中原：东莞住宅1月成交明显放缓 预计2月春节淡季回落

1月东莞住宅成交明显“退烧”，环比去年12月大幅下降36.39%，整体市场成交放缓明显。由于2014年业绩冲刺已过以及通常年初开发商出货压力不紧，1月楼市营销活动趋于平淡，项目回归自然销售状态，降价促销现象大幅减少，部分项目价格出现微调上调。1月市场分化较为明显，不少开发商却借助政策优惠、去年楼市热效应等利好，纷纷推盘入市，多个项目成交迎来“开门红”。但随着春节渐近，企业陆陆续续开始放假，大量市民返乡探亲，市场购房欲望大幅降低，预计2月住宅楼市成交呈节气常规性大幅回落。

月度关键词：成交放缓明显、开门红、价格上调

（一）新增供应状况

2015年1月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2015年1月共有47个项目出现新增供应，商品房总供应122.60万㎡，环比2014年12月上升12.81%，创下2008年以来单月供应量新高。2015年1月东莞房地产供应市场异常活跃，住宅和商铺物业的供应放量(按面积)均比较大，环比大幅上升。

1月住宅供应量创历史同期新高，反映开发商入市积极性普遍较高。

通常每年1月开发商的入市积极性并不高，主要由于1月渐近春节，市场成交逐渐转入淡季。而今年1月受到去年年底的火热行情余温弥漫及各方政策利好持续刺激，东莞开发商的入市信心增强，推盘积极性普遍较高。本月住宅共供应103.54万㎡，环比上升11.18%，同比上升82.64%，创下历史同期新高，其中包括有多个纯新盘入市，如万润广场、远大城市广场、宇丰名苑、广源阳光里等等。新年首月东莞住宅新增供应活跃，究其原因：一、房企年度业绩冲刺所需，多盘已抢在去年年底开盘，在今年1月才集中供应。如碧桂园天玺、碧桂园豪庭、城南艺境、兰亭轩、金地仟百汇。二、由于去年年底楼市成交氛围热烈，短期内购房者的入市欲望较高，因此导致许多开发商试图通过市场余热效应、政策环境利好，来促进开盘当天销售率。三、2月正值春节，上旬各行企业陆续放假、市民大量离莞返乡，下旬正值春节且节气气氛延续至3月5日（元宵节），可见楼市气氛将在3月中下旬才开始逐步回暖。一些项目由于蓄客不足等原因未能在去年年底入市，又考虑到春节因素及营销成本等，主动选择抢先在1月入市。

松山湖片区供应爆式增长，创历史第二高位。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞松山湖片区供应住宅29.97万㎡，环比爆式增长77.24%，创下2008年以来历史第二高位，包括有远大城市广场、万润广场、皇家翡翠湾花园、广源阳光里等9个项目，出现住宅供应的几乎全为纯新盘，由于通常新盘吸引力相对较高，或将有效刺激购房需求释放，激活整个片区楼市成交。从占全市比重来看，1月松山湖片区供应比重最大，为29%。据不完全统计，未来近半年该片区还有宏远康城假日、华欣花园、丰华悦园等多个纯新盘入市，后市供应持续活跃。

投资型产品供应持热，后市消化压力增大。

1月住宅供应中，洋房供应套数环比上月基本持平，本月住宅供应大幅增长主要体现在投资型住宅产品（别墅+公寓）的大幅度增加。按合拼后统计，1月东莞投资型住宅产品共供应2553套，为历史单月最高值，环比上月大幅上升41.36%。自去年第四季度始至今，投资型产品的供应持续活跃，累计近四个月已供应6993套，几乎等于过去两年的平均每年的供应量。从供应的项目来看，其中不乏有位于热点成熟商圈、优质的项目，如公寓有厚街万达广场、万科中心、卓越时代广场，别墅有南部湾·万科城、三正瑞士半山、碧桂园翡翠山、保利生态城等。

随着投资型产品供应持热，东莞投资新时代开启，近几个月投资氛围日益活跃。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，未来11个月东莞公寓潜在新增供应量约40万㎡，包括有厚街万达广场、万科中心、星城翠珑湾、紫荆1号、嘉宏松湖里的鱼等项目持续放量；别墅有佳兆业碧海云天、绿地大都会、万科棠樾、丰华悦园、光大山湖城等项目潜在供应量约90万㎡，预示着2015年东莞住宅投资市场供应将维持高度活跃水平。面对投资型产品庞大的供应量，将一定程度上有利刺激市场投资需求释放，但与此同时库存逐渐累积承压日益凸显，后市消化压力增大。

