中原：东莞7月土地供求快速回升 市场有望走出低位行情

7月作为传统淡季，全国房地产市场的高热开始降温，新房市场销售大幅回落，一方面是由于政策叠加效应被消化，市场进入调整，另一方面受到股市下降，深圳客加速撤离，东莞购房者滋生观望心态。但7月全国土地市场呈现供求两旺的格局，走出之前的低位行情。

进入下半年政府着手加快推地步伐，而企业上半年资金有效回笼，投资信心增强，市场又在加快去库存，开发商适时拿地。7月东莞土地市场供需快速回升，改变之前的颓势格局，土地拍卖氛围逐渐活跃。7月成交的4宗商住地全是镇区地块，被万科和碧桂园收入囊中。其中，万科再次斩获虎门博涌村商住地，持续看好虎门市场。碧桂园继续在东莞跑马圈地，清溪、麻涌均斩获地块。目前碧桂园已布局大朗、常平、东坑、横沥、黄江、企石、沙田、塘厦、大岭山、清溪等10个区域，市场扩张步伐迅速是，市场份额有望进一步提升。

8月东莞推地节奏持续加快，镇区地块踊跃入市，土地热度有望持续升温。8月土地市场热度不减，一方面是政府在财政压力下，继续快推地步伐，另一方面，不少开发商土地储备量不足，而资金宽裕，投资信心较强。

一、7月土地供需快速回升，土地市场走出低迷行情。

7月关键数据一览：

月度总体叙述：

7月东莞土地市场迎来久违的拍卖热潮，土地供需快速升温，主要是供应量增加，刺激需求释放。7月东莞土地市场供应16宗，占地面积合计147.93万㎡，环比增加31.46%，同比增加369.34%，其中商住地供应6宗，占地面积合计30.67万㎡，环比增加385.42%，同比增加305.3%。土地市场供应量激增，有效改善供求关系。

成交方面，受到供应量的增加，成交量也明显回升。7月东莞土地成交22宗，占地面积合计195.99万㎡，环比增加525.95%，同比增加1421.8%，建筑面积合计400.07万㎡，环比增加541.53%，同比增加1373.49%，成交量急剧升温。7月土地成交金额24.4亿元，环比上月增加146.89%，同比增加215.13%。商住地成交4宗，占地面积23.69万㎡，环比增加274.94%，同比增加165.19%。商住地建筑面积54.68万㎡，环比增加188.49%，同比增加180.64%。本月商住地成交楼面地价2771元/㎡，环比下降38.43%，同比下降7.91%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、7月东莞土地供改变颓势格局，供应量激增。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年7月东莞有16宗商住地挂牌入市，供应占地面积合计147.93万㎡，环比增加31.46%，同比增加369.34%；建筑面积合计285.33万㎡，环比增加15.98%，同比增加389.49%。本月东莞土地市场有6宗商住地、8宗工业用地和2宗其它用地挂牌出让，供应量迅速激增。

上半年东莞土地市场供应异常低迷，并成为制约成交的主因。下半年东莞政府着手加快推地节奏，一方面是是财政压力下，需要通过卖地来增加土地财政的收入。另一方面，市场快速去库存，需要为市场补充适当的土地，平衡供求关系。7月土地供应量创历史新高的月度供应记录，改变之前供应的颓势，个别“巨无霸”的工业用地对整体供应量的拉高作用大，如编号为2015WT051的位于凤岗镇官井头村供应一宗工业用地占地达到67万㎡，占整体供应量的45%。就算剔除“巨无霸”的影响，土地供应量也保持在活跃水平。此外，今年上半年东莞GDP同比增长7.4%，比一季度6.7%有所回升，但与去年全年7.8%相比，经济下行压力依然很大。在经济形势不容乐观的环境下，政府也开始着手加快推地步伐，提升开发投资力度。货币政策宽松，多次降息后，贷款利率下降，减少融资成本，企业购地需求又增加，当前正是推地契机。

