合富辉煌：08年前三季度东莞楼市报告

第一部分 宏观环境分析

前三季政策综述：宏调转向

经过去年9.27房贷新政以来多个政策组合拳打压，房地产投资需求已经基本被压制。作为一个资金密集型行业，房地产资金大部分源于金融机构，但08年开年以后，银行以及资本市场各种渠道向房地产领域输入的资金流量迅速减少，资金面趋紧。维持房地产商资金快速回笼的另一个通道――销售，由于投资行为推动的价格虚高泡沫始终没有完全破裂，今年销售表现一直不佳。

1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。

8月27日央行联合银监会下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，通知称要严格商业性房地产信贷管理，禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。该通知的调控思路，与2007年9月27日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》思路一脉相承，都着重从金融和土地方面调控房地产市场，共同防范土地供应失控和由此引发的银行金融风险，重申央行继续严格控制房地产贷款的态度，推翻了之前市场上“下半年房地产信贷可能放松”传言。该政策的出台使房地产企业融资门槛越来越高，中小企业生存环境愈加困难。9月1日央行发布《引导货币信贷合理增长，优化信贷结构》通知，文件确定下半年“区别对待、有保有压”的信贷原则：加大对三农、中小企业融资、震区重建的金融支持。

在全球金融危机的威胁下，9月16日央行下调一年期人民币贷款基准利率和部分中小银行存款准备金率1%。贷款利率下调降低了企业贷款成本，但贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用有限。国内房地产投资约占总投资额的1/4，仅次于制造业，在全球经济发展放慢的环境下，如果政府要保证经济平稳发展，对房地产信贷资金捆绑将有可能放松。

虽然当前中央的宏观政策对房地产仍不乐观，但因为土地出让金收入归地方的财税政策制度设计以及房地产投资对地方经济的巨大拉动作用下，地方政府热衷于出台各种“救市”政策。今年下半年西安、重庆、南京等地纷纷出台财政补贴购房者、缓缴基础设施配套费、减免税收等政策，在一定程度上降低了房地产的开发和交易成本，然而作为企业，不能把脑袋绑在在解放军腰带上，房地产进入优胜劣汰的买方市场阶段，真正能够挽救企业的不是解放军，而是开发商要造出真正满足客户需求、与目标客户群体支付能力相称的房子。

国务院报告为宏观调控定调

08年7月份国务院向全国人大常委会提交的报告指出，下半年将把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控首要任务，把抑制通胀放在突出位置。要强化跨境资本流动监管，防范系统性金融风险。继续做好房地产市场调控，促进房地产业稳定健康发展。

央行继续严格商业性房地产信贷管理

8月27日，央行联合银监会下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要继续严格商业性房地产信贷管理。《通知》对规范房企贷款提出了五大项具体要求。分别是：禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。

央行9月16日宣布下调贷款基准利率

9月16日，中国人民银行宣布下调贷款基准利率，其他期限档次贷款基准利率作相应调整，并下调部分中小银行存款准备金率1%。调整后，5年及以上房贷基准利率为7.74%，优惠后相当于6.58%。对于正常还款阶段的住房贷款，房贷将从明年1月1日起按新贷款利率执行。

各地纷纷出台政策救市

南京：南京市政府9月27日出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》共二十条政策。其中三个项目最引人注目：其一是从2008年10月1日起一年内，南京购房者可享受0.5-1%的购房款补贴；其二是在一定情况下，开发商土地出让金和部分规费可以缓缴；其三是取消“一房一价”价格管制。此外，南京还在商品房转让免征营业税的时间界定、第二套住房认定、卖旧买新时个税征收、公积金贷款规模等方面，做了有利于购房者的微调。

西安：西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对购买西安商品房的市民，按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

杭州：杭州出台的《意见》对房地产开发企业的企业所得税按下限预征；调整房地产抵押权登记办法；适度调整出让价款支付期限；放宽建设项目开、竣工期限，以及放宽新出让地块地价款支付期限和比例等各条。

地方政府救市招数

（一）针对开发商

招数一：放宽土地出让 调节供应节奏

国内多个城市的商品房市场出现了销售持续下降态势。2008年南京第一季度放缓了土地推出的节奏，淡化开竣工时间。

招数二：放宽开工时限加大信贷支持  调整土地出让款支付时间和比例

杭州规定，按期动工有困难可申请放宽、放宽地价款支付期限和比例；对部分公开出让的房地产经营性用地，经批准后可视情况调整出让价款的支付时间；对按期动工确有困难的房地产企业，由受让人提出书面申请，经批准后可适当放宽建设项目开、竣工期限；对新出让的经营性房地产用地，特别是价款超5亿元的地块，可适当放宽地价款支付期限和比例。还鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效信贷。

招数三：开发商缓缴城市配套等税费 

西安在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米；房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元/平方米。

（二）针对购房者

招数一：公积金调整 延长贷款时限

上海、福州、长沙、北京以及湖北等纷纷出台了公积金新政。增加公积金额度，延长底宽时限。长沙购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。

招数二：减免契税和二手交易税  降低购房成本

为促使楼市回暖及恢复市场信心，各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策。长沙规定，在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。西安市对购买西安商品房的市民，按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

（三）其它

调整购房入户政策

杭州规定原有购房入户政策中的购房范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区、钱江新城区域扩大到除萧山、余杭以外的所有主城区，80万元、100万元以上即可落户。

政策效果

长沙4大救市政策没盘活楼市

对于楼市的拯救，长沙早在今年7月份就开始，而且全面推行货币补贴方式、下调二手房交易综合税、开发商缓缴部分税费、公积金贷款首付降为20% 。4大举措同时实行，救市力度堪称地方政府之前列。但是让当地政府失望的是，令人期盼的“金九银十”没有出现。数据显示，今年十一黄金周期间长沙市商品住宅期房共成交7.06万平方米，较去年的15.07万平方米相比，下降了8.01万平米方，接近去年的一半。9月长沙商品住宅期房每周成交量均高于10万平方米，十一黄金周成交不增反减。

