瑞峰：央行降息助力金九 东莞8月底楼市成交全面飘红

一周简讯：在央行年内四次降息利好和项目新品或新盘的网签的双重因素的带动之下，上周（2015年8月24日-8月30日）东莞住宅共成交1949套，合计面积21.4万㎡，环比上涨22%；成交均价为9672元/㎡，环比上涨12%，均价回升的原因是南部湾万科城成交371套遥遥领先全市，均价则“破万”，对整体均价的拉升起到关键的作用。区域上，共有31个镇区有成交，成交面积前五名为虎门(4.88万㎡）、塘厦（2.1万㎡）、清溪(1.69万㎡)、大朗(1.36万㎡)、寮步(1.22万㎡)； 个盘签约：住宅成交套数排名前五名分别是南部湾万科城（371套）、金地仟佰汇（148套）、松湖朗悦（118套）、万科松湖传奇（75套）、中熙香缇公馆（70套）。

从近期新拿预售证情况来看，9月的东莞楼市将引来供应的高潮期，嘉盈商务大厦、紫荆1号、益田大运城邦、万科城市广场、新里程二期、信鸿熙岸花园、翔龙御湖居、天骄御峰花园、珠江观澜御景、万科松湖传奇、金地·琥悦和金地城南艺境、蜜糖、锦绣山河等项目将在近期加推新品。

一、导读

1、宏观环境：央行再度启动降息降准“金九银十”无悬念  经济释放5大信号

全国：2015年8月26日，央行再度启动降息降准，宣布降息0.25个百分点 定向降准0.5个百分点，为年内第四次降息，对经济和股市都是及时雨，有利于增加市场流动性，提高投资者信心，对稳定股市和经济起到重要的作用。而对楼市来说，利好主要表现在4大方面：1、减轻购房成本，促动客户入市，如20年期百万贷款购房者月省140元，房贷的成本达历史上最低水平，客户应尽快入市，避免错失购房良机；2、实现“金九银十”无悬念，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，将带动楼市再度热起来，从稍冷7、8月份走出来，回归热闹的态势；3、去库存仍是主要目的，交易量的回暖不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳，但一线城市二线热门城市仍会面临小幅上涨的趋势；4、资金流动性增强，增加二套房贷降首付落地的可行性。

另外，8月28日，李克强召开任总理以来的首次【国务院专题会】，就近期国际经济金融形势新变化对我国经济的影响和对策发表了重要讲话，释放出五个重要信号：1、中国经济运行遇到新压力；2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；3、迸发微观活力支撑宏观经济大局稳定；4、继续推进金融体制改革，维护金融市场稳定运行；5、人民币汇率没有持续贬值的基础。

2、新增供应：蓄客阶段供应放缓   预计9月将迎供应高潮

8月最后一周，东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，住宅1025套，合计面积约10.29万㎡，环比下降59%；非住宅新增669套，面积约为1.07万㎡，环比下降26%，主要有深业欧景城的车库产品供应。

虽然临近金九楼市，但东莞供应节奏却有所放缓，主要是因为东莞楼市大部分项目依然处在蓄客阶段，预计9月将迎来供应的高潮。今年楼市行情大涨，批量和多频加推成了楼市项目供应的主要策略，上周南部湾万科城连续两天加推97㎡的刚需户型和142㎡的改善户型产品，合计新增362套；东坑的纯新项目龙泉幸福里则有337套67-108㎡的新品亮相；而南城的恒大御景则加推208套82-89㎡的产品。

从预售证来看，预计在“金九”有推货动作的项目有所增加，主要集中在滨海、临深和松山湖片区。其中包括嘉盈商务大厦、紫荆1号、益田大运城邦、万科城市广场、水岸丽城、信鸿熙岸花园、翔龙御湖居、天骄御峰花园、珠江观澜御景、万科松湖传奇、金地·琥悦和金地城南艺境等项目。

3、成交情况：央行降息助力“金九”楼市     月底翘尾楼市成交全面飘红

8月末周东莞楼市如愿的沸腾起来，楼市成交全面飘红，上周全市住宅成交1949套，面积约21.4万㎡，环比上涨20%，同比上涨156%；非住宅成交530套，面积约1.98万㎡，环比上涨24%。上周楼市成交大涨，成交量再次突破20万大关，一方面央行降息助力“金九”楼市，奠定了信贷宽松的楼市环境，将带动购房需求再一次释放，为；另一方面月底翘尾，项目加推动作加大抢跑“金九”楼市，部分蓄客已满提前抢占金九楼市的项目也陆续进行开盘和加推动作，南部湾万科城、金地仟百汇、松湖朗悦等项目皆有加推动作，且上周签约过百套，进入个盘签约排行榜前三。

4、成交均价：万元项目产品成交占1/3   楼市均价重回9字头

上周东莞楼市房价回归9字头，均价9672元/㎡，环比上涨12%，同比上涨9%。近几周东莞楼市均价受个盘影响涨跌幅度较大，上周楼市从8字头回归到9千大关上，一方面是因为热销项目南部湾万科城（11950元/㎡）规模加推，签约面积约4万㎡，且单价10000元/㎡以上的产品成交占比约34%，环比上涨20个百分点，一定程度上拉高了住宅整体均价；另一方面低价项目如松湖朗悦（7275元/㎡）、中熙香缇公馆(7342元/㎡)、光大山湖城（6827元/㎡）成交也相对出众，是全市均价没有立马回升“万位”的重要原因。