中原：东莞7月住宅成交先抑后扬 预计8月供需活跃可期

6月中旬始股市大跌并持续震荡，股市利空影响到全国7月楼市。全国各城市楼市继二季度的热闹行情后有所降温，全国各城市成交面积环比全线下滑，较6月平均下降幅度为13%，其中东莞住宅楼市成交环比降幅为16.6%，已从高位大幅回落至84.78万㎡。但其成交体量仍处于较高位水平，主要依靠深圳客力撑大市。从周次来看，7月住宅成交“先抑后扬“，上旬受股市行情冲击比较大，楼市成交出现骤降，下旬股市持续反弹，市场信心及热情逐步恢复，楼市成交慢慢回暖。7月底东莞再次调整普通住房价格标准，令到低契税受益面进一步扩大，东莞政府积极促市为8月楼市打开更宽松通道。接下来渐近“金九银十“传统旺季，东莞楼盘推货速度加快，预计8月楼市成交活跃可期，但产品结构和价格会有所分化。

月度关键词：刚需发力明显、深圳客力撑大市、临深涨价幅度大。

（一）新增供应状况

2015年7月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

新增供应量大幅下降，主要集中在新盘中。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，7月东莞住宅新增供应67.63万㎡，刷历史同期高位，表明楼市新增供应较为活跃。但环比6月的79.98万㎡大幅下降15.44%，降温尤为明显。其中，7月住宅新增供应主要集中保利中央公馆、碧桂园翡翠湾、新鸿基·珑汇、名流印象花园二期、紫荆1号等新盘中。

实际市场中入市纯新盘较少，大部分项目仍在积极蓄客待发。

虽然7月新增供应偏向活跃，但据东莞中原研究部对市场监测显示，7月期间实际市场中包括有光大山湖城、南部湾万科城、万科金色悦府、田禾卢浮公馆、康城假日、富通自在城等项目开盘或加推外，碧桂园翡翠湾、新鸿基·珑汇等几个项目均未正式开盘入市。7月楼市推货主要集中在中下旬，但从综合来看7月推新的项目并不多，而且入市纯新盘较少，反映市场上大部分项目仍在积极蓄客待发。究其原因：一方面，近期楼市降温导致开发商入市信心不足；另一方面，部分项目蓄客量尚不足，开盘时间往后一推再推。

（二）新开工状况

各镇区地产项目集中开工，7月住宅开工量爆喷281.44万㎡。

7月东莞住宅开工量出现了前所未有的庞大场面，据统计有20个镇区齐发32个地产项目，合计开工281.44万㎡，环比6月的136.80万㎡暴增106%，比历史最高值大幅上升52%。事实上，7月住宅开工量如此庞大有很多方面因素造成，包括：一、2014年楼市整体低迷致使不少房企资金回笼较差，今年上半年一直侧重去化库存来增加资金回笼，上半年开工量比较少。经历二季度楼市火热后开发商资金回笼逐渐到位，才终于在7月把土地开工提上进程。二、中央宽松政策的调控取向增强市场信心，由于良好的市场环境有利出货，促使开发商加快动工。三、东莞房地产发展逐渐从一线镇区向二三线加速扩张，如横沥、桥头、麻涌、洪梅、清溪等镇区地产项目明显增多，活活撑大东莞全市住宅开工量。

（三）库存供应状况

住宅库存连续五个月下滑，供应紧张加剧。

截止2015年7月31日，东莞住宅市场库存量为520.99万㎡，环比6月下降2.95%，同比去年同期上升4.00%。7月住宅供需齐降，令到库存量仅小幅下滑。由于近三个月住宅交易量处于高位运行，加速缩短库存消化周期，本月已降至7.6个月，库存再次“告紧”，又考虑到再过一个月即将进入“金九银十”传统旺季，供应紧张加剧，开发商应加快推货步伐抢滩楼市。

