瑞峰：高频加推迎供应高潮 东莞楼市量价创新高

　　一、导读

　　1、宏观环境：强力政策频频出台刺激 4月股市、楼市皆热闹

　　经济层面：2015年，中国股市“牛市”冲天，在4月27日收盘时，成功站上4500点。股市热闹的主要原因是“改革红利催化A股走牛”，新一届中央领导推动改革的勇气和决心促使整个社会信心得以恢复，而股票市场的牛市是社会信心的反映。从金融改革、国企改革、土地改革，到“一带一路”、“互联网+”和区域协同发展，一系列深改举措相继出台，对牛市起到了催化作用，同时逐渐引发A股行业和概念的显著分化。

　　而在5月5日大盘盘中大幅走跌，放量跌逾百点，股市出现小幅跳水迹象。原因是：1、IPO又启，部分市场资金移仓;2、PMI终值为48.9，创12个月低点，经济正经历增速换挡期的最后一跌;3、新华社和人民日报两官媒再度提示风险五月注意调整;4、技术形态体现调整需求;5、基本面、消息面和技术层面出现利空叠加，股市短线颠簸难免。对此变化，五大利空齐聚再加上新股万亿抽血，大盘上行确实面临着巨大压力，股市短期市场波动会加大，但未到调整风险时，改革政策与基本面边际改善预期仍将使得指数维持强势格局，股市“牛市”仍会持续，往“长牛”的方向发展。

　　经济方面，今年一季度经济增速下滑至7.0%，创近20年来新低，中国经济正在走出一条U形曲线，进入经济增长的下一步调整，刺激经济增长点有：一是基础设施建设，很多关键地方的基础设施仍然高度缺乏，整个基础设施和公共交通跟不上;二是产能更新，大量的落后产能需要升级改造;三是居民消费，现在居民消费占国内GDP的比重已经不低，并且每年以0.7%的速度增长，是中国经济长期所能依赖的增长点。

　　政策层面：降息、330新政的出台，迅速让房地产市场走出低迷，而2015年4月19日央行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。虽说本次降准并不意外，但力度之大，一次性降一个百分点，释放近1.5万亿之巨的流动性，确属猛药，对房地产市场再度带来强刺激，推动房地产市场的进一步回暖升温，从4月份全国楼市成交量已得到印证。数据显示，2015年4月监测的主要城市累计成交面积环比上涨11.37%，近7成城市环比上涨，同比上涨21.81%。而为避免楼市出现强力反弹、价格上涨的态势，国土部首次表态：“住房供应结构与土地供应联动，不饥饿供地，提出分类调控、因地施策，根据据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势，采取不同的调控政策应对。” 这一情况以往是没有的，若能实行到位，在土地供应上贴近市场需求，以防市场出现大涨大跌的现象，将有望促进市场健康运行。

　　总的来说，今年楼市宽松政策主要是由鼓励一套房“刚需”拓展到二套房改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，皆为改善型需求提供最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。如果未来2个月至3个月内，中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策或会进一步“发酵”。如未来房贷政策或将进一步宽松，首套房贷款利率继续下调，一线城市九折以下利率或成为首套房贷款主流利率，二、三线城市优惠利率将持续增加。同时，多地悬而未决的二套房新政落地方案将加速出台，二套房贷款利率有望松动。  

　　楼市方面： 2015年，央企、国企变革的预兆似乎更为强烈。随着行业变革逐步迈入深水区，央属房企改革的步伐也在加快。在政策环境和行业现状的助推下，借助体制机制改革，房地产央企也纷纷提出“新玩法”，从保利的5P战略到华润的多元化经营，从绿地借壳金丰投资实现成功上市，到中海系整合的尘埃落定，央属房企的改革模式不仅包括战略转型，更涉及股权结构、人才激励等多个环节。因为房地产市场已经进入下半场，在未来，企业利润率已经无法像之前那么高，通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键。在未来，不仅是中小型房企，包括具备资源和资金优势的大型央企也需要通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。

　　另外，房地产三个趋势值得关注1、随着市场供求结构的平衡，围绕新房的产业链、价值链重构的品牌正在发生，“以前谁离开发商最近，谁获利最多，将来谁离消费者最近，谁获利最多;2、从中长期来看，二手房将成为市场的主导型供给力量，围绕二手房的产业价值链条会得到提升，房屋交易出租、房屋管理、房地产金融这些服务需求会逐步崛起;3、从中长期来看，房地产行业的核心价值创造会从开发行业过渡到服务行业。在人均收入突破一定的水平之后，房地产行业将从住宅市场的繁荣逐步的过渡到多元业态的百花齐放;4、在价值链的分配里面，房地产行业前期的调研、产品的设计、后期的物业管理贡献的价值会越来越高。

