中原：东莞五一营销活动五花八门 楼市供需两旺

　　一、楼市资讯

　　1、宏观经济

　　4月中国制造业PMI为50.1% , 制造业下行压力依然存在

　　2015年4月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，与上月持平，连续两个月高于临界点。

　　近期制造业PMI在临界点附近小幅波动，4月份为50.1%，与上月持平。部分分类指数出现了一些积极变化，生产指数连续2个月回升，原材料购进价格指数降幅连续3个月收窄，反映企业信心的生产经营活动预期指数为59.5%，继续处于较高景气区间。由于国内外市场积极因素的积累，加之近期原油等大宗商品价格震荡回升，企业对未来经济发展预期谨慎乐观。

　　同时也要看到，制造业下行压力依然存在，一是国内外市场需求仍显不足。新订单指数为50.2%，与上月持平，低于历史同期总体水平，其中新出口订单指数为48.1%，连续两个月回落;二是制造业仍处于结构调整和去库存阶段，部分企业控制生产，传统产能过剩行业尤为突出。产成品库存指数为48.0%，比上月下降0.6个百分点，连续处于临界点以下。

　　分企业规模看，大型企业PMI在上月较快回升后，本月环比回落0.9个百分点至50.6%，继续高于临界点，仍是制造业保持扩张的主要支撑;中、小型企业PMI分别为49.8%和48.4%，尽管还处于临界点以下，但均比上月回升1.5个百分点，表明中、小型企业收缩幅度有所收窄，但后期走势还有待观察。

　　东莞第一季度GDP同比增长6.7% 第三产业增速最快

　　上周五，市统计局发布今年一季度经济运行数据。初步测算，一季度，东莞实现地区生产总值1337.90亿元，按可比价计算，同比增长6.7%。其中，第三产业增加值731.40亿元，增长9.4%，在三大产业增速中居首。全市进出口增速好于全国、全省水平，在全国外贸主要城市中名列前茅。

　　一季度，东莞市固定资产投资252.48亿元，同比增长6.2%。投资结构进一步优化，全市工业投资77.46亿元，增长34.4%，占全市投资比重达到30.7%，比去年同期提高6.5个百分点。外资投资增长保持回升势头，完成投资47.97亿元，增长34.5%;房地产开发投资108.35亿元，增长6.9%。

　　相对来说，消费市场保持平稳，主要行业增速同比回升。一季度，全市社会消费品零售总额431.07亿元，同比增长7.9%。全市批发业销售额560.61亿元，同比增长14.0%，增速比去年同期提高7.3个百分点;零售业销售额416.77亿元，同比增长8.4%，增速比去年同期提高0.1个百分点;住宿和餐饮业实现营业额41.68亿元，同比增长2.5%，增速比去年同期提高3.9个百分点。

　　外贸出口保持增长。按美元计价，一季度，全市进出口总额341.6亿美元，同比增长0.3%，增长好于全国、全省，在全国外贸主要城市中排名靠前。

　　2、政策动态

　　公积金贷款新政东莞要下月才能执行

　　由于公积金贷款利率低，而且首付比例低，“3·30新政”中的公积金部分何时落地，备受东莞购房者关注。此前东莞各大银行已执行商业银行部分的新政，即将二套房首付比例降至四成。建设银行东莞分行相关负责人在新政宣布的第二天即强调，该行执行的新政是商业贷款部分，即二套房商业贷款首付最低降至四成，新政中提到的“公积金贷款”方面的要求需要公积金中心定了以后该行才可以执行。

　　那公积金贷款部分的新政何时可以落地东莞?昨日东莞市公积金管理中心有关负责人表示，目前“3·30新政”中的公积金部分东莞仍未执行。“决策制定要上报管委会，目前在走流程，预计很快会执行，可能会在五一之后。”该负责人称，届时东莞公积金管理中心会针对新政要求出台实施细则。