南京20条救市新政节前出台 实施首日成交不理想

新政公布首日，南京网上房地产的数据显示，当天20：00，南京楼市商品房住宅共认购146套，成交37套。认购量相比前一日有大幅提升，甚至有专家预言南京楼市将就此回暖。然而之后几天的情况并不尽如人意。10月1日，即南京市新政正式实施第一天，截至当天21：30，全市商品房认购64套，成交0套。而连日来的认购量也与“十一”之前并没有太大幅度提升。

西安5亿元救市 三天楼市成交创9月最低

 西安市政府出台房地产救市政策第三天，楼市即出现9月以来成交量最低点，9月7日单日跌幅最大，成交均价较前一日下跌20.51％，销售面积较前一日减少达4000平方米。市民杨先生称，政府补贴的额度对他并没有太大吸引力，不如直接降价来得实惠。

杭州房地产全面救市首日素描：观望氛围浓郁不散

10月14日，杭州市政府全方位“松绑”楼市。不过，政策一出并未立竿见影，当天并未出现成交量“井喷”。14日，杭州楼市未能走出连日的低迷行情，继续了前一个交易日的下降趋势。截至14日晚8点，尽管成交均价有所回升，但杭州主城区47套的成交量，比前一个交易日下降了24％；预定15套，比前一个交易日减少了2套。

救市措施评析

购房补贴：目前各地楼盘的降价幅度较大，而地方政府最多1.5%的购房补贴，非但效果有限，而且易招致关于“劫贫济富”、违反税赋转移公平原则的批评。

公积金政策调整：对购房有促进作用，但是公积金的覆盖范围小，受益范围非常有限。

购房入户调整：增加房屋产品的附加值，增加房产性价比，并且有利于稳定和优化城市人口结构。

减免二手交易税：最直接快速受益的政策，交易成本可以大幅度降低，减税立竿见影的效果会出现在二手房市场，对于房地产市场的未来预期也会起到很大的稳定作用。

放宽开工时限、加大信贷支持、调整土地出让款支付时间和比例、开发商缓缴城市配套等税费：可以减轻开发商的资金压力，增强企业抵抗市场风险的能力，防止短期内房价大幅跳水。

前三季度宏观经济综述：通涨与停滞威胁并存

目前我国经济的对外依存度超过60%，国外市场价格能够比较快地通过传导引起国内价格的变动。2008年上半年，铁矿石和市场原油价格同比上涨均超过70%,铁矿石和石油价格上涨，导致国内PPI涨幅屡创新高。上游产品价格上升和人民币的持续升值，又使国内出口企业经营日益困难，国内工业增速放缓。

08年4月份CPI涨幅达到8.5%的高值后，开始连续五个月回落，但PPI却仍较高，在一定程度上将会传递到CPI。PPI向CPI的传导大约滞后半年到一年，以此计算，下半年CPI面临来自PPI传导引致的压力会更大。9月份以后，雷曼兄弟倒闭使美国次贷危机再度升级，演变成全球性的金融危机。虽然各国大力救市，但金融危机造成的资产损失波及全球，尤其使美国实体经济濒临衰退的边缘。处在世界产业链条中下游的中国制造业难以独善其身，未来利润增速有可能进一步放缓，也许明年将会迎来最困难时期。

面对严峻的外部形势，在通货膨胀和经济停滞威胁并存的情况下，从8月份开始，中国政府正式定调将政策重心从抑制通货膨胀转向了防止经济衰退和控制通胀“控防”并举，9月16日和10月6日，央行两度下调利率。除了刺激消费需求外，加大需求大、见效快的固定投资包括房地产投资，仍会被当成保经济增长最快捷的手段。但投资最大的困难是资金，国内货币政策松动的可能性正在增加。

外部环境多属利空，内部经济形势亦不容乐观：国内经济增长放缓，今年上半年GDP增速为10.4%，下半年将继续下滑；各种因素导致出口下降，部分加工企业经营困难，上半年规模以上中小企业倒闭6.7万家。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期。纵观国内外房地产市场发展历程表明，宏观经济景气程度和房地产市场的兴衰密切相关。经济发展周期与房地产业周期二者基本是同步的，一般而言，在房地产市场领先于宏观经济上升，而稍滞后于宏观经济下行时间。

宏观经济景气程度下降和紧缩货币政策下，房地产行业正在进入下行的轨道。国内房地产投资占总投资额的24.8%，仅次于制造业的32.7%，并带动大量的下游产业的发展。未来几个月内，在全球金融危机笼罩下的中国经济，如果政府主要政策注意转向刺激经济，保证经济在8%以上平稳发展，需要重新启动房地产市场拉动内需，对房地产信贷资金捆绑将有可能放松。

2008年前三季度国内生产总值(GDP)增幅跌破10%

中国2008年前三季度国内生产总值(GDP)为201631亿元，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。居民消费价格总水平（CPI）同比上涨7．0％。

CPI回落PPI指数上涨，企业经营困难

08年第一季度，国内居民消费价格指数(CPI)曾达到十年最高涨幅8.7%。前三季度，CPI累计同比上涨7．0％。第二季度以后，随着国际油价、铁矿石价格下调以及国家宏观调控措施落实，CPI指数逐渐回落，国内通货膨胀压力有所减弱。与此同时，由于08年国际原油、铁矿石价格上涨，国内工业品出厂价格指数(PPI)一路上涨，8月份涨幅达到创纪录的10.1%。08年下半年以后，工业品出厂价格上涨和居民消费价格回落，压缩了企业的利润空间，国内中小企业生产经营日渐困难。

08年国内货币投放量速度明显放缓

08年1月，中国人民银行拉开从紧货币政策的大幕，流通中的现金和社会货币量呈减少势头。一方面紧缩的货币政策消除了中国房地产和股市泡沫，降低通货膨胀速度；另一方面也使原有的中小融资问题陷入困境。9月份，次贷危机升级为全球金融危机以后，从紧货币政策似乎有转向迹象。

1-8月全国工业利润同比增长19.4%，速度回落

1-8月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业，下同）实现利润18685亿元，同比增长19.4%。而去年的同期增速为37%。

