瑞峰周报：东莞新楼盘扎推上市 周成交量年内第二高

   一、导读

1、宏观环境:不动产登记不是房地产调控  市场基本面影响较小

全国层面：2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握，是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。

不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，目的也并非反腐。新的不动产登记制度是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，进行登记会引起短期内会引起二手房抛售现象，但不会撼动当前市场基本面。

另外，房价的实际影响因素综合复杂，往往受到信贷、供需、宏观经济状况、政策环境等多方面因素的综合作用，不动产统一登记只是这些因素中的一种，其影响也是偏长期和间接的。不过，在国内楼市整体趋于下行的情况下，不能排除不动产统一登记相关信息将对市场的预期产生影响。

东莞层面：近两年来，特别是东莞扫黄之后，各种唱衰东莞声音不断传来，让东莞前景蒙上一层灰暗，这种声音或将与今年终结。2014年底传来两大利好事件，先是京东麻涌投资20亿元建设现代服务产业园，包揽华南区50%的业务；接着马云投资50个亿要在东莞建立中国智能骨干网节点项目、华南首个O2O体验购物中心等项目，在东莞清溪、万江、水乡片区等地投资信息金融、大数据、物业产业。

电商大鳄及亚洲首富马云的布局，意味着看好东莞的发展，也印证东莞未来不会衰。因为东莞是制造中心，“东莞塞车，全球缺货”生动体现东莞的重要性，现在将制造和贸易相结合，将进一步推动产业结构升级，同时带动当地乃至全市房地产的发展。

2.新增 ：岁末冲刺期新盘扎推上市  品牌房企频推刚需产品     

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市约有10个项目有商品房新增供应，合计住宅供应2073套，面积约22万㎡，环比增长28%；非住宅新增109套，面积约4.03万㎡，环比下降94%。从供应结构上来看，刚需70-110㎡依然是主角，供应1322套，占比约64%，其中碧桂园项目共供应586套、北大资源御城贡献288套，保利两大项目202套新品推出；而改善型方面，主要是保利生态城127-150㎡共84套、南部湾万科城142㎡共132套、北大资源御城110-131㎡共117套等项目贡献。

上周东莞共有18个项目新增预售许可证，其中金地城南艺境、金地仟百汇已于2014年12月20日同开盘；另外，东方银座兰乔公馆、信鸿澜岸、南方粮油有限公司商业办公楼、宇丰名苑4纯新项目也会在近期上市。2015即将到来，房企巧借政策东风，新品加推愈加频繁，竞争激烈程度伏笔暗埋。 

3、成交情况：成交量22.28万㎡年内第二高  碧桂园项目占4成份额

年底冲刺的关键时刻,楼市营销大战开锣,助推楼市成交巅峰上运行。瑞峰置业市场研究部数据监测显示:上周东莞全市住宅成交2051套，面积约22.28万㎡，环比上涨近两成，同比也上涨近8成。时隔两周，东莞楼市成交量再次突破20万㎡，仅次于11月末周的24.99万㎡，主要是因为：1、近期开盘即大卖的碧桂园项目在上周集中进入网签阶段，为东莞楼市贡献近4成的份额；其中碧桂园豪庭（300套）、碧桂园翡翠山（198套）、碧桂园天麓山（191套）包揽个盘成交排行榜前三名，且主力户型皆是80-100㎡的刚需户型，东莞刚需市场依然旺盛；2、政策利好影响持续，在房企“让利跑量”以及新品井喷等共同推动下，购房需求得到进一步的释放。从目前的楼市行情来看，12月前三周，东莞住宅成交量已达55万㎡，预计12月成交量或超过70万㎡，创年内最高峰。

4、成交均价：二三线镇区低价项目拉动  均价持续“8”字头上运行   

相比前一周的住宅成交均价，上周均价8741元/㎡，环比略有上升，但依然在“8”字头上运行，主要是受碧桂园低价项目集中签约以及年底房企采用“降价走量”等营销手段的影响拉动。年底冲刺大战，新品扎推上市，楼市竞争加剧，预计短期房价仍将保持理性运行。但随着二三线镇区低价项目的签约结束，而近期入市的的项目皆集中在热门区域，房价回归9千元/㎡的可能性很高。