　　3、市政规划

　　“东莞轨道交通”公众号上线，2号线最快明年5月正式启用。

　　昨日，“东莞轨道交通”微信公众号正式上线。市轨道交通公司方面透露，眼下将利用该公众号作为对外宣传地铁建设的窗口，而待地铁开通后或通过该公众号发布地铁运营时间、车次、票价等信息。据悉，东莞规划的四条轨道交通线路中进度最快的是2号线，预计今年底开通试运行，市民最快明年5月可坐上地铁。

　　东莞75%新开工重大项目如期动工

　　4月29日，市城乡规划局召开2015年度新开工重大建设项目设计和规划报批工作协调会。据统计，截至4月底今年新开工的重大项目有75%可按原定进度完成前期工作任务，如期动工建设。

　　会上，各重大项目建设单位汇报了新开工重大项目设计和规划报批的情况，分析了相关项目进度滞后的原因和存在问题，并就如何加快推进项目报批进度进行深入交流和沟通，市城乡规划局针对每个项目的情况，当场解答问题并提出相应的解决措施。

　　综合各重大项目建设单位反馈工作进度的情况，今年新开工的45个重大项目，其中14个项目已完成规划报批工作，部分项目已动工建设，占总数的31.1%，如生态园中国移动(广东东莞)数据中心、虎门农副产品仓储物流项目等;20个项目已初具规划条件，正在加紧开展规划方案设计，计划6月份前可完成规划报批工作，占总数的44.5%，如大朗信易电热机械增资扩产项目、凤岗东莞南方中集物流装备制造生产项目等。

　　总的看来，截至4月底今年新开工的重大项目有75%可按原定进度完成前期工作任务，如期动工建设。

　　4、国庆楼市动态

　　今年五一黄金假期间，北京，上海、深圳、广州、南京等地楼市持续升温，多地房价并没有因楼市的持续火热而“顺势上涨”，大体价格趋稳，但五一深圳房价上涨呈现“停不了”的节奏，涨势尤为凶猛，个别区域房价连刷新高。

　　北京：五一小长假楼市表现量增价稳。

　　五一小长假三天，北京市商品住宅新房(不含保障房)成交量为398套，比去年五一增长25.55%;成交面积4.24万平，比去年五一增长42.28%。这两组数据与2012年同期数据大致相当，整体依然处于近年来偏低水平。在商品住宅新房价格方面，五一三天成交的商品房均价为26048元/平，比去年同期增长25.31%，比4月份月度均价回落0.42%。

　　在二手房方面，五一小长假三天期间，北京市二手住宅网签量仅为49套，比去年同期增长58.06%;网签面积0.47万平，比去年同期增长88.0%。

　　五一小长假三天，北京我爱我家合同签订量比去年同期增长了272.13%，成交面积也比去年同期增长了261.54%。双双增长接近近三倍。

　　在均价方面，据伟业我爱我家市场研究院测算，五一三天二手房成交均价为30738元/平，比4月份均价小幅回落1.30%，比去年同期均价小幅增长0.09%。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从今年五一北京市新房、二手房的实际成交情况来看，对比去年，整体都已经出现了较大幅度的提升;无论是新房还是二手房，成交量均出现显著上扬。其中，二手房成交量的增幅明显大于新房，显示出“330新政”以来，改善型人群对二手房市场的明显偏好。

　　在价格方面，五一期间新房、二手房价格表现相对平稳。尽管新房价格由于去年同期基数原因而出现较大幅度的涨幅，但与今年4月份价格相比，则呈现小幅回落，整体平稳的特征;在二手房价格方面，五一期间北京二手房价格平稳，比去年同期微有上涨，基本持平。

　　胡景晖认为，从五一三天的数据来看，北京楼市市目前依然处于成交量上升、成交均价相对稳定的“量增价稳”阶段，预计未来5月份这一势头仍将持续。

　　上海：五一小长假楼市成交火热 开发商调价仍谨慎。

　　“五一”小长假赶上“330”楼市新政满月，为此很多楼盘借势在节日里举办活动，带动了整个楼市的火热气氛。据了解，方兴地产、合景泰富等房企都在假日期间与购房者展开互动，取得了不错的营销效果。