　　2、新增：房企高频加推迎“银四”供应高潮 滨海片区5大盘“强势争春”

　　在经历2-3月的相对低迷后，4月东莞楼市迎来了新一轮的供应高潮，全市共有40个项目有商品房加推，合计新推住宅5950套，面积约61.46万㎡，环比上涨5成，同比上涨近三成;非住宅新推3011套、面积约12.31万㎡，同环比皆呈现倍数增长之势。

　　4月的供应市场实现“满江红”，供应量创09年以来的同期新高，主要是因为：

　　1、330新政、降息降准等政策刺激，东莞楼市成交步步高升，市场预期向好，开发商推货信心大增，早已从之前小步推货试探市场的策略改为集中火力推货，规模推货项目增加，如礼顿·金御海湾、碧桂园翡翠山、汇景御海蓝岸、星城翠珑湾、金地时代广场、万科金色悦府、中堂东港城、南部湾万科城等7个项目住宅月供应量在3万㎡以上，合计新增面积约占总住宅供应量的6成;

　　2、为避免五一期间供应的“大塞车”，个别项目在4月中下旬就加快入市提前抢客，数据显示：五一前十天(4.20-4.30)就有约31个项目新品加推，住宅推货量更是占全月供应的6成以上，其中中熙香缇公馆、南部湾万科城、金地·琥悦等项目皆在月底开盘加推;

　　3、房企高频加推，减短蓄客周期，减少因认筹时间过长而在等待中流失的客户量;如金地城南艺境、北大资源御湾、万科翡翠山等皆在4月份有2次以上的加推动作;

　　4、滨海片区成为了4月供应市场的热门区域，住宅供应量达24.8万㎡，位居7大片区供应之首;其中礼顿·金御海湾、汇景御海蓝岸、金地时代广场、万科金色悦府、南部湾万科城5个项目推货量皆进入面积排行榜前十，片区新品竞争程度将加大。

　　3、成交：新政效应明显成交创历年同期新高 深圳客需求旺盛带热区域楼市

　　从开年的降准降息，到“3·30新政”，再到4月的降息，在多项信贷政策的“组合拳”下，提振了客户入市的信心，楼市回暖态势明显，成交量更是节节高升。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2015年4月东莞全市住宅成交6789套，面积约74.71万㎡，环比上涨45%，同比大幅增长95%;非住宅成交量有所下滑，成交面积约6.16万㎡，环比下滑近三成，同比下滑11%。

　　4月东莞楼市成交突破70万㎡，是自2014年楼市进入下行阶段后，月成交量第二次突破70万㎡，仅次于2014年12月的“冲刺月”。楼市成交创历年同期新高，主要是因为：1、近期密集出台的楼市利好政策在一定程度上刺激了楼市的复苏，楼市看涨行情高涨，前期观望的购房人群加速入市的步伐;2、在市场持续向好的大环境之下，各开发商营销力度以及推货力度都有所加大，个盘成交量也出现大幅度的提升。数据显示：2015年4月全市共有225个项目有普通住宅产品成交，其中成交套数超过100套的项目就有15个，环比3月增加了9个，个盘成交套数超过30套的项目有60个，比3月增加了19个;3、楼市的升温，以及东莞价格洼地优势加快了深圳客向东莞外溢的速度，临深片区尤其是凤岗区域的投资型的深圳客户明显增加，带动区域楼市的升温;4月凤岗住宅成交1286套，稳居区域排名之首，共有19个项目有住宅产品成交，其中16个项目成交量环比上涨，而保利百合花园、名流印象花园、大运城邦和三正瑞士半山4个项目进入了个盘排名前十;4、3·30新政的出台，明确了国家支持居民合理改善性住房的政策方向，4月改善需求持续释放，100-160㎡产品成交环比增长超5成，130㎡以上的大户型产品供求比约0.34，供不应求现象明显。

　　4、均价：“稳”价跑量策略成共识 均价9240元/㎡历年同期新高

　　每轮强刺激政策后，涨价之风都会有蔓延之势。从数据上来看，2015年4月东莞住宅均价有所上涨，约9240元/㎡，位居历年同期新高，环比上涨2.7%，同比上涨1.3%。但从实际的楼市表现来看，东莞楼市房价依然保持在企稳的状态，主要体现在：1、在楼市升温趋势明显、市场预期向好的前提下，虽然部分项目的价格有所松动，小幅度提价现象开始出现，但大部分项目坚持以回笼资金走量为主，价格上依然实行“稳”价助跑量策略;2、4月成交出众的项目集中在凤岗、南城、长安、虎门等房地产热门区域，支撑着普通住宅价格上扬，如万科金色悦府、南部湾万科城、大运城邦和三正瑞士半山等均价过万的项目皆排在个盘成交前十;而10000元/㎡以上的产品成交约占普通住宅总成交的1/4，环比上涨5个百分点;3、优惠促销幅度收窄，特价单位、认筹几万抵几万、低首付等常规假期优惠促销方式出现频率有所减少。