5、畅销项目：再现“碧桂园周”   东坑常平黄江项目包揽前三

    上周，东莞楼市成为了名副其实的“碧桂园周”，碧桂园5个项目成交，其中碧桂园豪庭（300套）、碧桂园翡翠山（198套）、碧桂园天麓山（191套）包揽个盘成交排名前三名。销冠碧桂园豪庭是纯新盘上市，开盘当天推11栋1196套非毛坯洋房，销售率约75%，预计后市网签动作将延续。畅销原因：1：地产十强“五星级的家”的品牌效应影响；2、项目区域升值空间大，毗邻东坑农业园、东莞生态园，5分钟直达东坑繁华中心商圈， 10分钟直达松山湖；3、自然景观优越，项目位于滩美湖景区内，坐揽35万㎡滩美湖湖景，占据200万㎡景区生态环境资源，共享景区钓鱼场、环湖绿道、四季果园和生态运动中心等设施；4、一期坐揽35万㎡滩美湖湖景，碧桂园豪庭占据着不可复制的200万㎡景区生态环境资源，共享景区钓鱼场、环湖绿道、四季果园和生态运动中心等设施。主推88-138㎡创意N+1户型洋房，户型方正、南北通透，百变空间自由打造，舒适宜居；5、采用低价取胜营销策略，非毛坯价6150元/㎡，相比周边楼盘价格低，性价比高；6、开盘折扣优惠大，认筹享开盘75折吸引客户快速出手。

6、楼盘营销：成交向好增加房企推货信心  市场开盘潮再现

“930”新政及降息等政策利好的推动，11月份以来东莞新推项目去货都较为理想，大大增加房企的推货信心。上周，为年终冲刺的东莞楼市再度迎来开盘潮，金地仟百汇首推105套95-115㎡三、四房，金地城南艺境推130套98-103㎡三房，虎门万达华府二期推334套91—186㎡三房到五房，厚街万达广场SOHO产品开盘。从市场反馈信息得知，这4大项目在开盘当日去货皆在5成之上，开盘后续持续有成交。面对2014年最后的一周，预计入市项目也将不断增加，尤其品牌房企推货力度会持续加大；且为迎接2015年，争取取得开门红，项目定价上预计会贴近购房者的心理预期，值得入市抢购。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量22.28万㎡年内第二高    同比上涨近8成

1.2供需量价走势：二三线镇区低价项目拉动    均价持续“8”字头上运行

1.3物业类型成交：洋房成交下滑   商铺成交占1成

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需产占5成   130-160㎡改善成交上涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：碧桂园项目发力   东坑、黄江、塘厦进前三

1.5.2个盘成交排名（按套数）

    1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：碧桂园80-100㎡新品销量好

1.6.2别墅产品面积区间成交：150-250㎡别墅产品热销

1.6.3住宅各单价区间成交：5000-8000元/㎡产品成交出众   多为碧桂园贡献

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品约占8成多  为主流产品

1.7楼盘活动：金地两大新项目入市  年终冲刺优惠层出不穷

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：岁末冲刺期新盘扎推上市  品牌房企频推刚需产品

    1.9新开工：开工市场再度升温  5项目开工量41万㎡

    2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：2015年首宗商住地块出让  位于虎门面积约3万㎡

今年的出让大户——虎门，在上周推出明年首块商住商服地，此地块位于虎门镇赤岗社区，面积约3万平方米，起始楼面地价约为3200元/㎡。在今年3月份，虎门赤岗社区已经成功出让三宗商住商服用地，面积合约16万平方米，均被中国电子东莞产业园有限公司收入囊中，其中的两宗“双子”地块均出现溢价，溢价率分别为69%、45%。虎门经济实力雄厚、地段优越、其便利的交通等优势愈加被各大开发商看中，万达，万科、金地、佳兆业等均有拿地动作。

2014年东莞的土地市场以底价成交、流拍为主题，尤其是第四季度冷到极致。如今，政府谨慎供地，2015年首宗“新媳妇”地块待嫁，其优质的“芳容”令人垂涎，预计该地块会出现开发商轮番竞拍的场面，为2015土地市场打响第一枪。