（四）市场成交状况。

2015年7月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

7月住宅楼市整体成交有所降温，从高位回落至84.78万㎡。

7月东莞全市住宅成交84.78万㎡，环比6月却大幅下降16.60%。主要由于7月上半个月楼市受股市利空冲击影响比较大，导致7月全市住宅整体成交量下滑明显。

上旬降温明显，下旬逐步回升。

从周次走势来看，7月东莞住宅楼市呈现“上旬降温明显，下旬逐步回升”的态势。7月上旬东莞住宅楼市成交受股市影响比较大，主要受到6月股市大跌行情影响，投资者之前的获利回吐甚至亏损惨重，股市套住了大量股民，促使回流楼市的资金减少导致楼市成交降温明显，首先体现在上旬深圳客大幅加速撤离东莞，部分主打深圳客的楼盘来访量出现腰斩，减少了五成到七成。

7月9日之后股市反弹持续到7月底，令到股民亏损减少，甚至有部分抄底的股民短期赚利不少。随着股市持续反弹，市场信心及热情慢慢恢复，来访量逐渐回升，市场成交量也慢慢有所回升。但由于网签有滞后性，这种认购行情未能在网签中很好地体现出来。 

高度依赖深圳客力撑大市，泛临深片区范围扩大。

7月住宅成交套数排行前十名中，其中有7个区域的成交客户群体均以深圳客占比较大，包括凤岗、长安、虎门、清溪、樟木头、黄江和松山湖。这7个镇区住宅成交合计4227套，占比全市成交量的55%。另外寮步和厚街也吸纳了一些深圳客，若再合计塘厦、大朗、沙田等镇区吸纳的部分深圳客量，7月全市成交中深圳客比例基本达到70%以上，可见深圳客向莞外溢置业的趋势不断增强，目前东莞楼市已经高度依赖深圳客力撑大市。究其原因：一、6月深圳一手住宅均价已经上涨到30713元/㎡，而东莞才10059元/㎡，深圳房价太高和东莞价格洼地促使深圳客外溢在莞置业。二、7月随着深圳银行信贷收紧，深圳楼市大幅降温，导致深圳中介集中更多人力精力将深圳客转介出东莞。三、7月期间东莞本身楼市成交不好，许多项目无奈通过加大二三级联动转介，求助于深圳客撑市。

过去深圳客主要集中在临深片区置业，而近半年泛临深区域如虎门、长安等镇区的供应量增大，促使深圳客置业范围明显扩大，加速外溢到虎门、长安、厚街等镇区，泛临深片区范围加速扩大。

投资需求萎缩明显，别墅和公寓成交跌势惨重。

从整体看，7月份投资需求环比6月萎缩较为明显，别墅和公寓成交环比跌势惨重。从周次走势来看，6月股市大跌震荡调整，股民财富大幅缩水，股市对楼市的利空影响持续蔓延影响到7月楼市。中上旬由于受股市行情影响比较大，购房投资客加速减少，别墅和公寓成交屡屡下挫；下旬股市持续反弹令到股民亏损减少，市场信心有所恢复带领楼市成交量有所回升，7月末周别墅和公寓产品成交双双见底反弹。

刚需成撑市主力，改善需求持续释放。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，7月东莞洋房成交中，刚需（70-120㎡）洋房成交5111套，占全市比重73%，刚需发力超强，其中8月住宅排行前十名的楼盘有8个项目主打刚需户型。另外，改善型洋房成交量仍然破“千套”大关，维持较高位运行，反映受到宽松政策刺激效果明显，东莞改善需求释放持续活跃。但值得注意的是，刚需、改善和高端洋房成交环比6月均出现下降，其中刚需降幅属最小，高端大宅的降幅最大，如此反映出股市下降对楼市影响较为明显，对刚需的影响相对较小，而对高端大宅成交的冲击比较大，对改善也有一定的冲击影响。

（五）价格分析

2015年7月东莞各物业成交价格情况：

备注：7月陈旧老盘星耀国际以低价（3500元/㎡）成交体量相对较大，大幅拉低全市写字楼均价。

高价项目成交突出，抬升全市住宅均价。

7月东莞住宅均价破“万元”大关，主要由于多个高价项目成交突出抬升所致。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，7月住宅成交面积排行前十中，名流印象花园、万科金色悦府、锦绣山河、保利中央公馆等6个项目成交均价均过万，且排行前二十名中也有10个项目均价过万。如下图所示，近半年东莞普通住宅均价上涨较快，主要受多个主打深圳客的楼盘持续热销影响比较大，因这些楼盘价格普遍过万从而大幅推升全市均价。