前三季度70个大中城市房价上涨速度逐月放缓

08年1月份以后，70个大中城市房价指数同比增速开始放缓，部分月度房价的环比增速已经出现负增长。70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.5%(9月份上涨3.5%)，涨幅比上年同期高1.8个百分点。值得关注的是，作为最能显示市场成交意愿的二手房价格指数，近期走势掉头向下，下降速度比新房更快，带动房地产市场价格走低的可能性极大。

1-7月商品房销售面积下降10.8%

国家发改委公布的今年1—7月商品住房销售情况、房地产开发及投资情况，其中，今年前7月销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点。

1-8月全国房地产开发投资增加近三成

1-8月，城镇固定资产投资84920亿元，同比增长27.4%。其中房地产开发投资18430亿元，增长29.1%。房地产开发投资增速下滑,由1－6月的33.5％下滑到1-8月的27．4％。

美正经历百年一遇金融危机

美联储前主席格林斯潘称，美国正陷于“百年一遇”的金融危机中；这场由美国房地产市场次贷问题发端的金融危机，引发全球经济衰退的可能性极大。 他认为危机不但将影响美国房地产价格，而且还将诱发全球经济动荡。久负盛名的华尔街五大投资银行中，雷曼兄弟等三家已经倒闭或者被收购，高盛和摩根斯坦利被迫转型。房地美、房贷美公司和AIG保险被政府接管，国会批准通过高达7000亿美元的救市计划。在金融危机蔓延全球的势头下，各国央行纷纷出台政策向金融市场注资。

前三季综述：转型低迷期的东莞经济

08年东莞经济给人最深印象是生意难做。由于成本上升、人民币汇率上升各种因素影响，全市规模以上工业利润总额上半年下降10%，至8月底降幅扩大为25.4%，有37%的企业出现亏损，亏损总额上半年上升14.8%，至8月底扩大为24.1%。

上半年，全市村组两级经营总收入仅增长2.7%，增速同比回落5个百分点；全市共有353个村收不抵支，增加62个，收不抵支6亿元，上升48%。1-8月份，东莞新签、增资外资项目宗数总比分别减少了25.8%和33.9%，本来是接单生产高峰的7、8月份，企业签订合同金额却分别下降40.9%和44.2%。中小企业面临的难题更多，企业家在许多场合抱怨今年的钱难赚。

依赖于欧美的需求以及廉价人力和土地成本的东莞经济，08年不复“全球下单东莞制造”的风光，今年人力成本、土地和原材料快速涨价，世界经济发展放缓，东莞两头在外的加工贸易型企业难以赚到钱。外部的经济条件发生重大变化，东莞经济难以为继，不能再延续以前的增长模式。

东莞现在所经历的转型，颇像十多年前的深圳。有感于加工贸易对深圳环境资源的伤害以及产出效益的低下，1993年深圳市做出了一个极具争议的决定：在特区范围内，停止发展三来一补企业。这一决定做出后的1994年，大批以印染、服装、玩具为主的港台资企业从深圳向临近东莞等地市转移。深圳当时转型的背景是，经过前十年的发展建设，深圳在“贸工技”的发展模式上，已经向前迈出重要的一步，即以过度依赖港台资低端加工贸易，到引入相当数量的国营企业、以及欧美日等高端制造业方向转移，与此同时，活力惊人的民营企业也已开始抬头，华为等新生力量已经开始崭露头角。经过一段时间转型低迷，90年代末后十年间，深圳孕育了华为、中兴、比亚迪、迈瑞、金蝶、腾讯等高科技企业。到2004年，深圳高新技术产品出口已达350.6亿美元，连续多年雄踞全国第一。而东莞目前正面对类似90年代初深圳面临的情况，正是三来一补衰落、民营经济兴起、加大力度引进高端制造业的初期阶段。

基于产业结构调整的预期，东莞城市基础建设较好的如南城、松山湖、虎门港及其周边部分镇区，将迎来快速发展和产业升级的契机；产业升级还将带来这些镇区中等收入阶层的大量增加，为区域房地产开发带来长远坚实的消费支撑。而对于部分基础建设较差的镇区，由于中小企业的转移和倒闭，将迎来产业调整的阵痛期，有可能使镇区内房地产的萧条和增速减慢，产业转型将改变东莞的房地产版图格局。

08年1-7月份，东莞前七个月房地产投资127亿元，预计08年全年投资220亿元左右，东莞GDP3650亿元左右，房地产投资在GDP中的比重约6%，07年房地产投资也占全市GDP的6%。对比穗深等一线城市的数值，穗深房地产投资比重在10-15%之间，东莞、佛山等二线城市比重均在6%左右。一方面，莞佛两地房地产投资占GDP比重低，发展速度快，发展空间比较大；另一方面由于东莞加工制造业为主的经济结构，白领和中产阶层消费能力不足，房地产在地方GDP比重较低，而经济转型将给东莞带来更大的市场潜在机会。

莞1-8月经济状况

08年东莞经济整体仍保持较快速度发展，上半年生产总值同比增加15.10%，城镇居民人均收入增加11.5%，居民存款增加11.8%。但今年1-8月GDP增幅同比去年回落了2.6个百分点，是近10多年来的低位。

全市贷款余额比年初增长8.23%

东莞信贷增长较往年明显放慢，7月新增投放16.93亿元，环比增长0.71%。截至7月底全市本外币各项贷款余额2400.53亿元，比年初增长8.23%，增幅同比下降9.45个百分点。

东莞上半年引进内资24.62亿元

1-6月市外来莞注册投资的户数和注册资本明显多于本土民营企业。部分镇街和园区招商引资还出现内资引进超越外资的情况。

房地产个人贷款和开发贷款变动情况

截至7月东莞房地产开发贷款比年初增长14.69%，而购房贷款再次出现小幅回落，比上月减少0.53亿元，环比下降0.1%，截至7月末，全市购房贷款余额532.9亿元，比年初仅增长1.18%，其中个人住房贷款余额487.51亿元，比上月减少0.25亿元，环比下降0.05%。

