瑞峰：东莞土地市场高溢价再现 碧桂园项目低价再袭

   一、导读

1、宏观环境: 市场迎来止跌企稳的局面  拿地为开年房企的重要任务

全国层面：从国家统计局公布数据可知，2014年12月份70个大中城市中66个新建商品住宅价格环比下降，1个上涨，3个持平，房价降幅继续收窄，中央“救市”政策效果初显，市场将迎来止跌企稳的局面。而全国楼市的逐步回暖，有利于房企摆脱资金链断裂危局，提振房产商的开发信心，刺激其拿地热情。2015年开年，为储备后市“粮食”，拿地成为品牌房企的重要任务，土地市场也迎来暖冬，尤其一线城市成为争夺之地，高价地块频出，为了分散风险，增加拿地胜算，房企组团拿地的现象也逐步增加，未来联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新将成为新趋势。

东莞层面：东莞公积金新政出台，取消珠三角八市互贷，夫妻最高可贷70万，贷款额度和申请条件的放松，将促进更多符合条件的人释放购房需求，对东莞楼市成交起到一定推动的作用。

2.新增供应 ：纯新项目入市依然积极   投资性产品和复合型物业是亮点

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市共16个项目有商品房新增供应，总供应面积约34.35万㎡。其中住宅供应3309套，面积约27.72万㎡，环比下降27%；非住宅供应582套，面积约6.63万㎡，环比增长10%，主要是南美世贸中心和万科松湖中心等项目商铺供应所助力。

纯新项目入市供应依然积极，上周有包括福禧大厦、南美世贸中心、广源阳光里、金地·仟百汇、万润广场、方中兰亭轩、金地时代广场7大纯新项目。投资性小户型产品是房企目前的推货重点，方中兰亭轩、厚街万达广场等皆有超6百套公寓新品推出；而集住宅、商业于一体的复合型物业是供应亮点，表现在虎门金地时代广场、塘厦金地·仟百汇、寮步万润广场、南美世贸中心也是纯新上市。

随着供应的集中爆发后，未来两周供应或将回归平静，从预售证来看，上周共有6个项目新拿预售证，仅有广源阳光里是新盘，其他5个皆为旧盘。

3、成交情况：碧桂园项目低价来袭   楼市成交量环比飙升83%

上周碧桂园项目再次低价来袭，助推东莞楼市成交量再次高位运行，住宅成交1873套，面积约20.38万㎡，环比增长83%；非住宅成交402套，环比增长1倍多。今年1月底楼市一改往年的冷清，供应“井喷”新品扎堆上市，成交交投趋旺，一方面是因为横沥碧桂园、碧桂园豪庭批量新品集中网签导致；另一方也因为公积金新政出台，为后市楼市增加信心保障，而品牌房企项目在淡季中推货依然积极，也助长成交的上涨。

4、成交均价：个盘拉动效应明显   均价8087元/㎡2012年来最低

近期东莞楼市个盘效应拉动明显，周成交均价如坐“过山车”似波动，上周8087元/㎡，环比下滑12%，是2012年以来周成交均价最低的一周。主要是因为低价新品再次登上东莞楼市的舞台，如个盘排名前三的横沥碧桂园（6109元/㎡）、碧桂园豪庭（6802元/㎡）和汉邦六六广场（7404元/㎡）成交套数超百套以上，但成交均价皆不超过7500元/㎡；而上周5000-7000元/㎡的成交也同样占据了主力的位置，成交占比超过50%。

5、畅销项目： 碧桂园项目稳居前二    汉邦66广场106套排第三

上周成交出色的个盘除了“老生常谈”的碧桂园项目外，还有近期新入市的汉邦六六广场，项目在售2栋产品在去年10月已开盘，截止目前为止销售率达5成以上，近期加推3栋产品，但2-3栋的网签时间却是上周才开始，因此上周项目网签106套，个盘成交排名第三。畅销原因：1、项目地处厚街最繁华的商业街康乐南的黄金地段，临近厚街万达项目，地段价值高；2、结合东莞的天气气候，采用创新性的3D十字单体设计，采光、通风、户外空间的优势发挥到极致；3、配套约7万㎡的商业综合体，是整个东莞唯一一个公园版、情景式购物中心，首创东莞休闲购物先河，厚街时尚潮流商业文化的商业体；4、拥有2000㎡下沉式露天广场，30-200平米商铺；5、通过短信、网络、户外等渠道宣传，采用低首付、3栋认筹2万抵6万、推介99折等优惠方式，暖场活动有农行下午茶活动、爵士舞表演、亲子活动等吸引人气。