2、镇区地块踊跃入市，商住地供求关系有所改善。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年7月东莞商住地有6宗地块供应，占地面积合计30.67万㎡，环比增加385.42%，同比增加305.3%；建筑面积合计74.92万㎡，环比增加295.27%，同比增加342.85%。今年7月东莞商住地供应量迅速升温，7宗商住地全是镇区地块，综合素质分化明显，其中麻涌供应一宗占地面积达到13万㎡的商住地，起步楼面地价仅1200元/㎡，可塑空间大。虎门博涌村再次供应2宗商住地，起步楼面地价4500元/㎡，与上月万科拿下的2宗地块的价格一样。清溪本月供应一宗4.4万㎡的商住地，起步楼面地价1795元/㎡，最终被碧桂园以3035元/㎡的价格拍下，成为清溪的单价高价地。镇区地块踊跃入市，商住地供求关系有所改善。

2015年7月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、7月土地出让金额创近十四个月新高纪录，政府财政收益改善。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月东莞土地成交金额为24.4亿元，环比上月增加146.89%，同比增加215.13%。其中，商住地成交金额为15.15亿元，环比增加77.62%，同比增加158.44%，贡献了整体市场的62.1%。7月土地成交金额创下近14个月新高的纪录，商住地成交金额创下2014年5月以来高位，政府财政收益明显改善。7月东莞土地金额大幅回升，一来是受到大宗地块成交突出，出让总价高。二来，热门区域地块价值偏高，拉动整体金额走高。

2、7月土地市场表现“一枝独秀”，成交量异军突起。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年7月东莞土地成交22宗，占地面积合计195.99万㎡，环比增加525.95%，同比增加1421.8%，建筑面积合计400.07万㎡，环比增加541.53%，同比增加1373.49%，土地交易量创下历史新高的月度成交记录。分类型来看，商住地成交4宗，占地面积合计23.69万㎡，环比增加274.94%，同比增加165.19%，建筑面积合计54.68万㎡，环比增加188.49%，同比增加180.64%；工业用地成交15宗，占地面积合计136.97万㎡，环比增加808.41%。7月工业用地占地面积占整体的70%，主要是个别大宗地块表现抢眼。

7月作为市场淡季，新房市场销售放缓，市场交投量下降。7月东莞土地市场表现“一枝独秀”，市场交投氛围渐热。7月东莞土地市场走出低位行情，成交异军突起，主要有几个方面：一是，新房市场快速消化库存，政府加快推地节奏，土地供应量回升。其二，个别“巨无霸”地块拉动成交量升温，超过10万㎡占地的地块有3宗。如编号2015WT051位于凤岗官井头村的占地面积达到67.1万㎡，又如编号2015WT042位于长安沙头社区的占地面积为17.69万㎡，如编号为2015WG022位于麻涌大步村的占地面积达到13.13万㎡，大宗地块成交突出，助推成交量升温。三是，货币政策渐向宽松，企业融资成本下降，投资信心增强，增加了商品房和产业用地的需求。

3、7月商住地淡季不淡，品牌开发商上演“土地盛宴”。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年7月东莞有4宗商住地挂牌入市，占地面积合计23.69万㎡，环比增加274.94%，同比增加165.19%，为2014年6月以来最高位的成交记录。7月房地产市场的高热开始降温，一方面是前期政策效应逐步减弱，市场需求被释放了一波，另一方面股市下降，深圳客加速撤离，加剧东莞购房者的观望心态。虽然楼市出现降温，但土地市场却逆市升温。上半年市场环境好转，楼盘加速去库存，企业资金回笼到位，再加上部分企业土地储备量不足，急需购地补仓。

本月东莞土地市场成交4宗，分别是虎门2宗和麻涌、清溪各1宗，全被万科和碧桂园瓜分。其中，上月万科拿下虎门镇博涌社区2宗商住地后，本月再斩获2宗，4块地块占地面积合计12.44万㎡，建筑面积合计37.32万㎡，总金额16.79亿元，折合楼面地价4500元/㎡。该项目将是万科与万达在东莞合作开发的首个项目，万科开发住宅部分，万达开发商业部分，这既符合万达“轻资产”的发展战略，也符合万科进军商业地产的转型发展。

