瑞峰：东莞楼市量价再创新高 6月成交有望突破百万平

一、导读

1、宏观环境：央行突击“降息降准”   下半年全国楼市预计会量价齐升

中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。同时，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。

此轮突发同步降息降息的力度较大，给市场带来了多番利好，尤其是直接利好高负债率行业，比如地产、基建、有色、煤炭、证券等行业。而房地产板块影响最为突出，将带来多方面的影响：1、由于此前存款准备金率仍然相对较高，银行对于房贷积极性不高，这次再度降息降准，银行资金流动性加强，将加速二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障；2、减轻购房者房贷或月供压力，刺激客户提前入市买房，如买房时商业贷款 100万，贷款期限30年，利用等额本息还款法，降息后每月月供减少260元左右，总利息共减少了9万元左右；3、下半年楼市成交量将会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市将会量价齐涨。

对于房企来讲：1、把控好四次降息降准之后的跑量去库存“窗口期”，积极推货，以防后市出现变化而陷入被动推盘的局面，“跑得快”仍是主旋律；2、不要企求大幅涨价或进行捂盘以待后市涨价，而错过放量的“窗口期”，因为大幅涨价或会面临被竞争对手拦截客流；3、通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

而对于购房者来讲，“尽快入市”依然明智的选择，从政府的调控来看，“宽松”是主调，后市政策环境越宽松，意味着涨价的可能性也就越大。因此购房者应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，避免错过购房的好时机。

2、新增供应：房企上半年业绩冲刺  供应节奏持续高位运转  

6月末，为冲刺上半年的业绩，房企的推货依然高位运转，数据显示：上周全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅1737套，面积合计约18.62万㎡，基本与上周持平；非住宅1324套，面积合计约3.06万㎡，环比上涨172%。非住宅方面，套数突飞猛进，供应新增达到1324套，套数环比上涨527%，主要是花样年江山荟大规模推货所带动，一次性推出了953个车库和219套商铺，金地仟百汇也有一定的贡献，推出106套商铺等。

住宅方面，从的产品结构来看，刚需产品仍为冲刺期的推货首选，约有1090套70-100㎡产品新增，约占总供应的6成以上；从推货策略来看，房企采用“批量出货”策略，企求以规模冲击市场，进行大幅揽客，实现快速去货回笼资金，如东坑碧桂园豪庭推746套91-345㎡的新品，虎门南部湾万科城300套95-97㎡的洋房，金地·仟百汇加推221套44-142㎡洋房新品等项目。

从预售证来看，近期预计有长虹百荟花园、广源阳光里、虎门万达广场、和万科金色悦府四个项目上市。

3、成交情况：周成交量再创新纪录    6月成交有望突破百万平   

持续高温的东莞楼市在上周表现的异常火热，共有2196套住宅成交，面积约27.31万㎡，再创历年周成交量最高的新纪录，环比上涨近三成，同比呈倍数增长之势。东莞住宅周成交再创佳绩，主要是因为：1、作为上半年业绩冲刺的最后一周，各项目皆出动浑身解数促进成交，上周有住宅产品成交的项目有179个，其中成交套数超过100套的项目就有3个，分别是金地·仟百汇、南部湾万科城以及保利中惠中央公馆；2、股市上的风云莫测致使更多的投资资金进入目前行情向好的楼市，楼市成交量上涨成为了必然；3、深圳楼市资金加速外溢至莞惠两地，临深片区的塘厦接力黄江，成上周成交最热区域，而虎门凭借政策的利好也成为了深圳客户转战的重点区域，南部湾万科城助成交居高不下。6月作为上半年最后一个，其承载着房企是否顺利完成上半年业绩的最后一役，而从目前来看，虽然还没过完，但今年6月的东莞楼市已经交上了完美的答卷，数据显示，截止至6月28日，东莞住宅成交已经达91.7万㎡，预计全月成交有望突破100万㎡。

4、成交均价：别墅产品成交给力   住宅价格11077元/㎡再创新高     

上周东莞楼市房价再创新高，住宅均价11077元/㎡，环比上涨14%，同比增长32%。楼市价格突增，主要是因为：1、别墅产品成交依然保持增长之势，成交面积占16%，环比上涨6个百分点，而别墅均价19187元/㎡也环比上涨26%；2、万元单价产品成交出众，数据显示：10000元/㎡的产品成交约占3成，而7000元/㎡以下的产品成交仅占1成，南部湾万科城、鼎峰源著、御湖半山、锦绣山河等均价过万的项目皆进入个盘成交排行榜前十。央行新一轮的降息降准政策将为下半年的楼市打上一针兴奋剂，预计下半年热销项目小幅提价现象的普遍，楼市将迎来量价齐涨的新时代。