8月26日,央行再次降息,这是年内的第四次降息,是去年11月以来的第五次降息。五年以上贷款利率下行至5.15%,是1991年以来历史新低位。比如一套80万的房子,贷款56万元的每月月供是3057.75元,比5.4%的利率节省86.82元,比2012年5月份7.05%的每月按揭是3744.52元,节省686.77元。央行降息后,银行发放意愿个人按揭贷的意愿上升,执行地方政府救市政策的力度会显著加强,利率优惠力度也会增强。对于购房者来说,央行多次降息,贷款利率下滑至历年新低,将明显降低购房者的入市成本,这是千载难逢的买房好时机。
5、开发商资金链改善,高预期下或会有上调价格的行为。
根据东莞中原研究部监测数据显示,今年前8个月东莞开发商销售金额普遍同比去年大幅回升,成交金额前十名的开发商资金回笼十分到位,像碧桂园、光大、保利、金地、置荟星城、乐富地产的销售金额均超过了去年全年的销售金额,反映新房市场顺畅,开发商的资金链也明显改善。
今年来东莞开发商的资金较为宽裕,主要体现在如下几点:其一,开发商的资金链改善,银行多次降准,为市场释放流动性,融资环境宽松。其二,新房市场销售顺畅,开发商资金回笼理想。其三,上半年的牛市行情,上市房企通过股票获得低成本融资。开发商回笼资金到位,追求利润的趋利性,也会提高在售货量的价格来提升利润。基于开发商对回笼资金的原意较低判断,开发商对市场的预期走高,或会出现上调房价的行为。对于购房者来说,与其还在徘徊等待,还不如趁着房价平稳的时候赶早入市,别再错过了最佳的购房者时机。
6、金九银十楼市供应放量,开发商定价符合购房者心理预期。
金九银十作为传统上的旺季节点,往往是开发商较为注重的出货季节。金九银十的传统旺季已悄然拉开帷幕,开发商已做好出货的充分准备。金九银十东莞楼市供应将集中放量,一方面品牌开发商将会抓住旺季节点出货,冲刺年度销售目标,如碧桂园、万科、恒大等品牌房企将继续有货量供应。另一方面全新项目将会集中面市。金九银十将有佳兆业御龙山、松湖朗苑、龙泉幸福里、中惠悦峰、班芙春天、御江1号、光大江与城、水榭兰亭等全新项目入市,将刺激需求充分释放。
金九银十项目集中上市,房源选择性增大,尤其是供应紧缺的中心城区、临深片区以及其它热点区域有新货量供应,应该及时上市,一来,全新项目开发商习惯采用低开高走的价格策略,首次开盘价格往往是最合理,符合市场预期。如近期开盘的嘉宏锦园和珠江观澜御景推出全被卖完,反映当前购房者入市积极性较高,也得益于开发商的合理定价策略。二来,项目新品上市,可选择房源多,购房者不应错过好楼层和好房源。
7、取消限外令以及广深客的持续流入,将推动东莞楼市量价齐升。
8月27日,六部委宣布,外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。允许境外入市以及广州、深圳客持续流入,将会扩大东莞的购房消费规模,推动东莞楼市成交量价齐升。
二、小结
近日中央取消“限外令”,这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资,刺激外籍购房需求,这必然是要保持中国房价的稳步向上,才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛,但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定,这主要是开发商通过设计户型的紧凑,控制面积来控制总价,事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷,经济增长乏力,经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率,利率也是处于历史低位,通常经济低谷和利率低位,也是房价的最低位,这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量,市场上有充足的房源选择,年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断,当前正是购房者入市成本最低、入市绝佳的好时机。
2023-11-04 15:59
2023-11-03 18:05
2023-11-03 14:55
2023-11-03 14:45