瑞峰：东莞1月土地市场打破僵局 本土房企包揽全场

一、 整体概况：土地市场供需两旺   高溢价、底价、流拍共存

全国土地：新年新气象，经过2014年调整期后的楼市正焕发着生机，土地市场也出现明显的升温现象，房企拿地节奏也在加快，而实力雄厚的大型房企拿地布局普遍选择回归一线城市，土地市场的“开门红”更是表现出众。数据显示：20大标杆房企在1月的前25日在一线城市拿地金额已达355亿，预计全月或将突破400亿。房企扎堆一线城市加速拿地补仓，可以预测一线城市乃至部分热门二线城市未来拿地的竞争将更加激烈，拿地的风险系数也将加大，而抱团而战、联合拿地来分散风险增加拿地胜算的策略成为房企巨头拿地的共同选择，1月招商、华润、九龙仓、平安不动产等4企业组成的联合体拿下北京新年的第一批土地、华润首开平安联合体高价获北京丰台地块等，也证明了保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正在成为一个趋势。

东莞土地：和 2014年下半年的低迷相比，1月的东莞土地市场表现尤为突出，无论是在政府推地节奏还是房企拿地步伐都呈现快速前进的趋势。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年1月东莞全市共有21宗土地挂牌上市，合计出让面积约69.61万㎡；其中商住商服用地供应9宗，面积约25.65万㎡；7宗商住商服用地成功交易，面积约14.48万㎡，打破连续4个月零成交的僵局。

纵观1月的土地市场表现，其以下特征表现明显：

1、楼市回暖预期向好，政府供地节奏明显加快。9宗商住商服用地集中出让，而2014年下半年才4宗出让。一方面是因为去年下半年的政府推地明显停滞，而导致预告中需上市的地块扎推在今年1月份上市；另一方面也因为下半年楼市好转去货加快及年终冲刺期已过，房企紧绷的资金链得到缓解，为经营发展的需要，房企更能腾出时间和资金来拿地补仓，政府也就应需推地，推地意愿增强。

2、扩大东莞的战略布局，本土房企积极拿地补仓。7宗成功交易的地块中，仅1宗个人所得，其他6宗皆被本土房企拿下。中惠熙元扩大东莞战略布局，进军虎门及凤岗等热点区域；三正地产凭借其熟悉临深片区的优势，高溢价再夺凤岗地块，同时为扩大品牌影响，首次进驻桥头拿地；广源地产则看好大石龙片区的楼市发展，继2013年在茶山拿地后，今年1月再度拿下其临近的2宗地块，预计会茶山打造规模大盘。

3、溢价、底价、流拍共存，房企理性与果断结合。1月房企拿地理性为主，但遇到优质地块也果断出手。如凤岗作为东莞最热地产镇区之一，在2014年稳居东莞成交榜首，逆市热销及临深的区位优势让众开发商垂涎，因此该区域的两宗地块出让皆受到房企争夺，以溢价82%和32%成交；虎门虽然是近期最为热门的区域，但因为后市潜在供应巨大，竞争激烈，让房企有所怯步，此次仅吸引中惠熙元竞拍，底价出嫁；横沥楼市虽然因碧桂园的进驻而有所发展，但项目过度消耗当地的需求已是不争的事实，因此地块流拍在意料之中。

4、加油站地块意外受宠，以溢价128%被个人竞得，侧面地表现服务地产市场在东莞越加受到重视。

后市展望：2月因为春节假期影响，从监控数据来看，仅有大朗镇蔡边村约5.58万㎡的商住用地在春节前待拍，土地供应将放缓，但市场趋势来看，出节后土地市场有望迎来“小阳春”现象。从政府土地预告中可知，工业用地占比加大，是因为“二城三区六园”载体作用的加强，将带动产业地产欣欣向荣，使得政府供应的重点依然工业科研用地。成交方面，楼市回升为开发商资金回笼创造有利条件，但是受去货压力、政府商住用地供应的缩减等因素的影响，房企在市场、资金、战略等层面予以深远考虑，不会冲动入市，态度仍以谨慎、理性、客观为主导，高溢价地块现象或减少，底价、低溢价或是主流。