　　据悉，仅在小长假三天时间，方兴地产亦庄金茂悦项目接待了近500组看房家庭，认购达到40余套住房。与此同时，粤派房企合景泰富，5月1日在北京海淀映月台项目举行项目推介活动，虽然天空下起了小雨，仍有不少看房者来到现场，通过现场的游戏互动以及抽奖等活动环节，让现场显得异常热闹。另外，同样位于海淀区的万科如园项目，以“五一五亿”的销售业绩，再次塑造楼市“受捧盘”。

　　楼市“3·30新政”出台满月，又恰逢五一长假和房展会，上海楼市出现“红五月”征兆，多个楼盘开发商称五一长假期间的来访量较平时周末翻倍，成交量也在4月的基础上有进一步提升。

　　深圳：深圳楼盘五一都在涨价 3天成交同比去年大涨498%

　　今年的五一三天假期，深圳楼市持续热闹，已然从以往买房看价格的时代进入到了能不能抢到房的时代。在刚刚过去的4月份，深圳房价上涨1.09%，涨幅仍旧居全国首位。

　　据深圳市规土委公开数据显示，今年五一三天小长假，深圳一手住宅共备案成交293套，而成交均价达到了26564元/㎡。而同样的时期，去年五一三天深圳一手住宅仅成交49套。换句话说，今年的“五一”三天，深圳一手住宅成交同比上涨了498%。

　　深圳一手新房“涨声四起”，不仅有楼盘半个月以来价格涨幅达到了6千元/平米，更有一些楼盘户型总价直接上涨一百万后却仍旧能卖出，整体呈现出“一路涨一路卖”的罕见情况。

　　五一深圳开盘依旧受捧， 横岗房价也刷出新高。4月30日晚，位于龙岗横岗片区的地铁物业麟恒中心广场二期在其营销中心开盘，共推出251套房源，产品为76-141平米的二至四房。在两个小时内卖完，开盘均价达到了2.45万/平米，再次刷新了横岗房价。

　　相关业内人士表示，楼市的热闹程度与项目的去化速度超出了开发商自身的预料，前来购房的人大多看好的是深圳当前房价的上涨趋势，手头上资金不多的，便看中项目的小户型优势买房做投资用。

　　广州：五一楼市日均成交同比涨3成 新推盘价格基本稳定。

　　今年五一假期，广州推盘的楼盘数量比去年同期激增超八成。此外，许多并非在五一假期开盘的新楼也在五一期间举办促销优惠活动，吸引客流。

　　中原地产数据显示，2015年5月1~2日期间，广州市总共有20个楼盘开盘或推新，总推货量2009套，总推货套数与去年五一假期相比类似，与去年十一假期相比，微增10%。而平均去化率约52%。在签约量方面，从阳光家缘数据了解到，五一前两天签约354套，日均177套，相比去年同期的135套增长30%以上。

　　价格方面，广州全市一手住宅的新推盘价格基本保持稳定，大部分楼盘均没有明显涨价。但是，也有个别南沙等热点区域楼盘，均价出现500~1000元的上涨。

　　南京：五一楼市认购1172套房 创六年同期新高

　　小长假没有多少楼盘大张旗鼓推新，不过由于之前推出的一系列利好提振了楼市信心，五一期间不少楼盘放出了优惠，今年小长假南京楼市大发力，截止到昨晚20:00，南京楼市小长假三天一共认购了1172套房源，这个数字比去年五一小长假期间的650套左右上涨了七成多，比前年的962套也上涨了近两成，创6年来新高。

　　其中，5月1日共认购商品住宅421套、成交67套，与4月30日相比，认购量小涨1成多;5月2日仅认购商品住宅266套、成交92套，认购量下降近4成，成交量则上涨近4成;5月3日认购量又重新冲回457套，成交量大涨至187套。