建筑原材料价格变动情况

08年上半年建筑原材料价格飞涨，6月份钢筋价格比1月份上涨了14%。下半年价出现大幅回落，10月份价格比1月份下调约5%。但相比07年同期价格，建筑原材料价格仍然上涨了15%左右，同比06年上涨近四成。

第二部分 住宅市场分析

一.总述

东莞楼市历经2001年以来长达七年高速发展后,08年终于进入下行调整.回顾07年和08年两年的楼市发展历程,可用“惊心动魄”来形容，楼市已上演一场刻骨铭心的“过山车”游戏。07年第三季度，东莞楼市表现出“恐慌性”购房，“恐慌”买不到房及房价上涨太慢；08年第三季度，东莞楼市亦表现出“恐慌性”购房，“恐慌”买了房价格继续下跌。07年“恐慌性”令供需量价狂飙，08年“恐慌性”令供求量价齐跌。土地市场和商品房市场均表现较大程度下行调整，楼市由07年的“火热、疯狂、非理性”进入了“冰冻”的08年，同时也是健康、理性的08年。

08年前三季度东莞住宅市场总体供求特征表现为新增供应量略有减少但销售量大幅萎缩，新房预期价格得到大幅回调。虽然前三季度楼市销售持续低迷，但是新增预售及新开工却出货意欲较明显，可见开发商面临巨大资金回笼压力。宏观经济下滑已大势已定，加之巨大商品房存量，东莞楼市不可避免进入下行调整。

供应层面，新增总量略有减少。“90/70”功效正在显现，90平方米户型供应比例增加10个百分点，市场催生越来越多合拼户型。由于07年下半年公寓供应量激增，而08年销售不畅，前三季度新增公寓量同比减少三成，以消化存货为主。东莞公寓分布地域集中化、产品同质化较明显，公寓面临较大的消化压力。“别墅禁令”及高容积率限制让别墅产品成为稀缺，同时类别墅如联排别墅的大量涌现也增加了销售难题。

需求层面，08年美国次贷危机持续恶化并掀起金融海啸，世界经济动荡不安，国内天灾人祸不断，出口大幅减少，通货膨胀高温难退，企业利润减少，居民财富缩水等一系列宏观经济不景气信息令民众信心不足，购房需求锐减，尤其“制造业名城”东莞本身商品房有效购买力有限，转型前景不明朗…一系列国际、国内、本地不利消息使楼市观望较浓，住宅销售面积下滑近五成。“9.27”新政令让投资性购房需求基本绝迹，3-7月份由于房价大幅回调，刚性需求崛起，欲“力挽狂澜”激活楼市，但成交有限。8.、9月份宏观经济环境恶化及房价的持续回调令刚性购房需求亦受到了打压，整体成交量维持在较低的水平。

价格层面，“7折团购”拉开了东莞降价序幕。万科牵头，光大发扬，众多跟进，东莞楼市进入历史罕见的房价下调阶段。“3字头”房价频现，价格底线多次被刷新.城区主要楼盘由07年高峰期七、八千元下降到08年的五千元上下，不少楼盘房价下调两至三成，新盘预期价格得到大幅下调。历经2月底来超过半年的价格整理，东莞房价已趋稳，整体下调空间相当有限。鉴于市场存货巨大，市场观望仍浓，东莞房价短期小幅波动现象仍将存在。

二、楼市供求分析

(一).总体供求情况

1.住宅供求

供求双线下滑 严重失衡

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度全市住宅供应面积约437.6万㎡，同比略少5.7%。需求方面萎缩更严重，签约面积仅248.8万㎡，同比萎缩近五成，约48%。合富辉煌东莞市场研究部分析，08年以来，受宏观经济不景气及国家调控等因素影响，居民买房意愿大减，商品房成交量持续低迷。销售市场低迷影响到供应层面，开发商对08年楼市信心不足，采取“减产自救”措施以度难关，在土地和商品房供应上相应减少，并在第三季度后首现供求双线下滑现象。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞楼市从07年进入到08年发生了180度大逆转，楼市供求比由07年前三季度的0.97：1转变了08年的1.76：1。07年前三季度表现出一定的供不应求现象，08年则恰恰相反，表现为严重供过于求。

销售额大幅缩水 开发商资金吃紧

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图，08年前三季度住宅销售额均比07年低一个大档次，各季度缩水呈加大之势。第三季度销售额缩水最严重，签约金额约53.9亿元，同比减少52.9%。08年前三季度东莞住宅销售总额约为147.4亿元，同比减少超过四成，约42.8%。07年下半年开发商疯狂扩张，08年销售额大幅缩水令开发商资金吃紧，导致3月份始越来越多开发商通过降价刺激成交以达到回笼资金目的。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞房价得到了大幅回调，但销售面积和销售额仍处于低的水平，开发商资金压力的局面仍然没有得到根本性改观，在一段时期内不少开发商仍将资金吃紧。

“跑得快”者为市场最大赢家

合富辉煌东莞市场研究部分析，2月最后一天晚上万科旗下项目万科运河东1号率先举起“7折团购”降价大旗，光大项目迅速做出同样回应。由于光大地产项目众多，降价幅度大且降价时间早，成为前三季度东莞地产最大赢家。签约面积前10名楼盘中，光大楼盘占4席。光大五项目签约面积占市场份额达13%左右。08年前三季度房价下调越早，幅度越大的楼盘受到了逆市热销，加之市场需求容量有限，降价迟或降价力度小的楼盘处于极度被动地位。

2.非住宅供求

非住宅受宏观经济影响相对较小

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度全市非住宅供应面积约79.7万㎡，同比增加两成，签约面积约25万㎡，同比减少约13.1%。与住宅相比，非住宅受宏观经济影响相对较小。