（二）新开工状况

1月开发商新开工热情不高，住宅新开工量环比大幅萎缩至24.24万㎡。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，1月东莞住宅新开工中，仅有锦龙湾畔花园、华桂园、东兴花园和金地湖山大境共开工住宅24.24万㎡，环比2014年12月下降45.31%，同比2014年1月下降76.86%。东莞住宅开工量环比同比均呈现大幅下降，一方面由于渐近春节假期，开发商开工的热情不高，开工明显放缓；另一方面是由于部分开发商在2014年到位资金不理想，从而影响土地开工计划放缓。而2014年1月开工量达到历史第二高位值，主要是由于2013年楼市热闹行情后，众多开发商收金丰厚以及市场预期较高，纷纷加快动工开发步伐。

（三）库存供应状况

1月市场严重供大于求，消化周期迅速拉长。

截止2015年1月31日，东莞住宅市场库存量为595.66万㎡，环比去年12月上升7.92%，同比去年1月上升19.99%。根据过去一年的市场消化成绩计算，1月东莞住宅市场消化周期为11.6个月，消化周期拉长近半年，主要是由于1月住宅新增供应量（103.54万㎡）高位运行，成交量出现大幅下降，市场严重供大于求所致。

各住宅物业消化周期拉长，后市消化压力逐步凸显。

从物业类型看，各住宅物业类型环比均出现不同程度幅度上升，其中洋房库存为441.25万㎡，环比上升8.01%，同比上升29.03%；公寓库存为50.79万㎡，环比上升19.80%，同比上升36.87%；别墅库存为103.63万㎡，环比上升2.56%，同比下降11.80%。

从库存量消化周期来看， 1月别墅和公寓的消化周期迅速走高，主要由于新增供应放量较大，而成交出现大幅下滑所致。由于洋房作为市场消化的主力，其消化周期环比变化不会很大，但目前洋房已基本摆脱市场供应偏紧的局面，消化周期逐渐触近11个月，又因接下来2月/3月市场进入传统淡季，而后市供应量比较大，可见洋房同别墅、公寓一样，后市消化压力将逐步凸显。

（四）市场成交状况。

2015年1月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

剔除碧桂园天玺、碧桂园豪庭、汉邦六六广场等于去年开盘的项目，楼市实际成交大幅放缓。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，1月东莞住宅成交5737套，合计62.64万㎡，环比下降36.39%，同比去年同期上升49.32%，但由于1月住宅签约楼盘中，成交套数排名在前列的碧桂园天玺（481套）、碧桂园豪庭（239套）、方中兰亭轩（135套）、汉邦六六广场（129套）均在去年第四季度开盘，且还有厚街万达广场（193套公寓）、三正瑞士半山（107套）也于去年12月开盘，若剔除这些项目，1月东莞住宅楼市成交约51万㎡，环比大幅下降48.21%，反映1月楼市实际成交放缓十分明显，环比缩水近一半。新年首月东莞住宅楼市成交未能很好地延续去年年底的火热行情，出现大幅下降的主要原因包括：一、羊年伊始，人民币对美元持续贬值，冲击住房市场；二、股市震荡调整，但对楼市资金仍有分流；三、春节因素影响，市民购房欲望下降；四、年初大部分开发商并不急于出货，尤其是一些品牌开发商在去年完成业绩较好你，在1月推货的需求较小，基本上已经进入准备过春节的状态。

楼盘以自然销售为主，营销活动趋于平淡，来访量逐步下滑。

由于房企去年业绩冲刺已完毕，新年首月通常大部分开发商们均忙于“定目标、定计划”等工作，楼盘以自然销售为主。1月东莞楼市营销活动趋于平淡，多数项目并未见举办营销活动，中大型主题活动非常少见，只有部分项目以周末抽奖、派红包、春联剪纸DIY、腊八送礼等小型暖场活动维持人气，楼盘来访量出现明显下滑，从1月前两周的逐步下滑，转变为后两周的大幅骤降，反映随着春节渐近，购房者入市欲望加速走低。

