瑞峰：经济企稳势头明显 7月全国楼市成交出现回落

一、宏观环境导读

经济层面：7月份宏观经济呈探底企稳态势，政策效果初步显现，为继续刺激经济，释放活力，政府推出多种措施：1、互联网“+”11项行动出炉, 2025年初步形成新经济形态；2、三次国务院会议分别部署促进进出口稳定增长的政策措施，持续推进简政放权；3、国务院取消211项职业资格许可，打掉创业就业拦路虎，成为推动中国经济增长的“新引擎”；4、全面启动地下综合管廊建设，到2020年力争建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊，确定首批地下综合管廊试点城市名单，包头、沈阳、哈尔滨、苏州、厦门、长沙等十个城市入围等措施。展望下半年，随着国家利好政策效应显现，积极因素增多，特别是大众创业、万众创新激活了千千万万个市场细胞，对宏观稳定形成了支撑，我国经济回稳势头明显。

政策层面：房地产税改革主体框架已基本确定，预计开始小范围征求意见。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。房地产税的改革或对购房者会造成一定影响，一方面，可能带来房价降低，相对减少购房者购房成本；另一方面，改革后的房地产税会增加保有环节税费，房地产税改革将会提高投机炒房成本，抑制投机需求。

而对于不动产登记，广东省将启动不动产统一登记，暂选定汕头市城区（包括金平、龙湖区）、中山市、肇庆四会市、清远市佛冈县为全省不动产统一登记示范单位，中山或成“省内首个”城市，主要是因为中山土地和房产产权从1999年起已实现了统一登记，整合起来相对方便。不动产登记制度的执行会影响未来几年房地产市场，短时间内难以撼动房地产市场基本面，但会对购房者有一定的心理作用，影响购房入市的脚步。

楼市方面：纵观7月份全国楼市，房价上：继5月份百城房价均价由跌转涨以来，7月份的百城房价数据再次迎来小幅上涨，市场延续升温态势，涨幅居前的有深圳、湛江、东莞、武汉、北京等城市；尤其是深圳，已连续多月上涨，一直处于领头羊的位置，实际上深圳房价涨幅基本认定为过热态势，主要在利好政策不断刺激之下，引发购房者看涨情绪，引发恐慌性购房，部分区域房价出现了超常上涨。成交上，7月份全国大部分城市出现了回落，无法延续5、6月热闹行情，主要是因为：1、经过上半年的快速升温，最急需购房需求及最有购买力的需求基本释放；2、股市财富效应消失，影响了部分购房者的投资消费能力；3、7、8月份是传统的楼市淡季，开发商推货节奏放缓及季节性因素造成了成交量回落；4、银行收紧信贷，购房成本提高，抑制了住房需求释放。预计8月份全国楼市量价仍保持相对平稳的态势，不会有大幅的回升，但也不会立刻反转向下，“金九银十”有望再度迎来热闹的行情，扭转相对冷淡的楼市形势。

另外，对于今年房企转型，也备受关注。房企的转型路径主要体现开发模式、产品战略、营销战略、管理战略、业务战略等五个方向，主要表现在：1、房企都由原来“单兵作战”的开发模式转为合作开发，如碧桂园与中国中铁、万科与万达等都进行了业务合作，被认为是强强合作的典型案例；2、区域综合开发，绿地的地铁投资便是其中的典型，通过投资地铁，绿地可以借助轨道交通获得更多优质地块，并且参与到城市的基础设施建设领域，但是这种方式对房企的资金实力要求比较高；3、从大盘开发转向小型化，主要体现在碧桂园；4、户型的调整也是转型的一个趋势，以原来擅长开发豪宅产品的绿城为例，启动开发公寓类产品；5、营销策略，房企利用大数据，找出购房人群、分析客户需求、实现广告投放、完成精准定价和销售。 

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1国务院：2025年初步形成“互联网+”新经济形态

国务院日前印发《关于积极推进“互联网++”行动的指导意见》(简称《指导意见》)。《指导意见》提出，到2018年，互联网+与经济社会各领域的融合发展进一步深化，基于互联网的新业态成为新的经济增长动力，互联网支撑大众创业、万众创新的作用进一步增强，互联网成为提供公共服务的重要手段，网络经济与实体经济协同互动的发展格局基本形成。到2025年，“互联网++”新经济形态初步形成，“互联网+”成为我国经济社会创新发展的重要驱动力量。

《指导意见》围绕转型升级任务迫切、融合创新特点明显、人民群众最关心的领域，提出了“互联网+”创业创新、“互联网+”协同制造、“互联网+”现代农业、“互联网+”智慧能源、“互联网+”普惠金融、“互联网+”益民服务、“互联网+”高效物流、“互联网+”电子商务、“互联网+”便捷交通、“互联网+”绿色生态、“互联网+”人工智能等11个方面的具体行动。