　　4月和5月交接的这一周，南京楼市一下子涌进了1169套房源，把不温不火的南京楼市推向了高潮，4月29日朗诗玲珑屿推出132套房源，4月30日世茂地产旗下两盘一下子加推了448套。世茂外滩新城当天去化9成，世茂君望墅项目加推的84套房源去化也超过7成，这股销售势头也被带入了五一楼市。

　　杭州：杭州楼市迎来五月开门红 上周成交3438套再攀新高

　　杭州楼市成交量明显复苏，刚过去的“五一”小长假成绩斐然。据快房网K指数研究室数据统计，上周(4月26日—5月2日)杭州市区(含余杭、萧山、富阳)商品房成交量再攀新高至3438套。虽然正值“五一”假期，杭州的楼市并没有停歇的迹象，不仅有新盘加推，开发商还活动迭出，吸引了大量购房者前往。

　　据统计，除4月末开发商们几乎同时推出22个新楼盘外，小长假期间，又有5个楼盘加推，分别是未来科技城的富力西溪悦居、新城西溪逸境、EFC欧美金融城，临平的嘉丰万悦城和新城北的大家运河之星。其中，大家运河之星加推6号楼共计80多套房源，嘉丰万悦城加推9号楼中间、西边单元50多套房源，主力户型为90平方米。

　　新生房源吸引了新生的购房需求，随之产生了可观的成交量，据快房网K指数研究室数据统计，4月29日、30日两天，杭州市区商品房共成交1500多套，占了上周3438套总量的近一半，虽然小长假期间成交减缓，但表现也不俗。据透明售房网数据统计，5月1日全市签约新房231套，5月2日全市签约新房221套，5月3日(截至昨晚8点)全市签约277套，杭州楼市迎来五月开门红。

　　不过，在周成交量不断刷新纪录的同时，库存量依然居高不下，截至5月2日，杭州市区(含余杭、萧山、富阳)的库存量为168627套，较前一周增长1633套。

　　二、 五一期间东莞楼市动态：

　　东莞五一营销活动五花八门，楼市供需两旺。

　　活动：开发商出货意图明显，营销活动五花八门。

　　同往年一样，今年五一假期为三天，其作为开发商推货快速回笼资金的一个好节点，显然没有辜负众望，五一楼市交投火热朝天。从开发商来看，众多开发商推货热情较高，且举办各种主题活动的积极性也比较高，据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，五一黄金假期间，东莞约有近40个项目实现开盘、加推、新品发布会、样板房开放、启动认筹活动等等，开发商出货意图相当明显，均希望在五一旺季快速跑量回笼资金。

　　从活动类型看，据东莞中原研究部对市场数据不完全统计，今年五一东莞有近40个项目举办营销活动，与去年同期相对持平，包括有新品加推、认筹登记、特价促销等活动。尽管五一前南部湾万科城、金地·琥悦、宏远汇龙湾等不少项目已提前入市，五一黄金假期间推货项目依然较多，其中碧桂园旗下的碧桂园豪庭和碧桂园天玺齐齐发力开盘，加推的项目包括有宏远康城假日、富通自在城、紫檀山、海伦湾等，且大部分选择在五一当天入市。此外，光大·江与城于5月1日实现样板房开放，届时更有“冰雪王国来袭”的活动，给这个炎热的夏天增添了清爽的活力。天骄御峰也启动认筹活动，并推出美食摄影嘉年华活动助阵。其它楼盘还有举办7D电影展、航模展、捕鱼达人赛、魔幻神秘体验之旅、魔法学院及动漫风筝游戏等活动主题，简直令人目不暇接，丰富多彩的活动令到这个五一楼市增加了许多人气。

