中原：房地产新政专题分析

一、政策背景

自去年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，（国家统计局数据统计显示，我国2008年前三季度GDP同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。）特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过快、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作。

10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。

二、政策目的

政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。

三、政策内容

国家财政部：

2008年10月22日傍晚，财政部发布了“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策，其中，关于房地产的政策主要有：

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

中国人民银行：

自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

四是汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。

四、政策解读

（一）政策精神与思路

概括而言，其中最重要的政策信息是加大廉租房的建设，减免居民购房交易环节的多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制。这些似乎可以解读为中央政府已经启动了针对楼市的拯救措施，但这其实只是与前不久公布的国务院第四季度经济工作安排中所提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”相呼应，尽管只有简略的一句话，但依然是此次财政部和央行救市措施的红线与指南。

政策中对于“改善型普通住宅”的定义，市场上各方的意见分歧较大，有的认为只要是144㎡以下的均可认为是普通住宅，而东莞中原研究部根据过去政策的连惯性，更倾向于90㎡以下的中小户型普通住宅，因此本次新政针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。

1、以消费者为主

应当看到，中央政府指向房地产行业的政策旨在稳定楼市，而不是笼统的“救市”或者说是“救开发商”。在政策的强度上，中央政府采取的态度很明显是一种温和介入，而并没有集中的出台一揽子救市措施。在对供需双方的倾斜上，调控措施的倾向性应该说也相当明显。无论是减免税费，还是提高贷款额度，降低贷款门槛，现有政策几乎都只针对消费性的购房者。而房地产商所期盼已久的放宽房产开发贷款额度，延长地块开发年限等措施，并没有在中央政府出台的政策中体现出来。这样的政策选择，正说明中央对于楼市的稳定更多出于救经济的考虑，而不是回应房地产商的要求。

2、以首次置业为主

政策降低了交易环节的税费成本（这些成本也是摊在买方身上）交易成本下降还会拉动成交价格下降。 “个人首次购买90平方米及以下普通住房的”直接减免交易契税（契税在之前的交易税费中占第二大头，其他税费相对较少）以及贷款利率下限下调和首付比例调整也是针对首次购买普通自住房和改善型普通自住房者（因为改善型自住者在实际操作中比较难以界定，基于风险和利润的考虑，银行很可能大多数只给前者优惠）。而对“投资”客最为关键的营业税和第二套房贷政策却丝毫不见松动。由此可见政府的着力点是保障居民的自住购房需求，对于投资性购房的控制丝毫没有放松。

3、鼓励居民购买中小户型普通住宅

而从具体的税收以及贷款政策来看，我们可以发现，政策所倾向的购房者多为购买中小户型普通住宅的人群，或者更直接的来说政策优惠偏向于购买90平方米以下单位，这里面体现了政策一贯的延续性。随着中央政府对“90/70”政策的施行，市场上这部分单位的供应量大幅增长，而现阶段的政策很明显是从需求的角度鼓励支持居民购买这些中小户型普通住宅，从而防止结构性过剩，使普通住宅市场趋于供求平衡。而且中、小户型单位也可以满足广大购房者对住房的需求。

4、政策改变一刀切

此次政策条文中明确“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，而且金融机构在贷款利息优惠和首付比例上有比较大的调整空间。说明中央政策改变了一刀切，认识到房地产具有很强的区域性特点，在降低交易税费方面把更多的调控自由度交由地方政府。

（二）政策在东莞落实的探讨

政府对落实新政的态度分析：

2007年东莞房地产发展进入快车道，政府坐收着高额的土地出让金，房地产的税收也迅速纳入财政收入。9月27日房地产新政的出台以及货币紧缩的政策，给如日冲天的楼市重大打击，市场观望气氛浓重，2008年房地产市场交投逐渐减少，市场逐渐步入萧条，上海、杭州、西安等地方政府开始对房地产救市以稳定市场，东莞楼市住房均价从6000元/平米的水平快速回落到5000元/平米，市场的观望气氛依然浓重，东莞政府依然没有作出给予楼市信心的举措。媒体、开发商等纷纷发出要政府救市的呼声，政府仿佛无动于衷，究竟是什么在左右东莞政府对房地产的态度呢？