开发商定价谨慎，稳价跑量的主调不变。

7月全市洋房成交中，7成多楼栋的价格趋稳，反映大部分开发商坚持稳价跑量的营销策略不变。7月楼市环境受股市大跌行情影响 ，楼市成交出现明显降温，导致开发商定价趋向谨慎。由于开发商们普遍抱着静观其变的态度，短期内降价促销现象比较少，偶有个别尾盘实现降价优惠促销。然而，个别供应缺货的临深区域如凤岗、塘厦，有楼盘价格涨势凶猛，涨幅高达27%~50%。

临深片区涨价幅度大，成交均价首破万。

据东莞中原研究部数据监测统计显示，本月东莞全市洋房成交均价为9434元/㎡，环比上涨3 %，临深片区涨价幅度大是上涨主要动力。如下图所示，本月临深片区洋房均价出现飙升刷新高，突破万元大关为10261元/㎡，环比上涨幅度高达12%，目前临深片区洋房均价已基本与城区房价看齐。究其原因，一、深圳客购买力强，支撑房价快速上涨。二、深圳客外溢势头强烈，促使临深片区量价齐飞。三、凤岗、塘厦供应紧张，供不应求导致区域内个别楼盘抢手，从而促使开发商高调涨价，涨幅高达19%-50%。

部分项目率先降价跑量，加快回笼资金。

据东莞中原研究部监测发现，受前段时间股市大跌影响，7月东莞本身楼市降温比较明显，加上7月又是淡季，一些缺乏深圳客支撑又处于潜在购房需求较少的区域的项目出货艰难，其在7月份已开始率先降价跑量。如桥头、横沥、高埗和常平有一些楼盘降价7%~18%。库存高位压顶、竞争尤为剧烈的厚街也有某楼盘大降价15%清仓库存。此外，东莞还有几个项目针对改善型户型尤其是200㎡以上的大户型降价促销，个别项目因此跑货比较快。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2015年7月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

万科以13.74亿元再夺桂冠，万科金悦华府和南部湾万科城为两大功臣。

7月商品房销售金额排行前十名中，万科以13.74亿元再夺桂冠，并远远超出第二名8.74亿元。此次万科取得如此辉煌的成绩，主要得力于万科金悦华府和南部湾万科城两大功臣，分别收金4.72亿元、3.32亿元。旗下项目除了万科松湖中心、万科棠樾、万科松湖传奇和万科中心分别成交过亿元外，其它15个项目收金均比较小。本月名流置业凭借单盘名流印象花园收金5亿元成功跃进前十，并排行第二名。而碧桂园待售的清溪、大朗、大岭山等项目尚未入市，没有新盘大力支撑无缘前三，主要靠碧桂园豪庭和碧桂园翡翠山加推勉强排列第九。

附：2015年7月住宅成交排名前十名：（按销售套数） 

（七）后市展望

● 政策：东莞市普通住房价格标准新调整，利好刚需、改善购房需求释放。

7月31日，东莞住建局发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》，对东莞市普通住房价格标准作出新的调整，从2015年9月1日起在全市范围内正式统一执行，为期一年。其中通知对三类标准价格均作不同幅度调整，分别是一类标准价格从10115元/㎡上调至11106元/㎡，二类标准价格从7753元/㎡上调至7854元/㎡，三类标准价格从6386元/㎡下降至5943元/㎡。

本次调整后，一类标准价格足足上升近千元，又因一类镇区作为目前市场成交主力，享受税收优惠的购房者范围比较大。二类镇区增多三个镇区，也扩大了二类区域普通住房低契税的受益面。除了利好刚需购房需求释放外，此次调整也有利刺激改善型需求主要是首改需求加快释放。此次政策利好将有利促进8月楼市认筹加快，进一步促进“金九银十”楼市成交量。