　　5、楼盘营销：政策强刺激市场迎来推货高峰期 互联网营销引关注

　　2015年4月在政策强刺激之下，市场预期改变，房企对市场充满信心，推货力度大增，约有50多个项目进行推货，迎来推货高峰期，集中在中心城区、滨海片区及松山湖片区等板块，进行开盘的项目有宏远康城假日、风度盛荟、祥利上城三期、金地·琥悦、虎门万达金街等。从推货策略来看，开发商主力在旧盘新推，多数是配以新品带动存货走量，纯新盘入市量相对来说还是不够，预计在5月份开始，纯新盘上市会逐步增加。

　　从活动形式来看，4月份大型活动不多，表现在宏远御庭山百米高空绝世走秀、碧桂园豪庭跑卡丁车大赛、名巨中央马戏团、天骄峰景萌神“大白”华丽驾到、金地·琥悦真企鹅降临、保利生态城迎国宝等项目;DIY、美食节、亲子主题活动、购房抽奖等暖场活动仍是主流。另值得关注是，4月份部分房企借互联网火了一把，“保利是个P、恒大无理由退房、万科让你无理由退房”等房企营销文案刷屏朋友圈及微博，一方面可以看出在互联网+的时代房企逐步加入互联网营销大军，利用互联网进行低成本的营销，同时扩大集团的品牌宣传力度;另一方面楼市尽管一片形势大好，开发商仍需要通过创新营销方式来刺激购房者入市。

　　6、潜在供应：商品房动工仅有8.38万㎡ 开工市场遇寒冬

　　与楼市持续热闹行情对比，东莞4月商品房新开工市场遇寒冬，仅有正德名居和金碧花园两大项目进行开工。原因是：1、第一季度由于市场环境不够明朗，开发商推货节奏缓慢，集中全力放在新开工市场，而4月随着330新政、降息降准等强有力政策出台，房企再按捺不住，全力推货，无暇兼顾新开工市场;2、2014年土地市场较为冷淡，供应地块明显缩水，而此前两三年出让地块基本已动工完毕，导致目前市场也正面临无地可开发的困境，这一态势或在今年下半年才有所改善。

　　7、后市展望： 利好春风将助红五月楼市沸腾 房企价格策略需慎重

　　在4月楼市表现一片向好前提下，以及政策利好的持续刺激下，作为楼市购房旺季的“红5月”， 我们有理由期待楼市热度的再次沸腾起来。供应方面，房企的推货积极性将持续高涨，5月份推货规模将不亚于4月份，供应量或将达60万㎡以上。据不完全统计，5月将有光大江与城、光大山湖城、皇马郦宫、丰华悦园、紫荆1号、御景东方花园等纯新项目入市，加推项目也将达30个以上，中心城区、松湖片区是供应的重点区域，推售产品线较为丰富，投资性公寓、刚需、改善及别墅产品都有供应，将推动各种需求入市;

　　成交方面，在新政轮番刺激之下，5月份旺季显然是入市的好时机，新品供应的持续上升将助推成交量继续涨高，而“五一”假期认购行情的火热，以及开盘或加推的项目也将会逐渐完成签约，预计住宅成交量会在70万㎡之上运行。

　　房价方面，虽然楼市涨价之风依然盛行，但房企的重心依然在走量和回笼资金上，预计房价也将保持企稳姿势运行，不排除个别项目有提价现象。在地价一涨再涨，利润率一再下跌的情况下，开发商想借着利好春风多谋划些利润，也许会有上调销售均价的打算，也许会在去库存的道路上一路追寻量的攀升。但房企在上调房价时应该考虑到作为买单者的购房者是否愿意接受?随着政府鼓励的自住性需求以及改善需求的释放，投资性需求的不断压缩，更多的购房者将更加注重居住的环境，越来越多的购房者只会为提高的生活品质买单，与其关注涨跌，不如老老实实围绕居住改善多做文章，做足文章，毕竟对美好生活的向往，总是人类前进的动力。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市供销存篇

