瑞峰：东莞楼市齐奏冲锋号 推货多优惠大抄底好时机

一、导读

1、宏观环境:  房地产再度缺席中央经济会议  去行政化趋势显现

全国层面：在今年中央经济工作会议，房地产依然没有被提及，楼市调控已连续二年“缺席”，中国楼市调控“去行政化”趋势显现。实际上，今年以来的限购 、限贷、限价等手段逐步松绑，过去被行政性调控手段捆绑的中国楼市正重新走向市场主导方向。

不过，由于政府垄断城市土地供应，地价上涨是房价难降的根本原因。今年在房地产市场降温、商品房价格下降的情况下，土地价格依旧“逆势”上涨，意味着不在土地、财税、金融等房地产背后的深层次领域“动刀”，而只给房价、需求等表面问题套上枷锁，不仅难以奏效，反而会引发其它的“并发症”。因此，在减少行政干预的同时，未来中国官方也需从土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力。

东莞层面：2014年12月12日，李克强主持召开国务院常务会上提出，依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区 。广东自贸区范围包括南沙、横琴、前海、白云等多个地域，其中前海将重点承担深港现代服务的职能，而它的诞生将有望带动珠三角乃至华南地区经济结构的战略性调整和经济质量的战略性提升。对处于自贸区邻近的东莞也将获益，在经济增速，产业升级、消费需求、房地产业等方面都会迎来很大的发展。

2、新增：刚需洋房继续批量入市   临深片区6项目竞争升级 

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市约有13个项目有新增供应，其中住宅新增1451套，面积约为17.2万㎡，环比下降12%。从供应结构上来看，刚需产品仍是主角，新增1245套，约占住宅总体8成以上，主要由横沥碧桂园（439套）、凤岗碧湖湾（294套）和汇景城市山谷（268套）等项目所贡献；供应区域上，临深片区产品竞争将日益激烈，上周临深片区就有6个项目有新品入市；房企的推货节奏上，品牌房企推货量和频率皆加大和加快，12月碧桂园旗下4大项目（碧桂园豪庭、横沥碧桂园、碧桂园天麓山、碧桂园翡翠山）皆有推货动作，而万科、万达、保利等旗下项目也有新品入市。

而非住宅新增1910套，面积约为7.1万㎡，环比增长75%，主要是新项目虎门港企业总部大厦218套办公产品及大运城邦、丰泰旗山橡树郡的车位所助力。

预售证方面，上周共有15个项目取得预售许可证，纯新项目为珠江观澜御景和金地•仟百汇，都或将于本月中下旬入市。而碧桂园有三项目住宅潜在供应量巨大，也将于近期加推入市。

3、成交情况：房企冲刺优惠力度加大   楼市进入抄底好时机

楼市成交回暖持续中，上周东莞全市住宅成交1629套，面积约18.6万㎡，环比上涨3成多，同比也上涨5成多。年底的楼市成交明显好于去年同期，已经连续3周同比上涨，主要是因为:1、新品供应的持续放量，为楼市的快速回暖提供了基础。数据显示，自10月底以来，东莞住宅供应量约149万㎡，周均供应量在21万㎡以上，新品的大量释放支撑着成交高位运行；2、与去年提早完成业绩的市场明显不一样，今年房企受困于前三季度的楼市低迷期，第四季度业绩压力倍增，因此集中在年底进行冲刺，优惠力度相对较大，在一定程度上刺激了客户入市欲望；3、政策利好和房企“降价跑量”双重刺激之下，抄底好时机的概念普遍得到认可，加快客户入市速度。

4、成交均价：降价跑量成岁末主旋曲  均价8544元/㎡环比下滑8%

上周住宅均价跌幅较大，8544元/㎡环比下滑8%，同比也下滑6%，主要是因为:1、二三线镇区低价新品集中签约拉低，如销售排行榜的前三横沥碧桂园（6098元/㎡）、汇景地产的城市山谷（6555元/㎡）和御海南岸（6886元/㎡）均价皆不超过7千；2、“降价跑量”成岁末楼市的主旋曲，一口价、特价单位、低首付、购房送非毛坯金等促销手段频现东莞楼市，其中“低开入市”则是房企在冲刺阶段最常用且效果不错的手段之一。

5、畅销项目：碧桂园再掀风暴   横沥项目成交355套排名第一

碧桂园项目再掀风暴，上周横沥项目进入网签阶段，网签355套86-140㎡非毛坯洋房，均价6098元/㎡，成为东莞楼市销冠项目。畅销原因:1、品牌效应影响；2、项目是横沥新城中心规模最大，占地面积最广的城市地标建筑；3、横沥首席至高品质的社区，非毛坯景观洋房，五星标杆人居引领横沥宜居新风尚；4、配套齐全，环境优美，社区配套在横沥是首屈一指，有大型Ulife商业街、凤凰俱乐部、室内外双泳池、唯美园林；5、性价比高，产品非毛坯价5880元/㎡起；6、“即买即升值，未售单位价格上调至6380元/㎡”营销手段，营造购房升值的享受，加快客户入手速度；7、采用老带新享物管费策略，首批业主推荐新业主购买，双方成功购买可各获1年物业管理费，扩宽客户来源渠道。

6、楼盘营销：品牌房企涉足产业地产  绿地东莞首个项目面市

2014年12月3日，绿地集团在东莞举办产业发展中心挂牌暨绿地大都会项目招商启动仪式，在莞首个项目充分利用综合办公楼宇、产业运营园区和科技孵化基地，打造一批由政府和载体运营主体共同建立的产业发展中心，足见看好东莞产业地产的发展。实际上，今年以来万科、中天等房企纷纷在东莞涉足产业园区，涉及物流、汽配、电子商务等多个领域；同时电商大鳄京东正式落址麻涌镇，建设现代服务业产业园及电子商务基地。未来，房企在发展策略上将会往产业地产倾斜，但如何融合产业地产，找到适合自身发展之路是关键。