东莞政府重心是帮助中小企业度过难关。2008年东莞有近四成的企业出现了亏损，很多中小企业面临倒闭危机，一些大型玩具厂、服装厂的倒闭届时引起了社会轰动，东莞制造业面临着巨大的危机。中小企业是经济发展的中坚力量，东莞政府对中小企业度过危机给予了更多的帮助，推出了4个10亿计划，其中从市财政拿出10亿元，帮扶面临困境的中小企业和加工贸易企业融资。东莞政府目前的重点就是帮助中小企业度过难关。

政府接触到的房地产市场信息是市场处于正常状态。根据东莞统计局的数据显示，2008年上半年全市商品房销售额125.99亿元，同比增长35.9％，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第二位，市场整体情况依然比较乐观。但深入研究，统计局的数据带有较强的滞后性，与市场最新的真实数据相脱节，但统计局数据作为国家的权威数据，政府的决策更多参考统计局发布的数据，因此在目前阶段政府接收到的房地产市场情势仍然是较为乐观的形势。

东莞房地产税收对财政贡献相比其他城市有限。房地产税收占全部地方税收收入的比例各地区目前已平均达到20%以上，是地方税收收入的主力，一些城市比例甚至高达三成左右，东莞房地产税收占地方税收收入约18%，占财政总收入约6%，是东莞市税收增长的主要推动力。但比较其他城市，东莞的房地产税收所占比例处于中下水平，对财政收入的拉动作用比其他城市小。

房地产投资对GDP贡献低。根据东莞统计局的数据显示，2008年前三季度全市完成生产总值2734.55亿元，房地产开发投资175.09亿元，房地产开发投资占GDP比重为6.4%。而国内很多城市该指标高达10%以上甚至20%以上，这些城市视房地产业为支柱产业，因此当目前市场成交较为低迷的情况下，开发商给到政府的压力是很大的，因此这些地方政府相继出台了救市措施。据各地2007年经济统计公报数据显示，南京房地产开发投资占GDP比重为13.6%，杭州为12.64%，西安为22.3%、北京为15%、上海为10.9%等。东莞的房地产开发投资对GDP的贡献相比这些城市处于一个比较低的水平，房地产业在东莞目前来说整体上并不是支柱产业。东莞制造业八大支柱产业的产值占总额的六成以上，东莞经济主要依靠的是这些优势产业，因此政府对房地产行业的态度一直以来都是不温不火的。

态度决定一切。这次中央政策不搞“一刀切”，给到了地方政府很大的调整空间。但东莞房地产业的行业地位决定了东莞政府对房地产的态度，也就决定了落实中央新政的程度。除了执行中央的降低税费政策外，预期东莞政府出台更大力度的降低税费政策可能性不大。

银行对新政的落实态度分析：

美国金融危机暴露出金融监管的缺失，各地银行相应得提高了风险管理意识，集中加大了对优良大企业的贷款，中小企业的贷款相应减少，此时展现了银行比较保守的一面，政府为刺激银行加大对中小企业的融资，不惜巨大的财政支出撬动银行资金。东莞银行也就是在政府提出贴息以及补银行坏账的情况下，才启动对中小企业较大幅度的贷款，一方面显示了银行保守的一面，另一方面也可以看出银行有钱贷不出的情况。

这次人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，如果实行下限0.7倍，五年期的贷款利率为5.229%，略微高出存款基准利率，对于盈利为本的银行作出这样的决定可能性不大，何况量上的增加也是非常有限的；对于东莞房贷，各银行抢占贷款份额，通常实行了优惠利率，在正常利率水平上再优惠15%，在某种程度上已经实行了这次的新政策。另外，新政规定的首次置业普通自住宅或改善型普通自住房实行首付两成，银行为增加风险意识管理，这一措施实施将会非常谨慎。

