瑞峰：碧桂园高溢价拿地 单盘贡献大供需月底翘尾

一、导读

1、宏观环境：7月全国楼市进入调整期  【莞深一体化】越走越近

全国：中国指数研究院的数据显示，继5月份百城房价均价由跌转涨以来，7月份的百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势。其中上涨的城市个数为46个，较6月份减少7个， 1个城市持平，涨幅居前的有深圳、湛江、东莞、武汉、北京等城市。纵观7月，由于股市持续下降、最急需购房需求及最有购买力的需求基本在上半年释放等因素的影响，7月楼市进入调整期，房企推盘节奏放缓；需求方面，各城市间表现分化，但整体成交量趋于平稳；房企方面，在销售业绩稳步回暖的背景下，房企拿地热情日益升温。

预计8月份，市场成交还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等不利因素的影响，全国楼市成交延续5、6月的热闹行情有一定难度，但不会出现明显下滑，“趋稳”是主线。房价方面，但因各城市库存去化压力不同，各线城市房价走势将继续分化，一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进库存去化，房价走势趋于稳定。

东莞：从东莞市区到深圳市区将规划建设一条城际快轨、3条地铁线均将与深圳对接（东莞1号线与深圳6号线连接、东莞2号线与深圳12、18号线连接、东莞3号线与深圳11号线连接）。近期关于东莞对接深圳轻轨的利好不断，不少项目已开始借力利好进行宣传吸引深圳客。若这些措施落实到地，【莞深一体化】也将越走越近，进入东莞置业的深圳客也会持续加大，对东莞楼市起到全新的推动作用，临深片区、滨海片区、松山湖片区将直接获益。

2、新增供应：城区、滨海、临深片区为推货主力  新盘碧桂园翡翠湾入市 

上周东莞供应市场依然保持高频的推货节奏，全市共有8个项目有商品房新增供应，合计新增住宅1644套，合计面积约18.98万㎡，环比上升11%；非住宅新增508套，面积约为2.65万㎡，环比下降32%，主要有花样年江山和君珆花园的车库产品供应。

从推货类型来看，上周住宅供应的产品皆是洋房，且以刚需户型为主，70-110㎡的刚需产品占比67%；而从推货区域来看，城区、滨海、临深片区为推货主力，滨海片区新品加推的有万科金色悦府和虎门万达广场；临深片区有清溪的纯新项目碧桂园翡翠湾上市以及塘厦自由星城的新品加推；城区则有天骄御峰254-256㎡的豪宅以及信鸿澜岸华园79-122㎡的2-4房新品上市。

从预售证来看，近期预计有汇景御海蓝岸、米兰公馆、万科松湖传奇、金地城南艺境、江景华庭和松湖朗苑等项目有新品上市，其中米兰公馆和松湖朗苑为纯新项目。

3、成交情况：滨海片区刚需新品热销   月底翘尾周成交量超20万平   

7月的末周，东莞楼市成交再次沸腾起来，全市共有2095套住宅成交，面积约22.88万㎡，环比上涨67%，同比上涨105%；非住宅成交471套，面积约1.77万㎡，环比上涨近两成，主要是因为万科中心写字楼产品入市签约拉动。

上周东莞楼市7月的收官之战表现完美，再次演绎淡季不淡的传奇。主要是因为：1、月底项目业绩冲刺，集中签约助推成交量上行是常态；2、7月信贷持续宽松，楼市行情预期向好，正是购房入市好时机；3、滨海片区新品集中入市热销，万科金色悦府、南部湾万科城皆超300套的刚需新品入市，销售率达9成以上，再一次印证滨海片区楼市的火热程度。

4、成交均价：滨海片区万科项目成交的助力   均价环比上涨9%     

上周东莞楼市住宅均价约10462元/㎡，环比上涨9%，主要是因为：1、万元镇区成交出众，上周9个镇区住宅均价过万，合计成交面积约11.87万㎡，约占总成交52%，其中长安、虎门周成交量皆超过3万㎡，稳居排行榜前二；2、标杆房企旗下项目受欢迎，如万科地产上周就有8个项目有产品成交，总计面积约6万多平，约占总成交3成，均价12624元/㎡对整体价格的拉高作用明显。

5、营销活动：偏重于旧盘加推及新盘蓄客  活动仍以暖场活动为主  

8月初，东莞楼市推货策略仍偏重于旧盘加推及新盘蓄客上，活动仍以暖场活动为主，大型活动基本没有。新品加推的项目有南部湾万科城推95-142㎡全新产品及25-77㎡临街商铺加推、田禾·卢浮公馆65-93㎡法式轻奢豪宅、鼎峰尚境三期全新产品94-178㎡山居洋房上市等项目；新盘方面，寮步深物业松湖朗悦、大岭山中央盛景、大朗中央银座、东坑龙泉幸福里、清溪水榭兰亭等纯新盘都通过营销中心开放、样板房开放、认筹、新品咨询等策略进行蓄客。