，竞争激烈程度伏笔暗埋。 

3、成交情况：成交量22.28万㎡年内第二高  碧桂园项目占4成份额

年底冲刺的关键时刻,楼市营销大战开锣,助推楼市成交巅峰上运行。瑞峰置业市场研究部数据监测显示:上周东莞全市住宅成交2051套，面积约22.28万㎡，环比上涨近两成，同比也上涨近8成。时隔两周，东莞楼市成交量再次突破20万㎡，仅次于11月末周的24.99万㎡，主要是因为：1、近期开盘即大卖的碧桂园项目在上周集中进入网签阶段，为东莞楼市贡献近4成的份额；其中碧桂园豪庭（300套）、碧桂园翡翠山（198套）、碧桂园天麓山（191套）包揽个盘成交排行榜前三名，且主力户型皆是80-100㎡的刚需户型，东莞刚需市场依然旺盛；2、政策利好影响持续，在房企“让利跑量”以及新品井喷等共同推动下，购房需求得到进一步的释放。从目前的楼市行情来看，12月前三周，东莞住宅成交量已达55万㎡，预计12月成交量或超过70万㎡，创年内最高峰。

4、成交均价：二三线镇区低价项目拉动  均价持续“8”字头上运行   

相比前一周的住宅成交均价，上周均价8741元/㎡，环比略有上升，但依然在“8”字头上运行，主要是受碧桂园低价项目集中签约以及年底房企采用“降价走量”等营销手段的影响拉动。年底冲刺大战，新品扎推上市，楼市竞争加剧，预计短期房价仍将保持理性运行。但随着二三线镇区低价项目的签约结束，而近期入市的的项目皆集中在热门区域，房价回归9千元/㎡的可能性很高。

5、畅销项目：再现“碧桂园周”   东坑常平黄江项目包揽前三

    上周，东莞楼市成为了名副其实的“碧桂园周”，碧桂园5个项目成交，其中碧桂园豪庭（300套）、碧桂园翡翠山（198套）、碧桂园天麓山（191套）包揽个盘成交排名前三名。销冠碧桂园豪庭是纯新盘上市，开盘当天推11栋1196套非毛坯洋房，销售率约75%，预计后市网签动作将延续。畅销原因：1：地产十强“五星级的家”的品牌效应影响；2、项目区域升值空间大，毗邻东坑农业园、东莞生态园，5分钟直达东坑繁华中心商圈， 10分钟直达松山湖；3、自然景观优越，项目位于滩美湖景区内，坐揽35万㎡滩美湖湖景，占据200万㎡景区生态环境资源，共享景区钓鱼场、环湖绿道、四季果园和生态运动中心等设施；4、一期坐揽35万㎡滩美湖湖景，碧桂园豪庭占据着不可复制的200万㎡景区生态环境资源，共享景区钓鱼场、环湖绿道、四季果园和生态运动中心等设施。主推88-138㎡创意N+1户型洋房，户型方正、南北通透，百变空间自由打造，舒适宜居；5、采用低价取胜营销策略，非毛坯价6150元/㎡，相比周边楼盘价格低，性价比高；6、开盘折扣优惠大，认筹享开盘75折吸引客户快速出手。

6、楼盘营销：成交向好增加房企推货信心  市场开盘潮再现

“930”新政及降息等政策利好的推动，11月份以来东莞新推项目去货都较为理想，大大增加房企的推货信心。上周，为年终冲刺的东莞楼市再度迎来开盘潮，金地仟百汇首推105套95-115㎡三、四房，金地城南艺境推130套98-103㎡三房，虎门万达华府二期推334套91—186㎡三房到五房，厚街万达广场SOHO产品开盘。从市场反馈信息得知，这4大项目在开盘当日去货皆在5成之上，开盘后续持续有成交。面对2014年最后的一周，预计入市项目也将不断增加，尤其品牌房企推货力度会持续加大；且为迎接2015年，争取取得开门红，项目定价上预计会贴近购房者的心理预期，值得入市抢购。