基于此分析，东莞金融机构在个人房贷的首付比例和利率优惠上预期调整空间不大，能够享受低首付和低利率的购房群体在审核上仍然比较严格。另外，虽然本次政策对二手房在首付和利率上有利好的地方，但东莞银行未必会对二手交易中属于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的相关首付和利率等优惠进行落实，购买二手房首付比例预期还是维持之前的30-40%水平。

金融机构政策落实的可能性分析：

1、符合以下3种条件均可贷款8成，其他情况贷款7成。

A：首次贷款购买住房；

B：面积90平方米以下；

C：借款人属于优质客户。

2、商业贷款利率最低可下浮30%，预期没有第一第二套区分。

3、以前贷款尚未结清，可在申请变更贷款利率下浮30%。

优质客户主要包括：1，拥有较多自由资产的客户；2，理财高级别帐户；3，个人税后年收入较高；4，全日制研究生或以上学历具有稳定职业和收入来源；5，国家公务员、事业单位、国企等工作人员；医生，教师，律师，银行，证券，保险人员（保险代理人除外）等。

（三）新政实际降负效果计算

新政的落实对东莞的置业者到底影响几何？东莞中原研究部根据目前东莞的楼市均价约5000元/㎡，以一面积为90㎡的普通住宅为例（假设其贷款利率为0.7倍），对新政落实的效果做简单的计算，仅供参考。

注：依据中央精神及政策的连续性，东莞中原研究部认为本次新政主要是针对90㎡以下首次置业的普通住宅和90㎡以下二次置业的改善型普通住房，面积90㎡以上的户型不在新政的调整范围内。

新政的落实，无论是对置业者还是开发商都是一个利好的消息，对首次置业者来说意义更为重大，最为实际的利益就是购房款的减少。从上述计算可以看出 ，按理想状况下，购买一套均价5000元/㎡，面积为90㎡的普通住宅，如做8成20年按揭，新政的落实最大可让置业者节省约6.9万的资金，约占付出总额的9.32％，其主要节省的是来自贷款利息——6.7万元；而使用公积金贷款的，则可以节省1.52万元，占付出总额的2.30％。详细计算见下表：

尽管新政的出台利好，但具体城市的落实力度会有所不同的，而且针对目前东莞的实际情况，估计银行方面不会作出积极的响应。主要原因是东莞企业转型需要动用大批资金，而且政府刚刚拿出10个亿帮助中小企业融资，如果银行方面再以0.7倍的利率放贷，银行20年房贷利润（利息）将有可能缩水约2成。尽管房贷数量的增加可以挽回利润，但东莞银行的作风一直比较保守，这也是东莞银行存贷比一直高于全省水平的原因之一。因此，对于新政的实施效果，东莞银行的反应如何将起到直接的影响作用。估计东莞银行方面很难对房贷利率下调至0.7倍，保守估计东莞的银行方面将会下调贷款利率为0.8倍。

如果以0.8倍房贷利率计算，在东莞购买90㎡均价5000元/㎡的普通住宅可节省利息约3.04万元，约占购房总付出的4.27%。

预期东莞金融机构个人房贷利率前后调整变化计算：

总的来说，对于新政的范围我们必须有清楚而理性的认识，由于中央的精神和政策的连续性因素，本次新政的调整范围应是90㎡以下首次置业的普通住宅和90㎡以下二次置业的改善型普通住房，面积90㎡以上的户型不在新政的调整范围内。而且新政的执行力度各地方不同，由于房地产并非东莞市的支柱产业，而且银行方面面临着转型资金的供应压力，因此东莞银行方面对贷款利率的下调力度和积极性可能并不是很大，所以新政对东莞的影响从理性的角度来讲应该没有想象中的大。