　　人气：观望客户加快入市，五一楼市人气持续加旺。

　　从来访客户量看，据东莞中原CCES系统数据显示，4月东莞来访量稳步上升，楼市人气多周持续火旺。近期多项政策叠加刺激后，先前保持观望的客户加快入市，市场需求呈现迅速增长态势。今年有许多项目早在五一前一周开盘，对五一整体楼市人气造成一定的分流，而且五一黄金假期间东莞市民出户观光旅游的热情相比往年要高，因此再次分流了五一楼市客流量。

　　尽管如此，五一楼盘来访量依然惊人，据东莞中原CCES系统统计显示，五一当周楼盘来访量环比再增100多批次，楼市人气持续加旺。

　　优惠：折扣优惠不大，市场以顺卖为主，特价房促销为辅。

　　从优惠力度看，目前项目开盘或加推时普遍已将相对较大的优惠于开盘当天推出，而后续销售中优惠折扣不大，基本是一些购房礼包、抽奖等小型优惠。由于人气旺、楼市交投热，今年五一开发商们降价促销意愿低，基本上购房优惠比较少。但仍有个别项目推出特价房吸引客户上门，同时带动项目其它单位成交，如万科城市广场推“10套特价房”、汉邦六六广场推“30套特价房，首付最低一成”。

　　五一东莞部分楼盘活动一览表：

　　(1) 五一前后部分开盘项目明细表：

　　开发商“大步流星”推新货，争先恐后入市抢客。

　　由于政策环境向好，楼市升温明显，开发商推货心态十分积极，推货策略以“大步流星“为主，纷纷争先恐后入市抢客。据监测发现，其中不少项目已经抢先在五一前开盘争夺市场需求，究其原因：一、考虑到五一抢客战势必猛烈，先走更容易抢得先机;二、一些认筹时间多长的项目，又担心认筹客户在“漫长”的等待中逐渐磨灭耐心后另投他家，从而也加快入市;三、一些项目通过提前消化，欲在五一期间借人气旺之利，再度加速蓄客助后续跑量。

　　今年五一同去年同期相比，较多项目推货量在100套以上，“小步快跑”调整为“大步流星”的推货策略，反映市场环境整体向好，开发商乐观情绪升高，供应充足的货源以提高客户的选择性，借助五一购房旺季积极跑量快速回笼资金。

　　解筹率普遍在60%以上，刚需大放异彩。

　　由于部分项目推新品货量较大，与认筹量拉距亦大，造成开盘当天销售率普遍较低。从开盘项目看，除了南部湾万科城、碧桂园豪庭和碧桂园天玺的认购量较大外，其他多数项目认购量偏低，个别项目由于定价高于市场预期或竞品楼盘分流客户造成开盘当天解筹率较低。从加推的项目看，均以小步推量，分批分次为主，但值得注意的是，虽然认购体量不大，但解筹率却偏高。从产品结构看，五一前后加推或开盘的项目供应八成多为刚需产品，刚需成交大放异彩。

　　品牌房企碧桂园重磅推货，发起全年业绩冲刺。

　　五一黄金假期间，品牌房企碧桂园有碧桂园豪庭和碧桂园天玺两个项目共推出1186套住宅，包括1124套洋房和62套别墅。据了解，碧桂园豪庭推出的是全新的二期产品，其中洋房认筹量约500个，与推货量914套距离较大。若按照碧桂园一向“开盘即清盘”的作风判断，此举可以反映两个问题，一是恰逢五一旺季节点，开发商不愿错过出货的大好时机。二、东坑市场需求已经严重被透支。碧桂园豪庭一期从去年12月至今年4月底已售出1104套住宅，与其他项目的销售量合计，近一年东坑住宅市场成交1566套，相当于以往六年的消化量。东坑作为东莞经济靠后的镇区之一，区域内市场需求有限，近一年市场消化已经严重透支区域需求。因此造成该项目蓄客难度加大，并在开盘当天供应充足货源供客户选择以促进成交量。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，截止4月30日，2015年碧桂园商品房成交金额业绩为13.9亿元，刚好完成去年全年业绩41亿元的三分之一，但待售的大岭山山湖湾碧桂园和大朗天汇碧桂园仍未进入报建阶段，又因在售项目较少，预示着当前碧桂园在售项目出货压力凸显。这次刚好碰上绝佳的营销节点，碧桂园开始发起全年业绩冲刺行动，重磅推货大战市场。