● 资金：经济未见底回升、下行压力犹存，宽松政策继续宽松。

从3月末至7月中旬，猪肉价格一路上涨，已经推升CPI上涨，6月全国CPI同比上涨1.4%，而7月受到猪肉价格继续上涨，CPI预计还将向上推升，容易促使加息风险增大。但今年猪价上涨由于供给收缩、需求持续导致，在总体需求疲弱的局势下，猪肉价格上行推动通胀回升幅度或较为有限。

7月30日的政治会议明确了下半年政策思路，坚持稳健的货币政策取向，即坚持积极财政政策、货币松紧适度。由此可见，目前宽松的货币政策有望保持，又基于经济数据仍未见底回升，下行压力犹存的判断，年内再次降准降息预期加大。

● 股市：股市或现转机，逐渐减弱对楼市的利空影响。

8月4日，A股在多重利好消息刺激下“先抑后扬”，自6月中旬股市大跌后至今，股指已经基本完成二次探底。政府救市措施持续，同时监管层陆续对一些异常交易账户采取暂停交易措施，逐步清理干扰股市健康发展的各种不利因素，有利维稳市场信心。加上近日大盘成交量萎缩明显，预示着或迎转机，市场有望企稳反弹，A股波动幅度收窄，上行态势确立。因此预计8月股市情绪逐步修复、回归正常，股市对楼市的利空影响也会随之逐渐减弱。

● 供应：部分认筹已久的项目陆续入市提前抢滩金九，供应放量增大。

从7月下旬始许多项目纷纷加快拿下预售许可证，从这可以看出开发商们于8月入市心切。“金九银十”传统购房旺季很快来临，不少开发商提前在8月入市抢滩金九的意图十分明显，尤其是部分认筹已久的项目将会陆续开盘入市，预计8月份东莞住宅楼市将迎一波入市热潮，供应放量明显增大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月约有20个项目推新，在售楼盘有星城翠珑湾三期首批推130套94-118㎡洋房、金地仟百汇推出4、7栋99-142㎡，还有南部湾万科城、格兰名筑、保利中央公馆、保利生态城等项目持续加推。同时纯新盘也明显增多，如嘉宏锦园、碧桂园翡翠湾、松湖朗悦、龙泉幸福里、信鸿香溪水岸、新鸿基·珑汇、翔龙·御湖居、锦龙湾畔、翡翠松山湖、景泰•中央银座等新盘百花齐放，其中嘉宏锦园推187套75-122㎡2-4房、松湖朗悦首批推320套77-187㎡高层洋房、信鸿香溪水岸首批产品主推30套184-217㎡联排小别墅、碧桂园翡翠湾推95-140㎡洋房与208-257㎡双拼别墅、翔龙·御湖居首推429-479㎡别墅。

● 产品：刚需发力凸显，改善需求受政策刺激持续释放。

从8月份预计入市的新品看，别墅供应放量有所增加，刚需户型供应比重仍然较大，成为市场供应主力。因刚需群体受股市震荡影响较小，又受利好政策刺激作用比较明显，预计8月刚需发力凸显。虽然改善需求受到股市一定程度的影响，但因得到先前多重利好政策、东莞市普通住房价格新标准等利好刺激，将进一步加快入市步伐。

● 开发商：上旬正是市场空白点，应把握时机尽快推货。

受东莞政府严厉排查违法或不合格建筑影响，一些被查处的楼盘项目需要经过争端一段时间才能恢复运行，那么拿预售证时间一定会押后，也就意味着8月上旬拿到预售证的项目不会很多。基于目前行情态势有所回暖，客户购房热情上升，可以说上旬正是市场空白点，即是出货的好时机。如果开发商在上旬有机会，应把握时机尽快推货。而8月下旬之后拿预售证的项目会明显增多，到时市场竞争会比较激烈。