(二). 区域特征

1.区域住宅供应

松山湖、长安、横沥和万江08年住宅供应增速明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度住宅供应面积10万㎡以上区域中，松山湖、长安、横沥和万江08年住宅供应增速明显，同比增幅位列前四，此四大区域08年楼市竞争加剧。住宅供应面积前五名区域分别为：东城区64.5万㎡，南城区60.6万㎡，寮步镇42.3万㎡，万江区33.1万㎡和长安镇28.7万㎡，其中城区占三席。寮步镇07－08年楼市供应量较大，08年前三季度住宅供应面积42.3万㎡，由去年同期全市第五挤身到第三名，该区域08年竞争加剧。全市约有17个区域前三季度住宅供应面积在5万㎡以下，区域数量占全市的一半，楼市供应区域不平衡。

2.区域住宅供求

长安、厚街、石龙和万江供求压力较大

合富辉煌东莞市场研究部显示，08年前三季度东莞全市住宅签约套数约23033套，分布于全市31镇区，其中销售套数200套以上区域约18个，区域数量占全市55%，仍有45%镇区销售套数不足200套，区域销售不平衡。销售套数前3名区域为南城3902套，东城3268套和寮步2294套。

从上图可知，各区域前三季度普遍表现为供过于求，其中长安、厚街、石龙和万江供求压力较大，楼市供求比均在2.5以上，给房价带来较大的压力。楼市供应与需求通常呈正比关系，南城、东城、寮步新增供应量与销售量均分别位列全市前三甲。

(三). 城/镇区整体供求格局

城区楼市开发提速 竞争压力高于镇区

合富辉煌东莞市场研究部分析，无论从供应比重还是需求比重来看，前三季度城区比重同比在加大，城区楼市开发提速。07年前三季度城区占全市比重为供应36.4%，需求37.5%，08年则为供应41.8%和42.4%，分别增加了5.4和5个百分点。城区供应比重增速快于需求比重，一定程度说明城区楼市竞争比镇区要激烈。

(四). 季度特征

08年二季度供应最大 三季度需求萎缩最严重

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年供求量最大的季度为三季度，08年则为第二季度，主要原因为07年第三季度深圳客疯狂东莞投资购房，为全年市场最火热季度，今年三季度则恰恰相反，投资客基本绝迹，市场处于低迷阶段，需求萎缩最严重。此外，第二季度为08年全面降价季度，价格大幅回调刺激了一定的成交，导致二季度成交量有所上升。第三季度房价趋于缓和，宏观经济不景气，居民买房意愿减少，成交量维持在较低的水平。08年第二、三季度住宅签约量分别为93.3万㎡、91.9万㎡，分别同比减少48.55%和50.8%。

(五). 月度特征

市场信心严重受挫“金九”变“铜九”

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图，前三季度各月住宅签约量均同比减少一大截，减幅从三到六成不等。其中6月份同比萎缩最严重，签约量25.4万㎡，同比减少64.2%。其次为9月份，签约量仅22.6万㎡，同比减少61.1%，签约量前9月倒数第二，仅次于楼市淡月2月份。“金九”变“铜九”已成铁的事实，主要原因为开发商对奥运8月并无抱太大期望，7月提前打响奥运冲锋，导致7月下旬楼盘扎堆开盘，供应量达到前9月最大，需求得到相应提升。8月奥运促销维持了一定的成交量。合富辉煌东莞市场研究部数分析认为，奥运期间，围绕“后奥运时代楼市走势”话题，市场形成了一定的观望。尤其进入9月份，华尔街金融危机爆发并使欧洲金融市场暗潮涌动，世界经济动荡不安，中国防止经济加速下滑，国内食品安全事件等一系列国际国内经济不景气消息大大的降低了居民购房意愿，导致9月销售量跌入低谷。

(六)．产品类型特征

1.各类型住宅总体供求特征

洋房供求失衡 供求比达1.8

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图,各类型住宅产品中,洋房是供求量最大、供求失衡最严重产品。前三季度新增洋房面积约369.6万㎡，签约面积仅206.2万㎡，供求比达1.8，市场竞争最激烈。其它产品供求比为：别墅1.7，公寓1.5，别墅亦表现了较高的供求比。 合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“别墅禁令”使独栋别墅成为稀缺， 市场涌现越来越多类别墅，如联排别墅和叠加别墅在08年得到了较大供应，给销售带来了一定压力。公寓供求比的相对较小主要原因为08年新增公寓供应较少，以消化存货为主。

2.各类型商品房总体供应特征

公寓供应减少近三成 商铺供应增加近三成

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，，伴随楼市的低迷，住宅市场各类产品供应表现不同程度的萎缩，非住宅市场则供应强劲，非住宅受经济景气影响相对较小。住宅中，洋房和别墅供应表现小幅萎缩，减少幅度均低于5%以下，公寓则表现大幅萎缩。前三季度全市新增公寓供应面积约39.9万㎡，同比减少近三成，约27.6%，主要原因为07年下半年公寓供应量较大，08年销售低迷导致公寓存货较大，销售压力增大的局面减缓了新增公寓供应，前三季度以消化公寓存货为主。在非住宅市场中，除车库小幅减少外，商铺和办公表现一定程度增加，商铺增幅最大，近三成。

3.别墅供应

南城区别墅供应楼盘分布最多

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度全市新增别墅供应面积28.1万㎡，约708套，分布于10个区域16个楼盘。其中南城区供应量最大、供应楼盘最多的区域，森林湖是供应面积最多的楼盘，双城水岸是供应套数最多的楼盘（如下图）

4.公寓供应

南城区公寓分布较多，竞争激烈

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度全市约有20个楼盘新增公寓供应，总量约39.9万㎡，主要分布于主城区以及中部寮步镇。其中南城区公寓楼盘数量及产品总量最多，前三季度5个楼盘供应12万㎡，2338套，供应面积占全市30%，楼市竞争激烈。东城区公寓供应楼盘虽较多，但产品数量较少，面积仅占全市12%。

(七).楼市供应结构

70-110㎡户型供应大幅增加 110-160㎡户型供应大幅减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以10㎡为间隔，08年前三季度住宅供应面积前4名面积区间为70-110㎡户型，其中91-100㎡户型供应量最大，约46.6万㎡。此4种户型供应量均同比去年大幅增加，增幅约33%。其中71-80㎡户型增幅最大，约六成，主要原因为“90/70”功效显现导致90㎡以下户型大量供应，并且催生不少合拼户型。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，住宅供应面积5-9名面积区间为110-160㎡，均表现为同比大幅减少。08年前三季度全市住宅110-160㎡户型供应面积约141.8万㎡，同比去年减少三成。其中121-130㎡户型供应降幅最大，降幅达37%。