　　“机不可失，时不再来”，品牌开发商如碧桂园、万科已开始快速走货，尤其是当前楼市火热行情有利助涨客户入市热情，其它开发商们也应该意识到出货好时机已到，应把握好时机迅速跑量，避免被对家抢得先机而后悔莫及。

　　三、新增供应情况：

　　政策“窗口期”，开发商全力出击推货掠金。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2015年4月共有28个项目出现住宅新增供应，总供应61.46万㎡，面积环比大幅上升50.94%，同比同期上升28.10%，4月新增供应明显大增，尤其是接近月底的后两周，多个项目纷纷开盘入市。随着央行两次降息、二套房贷降至4成等利好政策全面铺开，楼市政策“窗口期”开启，开发商们反映相当敏捷，从4月份就开始全力出击推货掠金，尤其是4月底有虎门万科城、万科金色悦府、金地·琥悦、风度盛荟、中熙香堤公馆等超过4个项目开盘或加推，5月抢客战已在4月底提前打响，楼市迎来开盘热潮。究其原因：一、考虑到五一抢客战势必猛烈，个别项目加快入市提前抢客;二、一些认筹时间多长的项目，又担心认筹客户在“漫长”的等待中逐渐磨灭耐心后另投他家，从而也加快入市;三、一些项目通过提前消化，欲在五一期间借人气旺之利，再度加速蓄客助后续跑量。

　　五一前后推货热，刚需高调唱主角。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，五一当周(4.27-5.03)东莞一手住宅包括有南部湾·万科城、金地琥悦、碧桂园翡翠山等12个项目供应2430套，环比大幅上升72.83%，五一前一周新增供应尤为活跃。据监测发现，其中部分项目均已集中在五一前一周提前开盘，今年五一前后整个期间市场推货行情高度活跃。

　　从物业类型看，五一当周供应产品依然以洋房为主，另有三个项目出现别墅供应共66套，无公寓供应。其中洋房单盘推货量相对均比较大，如万科金色悦府372套、南部湾·万科城336套等，基本全部项目单盘供应量在100套以上，反映开发商们的推货力度很大，主要由于五一前后购房氛围浓，充足的新品供应量有利提高解筹率。别墅方面，上周(4.20-4.26)住宅市场也有金地城南艺境、大运城邦益田金地艺境花园和锦绣山河共供应74套别墅，即五一前两周共供应140套别墅。近期别墅市场供应活跃，加上今年一季度别墅供应量也比较大，库存量积压叠加后市供应量增大的影响，预计后市别墅抢客战逐渐加剧。公寓方面，尽管五一当周无出现供应，但是上周有沙田东港城单盘供应475套公寓。

　　从产品结构看，五一当周住宅供应产品的面积区间主要集中在60-120㎡间，其中80-120㎡的户型产品有1766套，占比全市72.68%，显示刚需产品高调唱“主角”。而40-60㎡和120-140㎡的户型产品占比分别为5.35%、5.27%，反映投资产品和首改产品的供应量较小，而大户型供应更小。充足的刚需产品量被扎推上市将有利对接旺盛的刚性购房需求，对促进成交量是一项十分有力的支撑，因此五一前后的市场交易应该也会比较活跃。

　　1、 五一当周(4.27-5.03)东莞住宅项目新增供应列表：

　　2、 五一当周(4.27-5.03)东莞新增供应住宅面积段情况：

　　四、 五一期间东莞商品房成交总体情况：

　　2015年五一住宅签约量同比去年大幅上涨27%，价格小幅上升。

　　据东莞中原地产研究部监测数据显示，从签约成交数据来看，2015年五一黄金假期全市商品房成交面积为5.18万㎡，比2014同期大幅上升35.60%，比2013年同期上升9.47%;成交套数510套，同比2014年上升20.00%，同比2013年下降3.23%;成交均价9539元/㎡，同比2013和2014年均小幅上升3%左右。其中，住宅成交面积4.94万㎡，同比2014年大幅上升35.06%，同比2013年上升9.42%;成交套数454套，同比2014年上升27.17%，同比2013年下降4.62%;成交均价9223元/㎡，同比2014年上升2.55%，同比2013年上升2.95%。