● 消息面：消息面多利好，助力东莞楼市成交。

2 深圳银行收紧房贷，逼使部分深圳客加速向莞外溢。

上半年深圳房价飙涨，成交量热闹，为了防范房价上涨带来的市场风险，深圳多家银行从6月底开始陆续收紧房贷，截止7月底，工、农、中、建、交国有五大行均将首套房贷首付比例上调至四成，且对首套房贷利率也上浮3%-10%。另外有几家商业银行暂停房贷业务，仅剩下招行、北京银行、光大银行等仍执行首套房贷首付三成的政策。但深圳房贷业务主要由五大行占绝大部分，其中中行和建行占大头，而中行首套房贷款利率已上浮10%，建行的亦上浮5%，由此可见整个深圳楼市信贷环境明显紧缩。

深圳银行收紧房贷，意味着在深圳购房的入市门槛和成本明显提高，将逼使部分购房需求向莞外溢。又因上半年深圳楼市成交量热闹透支了比较大的房贷额度，下半年房贷额度会比较紧，要银行信贷再放松可能要等相对较长一段时间后，因此此次深圳银行收紧房贷有利促进年内东莞楼市泛临深区域成交的作用是持续性的。

2 深圳有望再取消3条高速公路收费，有助深圳客外溢持续增强。

可以说去年梅观高速梅林至观澜段取消收费是一个很好的开头。今年7月5日，深圳市交通运输委员会公布《2015年路隧专项资金支出计划》，内容透露，关于取消南光高速、盐排高速和沿江高速深圳段的收费相关测算和研究已被列入今年深圳路隧改革的内容，意味着深圳又有3条高速取消收费。取消高速公路收费必然会增加财政压力，但也有利整合莞深区域技术、人才、资本等资源，扩大深圳辐射力加速两地经济发展。深圳政府“舍小取大”也反映出深圳正在加速北拓进程。

据了解，南光高速全程收费20元/车次，盐排高速全程33元/车次，沿江高速全程54元/车次（一类车），一旦南光、盐排和沿江高速深圳段取消收费，将为在莞深之间来回穿梭的市民节省不少开支，势必也会促进更多深圳购房需求向东莞塘厦、凤岗、松山湖、虎门、长安、沙田等镇区外溢。

另外7月底，东莞举行莞深轨道交通建设相关问题工作协调会上也透露了要建设一条从万江中心站经松山湖进入深圳的莞深快轨的计划。从深莞惠一体化的发展战略来看，推进三地交通网络完善及升级将是未来三地政府重要工作内容之一，预计未来三年内有望实现取消南光、盐排和沿江高速深圳段这3条高速公路收费，预期向好将有助深圳客外溢持续增强。

● 价格：因案施策，市场价格分化加大。

价格方面，由于上半年楼市火热令到不少开发商资金回笼加快，短期内出货压力并不大，加上传统购房旺季“金九银十”很快来临，因此预计8月份大部分开发商们降价的可能性比较小，“稳价跑量”仍然是8月楼市营销的主基调。

但一些出货压力比较大的项目或开始有所动作，如开始尝试打“特价房”促销，借此拉动正常单位去化，或有些项目会采取启动二三级联动促进成交。对于改善型大户型和投资性小户型，由于出货难度大，“以价换量”或将成为开发商出货的唯一出路，预计8月将有更多项目跟进降价促销跑量。而临深区域价格上涨加快，主要是受到在深圳银行信贷收紧和高房价压迫下深圳客加速向莞外溢推使。因此，预计8月东莞住宅市场价格分化加大。

● 成交：市场预期逐步回稳，众盘齐撑8月楼市成交量。

成交方面，8月入市纯新盘比较多，一些项目如翔龙·御湖居、信鸿香溪水岸等主推小量别墅对全市交易量支撑作用较小，但是碧桂园翡翠湾、光大山湖城、松湖朗悦成交对全市的贡献力会比较大，再加上星城翠珑湾、南部湾万科城、保利中央公馆、金地仟百汇等这些热盘热销撑台，已经足以支撑8月东莞全市楼市交易量。另外，据监测发现，市场预期初步回稳，一些在售项目的客户来访量从7月下旬开始有所回升，反映客户购房热情正在回升，有利推动成交量。