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1国资委表示2015年将建立“三项清单”强化监管

2014年12月22日，国务院国资委召开中央企业、地方国资委负责人会议时提出，国资委要带头自我改革、自我革命，并将以聚焦监管内容、调整监管方式、提高监管效能为重点，建立权力清单、责任清单、负面清单。

会议还提出，2015年要重点做好以下几方面工作：一是全力以赴保增长，注重提高经营绩效；二是积极推进国有企业改革，要准确界定不同国有企业功能，稳妥、规范、有序发展混合所有制经济，进一步完善现代企业制度；三是大力实施创新驱动发展战略，以创新驱动推动产业优化升级；四是深入开展国际化经营；五是着力提高依法治企、依法监管的能力和水平；六是切实加强党风廉政建设和反腐败工作；七是进一步提升党建工作科学化水平。

3.1.1.2农业部长32字解读土地改革：三权分置是基础

在中央农村工作会议召开前夕，对于中办、国办前不久印发的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中的相关政策，农业部部长韩长赋说，《意见》阐述的“三权分置”改革是我国土地制度改革的重大制度创新、理论创新和实践创新。领会《意见》精神，通俗地讲，就是准确把握32个字：“三权分置”，确权登记，有序流转，适度规模，家庭基础，农民自愿，农地农用，鼓励种粮。

3.1.1.3 统计局：2013年GDP修订后增1.9万亿 增幅为3.4%

2014年12月21日，国家统计局对2013年国内生产总值（GDP）初步核算数进行了修订，修订结果为：2013年国内生产总值为588019亿元，比初步核算数增加19174亿元，增幅为3.4%。

国家统计局在公布的《关于修订2013年国内生产总值数据的公告》中表示，依据我国国内生产总值（GDP）核算制度和第三次全国经济普查结果，对去年国内生产总值初步核算数进行了修订，修订后的第一产业增加值为55322亿元，比重为9.4%；第二产业增加值为256810亿元，比重为43.7%；第三产业增加值为275887亿元，比重为46.9%。由此得出，2013年国内生产总值为588019亿元，比初步核算数增加19174亿元，增幅为3.4%。

3.1.1.4明年货币政策将更加适时精准 基础货币缺口料扩大

中央经济工作会议对货币政策“要更加注重松紧适度”的措辞，引发市场广泛关注。业内指出，“松紧适度”包含两个层面的含义，在总量上，其强调了货币政策的灵活性，在结构上，其强调了调控的定向性。具体到2015年，在基础货币缺口进一步扩大的大背景下，货币政策将趋向“放松”，降息和降准都将是大概率事件，而创新的货币政策工具也将被更多地用来调节流动性。

3.1.1.5  多地11月CPI涨幅创新低 8省份物价逼近零增长

国家统计局公布的数据显示，2014年11月份全国CPI同比上涨1.4%，涨幅较10月份回落0.2个百分点，创下5年来新低。梳理各省份11月份物价涨幅发现，在31个省份中，青海、上海等16个地区物价超过全国水平，其中，青海11月份CPI同比涨幅最高，为3.3%；内蒙古涨幅最低，仅为0.5%。而河北、黑龙江、浙江、四川、北京、陕西、山西和内蒙古这8个地区的CPI涨幅处于“0时代”，逼近零增长。

目前通胀问题已非中国经济运行中面临的首要问题，物价保持低位运行，为货币政策调整和价格改革提供了较大空间和良好的时间窗口。事实上，近期中国已经连续两次提高了成品油消费税，并进行了一次降息。

3.1.2政策环境

3.1.2.1《不动产登记暂行条例》公布 2015年3月1日起实施

2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。不动产登记暂行条例规定国家将实行不动产统一登记制度，不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则；不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。

3.1.2.2深圳市养老方案将出台 小产权房或可改养老院

2014年12月8日媒体援引深圳市民政局方面表示，《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》将公开征求意见，并经深圳市政府进行审定后，于近期出台《深圳市养老基础设施提升工程实施方案》。未来7年拟投建30个养老工程项目，空置小产权房在符合规范的情况下将有可能改为养老院。

3.1.3楼市环境

3.1.3.1  70个大中城市房价降幅收窄 房价下调至明年1季度

2014年12月18日，国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示，11月份70个大中城市新建住宅方面，价格下降的城市有67个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最小降幅为0.1%，最大降幅为1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.0%，最低为下降9.9%。