　　五一签约楼盘数同比增加近一倍，市场认购延续火热行情。

　　从网签数据看，今年五一假期间共有98个楼盘出现住宅签约，比去年同期的50个大幅增加近一倍，表明东莞五一楼市整体非常活跃。回顾去年同期主要有厚街万达广场集中签约160套洋房对全市成交量作出较大贡献，而今年五一楼市有中熙香缇公馆、三正瑞士半山、保利百合花园、碧桂园翡翠山等多个楼盘集中支撑成交总量，其中住宅套数排名第一的中熙香缇公馆仅62套，众多楼盘齐齐瓜分市场“蛋糕”，市场集中度明显降低，也突出了当前市场竞争激烈。从网签的维度看，显然今年五一住宅成交大胜去年同期，楼市交投甚是火热，堪比2013年同期。另外，从认购的维度看，楼市成交依然延续4月下旬的火热行情，多盘认购量大于10套，更有个别楼盘认购成绩取得非常出色的成绩。若回到去年五一时候，鲜见开发商在未进行认筹的准备下推新品，但今年五一楼市简直一反常态，有部分楼盘未经认筹就即推即卖，并获得意料之外的喜人成绩。

　　开发商“稳价”助跑量，市场未见明显涨价迹象。

　　从价格方面看，出现普通住宅成交的82个项目中，七成多的价格环比变动幅度在【-5%，5%】之间，五成多的价格涨跌幅度小于3%，表明东莞五一楼市房价整体趋稳。价格环比上涨超过5%的项目屈指可数，且因这些项目签约量多为小于3套，并不能作为市场涨价的有力佐证，可见五一楼市未见明显涨价迹象。观察目前楼市形势，尽管购房政策优惠增多和资金环境宽松持续，但开发商们加速走货回笼资金已成“共识”,并没有因楼市的火热行情而顺势涨价，而是实行“稳”价助跑量策略。如五一黄金假期间，开盘的项目推出的新楼栋价格对比先前楼栋加价空间不大，多为100-300元左右，若对冲楼栋位置优势，事实上项目价格纯属没有涨价。此外还有个别项目直接声张：“加量不加价”。

　　2015年五一黄金假期(5.1-5.3)东莞市商品房成交总体情况：

　　2015年五一前后(4.20-5.03)东莞市商品房成交情况：

　　2015年五一黄金假期(5.1-5.3)东莞住宅分类成交情况：

　　五、五一期间东莞各物业类型成交情况：

　　洋房交易如火如荼，别墅成交表现良好。

　　今年五一期间洋房成交比重出现明显上升，同比去年同期上升约10个百分点，主要有三正瑞士半山、中熙香缇公馆、保利百合花园、居益凯景中央等93个项目成交，比去年的45个增加一倍，又由于洋房作为市场消化的主体，如此反映今年五一东莞楼市交易比去年活跃得多，并呈现着火热的势头。另外，别墅交易市场同样表现良好，别墅的比重也从去年的0.94%上升至2.55%，成交量显示同比去年增加9个，其中突出的代表项目有金地城南艺境、金地湖山大境、锦绣山河。

　　五一期间(2015.5.1-5.3)各类型物业成交情况：

　　六、五一期间东莞普通住宅(洋房+公寓)成交量价分析：

　　1、 刚需发力明显，首改需求放量增长。

　　据东莞中原地产研究部监测数据显示，2015年五一三天全市普通住宅成交中，70㎡以下的成交比重大幅下降，反映小户型投资变淡。首置产品(70-110㎡)成交比重同比去年同期上升约12个百分点，占比全市近70%，表明刚需强劲释放。同样，首改需求释放也比较显著，虽首改(110-140㎡)产品占比同比去年同期上升幅度较小，但从成交套数看，却同比增加了21套。