另外两宗分别是麻涌和清溪的商住地均被碧桂园擒获。其中位于麻涌大步村的占地规模达到13.13万㎡，被碧桂园以溢价27%的4.19亿元拿下，折合楼面地价1528元/㎡。早在今年3月份，麻涌镇签约引进15个优质电商项目，总投资达208亿元。电商项目包括京东、阿里巴巴、DHL、海底捞等全国知名电商品牌，涉及粮油、汽车、钢铁物流、网络购物、食品配送等多个范畴。麻涌打造“全国电商专业镇”，产业发展为楼市发展奠定基础。麻涌又靠近广州新塘，价格洼地对广州客的吸引力大，而该地块位于麻涌大道，周边有东江等资源，占地规模较大，开发别墅、洋房等组合产品。随着麻涌的产业发展持续推进，麻涌将继续吸引大品牌开发商的关注，区域楼市发展潜力不可小视。另外一宗地商住地是位于清溪镇青湖工业园，占地面积为4.44万㎡，吸引5家企业参与竞拍至23轮，最终碧桂园以溢价69%的2.69亿元斩获，折合楼面地价3035元/㎡，成为清溪镇的“单价高价地”。今年上半年深圳客加速流入东莞，并且成为临深片区的成交主力。深圳客的推动，临深片区继续成为市场开发热土，土地受到市场追捧，地价也是水涨船高。碧桂园继续开疆拓土，拿地积极性高，持续扩大东莞版图，在大朗、大岭山、清溪等区域储备土地，未来市场份额有望持续提升。

4、偏远镇区商住地成交，楼面地价高位回落。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年7月东莞商住地楼面地价为2771元/㎡，环比下降38.43%，同比下降7.91%。上月东莞商住地仅有虎门两宗地块成交，本月麻涌、清溪等偏远镇区地块成交，楼面地价高位回落。

5、本月溢价率走高，土地拍卖氛围渐活跃。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地的溢价率为15%，比上月“零溢价”明显增加，主要是麻涌和清溪两宗商住地分别以溢价27%、69%成交，拉高整体溢价率走高。上半年市场销售回笼资金顺畅，开发投资信心增强，拿地意愿激增，热门区域和优质地块吸引企业参与竞拍。

2015年7月东莞土地交易明细：

四、后市展望

镇区地块踊跃入市，土地市场热度有望持续升温。

根据东莞中原研究部监测的数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有19宗土地挂牌入市，占地面积合计100.33万㎡，建筑面积合计202.76万㎡。其中商住地成交8宗，占地面积合计27.29万㎡，建筑面积合计60.13万㎡。8月东莞推地节奏持续加快，镇区地块踊跃入市，土地热度有望持续升温。8月土地市场热度不减，一方面是政府在财政压力下，继续快推地步伐，另一方面，不少开发商土地储备量不足，而资金宽裕，投资信心较强。从区域分布来看，除了松山湖供应一宗商住地外，其余地块均位于二三类区域，水乡、大石龙、临深片区均有地块供应。从规模上来看，除了松山湖、石排、望牛墩三宗商住地占地规模在3万㎡以上，其余地块占地规模均在3万㎡以下，中小规模地块供应突出。

9月份松山湖将供应一宗占地规模达到9.18万㎡，折合楼面地价1820元/㎡。松山湖原则上不再供应商品房用地，本宗地以“限房价、竞地价”的方式出让，项目建成后限定最高销售房价格不高于8500元/平方米（带非毛坯），项目作为松山湖园区产业配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排。石排水贝村供应1宗商住地，占地面积规模为7.8万㎡，容积率为1.8，起步楼面地价1600元/㎡，地块靠近石排镇大道、石洲大道、东江大道，与石排当前6300元/㎡左右的楼价仍然有较为可观的利润空间。此外，清溪、樟木头也有地块供应，临深片区受益于深圳客，土地价值飙升，土地价格也出现看涨。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：