6、楼盘营销：城区两大新项目入市  优惠促销持续不断

从上周楼盘活动来看，城区有两大全新项目入市，一个是南城汇龙湾，首推4、5栋约200多套房源，70-145㎡产品涵盖刚需和改善型产品，受到客户的追捧，去货不俗；另一个是莞城福禧大厦，主推80-1000㎡写字楼，港星张文慈助阵。在推货方面，优惠促销持续不断，上周约有9大项目进行了促销，如富通自在城70-130㎡限量抢购，购房享5000元抵9折、星际湾88-240平米3-4房，享1万抵95折、天骄御峰160-255㎡大宅88折钜惠等。新盘蓄客方面，以皇马郦宫样板房开放，田禾卢浮公馆启动认筹、康城假日认筹3000抵开盘96折优惠等项目为主。

7、土地：雁田地块高溢价拍出引爆市场   本土房企加紧拿地

土地成交再接再厉，三正地产2015年开年拿地热情不减，上周以底价竞得1.54万平桥头镇岭头社区地块，折合楼面地价约1179元/㎡，这也是三正地产在桥头的首宗地块；而本周则溢价38%拿下凤岗雁田1.86万㎡，楼面地价为3481元/㎡。另外一宗位于凤岗雁田片区约1.66万平被中惠熙元地产以溢价率82%拿下，楼面地价为4820元/㎡，茶山镇横江村两地块约6.14万㎡则被广源地产以底价截获。接下来横沥和樟木头将有两宗地将于本周竞拍。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：碧桂园项目低价来袭   楼市成交量环比增长83%

1.2供需量价走势：个盘拉动效应明显   均价8087元/㎡2012年来最低

1.3物业类型成交：洋房成交占8成以上     商铺成交环比微涨

1.4产品类型成交：70-100㎡刚需约占1/2  100-130㎡成交占1/4

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：横沥459套稳居冠军宝座  南城、东坑拿下亚季军

1.5.2个盘成交排名（按套数）

    1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品依然是主力    80-90㎡紧追不舍

1.6.2别墅产品面积区间成交：150-200㎡城南艺境贡献大  300-400㎡三正占主力

1.6.3住宅各单价区间成交：5000-7000元/㎡占半壁江山  其次是7000-8000元/㎡ 

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交占一半

    1.7楼盘活动：城区两大新项目入市  优惠促销持续不断

    1.8新增供应 ：纯新项目入市依然积极   投资性产品和复合型物业是亮点

    1.9新开工：上周无新开工项目信息

    2、土地市场

2.1待拍土地：土地升温趋势延续   广源底价拿茶山地块   中惠、三正溢价获凤岗地块

2.2出让土地：樟木头5.58万㎡商服用地出让   起始楼面地价约1598元/㎡

2.3土地成交：三正地产首次进驻桥头    起始楼面地价1179元/㎡   

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1  中国经济新常态元年  7.4%的进步信号

2014年1月20日，国家统计局发布2014年中国经济账本：GDP总量首次突破60万亿元，同比增长7.4%。“7.4%是一个克服困难的7.4%，是一个克服压力的7.4%。7.4%符合‘新常态’下经济发展增速换挡的客观规律。”国家统计局局长马建堂在国新办举行的新闻发布会上说。

展望2015年，外部环境稳中趋好，改革红利进一步释放，新的增长点蓄势待发，中国经济仍将平稳增长。但“去产能”压力较大、房地产市场调整和债务率高企等因素也在制约增长。中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤预计2015年GDP增长7.2%左右，2015年很可能成为中国本轮经济下行的阶段性低点或谷底。

