瑞峰置业：价格结构性上涨显松动空间（10月报）

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——本月供应在上月放量后回落，整体供应量与本年度月均供应量基本持平

商品房总体供应情况

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心数据统计显示，10月整体供应量在上月供应放量后回落，10月商品住宅供应33.74万平方米，环比回落55%，月供应量与本年度月均供应量基本持平。09年以来供应相对理性，存量消化压力得到缓解。

新增供应明细

——10月新增产品以旧盘加推为主，别墅产品集中放量

10月新增供应项目14个，其中中信凯旋国际、黄期印象为新增备案预售项目，其余均为旧盘新货加推。洋房和别墅项目各占半，洋房总供应22.67万平方米,共2345套；别墅供应本月放量，占本月总供应量1/3，共计供应329套。从供应的结构来看，洋房供应以中小户型为主，这一轮的中小户型集中供应大大迎合了紧凑型的刚性需求。本月没有新增公寓供应。

新增供应区间比例

从上图可以看到，随着市场上供需结构性失衡，近几个月以来70-110㎡的紧凑性户型的供应比重在增大，在10月约占总供应比重的59%，主要来自于9月底10月初入市的中小户型个盘，适当缓解了一定程度的供需结构失衡，而这些楼盘在十一前后上市得到热售也反映出自住需求在积压几个月后集中释放。值得指出的是，近半年以来，110-130㎡的自住户型的供应比重并没有得到有效的提高，相反供应相对萎缩，预计后市110-130㎡有一定的市场需求空间。大于200平方米的高端豪宅和别墅项目在近半年放量明显，考虑到通货膨胀预期持续加剧的经济环境下，稀缺性产品的推出抢占抗胀保值的投资需求市场。

商品房累计存量

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心的数据统计显示，截止至10月31日，结合本月的新增供应量和成交量，10月消化存量20万平方米，东莞商品住宅存量约为479万平方米，10个月以来已消化存量（09年前存量+09年新增供应量）累计110万平方米。以今年月平均消化量计算，若不考虑未来新增供应量的影响，剩余存量吸化周期为10.2月，今年以来存量得到有效消化，供应压力得到一定的缓解。