新盘成为市场成交主力。

1月住宅楼市成交较为凸显的一个现象是：新盘成为市场成交主力。1月普通住宅网签排行前50名项目成交面积占全市普通住宅的71%。不难发现，这50个项目中除了锦龙又一城、富盈WO城、名流印象花园等个别旧盘外，其它大部分项目均属于新盘，多数是在近半年全新入市的项目。可见，1月楼市成交主要靠新盘拉动，而旧盘成交表现乏力。

多盘集中入市迎“开门红”，市场分化明显。

一方面，楼市整体成交环比大幅下降，降温尤为明显；另一方面，多盘集中入市迎“开门红”。1月东莞住宅楼市分化明显。据东莞中原研究部监测统计，1月推盘项目比较多，合计有十多个，且大部分开盘解筹率普遍偏高，蜜糖、万润广场、信鸿澜岸、虎门万达广场等多个楼盘纷纷迎来羊年“开门红”。

公寓成交放缓，后市销售压力加剧。

1月，东莞大部分公寓项目成交表现乏力，成交明显放缓，本月全市共成交681套公寓，环比去年12月大幅下降48.80%，消化周期拉长至18个月，消化压力继续加剧。1月厚街万达广场、万科中心、汉邦六六广场及方中兰亭轩集中大体量供应公寓产品2251套（10.67万㎡），1月东莞公寓供应呈现爆发式增长，库存量迅速从上月的42.39万㎡走高至50.79万㎡。

从库存明细看，公寓库存量大于200套的项目达18个，与R2线较近的项目仅此五个，意味着大部分项目未能借助R2线轻轨效应助销，加上目前区域内的公寓产品供应增多，区域内各项目竞争剧烈，在库存高压之下，消化压力日益加剧。再者，当前股市虽有所震荡调整，但上涨仍有空间，短期内股民仍然流连股市，利空楼市投资市场。值得注意的一点是，在高库存、竞争剧烈的压迫下，1月已有个别公寓项目开始针对部分楼栋下调价格来拉动成交，如厚街万达广场、卓越时代广场。

（五）价格分析

低价项目成交突出，迅速拉低全市住宅均价。

1月住宅均价环比下降5.71%，同比下降6.23%。1月价格低于8000元/㎡的住宅成交为35.53万㎡，比重大幅上升至57%，成为过去一年的最高值，反映1月相对低价的项目成交尤为突出，迅速拉低全市住宅均价。其中5字头、6字头、7字头的项目成交争先恐后，如碧桂园天玺（5829元/㎡）、碧桂园豪庭（6359元/㎡）、新世纪领居（7122元/㎡）、蜜糖（6773元/㎡）、汉邦六六广场（7207元/㎡）等等。

促销降价活动减少，开发商上调价格迹象显露。

1月东莞楼市促销降价现象明显减少，除了公开性的降价促销少见外，噱头型的降价促销手段也大为减少，市场更多是以“送好礼、送金条、送红包”等广告诉求为主，对客户吸引力较小。2014年的业绩冲刺已经过去，新年伊始，开发商们心态上并不急，已有部分将项目先前的折扣优惠纷纷收回，更有不少开始上调价格。1月普通住宅成交套数排行前50名中，环比均出现成交的项目数有42个，其中价格环比上升超过1%的项目有18个，超过3%的有12个，反映开发商市场预期增强，定价有所走高。

（六）东莞房企及住宅销售情况

碧桂园热销迎“开年红”，万科退居第二。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，1月碧桂园以5.62亿元位列桂冠，主要归功于碧桂园天玺和碧桂园豪庭的热销，这两个项目早在去年年底开盘入市，大部分购房单延迟到今年1月才集中实现签约，两者分别收金2.63亿元、1.78亿元。1月万科旗下项目未见开盘推货，其项目保持顺卖，因“以众敌寡”和“高单价”的优势令到万科斩获金额4.08亿元，位居全市第二。三正地产继续发扬光大，以3.85亿元进居全市第三，仅靠功神三正瑞士半山就收金3.59亿元。三正瑞士半山自去年6月开盘以来屡屡热销，成为2014年热销红盘之一，其于去年12月20日加推，再一次赢得广大购房者青睐，迎来羊年“开门红”。