　　1.1供销情况：房地产政策进入宽松周期 楼市供需量价同创历年同期新高

　　自3月底以来，房地产政策进入宽松周期, 在利好政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群加速入市步伐，楼市回暖态势十足，量价数据也继续改善中。4月东莞楼市供需量价皆处在上升的阶段，“银四”好于“金三”成为既定的事实，楼市由此开始进入了销售旺季期。

　　1.2住宅供销比：供需量稳步的上升中 供不应求现象凸显

　　1.3存量和消化周期:成交量企稳回升 存量566万㎡ 消化周期降至10.77个月

　　1.4开发商业绩排名: 万科地产12.29万㎡稳居榜首 保利地产进前二

　　1.5个盘整体成交排名(按金额)

　　1.6个盘各物业排名(按套数)

　　2、新增供应明细篇

　　2.1各物业新增情况 ：非住宅车库供应突出 别墅供应保持活跃状态

　　从新增的各物业产品来看，增幅最大的是车库产品，全市有5个项目车库加推，分别是怡安皇庭、莲湖四季豪园、金凤豪苑、天骄峰景以及观澜碧桂园;其次是商铺产品，同环比增长幅度皆在2倍以上，大多为住宅底铺产品;住宅方面，别墅的供应量颇大，有6个项目有别墅产品供应，环比上涨122%。

　　2.2住宅新增月度走势：供应节节高升 61.46万㎡创09年来同期新高

　　2.3住宅新增区域分布：沙田两大项目新品加推排第一 凤岗排第二

　　2.4住宅新增产品分布：70-100㎡产品供应过半 别墅产品供应环比增加

　　2.5住宅新增排名:旧盘加推为主 礼顿·金御海湾批量新品上市

　　3、楼市成交明细篇

　　3.1各物业类型成交：住宅类产品成交上涨幅度大 非住宅略显乏力

　　3.2住宅成交趋势：楼市升温效应明显 74.71万㎡历年新高

　　3.3非住宅成交趋势：4月非住宅市场成交乏力 6.16万㎡低位运行

　　3.4区域成交：凤岗1286套稳居榜首 南城多盘助力554套排第二

　　4、成交价格篇

　　4.1各物业均价：热门区域项目成交拉动 普通住宅价格上涨趋势明显

　　4.2住宅价格：企稳态势明显 均价9240元/㎡历年同期新高

　　4.3普通住宅单价区间：8000-9000元/㎡产品成交占主位 占比约21%

　　4.4别墅单价区间：10000-15000元/㎡别墅成交占45%

　　5、产品需求篇

　　5.1供需存情况：130㎡以上大户型产品供不应求

　　5.2产品成交结构：70-100㎡产品成交维稳 50-70㎡产品成交有所上涨

　　5.3普通住宅各面积段成交：90-100㎡依然占3成以上 多为万科项目提供

　　5.4别墅各面积段成交：150-200㎡和350-400㎡产品热销

　　6、片区供需篇：

　　注：七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松朗片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、东坑、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　6.1住宅供需价：深圳客投资需求助临深片区成交夺冠 滨海片区供应井喷

　　临深片区因为深圳客户的投资需求剧增，楼市成交依然旺盛，成交量24.28万㎡，稳居排行榜之首;其次是滨海片区，万科两大项目(万科金色悦府、南部湾万科城)以及沙田的礼顿·金御海湾、汇景御海南岸等项目新品的集中上市，其供应量达到了24.8万㎡，为片区供应之首，而新品的爆发也助推成交量的上涨，13万㎡排在第二位;虽然中心城区项目供应依然处在紧缺状态，而其凭借政策利好之风，区域楼市成交依然进入前三名。

　　6.2住宅结构：东北片区以刚需和别墅成交取胜 中心城区豪宅成交出众

　　6.3住宅存量分布：滨海片区存量最大 中心城区逐月减少

　　7、潜在供应篇

　　7.1整体状况：商品房动工仅有8.38万㎡ 开工市场遇寒冬

　　与楼市持续热闹行情对比，东莞4月商品房新开工市场遇寒冬，仅有正德名居和金碧花园两大项目进行开工。原因是：1、第一季度由于市场环境不够明朗，开发商推货节奏缓慢，集中全力放在新开工市场，而4月随着330新政、降息降准等强有力政策出台，房企再按捺不住，全力推货，无暇兼顾新开工市场;2、2014年土地市场较为冷淡，供应地块明显缩水，而此前两三年出让地块基本已动工完毕，导致目前市场也正面临无地可开发的困境，这一态势或在今年下半年才有所改善。

　　7.2新开工明细

　　8、楼盘活动篇

　　8.1 楼盘活动明细：恰逢春节假期楼盘活动明显缩减 进入营销的淡季