中原：降准提振房地产行业 3月后楼市或将趋于活跃

5、外币存款余额持续走低，加剧资金流动性的紧张。

根据统计局公布数据来看，从去年9月以来外币存款余额持续走低，增长速度连续四个月放缓，反映热钱外流的趋势加剧。美国经济复苏退出QE后，热钱就出现外流的迹象，去年9月以来外币存款余额和增长速度的连续放缓，资金外流的趋势在加强，也在加剧了流动性的紧张，在此背景下，央行急需通过降准来释放流动性。

(二)、降准对市场的影响

1、降准能扭转经济增长态势和预期，预计经济逐渐趋稳。

全球经济增长分化明显，美国经济持续复苏，支撑美元表现强势。但欧洲经济尚未走出欧债危机的阴霾，经济增长依然颓势，以至于欧元汇率跌至新低。1月份欧洲行业已宣布实施欧洲QE，丹麦、加拿大、澳大利亚纷纷加入降息大军，全球经济放缓的背景下，量化宽松的货币政策是必然趋势。去年中国GDP增长7.4%，虽然增速在预期之内，但经济下行及风险在不断恶化，稳增长成首当其冲的任务。CPI的低位运行，又为降息降准提供了操作空间，但由于美元强势，人民币贬值态势持续，降息会加剧人民币贬值，造成热钱逃离。最后中央选择了降准，由于目前存款准备金率很高，降准一次对刺激经济增长的作用有限，预计接下来还有多次降准。降准能扭转经济增长态势和预期，随着后续更多的稳增长政策出台，预计经济逐渐趋稳。

2、降准能释放流动性，银行可贷额度增加，开发商资金状况有所改善。

继去年11月央行降息后，为房地产行业注入一剂强心针。降息能直接减少开发的融资成本，增强市场预期信心。本月央行降准是符合市场的普遍预期，更多是释放信号作用，奠定了今年货币宽松的基调。降准之后，预计市场将会释放5000亿以上的资金，增加银行可贷资金，一来能将更多资金流入实体经济，利好实体经济。二来，降准能释放流动性资金，增加银行贷款额度，加快放款流程，企业融资更快。降准释放流动性，加快放款流程，开发商资金状况将有所改善。

3、降准能增强开发商市场预期，将刺激上半年土地市场交投活跃。

1月份东莞土地市场良好开局，本土个别开发商表现出积极的拿地心态。部分去年完成业绩的开发商将会在今年积极购地补仓，而部分一线品牌房企像万科、碧桂园，由于缺项目开发，也遇到了发展瓶颈，这些开发商也会在今年积极拿地。降准无疑又是为土地市场释放了一大利好，降准释放流动性，将会改善开发商的资金状况，也能稳定市场预期，增强开发商的行业预期信心，提升房企的拿地积极性，将刺激上半年土地市场交投活跃。

4、股市提前透支利好预期后将进入高位调整阶段，3月后的楼市将会有比较活跃的表现。

从去年8月以来，股市出现持续上涨态势，并且在11月出现上涨，2015年1月A股已在3200的高位之上，股市大涨直接分流资金，对抑制楼市成交产生一定的作用。从降准后的股市反应看，昨日央行宣布降准后，今日的A股开盘表现出强劲的上涨，下午股市走势急转直下，出现明显下降。这反映出股市明显借利好出货的态势，这是预期内的事情，说明前段时间的大涨已经提前透支了这些利好预期。股市更多是利好出尽便是利空的态势，预计股市接下来几个月将真正进入调整，获利资金的投资者离场，部分资金将分流到楼市，这对于上半年的楼市有着积极的支撑作用，3月后的上半年楼市有理由相信会有比较活跃的表现。

5、降准将会刺激银行加大利率让利力度，提高购房者入市的积极性。

从去年930央行松绑限贷、11月央行降息等诸多利好信号的释放后，第四季度楼市迎来快速反弹，对提振客户入市信心有一定的积极性作用。利率市场化，降准释放更多流动性，加剧银行之间的竞争，银行的利率优惠幅度有小幅加大，利于降低购房成本，更多的作用是转变市场预期，刺激客户积极入市。降准对客户产生积极性的心理影响，降准后也会加快按揭的审批流程，提高购房者的入市积极性。

6、降准能为房地产行业带来一定积极提振作用，但开发商仍然应理性看待目前的市场。

就本次降准而言，是符合市场的普遍预期，包括之前的股市大涨更多也是在提前透支降息降准的利好。降准也说明了当前经济下行的风险，经济增长态势并不如预期中的乐观。降准更多是稳经济增长的体现，央行将释放出的流动性资金更多将会流入实体经济，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，而非房地产市场，房地产行业的资金面仍应保持谨慎乐观。

降息能改善开发商的资金状况、提振客户入市的信心均有一定的积极性作用，但房地产持续回暖的基础尚未稳固，开发商更应该理性看待目前的市场，当前的楼盘也不具备涨价条件。当前的市场筑底并不稳固，短期回暖不具可持续性。再加上市场利率化下，银行资金运营成本提升，降准降息能改善开发商的资金状况有限。对于开发商而言，房地产高速增长时代已终结，人民币贬值压力加大，海外融资成本走高，也会加剧行业资金压力，东莞中原研究部认为，快速走货、快速回笼资金为上策。