中原：金九银十拉开东莞旺季帷幕 购房最佳时机已来临

8月26日，央行再次降息，这是年内的第四次降息，是去年11月以来的第五次降息。五年以上贷款利率下行至5.15%，是1991年以来历史新低位。比如一套80万的房子，贷款56万元的每月月供是3057.75元，比5.4%的利率节省86.82元，比2012年5月份7.05%的每月按揭是3744.52元，节省686.77元。央行降息后，银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，利率优惠力度也会增强。对于购房者来说，央行多次降息，贷款利率下滑至历年新低，将明显降低购房者的入市成本，这是千载难逢的买房好时机。

5、开发商资金链改善，高预期下或会有上调价格的行为。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年前8个月东莞开发商销售金额普遍同比去年大幅回升，成交金额前十名的开发商资金回笼十分到位，像碧桂园、光大、保利、金地、置荟星城、乐富地产的销售金额均超过了去年全年的销售金额，反映新房市场顺畅，开发商的资金链也明显改善。

今年来东莞开发商的资金较为宽裕，主要体现在如下几点：其一，开发商的资金链改善，银行多次降准，为市场释放流动性，融资环境宽松。其二，新房市场销售顺畅，开发商资金回笼理想。其三，上半年的牛市行情，上市房企通过股票获得低成本融资。开发商回笼资金到位，追求利润的趋利性，也会提高在售货量的价格来提升利润。基于开发商对回笼资金的原意较低判断，开发商对市场的预期走高，或会出现上调房价的行为。对于购房者来说，与其还在徘徊等待，还不如趁着房价平稳的时候赶早入市，别再错过了最佳的购房者时机。

6、金九银十楼市供应放量，开发商定价符合购房者心理预期。

金九银十作为传统上的旺季节点，往往是开发商较为注重的出货季节。金九银十的传统旺季已悄然拉开帷幕，开发商已做好出货的充分准备。金九银十东莞楼市供应将集中放量，一方面品牌开发商将会抓住旺季节点出货，冲刺年度销售目标，如碧桂园、万科、恒大等品牌房企将继续有货量供应。另一方面全新项目将会集中面市。金九银十将有佳兆业御龙山、松湖朗苑、龙泉幸福里、中惠悦峰、班芙春天、御江1号、光大江与城、水榭兰亭等全新项目入市，将刺激需求充分释放。

金九银十项目集中上市，房源选择性增大，尤其是供应紧缺的中心城区、临深片区以及其它热点区域有新货量供应，应该及时上市，一来，全新项目开发商习惯采用低开高走的价格策略，首次开盘价格往往是最合理，符合市场预期。如近期开盘的嘉宏锦园和珠江观澜御景推出全被卖完，反映当前购房者入市积极性较高，也得益于开发商的合理定价策略。二来，项目新品上市，可选择房源多，购房者不应错过好楼层和好房源。

7、取消限外令以及广深客的持续流入，将推动东莞楼市量价齐升。

8月27日，六部委宣布，外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。允许境外入市以及广州、深圳客持续流入，将会扩大东莞的购房消费规模，推动东莞楼市成交量价齐升。

二、小结

近日中央取消“限外令”，这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资，刺激外籍购房需求，这必然是要保持中国房价的稳步向上，才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛，但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定，这主要是开发商通过设计户型的紧凑，控制面积来控制总价，事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷，经济增长乏力，经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率，利率也是处于历史低位，通常经济低谷和利率低位，也是房价的最低位，这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量，市场上有充足的房源选择，年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断，当前正是购房者入市成本最低、入市绝佳的好时机。