　当前中国经济总体上处于换挡减速时期，从当下情况来看，7%左右的增长就可以解决1000万人的新增就业，就业得到保证，经济增长目标可以适当下调，这也可以避免一些地方会因为稳增长“绷太紧”而放缓调结构、促改革的步伐。

1.1.2发改委一日再批复三个基建项目 总投资268亿元

据发改委网站消息，2015年1月26日，发改委陆续批复了三项大型基建，其中包括，赣江新干航电枢纽工程、香格里拉至丽江公路工程以及杭州至南京高速公路浙江段改扩建工程，总投资逾268亿元人民币。

公告显示，三项中投资最大的是云南省香格里拉至丽江公路，预估总投资203.2亿元。另外，赣江新干航电枢纽工程总投资约35.35亿元、杭州至南京高速浙江段改扩建投资29.5亿元。

1.1.3中国高铁产值有望破4000亿  10年创造10个世界第一

综合中国高铁已经批复和拟建的项目，2015年我国高铁的产值有望突破4000亿元。随着2014年年底兰新高铁、贵广铁路和南广铁路三条铁路开通，我国时速在250公里以上的高铁运营总里程新增3210公里。截至2014年年底，全国铁路运营总里程已突破11万公里，其中高铁运营总里程超过1.5万公里。未来我国将进而形成一张覆盖全国的高速铁路网。

据了解，高铁产业链主要包括三部分：上游铁路基建、中游列车制造及相关设备和下游营运服务。上游铁路工程项目建设包括工程承包、工程机械，以及轨道、隧道等建设所需的配套建材及零配件；中游列车制造及相关设备包括车辆制造、零件配件、电气化系统和通信系统等专用系统设备；下游包括营运、物流公司等相关服务业。

1.1.4央企2014年上缴税费2.1万亿 利润增幅连续2年上升

根据国资委财务监督与考核评价局提供的数据，2014年度中央企业累计实现营业收入25.1万亿元，同比增长3.8%；累计上交税费总额2.1万亿元，同比增长4.4%；累计实现利润总额1.4万亿元，同比增长4.2%；归属于母公司所有者净利润6269.2亿元，同比增长6.9%。

从2012—2014年的三年内，中央企业实现营业收入分别为22.5万亿、24.2万亿和25.1万亿，增长率分别达到9.4%、8.4%和3.8%，营业收入增速放缓，利润增长率2.7%、3.8%和4.2%，利润增幅逐年上升。同时，上缴税费总额分别为1.9万亿、2万亿和2.1万亿。

1.1.5人社部：社保总费率超40%确实偏高 将适时下调

2015年1月23日，人社部新闻发言人李忠,在人社部新闻发布会上介绍，我国社会保险保障项目较全，包括基本养老、医疗、失业、工伤、生育五大险种。综合这五个险种的主要情况来看，目前我们国家各项社会保险的总费率超过了40%，用人单位占大头是30%，总体的确偏高，将适时下调。

1.1.6上海成全国首个取消GDP增长目标城市

2015年1月25日，上海市十四届人大三次会议开幕，上海市市长杨雄作《政府工作报告》，建议今年上海全市经济社会发展主要目标是“经济平稳增长，结构继续优化，质量效益进一步提高，全市一般公共预算收入与经济保持同步增长”，只字未提GDP预期增长。上海除了对GDP不设增长目标，经济社会发展主要目标中经济部分的文字比重也较往年明显下降，新增了自贸区制度创新、科技创新、编制“十三五”规划的内容，并且对于公共服务、民生保障都设有具体的数字指标。

专家认为，2015年伴随着上海环境成本、资源成本、劳动力成本上升等因素，上海的GDP增长率可能会出现一定的下滑，如果在一开年就把自己卡在一个GDP增长率的指标上，政府会很被动。

1.2政策环境

1.2.1 楼市全面取消限购限价 “购房落户”政策逐步放开

近来，多地释放出稳定住房消费积极信号。1月20日，多省取消全省楼市限购、限价政策，尤其是已执行多年的“70/90”调控政策。专家表示，上述措施是按照市场化改革的需要，把房地产交给市场自行调节。除了取消限购限价之外，诸如成都90平方米购房落户政策也会在今后逐渐放开。2014年是楼市最艰难的一年，但据市场检测数据，2014年底销售数据已逐步回升，房企缓过劲来了，对下一轮的投资也有信心了，预计2015年四川楼市将回暖。

