五一新推产品进入网签阶段 东莞成交持续高位行

　　一、导读

　　1、宏观环境：半年内央行三次降息 调控从“稳健”转向“宽松”

　　时隔两个月，2015年5月10日下午五时，央行再度宣布降息(此前，2014年11月22日、2015年3月1日，央行分别两次降息，降息幅度分别为0.4%和0.25%)，在母亲节扮演了市场“亲妈”的角色。自5月11日，人民币贷款及存款基准利率下调0.25个百分点，金融机构一年期贷款利率降至5.1%，创历史新低;存款基准利率下调至2.25%，并允许存款利率向上浮动区间由1.3扩至1.5倍。

　　央行近两次降息官方解读表述略有不同：1、取消“保持政策的连续性和稳定性”说法;2、将“综合运用多种货币政策工具，适时适度预调微调”改为“根据流动性供需、物价和经济形势等条件的变化进行适度调整，综合运用价量工具保持中性适度的货币环境”;3、增加“我国经济仍面临较大的下行压力”字眼。这标志着货币政策调控思路的重大转变：由此前的“稳健”操作转向实际上的“宽松”。

　　央行降息直接影响到投资产品，利好较大的主要有房地产、水泥建材钢铁等资产负债率较高或资金流动性压力较大的行业，同时对股市和债券市场也利好。而最大利好的板块就是房地产板块，因为，对于当前房地产行业来说，货币价格高和资金压力大是两个最重要的矛盾。上次降息后，市场迎来一轮购房潮，房地产企业的资金面压力有所缓解。如今，再次降息，不但会促进购房者购房，也会降低企业成本，故对房地产股来说是重大利好。

　　对东莞楼市来说，1、为开发商推货信心再增添保障，推货力度也将继续加大，为抢占市场占有率，新盘新货都会加快上市，未来几个月住宅供应量有望在60万㎡上下运行;2、降息直接降低购房成本，减轻客户还贷压力，而且政策环境越发宽松，涨价的可能性就越大，两大因素相互影响或进一步促进购房者入市，无论刚需和改善需求入市脚步皆会加快;3、政策频频利好和开发商推货量剧增，推动春节后东莞楼市节节攀升，4月份住宅成交是达到74.71万㎡，能与热闹2013年相提并论，在“红五月”月初再启动降息，这无疑是再添一把火，楼市成交继续热闹已是趋势;4、目前房企虽然没有明显涨价的动作，但是优惠力度上已逐步收窄，不排除后期在政策越发宽松的环境下出现小幅涨价。

　　2、新增供应：五一加推余热持续供应仍处高位 经济小别墅成供应新宠

　　虽然五一小长假已过，但东莞的供应市场并未降温。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1755套，面积约14.88万㎡，环比下滑近四成;非住宅供应778套，面积约1.38万㎡，环比下滑7成，主要是东江豪门的车库以及风度盛荟的商铺产品新增。上周供应市场虽然不能和五一前井喷相比，但依然处在高位上。从供应产品来看看，经济型小别墅以及商务公寓的供应有所提高，其中别墅供应有3个项目，分别是南部湾万科城130套163㎡的联排别墅、金地艺境花园12套180-182㎡产品和金地城南艺境22套168-263套产品加推;有商务公寓加推的是黄江风度盛荟438套26-59㎡的产品以及星城翠珑湾336套77-82㎡的产品;而有洋房加推的项目有5个项目，分别是风度盛荟、大运城邦、星城翠珑湾、汇龙湾和蜜糖项目。

　　从预售证来看，在经历前几周的高频的推货节奏后，项目或将进入下一轮的蓄客阶段，新拿预售证项目有所减少，上周仅有富盈WO城洋房以及凤岗的蓝山锦湾二期别墅产品上市。

　　3、成交情况：五一新推产品进入网签阶段 助推成交持续高位运行

　　4月以及五一假期楼市高涨行情延续，5月第二周东莞楼市成交量依然高位上运行。数据显示：上周东莞楼市共有2126套住宅成交，面积约23.8万㎡，环比略有下滑，但同比却上涨133%。东莞楼市成交居高不下，一方面是因为4月月底以及五一小长假开盘项目皆进入了网签阶段，推高了楼市成交，如碧桂园豪庭、汇龙湾、中熙香缇公馆、南部湾万科城、海伦湾等皆进入住宅排名前十;另一方面，借助楼市政策信贷宽松之际和五一小长假举行各式暖场活动的吸揽人气，个盘成交量皆有不同程度的上涨之势，数据显示：上周住宅个盘成交超过10套的项目数是61个，环比上周多了13个项目。5月作为传统的销售旺季，加上央行再次释放出降息的利好助力，将为5月楼市的热闹垫下了基石。

　　4、成交均价：借力五一假期快速走货成主策 均价9056元/㎡环比下滑8%

　　上周东莞楼市房价并未延续前几周上涨之势，住宅均价9056元/㎡，环比下滑8%。主要是因为：1、房企需借力五一假期快速走货，定价依然保持谨慎和理智，涨价的项目概率较小;2、单价在8000元/㎡以下的项目成交出众，成交占比约44%，环比上涨14个百分点，也在一定程度上将整体均价拉低，如汇景御海蓝岸(7128元/㎡)、中熙香缇公馆(6266元/㎡)皆进入住宅排名前五。