“90/70”政策功效明显 未来合拼户型销售将提速

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度全市新增住宅供应42185套，其中90㎡以下户型19992套，占47.4%，同比增加约10个百分点（如上图）“90/70”新政已实施两年多，08年下半年市场新推出的项目大多数为“90/70”项目，90㎡以下户型得到了大量增加，预计09年市场供应结构将得到革命性颠覆。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，由于东莞市场偏爱大户型，90㎡以上户型的减少将带来此类产品供不应求，导致08年东莞市场合拼户型频繁出现。在初级阶段，由于合拼户型带来产权麻烦及受到“9.27”二套房利率阻碍，尤其在市场上仍存在不少非“90/70”项目的情况下，08年合拼户型销售遇到瓶颈。而当市场上所有项目均为“90/70”项目时，当“购买合拼户型已成习惯”时，尤其当“9.27”二套房政策松动时，合拼户型销售将提速。

(八).住宅竞争态势分析

1.总体竞争态势

住宅库存550万㎡，后市库存压力较大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至08年9月30日，全市住宅库存总面积约550万㎡，库存总套数约5万套，库存面积相当于，07年全年销售面积总量的89%，按08的销售最旺月5月份销售速度计算，消化所有库存需要13个月。

公寓库存压力较大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，洋房、别墅和公寓供求比分别为1.8、1.7和1.5，库存面积分别为430.7万㎡、58.7万㎡和69.3万㎡。虽然洋房供求比最大、库存量也最大，但结合去货速度来看，别墅和公寓库存压力较大。合富辉煌东莞市场研究部认析认为，受“别墅禁令”和高容积率限制，无论是独栋别墅和类别墅在未来供应将会稀缺，别墅后市消化压力将会加速减小。洋房、别墅和公寓按08年前三季度平均去货速度来计算，消化库存需花的时间分别为19个月、32个月和23个月，各类型住宅库存压力不容乐观。

2.洋房竞争态势

91-105㎡户型库存量最大 151-165㎡户型消化压力最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，91-105㎡户型为08年前三季度新增洋房库存量最大产品，其次为76-90㎡产品，第三为121-135㎡产品。综合库存量及销售速度因素分析得出：151-165㎡户型消化压力最大，其次为136-150㎡户型。消化压力最小产品为106-120㎡和121-135㎡户型。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，当前东莞市场大户型产品仍占据一定比重，短期内不会造成大户型供应短缺现象。

3.公寓竞争态势

51-60㎡户型库存量最大、消化压力最大 41-50㎡户型畅销

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度新增公寓库存面积约9.8万㎡，占公寓库存总量的39.4%，为库存量最大的公寓产品。综合库存量及销售速度因素分析得出：51-60㎡户型同时也是消化压力最大产品，其次为71-80㎡户型。相对来讲41-50㎡一房一厅为公寓畅销户型。

4.别墅竞争态势

301-350平方米联排别墅库存量及库存压力最大 251-300平方米联排畅销

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，301-350平方米联排别墅库存量最大，其次为251-300平方米产品，第三为501-550平方米产品。综合库存面积、库存套数及销售速度分析得出：301-350平方米联排别墅库存量及库存压力最大，251-300平方米联排畅销。301-350平方米联排别墅由于总价高，不易被客户接受，而251-300平方米联排由于总价相对较低，受到市场青睐。

(九)．住宅新开工情况

新开工面积虽略有减少但难改楼市激烈竞争局面

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，08年以来,东莞楼市持续低迷,成交量大幅下滑令开发商相应放慢开发速度.08年前三季度全市新开工住宅面积约395万平方米,同比略减少12%.与住宅前三季度销售面积同比下滑近五成相比,新开工面积下降幅度相对较小,说明楼市低迷但开发商出货意愿明显,加之目前市场仍有约550万平方米存货,一场楼市恶战在所难免,楼市仍将调整一段时间.

南城区住宅新开工一枝独秀

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，前三季度南城区新开工面积最大,遥遥领先于其它区域,面积约85万平方米,占全市两成,其它三大城区东城、莞城和万江新开工相对较少。08年前三季度南城区住宅签约面积约34万平方米，而新开工面积超过销售面积的两倍，南城区楼市竞争局面可想而知。以城/镇区划分，新开工面积以镇区为主。四大城区住宅新开工面积约117万平方米，占30%，镇区则占70%。

东莞主城区及东莞中部楼盘分布最密集

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，前三季度共约58个楼盘有新开工，其中四大城区约14个，楼盘数量占全市24%。由上图可知，东莞主城区及东莞中部楼盘分布最密集。楼市竞争较激烈的镇区主要为石龙镇、寮步镇和常平镇等。厚街镇前三季度无新开工项目，主要以消化市场存货为主。

（备注：本报告“新开工”主要指住宅，含有少量非住宅）

（二）价格分析

1．总体情况

中高端住宅成交比重上扬拉高全市整体均价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度东莞全市住宅签约均价约5922元/平方米，同比去年5290元/平方米仍高出约600元/平方米，仍小幅上涨12%。从字面上来看，整体签约均价与去年同期相比呈小幅上涨之势，实际房价供求关系并非如此，主要原因为中高端住宅成交比重上扬而拉高全市整体均价。08年前三季度东莞住宅签约均价仍同比上涨，分析原因如下：

第一．07年上半年东莞房价处于相对理性状态，整体价位不高，进入07年第三季度即7月份后，东莞房价才真正提速上涨，其间深圳客起到了点风扇风作用。短期内被迅速抬高的东莞房价自始高温难退，一直延续到08年2月份。07年前三季度前6个月处于价格低位，仅后3个月处于价格高位，而08年3月始真正开始挤房价泡沫，导致08年前三季度住宅整体签约均价仍然高于去年同期。