五、政策效果

总体而言，此次政策的出台更多是释放了政府救市信号，对提振市场信心、稳定预期、防止大跌等方面起到了稳定房地产市场的作用。同时也给到了市场强烈的后续政策出台预期。

短期影响：

1、对全国楼市而言，起到稳定市场的作用，可以延缓房价和成交量的下滑速度和幅度。短时间内，这些政策对于防止交易量进一步下滑具有一定的作用，但在短期内实现交易量迅速回升可能性不大。房地产市场下行趋势不改，受政策影响，此轮房地产调整期会延长，以时间换空间。

2、对东莞楼市而言，经历一年时间的快速深幅调整后，房价基本回调到位。受政策影响，短期或会刺激东莞整体楼市价格和成交量小幅反弹，但个盘分化严重，同时预期冲高回落可能性较大。

对于开发商而言，政策利好绝对是一次出货良机，但出货策略分歧较大。部分开发商策略上将会出现变化，如收回折扣，甚至提价等，但有些开发商则仍然走低价促销策略。受政策面影响，预计部分置业者会担心错过入市时机，缩短决策时间、结束观望出手入市。预计新政后短期内东莞楼市成交量和价格有小幅反弹，但由于政策是实质性的刺激力度有限，而经济基本面和预期并没有发生好转，整体房地产市场仍然处于下行趋势中，因此随后市场出现冲高回落的机会比较大。

政府此举虽然力度不大，范围也小，但对于提升信心、稳定预期、防止大跌无疑是有作用，而交易成本的下降以及降低首付和利率相当于降低了入市的门槛，会释放一定的自住购买力，估计未来两个月楼市会迎来一个久违的小高潮，不过由于政策从11月1日实施，所以10月下旬楼市成交会出现政策性萎缩。也会有小部份业主或发展商因此而提高价格，但市场预期也不能过于乐观，毕竟买家的信心还是需要时间建立的，而且发展商受年末资金回笼问题和上市的地产公司的业绩压力问题，都会令发展商积极利用此节点稳定价格，甚至降价增加成交量、抢占市场分额。同时，由于同样是楼市重要支撑的多次置业、出租性投资行为，并不在此次政策调整范围之列。也就是说，抑制投资的既往政策依然在延续，故而不能太高估此次政策调整的短期效应，不要指望这些政策会很快使市场重拾升势，回到过去几年量价齐升的轨迹。

长期影响：

房地产行业作为一个周期性的行业，本身就具有自己的特性。市场的成交很大因数决定为市场价格和购买力之间的关系，而价格又取决与市场的供求关系，要市场能够健康、长远的发展，几者必然要回归一个相对合理的位置，单靠政策的调整只能起到延缓行业到达波峰、波谷的时间，并不能改变整体趋势。以东莞房地产为例，经过多个月的价格探底，价格已经回归合理。但进入08年以来，东莞市场持续以来的供过于求，到08年9月30号，全市的可售存量超过了677万平方米，而单08年5-9月的新开工量也达到了264万平方米，东莞市场供应远大于成交量。而另一方面受美国金融危机影响，全球经济衰退，中国的出口减少，经济增幅下滑，加上产业转型等因数，经济预期差了，楼价也失去了上涨的动力。由此预期在未来的一两年内，东莞房地产市场仍然以调整为主线，并逐步趋向平稳发展阶段。

而幸运的是，中国的储蓄型消费观念将为稳定中国房地产市场发挥重要的作用。美国次贷危机是消费过度，消费力的丧失导致楼价一跌再跌，而中国情况不太一样，消费没有被过度透支，而商品房是财富的累计而不是一时的收入问题，加上传统的居住观念，只要楼价下降到合理的价格，必将进入市场，而在经济面向好的情况下，投资等需求也会入市，总体而言，中国楼市还是比较安全和稳定。