　　2、个别低价项目签约活跃，6k-7k成交比重上涨。

　　据东莞中原地产研究部监测数据显示，2015年五一三天全市普通住宅成交中，6K-7K的成交比重上涨，主要由个别相对低价项目签约体量大所致，如中熙香缇公馆签约55套、居益凯景中央签约23套。

　　3、受多个低价项目成交突出影响，低总价比重大幅上升。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，50-70万的产品成交比重同比去年同期大幅上升近几倍，主要因相对低价项目包括中熙香缇公馆、碧桂园翡翠山和居益凯景中央集中成交突出所致。此外，总价在150万以上的产品成交比重有所增长，有多个豪宅项目出现签约，如天骄御峰3套、锦绣山河2套等。

　　七、凤岗、洪梅、南城等地区成为五一期间全市住宅成交热点区域

　　据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2015年五一期间(5月1日-3日)东莞全市住宅成交454套，凤岗有三正瑞士半山成交39套和保利百合花园28套做贡献，共成交102套位列榜首。洪梅仅靠中熙香缇公馆成交62套排名第二。

　　八、2015年5月1日-5月3日东莞楼盘排行成交(按套数)：

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(所有项目)：

　　别墅成交项目一览(所有项目)：

　　商铺成交项目一览(所有项目)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　九、后市展望

　　政策“窗口期”开启，购房好时机已到。

　　从首套房认定放宽、央行经历降息降准、二套房贷首付比例降至四成等一系列的政策逐渐落地，整个楼市资金环境逐渐宽松。从购房门槛看，许多先前被硬性的政策挡于门外的改善客户会因此受益，被准入市场。从利率水平看，2015年央行经历两次降息后利率水平已处于2002与2008年的低位之间，即已到利率谷底，意味着当前房贷成本为历史低位。从信贷放款速度来看，目前银根收紧的局面已得到缓解，压住2014年的一座大山逐渐消失，国家强调支持刚需及改善需求有序健康释放，意味着购房者房贷得到的支持力度增大，银行的放款速度也有所加快。政策“窗口期”开启，购房好时机已到。一方面是，政策环境利好，购房成本及门槛降低，对购房者而已是一大利好;另一方面，市场运行畅通，开发商们推货的积极性会比较高，供应多选择广亦有利于客户买到更高性价比的产品。

　　供应：5月新增供应持续放量，但入市的纯新盘较少。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，许多项目已集中在4月或五一期间入市，造成5月开盘量会有所减少。名巨中央、新里城等项目已4月启动认筹，按照目前市场行情看，预计这些项目将有不少在5月入市，因此5月新增供应将有望持续放量，但入市的纯新盘较少。从产品结构看，刚需产品供应仍然一支独大。

　　成交：开盘或加推的项目将陆续签约，“红五月”楼市拭目以待。

　　进入五月，开盘或加推的项目将会逐渐完成签约，加上五一楼市认购行情依然火热，将有力支撑五月全市成交总量。据监测统计，预计于五月中下旬推新品的项目依然不少，楼市供应持续活跃以及购房需求增多，将有望为“红五月”楼市助势。

　　营销：中小型营销活动仍成主流，二三级联动及电商继续做大。

　　进入5月，由于开盘项目对比4月有所减少，多数在售项目处于顺卖状态，一方面开发商需要节省营销成本，另一方面部分项目仍需要一些营销活动来吸引客户上门，预计5月中小型营销活动仍成主流，大型活动仍然较少。考虑到5月购房季的到来，有购房意向的客户会明显增多，市场竞争的日益加剧令到更多开发商采取多渠道拓客行动，预计往后走二三级联动及电商将会继续做大。