第二．08年前三季度中高端住宅成交比重上扬而拉高全市整体均价。如4-7月全市6000元以上成交面积占成交总面积的比重高达39-43%。普通住宅走在了东莞房价下调的前列，其后中高端住宅亦加入了降价行列。当08年中高端住宅价格回调到或者略高07年普通住宅价格时，性价比就突显出来，带动了大量成交，从而拉高全市成交均价。如天骄峰景、森林湖等高端楼盘价格回调刺激成交。此外，高档公寓和别墅的成交对拉升整体价格作用不可忽视，如尚书银座以1万元的均价大量成交，万科双城水岸以2.3万远的均价大量成交。尤其成交总量较少时，中高端住宅成交量的提升对拉高整体均价作用更加明显。

2．阶段特征

08年前三季度房价走势分为三阶段

第一阶段：1月至2月29日：黑暗前黄昏

“9.27”新政给高温楼市浇上一把冻水。由于火势凶猛，07年第四季度楼市高温在艰难消退。08年1月份同比和环比均减少超过五成的住宅成交量已透出08年楼市的寒意逼人。2月份仅9.2万平方米的住宅签约量让楼市销售跌入谷底，楼市进入黑暗前黄昏。经历“9.27”后5个月的新政的吸收和酝酿后，房价下调暗潮涌动。此阶段楼市促销不痛不痒，整体房价没有太大变化，主要表现为成交量的大幅下滑（见上图）。

第二阶段：2月29日夜晚至7月：楼市深度调整

2月最后一天夜晚，万科旗下项目万科运河东1号做出历史性举措，以“7折团购”扛起降价大旗，东莞楼市深度调整从此拉开序幕。第二天早上即3月1受捧大旗下项目景湖春晓和景湖湾畔果断以同样方式做出回应。3月份少数开发商（如丰泰地产等）跟进，主要为普通洋房项目。4月份更多开发商跟进，5月满城尽刮“团购风”，东莞大范围价格回调。6－7月回调趋缓。3-6月份的价格回调刺激了一定的成交量，但非常有限，楼市仍处于极度低迷状态。7月份伴随着宏观经济及房地产上半年统计报告的出炉，以及对下半年楼市走势的研判，楼市前景一片暗淡。7月下旬后，“3字头”房价频现，房价再次遭遇下行压力。

签约数据显示4-7月份表现出价格上涨假象，主要原因为中高端住宅成交比重上扬拉高整体房价（见下图）

第三阶段：8－9月：扫平波幅：

8月奥运月开发商进行奥运促销，整体房价小幅下行。9月国际、国内一系列经济不景气信息令买房意愿大减，楼市供求均跌入低谷。8-9月继续完成价格未回调或回调力度不够的楼盘进行彻底回调过程，加之中高端住宅成交比重的减少，市场整体成交均价小幅下滑。相比4-6月房价的大幅波动，8-9月则为扫平波幅，房价调整更加全面和平稳。

3. 季度特征

前三季度价格呈下滑走势

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图，07年各季度住宅均价呈上涨走势，第二季度小幅上扬，第三季度则大幅狂升，市场表现不理性上涨。08年各季度走势则180度转弯，均价维持在6000元上下水平，从整体来看呈小幅下滑走势，说明楼市正进行下行调整。

9月住宅签约均价小幅下调6.9%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年9月东莞全市商品住宅签约均价约5198元/㎡，环比8月5585元/㎡小幅下降约6.9%，每平方米下调幅度300多元。主要为9月份普通洋房成交比重增大及别墅（含类别墅）成交量下降原因所致。如下图，9月份3500-5000元/平方米成交面积比重为48.3%，环比8月略减少约1.7个百分点。全市7000元以上（含别墅/类别墅）成交比重为12.6%，环比8月略减少2.5个百分点。9月份全市别墅成交约32套，环比8月份减少约30套。从整体来看，9月份全市住宅均价与8月份相比无太大出入，整体房价企稳。

第三季度市场成交主力价格区间：3500-5000元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从近3月成交情况来看，3500-5000元是市场成交主力价格区间，此区间成交面积比重基本为50%上下。取3500-5500元中间值，即4250元为市场供求最多的价格。

第三季度房价稳中小降 洋房均价基本守住“5000元”大关

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，虽然从全市住宅签约整体均价来看，近三月呈现逐月小幅下滑态势，但细分到各类住宅来看，整体房价企稳。价格变化最大产品为别墅，主要原因为叠加别墅、联排别墅、独栋别墅价格拉差较大，每月别墅成交类型不同，成交均价则有较大变化，尤其在成交数量少的情况下。从洋房和公寓来看，房价企稳。全市洋房均价基本守住“5000元”大关（如上图）。

4. 产品类型均价分析

城区镇区整体洋房价格拉差不明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度全市住宅签约均价约5922元/平方米，其中洋房约5300元/平方米，公寓约5800元/平方米，别墅约16000元/平方米。由于多数公寓含非毛坯出售，剔除非毛坯后洋房和公寓毛坯签约均价不相上下。城区洋房签约均价约5500元/平方米，比镇区略高约300元/平方米，城区镇区洋房整体价格水平拉差不明显（见上图）。

东莞不乏房价高于城区的镇区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年前三季度，全市洋房签约均价最高区域为松山湖，均价约7500元/平方米，其次为长安镇6853元/平方米，东城区5900元/平方米列第四，南城区5600元/平方米列第六。高价房天骄峰景项目的大量成交对于拉高东城区房价作用功不可没。东莞不乏房价高于城区的镇区，如长安、虎门、凤岗、塘厦等镇区房价可与城区抗衡甚至超过城区。东城区为全市前三季度洋房签约面积最大的区域，其次为寮步镇，南城列第三。

（三）土地市场分析

1、近期土地市场新政「据公开媒体资料综合整理分析」

政策原文：健全严格规范农村的土地管理制度

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》于08年10月19日公布。其中一个关键点是健全严格规范农村的土地管理制度，主要包括以下三个方面的内容。

