瑞峰：东莞楼市齐奏冲锋号 推货多优惠大抄底好时机

3.1.2政策环境

3.1.2.1楼市调控连续两年缺席经济工作会：去行政化显现

2014年12月11日中央经济工作会议在北京闭幕，“楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是去年的楼市高烧还是今年的骤然降温，中国楼市调控“去行政化”趋势显现。

在减少行政干预的同时，中国官方也在土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力。以土地制度改革为例，如能按中共十八届三中全会部署，农村集体经营性建设用地能与城市国有土地同等入市，那么或改变地方政府一家独大的状况，有效调节土地供应量，控制地价的上涨幅度，从而从根源上调整房地产市场。这种淡化行政、从更深层次原因入手的楼市调控，可能会成为未来的“主旋律”。

3.1.2.2不动产登记暂行条例有望近日出台 或成反腐利器

备受关注的不动产登记暂行条例有望在近日出台。在这部酝酿了7年的行政法规中，统一登记是其最大的亮点。而在统一登记的前提下，这部法规也被赋予了更多的意义。

譬如，为房产税的征收奠定基础，成为房地产市场步入健康规范管理的前提。此外，尽管参与立法的专家一再解释，该条例与反腐并无直接关系，但该条例还是被寄予了成为“反腐利器”的厚望。

3.1.2.3深圳市养老方案将出台 小产权房或可改养老院

2014年12月8日媒体援引深圳市民政局方面表示，《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》将公开征求意见，并经深圳市政府进行审定后，于近期出台《深圳市养老基础设施提升工程实施方案》。未来7年拟投建30个养老工程项目，空置小产权房在符合规范的情况下将有可能改为养老院。

3.1.2.4津粤闽入围第二批自贸区试点 区域辐射功能将被强化

第二批自贸区试点名单浮出水面。2014年12月12日，国务院总理李克强主持召开了国务院常务会议，会上部署推广上海自贸试验区试点经验、加快制定完善负面清单，推动更高水平对外开放。

会议要求，一是深化上海自贸试验区改革开放，进一步压缩负面清单，在服务业和先进制造业等领域再推出一批扩大开放举措，并将部分开放措施辐射到浦东新区。二是除涉及法律修订等事项外，在全国推广包括投资、贸易、金融、服务业开放和事中事后监管等方面的28项改革试点经验，在全国其他海关特殊监管区域推广6项海关监管和检验检疫制度创新措施。三是依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。会议要求抓紧制定新设自贸园区具体方案，并提请全国人大常委会授权调整实施相关法律规定。

此次津、粤、闽三地扩围是出于对自贸区的差异化探索，其中，天津主要针对高端制造业开展金融创新和进出口贸易便利，辐射带动环渤海地区经济圈；福建则依托地理优势，主要发展台海贸易；广东将瞄准港澳，以粤港澳合作、区域联动的方式拓展商贸以及进一步尝试金融创新开放。

3.1.3楼市环境

3.1.3.1  上市房企库存超2万亿元 年末或“以价换量”减压

CRIC研究中心提供的统计数据显示，三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金，使资金成本进一步升高，也会影响到房企的周转速度，使得去库存的压力进一步加大。

3.1.3.2  11月楼市成交创年内新高 一线城市土地市场回暖

2014年12月14日，国家统计局发布数据显示，今年1-11月份，商品房销售面积同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大了0.4个百分点。商品房的销售额下降了7.8%，降幅也是比1-10月份收窄了0.1个百分点。单就11月单月来看，商品房的销售面积比10月份增加了1861万平方米；商品房的销售额也比10月份增加938亿元。单月的销售面积和销售额均创年内的各月新高。

国家统计局的数据同时显示，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。但是根据中国房地产信息集团的数据显示，11月一线城市土地成交环比的涨幅已经超过了4成，成交总价更是翻番。

3.1.3.3房地产投资增速连降十月 全国开发投资实现86601亿

2014年12月14日，国家统计局发布熟悉显示，今年前11个月，全国房地产开发投资实现86601亿元，同比增长11.9%，增速较前十月回落了0.5个百分点。至此，我国房地产开发投资增速已经连降十月。