1.2.2上海放开多项房地产服务收费 二手房中介费或迎上调

上海市发展改革委于18日公布新版《上海市定价目录》，政府定价项目由原先的108个减少到53个，其中房地产经纪服务收费、房地产价格评估服务收费、房屋征收补偿评估鉴定收费、房屋拆迁委托服务收费等房地产服务收费尤为受到关注。

现在房价动辄数百万元，房地产中介费的放开或深度冲击二手房市场。毫无疑问，房地产经纪服务费和资产评估服务费的放开，最直接受到影响的是二手房的交易。

1.2.3  2015房贷前松后紧 大规模八五折优惠可能性较小

融360指出，今年上半年银行很可能会延续2014年年底宽松的房贷政策。从下半年开始，楼市有望出现好转，中央支持政策或随之趋紧，在房贷额度逐渐耗尽和央行降息挤压利润空间等因素影响下，银行可能会逐渐收紧房贷。报告预测，中国央行今年有望宣布2-3次的降息，全年房贷环境将以宽松为主基调，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三四线城市则影响效果有限。

在银行房贷政策方面，报告预计，国内银行对二套房的认定及相应的贷款政策也一改此前一刀切的做法，开始向各自为政转变，原本国内一统的首套房首付三成以上、二套房首付六成以上的房贷门槛正被打破。今年个性化的二套房贷款政策将在更多银行出现，降低二套房首付比例是大势所趋。

1.2.4国土资源部：市县级不动产登记职责整合待提速

日前，全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长姜大明表示，《不动产登记暂行条例》将于今年3月1日起实施，落实《条例》时间紧、任务重、难度大，必须全力以赴加以推进。

随着《不动产登记暂行条例》实施“倒计时”的逼近，目前国家层面不动产登记及大部分省级机构职责整合到位，市县级的整合工作有待进一步提速。首先，2015年要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书；其次，要以市县两级为重点，推动地方政府加快职责整合，争取年内基本完成；再次，启动不动产统一登记信息平台建设；此外，要选择部分地方率先建立不动产统一登记窗口。近期，国土资源部将与中央编办联合下发关于地方不动产登记职责整合的指导意见，确保2015年内全国省、市、县三级不动产登记职责和机构整合基本到位。

1.3楼市环境

1.3.1房地产REITs或上半年重启 地产有望进入直接融资时代

据《经济参考报》报道，暂停近7年的房地产REITs（房地产信托投资基金）有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。权威人士称，现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望以试点方式先行放开。

近来管理层对房地产REITs的态度出现积极的变化。2014年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，除了调整首套房的认定标准，央行还提到，要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点；同时住建部还发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。

1.3.2深圳超30家房企2万房源被锁 中粮招商等国字号卷入

根据克而瑞研究中心的统计，截止目前深圳约有2万套房源被锁，被锁房企已经超过30家，涉及房源有2万多套，并没有明显的解锁迹象。遭到锁盘的地产上市公司，股价纷纷受到不同程度的影响。从1月中旬至1月23日期间，中海地产跌幅0.6%，花样年股票跌了5.8%，佳兆业在去年12月份更是下降47%。

业内锁盘之所以受到如此大的关注，很大一个原因是佳兆业事件影响太大，对佳兆业引起的系统性风险比较担心，各方都比较紧张。由于“锁定”事件的升级，1月16日，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博发布《关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明》，回应“锁房源”一事。据悉，根据该说明，“锁定”主要有五种情况：1、因关联业务办理要求，需要暂时停止销售；2、预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定；3、第三种是涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其它调查案件；4、因司法或其它调查案件的问题；5、法律法规规定的其它情况。

1.3.3平安人寿再花30亿到伦敦买楼 加码海外地产

2015年1月25日，中国平安旗下子公司平安人寿以3.27亿英镑(约合30.54亿人民币)买下伦敦办公大楼Tower Place。这是继2013年中国平安首次海外投资不动产之后的又一次险资出海。2013

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责任编辑：詹奕华