允许农民转让流转承包权

加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

严格宅基地管理制度

完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。

完善征地补偿机制

依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

政策解读一：土地新改对房地产开发用地价格影响甚微

合富辉煌东莞市场研究部分析，2008年土地改革的宗旨是保持现有土地承包关系稳定并长久不变，允许农民以多种形式流转土地承包经营权。所谓土地流转，具体指土地使用权流转，土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权使用权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

合富辉煌东莞市场研究部分析，这个政策中的关键词是新用了长久不变这个词，是为了稳定农村的土地承包政策，为了防止一些农地因农民担心将来土地不是自己的了而荒废，鼓励农民对土地投入和合理集约化经营，刺激农村经济增长。但并没有指农地可以自由买卖，可自由卖作房地产开发。中央政府一直在房地产开发上的土地政策方面没有松动。不过，此次会议之后，将来地方政府再征用农地出让给开发商时，农民地主或将在农民地价补偿等方面拥有更多的参照市场行情决定同不同意被征用的话语权，农民获得的地价收入或会更高些。但这对房地产开发商拿地的成本影响不大。因为，此前，尽管农民得到的补偿很少，但地方政府依然是按照市场行情出让的，并不是给农民的补偿少土地的出让价格就低了。

政策解读二：宅基地整理出的土地首先要复垦

合富辉煌东莞市场研究部分析，这次出台的《决定》中对宅基地的规定没有太大的变化。之前舆论热议的宅基地确权和可用于抵押融资都没有出现，可见在这一问题上，决策层仍然非常谨慎。但是《决定》中提出了“农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地”，这实际上是对社会上普遍存在的粗放型宅基地使用现象提出了一个引导。现在一提到搞新农村建设就是大拆大建占用大量宅基地，政府希望能够在宅基地的使用上倡导集约型用地。

政策解读三：小产权房或可转正供应量小对莞楼市影响不大

小产权房，即我们平时说的农民集资房，在东莞镇区万江、大朗、道滘等地尤为普遍。  和一般意义上的商品房相比，"小产权房"的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，但由于村民对宅基地只享有使用权，因此农民将房屋卖给城市居民的买卖行为受不到法律的认可与保护。

时至今日，土地可以流转，是否意味着小产权房可以转正，不再是偷偷摸摸的地下交易？合富辉煌东莞市场研究部分析，农民土地流转主要是一个保护农民的利益，增加农民收入的问题，从这一点上来考虑不排除把小产权合法化。但从目前来看，由于“新土改”的具体细则尚未出台，“小产权房”是否还是集体产权，能否面向城镇居民销售都没有明细，很多事情不好确定。房地产的权属最重要，权属不能转移，拿不到“二证”，“小产权房”自然没有安全保障，市场价值也就起不来，对商品房市场也就不会造成太大冲击。

合富辉煌东莞市场研究部分析，在新一轮土改中，可能对小产权房所产生的历史遗留问题进行分类处理，但并非允许甚至鼓励在农村进行房地产开发。即使宅基地房可以在东莞上市流转，可进行交易的量也不会特别多，对东莞楼市的影响不大。

2、2008年前三季度土地市场情况总述

整体气氛冷清 商住用地价量齐降

07年的东莞楼市牛气冲天，房价节节上升；土地市场也是热火朝天，各大地产巨头显得异常活跃，频频现身商住地拍卖会，其中一些优质的地块更是引起群雄争夺，地价屡刷新高。土地拍卖现场各家轮番举牌、地价几倍翻番动辄过亿的景象，统治着东莞2007年的土地市场。

进入08年，“9.27”银行新政效应开始凸现，东莞楼市由“牛市”转变为“熊市”，前三季度住宅签约面积仅为去年同期的一半。住宅成交量大幅度萎缩，房价下滑，开发商资金链出现问题，土地市场自然遇冷。万科、金地、中信、新世纪等大牌发展商在07年土地市场一拼高下，誓要拍得“好地归”。但在2008年前三季度的东莞土地拍卖现场，难觅各地产巨头们的身影，反而是一些之前没有涉足房地产行业的投资公司或者部分资金较为充裕的小开发商和极个别在售项目少的品牌发展商敢于出手拿地。对于2008年前三季度的东莞土地市场来说，形容竞拍场面的词语变成了“冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年前三季度东莞市商住用地供应共46宗，供应总面积为197万平方米，同比07年分别增长24％和12％。而前三季度商住用地共成交29宗，成交面积为142.6万平方米，成交总金额为57.6亿元，和07年同期相比分别下降了26％、22％和30％。商住地供应量相对增加，成交量却减少，主要是08年的商住地流拍现象较为严重，前三季度共流拍商住地19宗，流拍面积高达60.5万平方米。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年前三季度成交的商住用地平均楼面地价为1668元/平方米，同比07年的2747元/平方米大幅减少了39％。地价的回落，为后期的房地产项目健康发展奠定基础，但是对于那些由07年“高价地”们开发出来的项目无疑是一个极大的挑战和威胁。这些高价位的项目能否被市场接受，除了看楼盘品质本身，还是要看东莞楼市能否早日渡过寒冬、春暖花开了。

3、2008年前三季度土地总体供求情况

(1)土地总体供求数据

合富辉煌东莞市场研究部根据市国土局公布的土地交易数据统计分析，2008年前三季度土地供应共147宗，供应总面积为585.9万平方米（8788.8亩），同比07年分别增涨了91％和134％。而土地成交宗数共为117宗，成交总面积为501.6万平方米（7524亩），成交总金额为87.5亿元，和07年同期相比分别增长了117％和1.9％。

(2)工业用地供应量和成交量远大于商住用地

从表1和表2中可以清楚地看出，08年前三季度的土地供应量和成交量都远远大于07年同期，但总的成交金额仅仅增长了1.9％。合富辉煌东莞市场研究部分析，究其原因，一方面是土地价格有所下滑，最主要原因为成交的土地类型结构差异较大，08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都大幅度超过商住用地，这和07年的情况完全相反。08年土地供应总面积为585.9万平方米，工业用地供应量占46％，商住用地占34％；08年土地成交总面积为501.6万平方米，工业用地成交量占48％，商住用地占28％。