2015年1月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

低价项目独霸前三甲，深圳客持续外溢。

1月住宅销售套数排行top10中，低价项目独霸前三甲，其中碧桂园的“低价快销”策略更利于制胜市场，独揽冠军、亚军。厚街万达SOHO非毛坯公寓拥有商业巨头万达的品牌，而以远远低于附近楼盘的价格水平推售，吸引广大投资客抢购。

三正地产的三正瑞士半山自去年6月份低开入市后，一直倍受广大购房者的青睐，尽管其单价过万，仍然深得深圳客的喜爱，一方面反映深圳客的购买力较强，购房需求持续外溢，另一方面由于塘厦的大部分项目已处于尾盘状态，作为近靠深圳的凤岗迎来好机会，一定程度上反映深圳客购房需求仍然旺盛，同样位于黄江的蜜糖得到深圳客外溢支撑再次热销。

2015年1月住宅销售套数排名前十名： 

（七）后市展望

● 政策：地方政府救市政策升级，刺激强度进一步加大。

踏入2015年1月，多地政府的救市冲动强烈，纷纷出台各种救市政策，加强对楼市刺激。其中救市政策花样多多，如厦门和四川省集中清理楼市行政干预，全面取消限购；浙江绍兴以购房税收补贴为主的“微刺激”；东莞也于1月26日正式实施《东莞市个人住房公积金贷款方法》，通过采取“系数”算法，能够贷到公积金贷款最高额度上限的人群规模加大。去年全国楼市成交整体疲软，加上下半年土地市场交易不景气，国家经济下行风险大的背景下，地方政府收入减少，债务问题加剧。因楼市税收作为地方政府财政收入的重要来源之一，对土地财政收入更是依赖度最大的，因此地方政府通过刺激楼市，刺激土地市场，增加财政收入缓解债务压力，因此预计接下来将有更多的地方政府救市政策升级，刺激强度进一步加大。

● 市场：节气性常规回落，供需齐降。

随着春节渐近，各行各业逐渐放假，大量新莞人将回乡探亲或出外旅游，楼盘来访量将大幅减少，据东莞中原CCES系统监控显示，1月底进入2月楼盘来访量走势已开始呈现大幅回落，预计2月楼市成交将从热销回归沉寂，楼市正式转入传统淡季。多盘押后推货时间，市场供应减少，楼盘活动平淡，促销活动减少，市场人气下降，市场成交步入节气性常规性回落。

从供应面看，许多项目借助去年年底“创新高”的火热气氛助销，已在今年1月扎推入市。据目前对楼市掌握数据显示，大部分项目选择将推货时间押后到春节后，2月推货的楼盘不多，主要有紫檀山（82-130㎡）、中央豪庭（55-130㎡）等项目，市场新增供应量明显减少。

从营销面看，受春节假期影响，大量市民离莞，营销活动将趋于平淡，多以中小型暖场活动为主，活动主题主要围绕“春节”话题展开，吸引人气能力始终有限，楼盘来访量明显下降。由于去年年底多数楼盘已大力促销冲业绩，进入今年年初大促销现象明显减少，加上目前许多新项目以及准备加推的项目仍在积极蓄客，在售楼盘继续保持“顺卖”为主，预计2月促销优惠现象仍较少，即使有，大都是噱头。

价格方面，去年年底楼市的一波狂销行情导致市场预期升高，开发商对市场信心有所提振，加上本地政府推出公积金新政加大力度刺激购房需求释放，整个市场环境持续向好，而且年初开发商不急于出货，定价相对也会有所走高，楼价上涨预期较高。

由于通常企业都在接近除夕开始放假，意味着今年2月从上旬开始市民逐渐离莞返乡的现象逐渐显著,又考虑到春节气氛普遍延续至正月十五，也就意味着2月中下旬购房者购房意愿较低，楼市成交行情尤为冷淡。又由于1月开盘的项目中，有不少将预计在2月上旬持续签约，如信鸿澜岸、广源阳光里、虎门万达广场，因此2月份楼市成交走势将呈现“上旬逐步降温，中下旬低迷”的局面。随着春节气氛逐渐散去，市民大量回莞，工厂企业运作逐渐回归正常，但由于大多数员工忙于新一年的计划工作，或无闲心购房，因此预计要从3月份中旬开始楼盘来访量逐渐回升，市场成交逐步好转上升。