随着10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之11月21日央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。但由于去年同期房价基数较高，11月份房价同比仍然下降。

3.1.3.2 我国养老房地产市场起步刚需不均 供给持续走旺

我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。但从整体上看，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。

据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目逾百个。不仅仅是房地产开发企业如此，在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本加快进入老龄产业的政策背景下，受老年消费市场巨大潜力的吸引，各路资本也蜂拥而至。以保险公司、央企为代表的“金主”们谋划布局、抢占市场，力求在前景广阔的老龄房地产这一新兴业务上取得突破。

3.1.3.3 半数房企业绩完成不到80% 明年融资难度将加大

据亿翰智库统计数据显示,今年前11个月上市房企的销售业绩并不乐观,房企之间的分化趋势比较明显。在亿翰智库统计的38家企业中,蓝光、恒大、绿城已在前11个月提前完成全年目标,但是这三家房企制定的全年销售目标相对比较保守，完成难度不大。　相比之下,有17家房企的销售目标完成率没能超过80%,对这些企业而言,要想在最后一个月内有所作为恐怕难度极大。

3.1.3.4 北京楼市“限高令”解除 农展馆高价地均价16.5万

据消息，虽然限购令无法解除，限高令却可以取消。12月13日晚，北京市住建委发布公告，曾经创下北京楼面价纪录的融创农展馆项目正式领取预售许可证，住宅均价达到16.5万元/平方米。

业内分析，融创农展馆项目的高价获批，一方面说明北京在高端市场的松绑已经全面彻底，另一方面，此举更会引来原本计划低价入市的其他高地块项目的跟进，会进一步加重本已白热化的北京顶级豪宅市场竞争。

3.1.3.5社科院：2015年中国股市将迎慢牛 房产失去投资价值

2014年12月15日中国社科院日发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》指出，目前结构性牛市已露峥嵘，2015年中国股市可能将迎来慢牛行情。房地产行业价格拐点到来，其投资价值逐步丧失，大量的资金可能进入证券市场。

因为多年来，房价不断上涨，从而带动房地产投资需求的大幅增加，房地产投资的不断增加提高了地方政府收入，也提高地方财政收入的预期，直接刺激了地方融资平台规模的扩张。另外，房地产行业的不断扩张也直接导致了许多无效产业的扩张。还有，房价高企加重了购房者的负担，严重影响了一大部分社会人群的消费能力。

另外，但随着房价调整，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低。相反的逻辑链条正在形成，这将是社会资金的一次巨大释放，规模会类似于超新星爆发，最终会超出人们的想象。

3.1.3.6央行降息满月：楼市现止跌回温 股市月内上涨25%

2014年12月22日,央行降息政策执行满月。尽管央行下调了存贷款基准利率,但各大银行存款利率都逆势上调,五大行利率也上浮到顶。在降息等政策利好下，部分城市楼市呈现止跌企稳，一线城市房价环比小幅反弹；中国股市月内走出一波又一波上涨行情,沪指冲破3100点，创下4年多新高；月内沪深股指均涨超25%，年内中国股市上涨47%，牛冠全球。

3.1.3.7应届本科生入深圳 未购房者享一次性6千租房补贴

《深圳市人才安居办法》(以下简称《办法》)出台，并将于2015年1月1日起施行. 《办法》分杰出人才安居、领军人才安居、新引进人才租房补贴等几个层面(注：杰出人才、领军人才的认定，按照深圳市人社局相关规定执行)，面对在深圳没有购房、未享受其他住房补助的人才群体。

“新引进人才租房补贴”也有具体标准：本科6000元/人;硕士9000元/人;博士12000元/人，为一次性发放。《办法》规定，“新引进人才”是指深圳市接收的应届毕业生、新调入的在职人才、新引进的归国留学人员;新调入的在职人才除符合这些规定条件外，还应当符合“本科未满30周岁、硕士未满35周岁、博士未满40周岁”等条件。

3.1.3.8 房企海外投资井喷  2014年全年有望超300亿美元

2014年楼市的表现直接击穿了房地产企业最差的预期，就连一向看多的任志强，近期也一反常态地发表看空的言论。为了维持业绩的稳步增长，房企纷纷加大海外投资的力度，