中原：东莞8月成交创同期新高 政策利好金九是买房好时机

8月东莞住宅成交88.87万㎡，环比上升4.82%，销量刷同期新高。利好政策接连出台，持续宽松的政策环境下，许多开发商纷纷提前在8月推货入市抢跑金九，8月楼市陆续出现了多个“受捧盘”，市场成交呈现一派火热景象。而8月成交火热主要的推动者非深圳客莫属，深圳客群体在莞置业的比例已经上升至七八成，撑起了东莞全市成交的大“半边天”。 

“金九”购房旺季已至，目前政策环境已是5年来最宽松时候，政策利好当前，金九无疑成为客户买房好时机，亦是开发商以价换量冲刺业绩的好时机。

月度关键词：深圳客渗透加深、改善持续释放、投资需求减少。

（一）新增供应状况

2015年8月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

开发商推货热情高涨，纷纷提前抢跑“金九”。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月住宅市场共有23个项目供应住宅69.65万㎡，环比上升2.97%。从出现住宅供应的楼盘看，项目数环比7月减少4个，但大部分项目供应套数超过100套，其中有13个项目单盘供应住宅超过200套。开发商们纷纷开始惯用“大步流星”的推货策略反映出跑量冲刺的意图十分明显。实际市场中，开发商们推货热情高涨，纷纷提前抢跑“金九”，8月开盘或加推的项目非常多，包括有碧桂园翡翠湾、翠珑湾三期、松湖朗悦、嘉宏锦园、珠江观澜御景、龙泉幸福里等近20个项目推货入市，其中纯新盘明显增多，吸纳了大量的市场人气，令8月楼市异常活跃。从产品结构看，刚需产品供应继续大幅放量，占全市比例高达8成多。

别墅供应持续放量，库存积高出货压力逐增。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月别墅供应347套，环比大幅增长62.15%。从产品结构看，8月250㎡以上的别墅供应185套，环比7月增加11.45%，供应比重为53%。据统计，今年下半年别墅潜在供应量非常庞大，随着金九银十逐渐临近，筹备已久的别墅项目逐渐加快入市。除了光大山湖城、碧桂园翡翠湾、信鸿香溪水岸等陆续新增入市外，翔龙御湖居、佳兆业御龙山、光大江与城、翡翠松山湖、班芙春天等项目将计划于金九银十新增供应入市。未来阶段性时间内，东莞别墅新增供应将持续活跃，但由于当前股灾蔓延影响，别墅成交降温明显，在供应不断放量的形势下，别墅库存积高，未来别墅出货压力逐增。

松山湖片区大量新盘涌现，市场竞争逐渐白热化。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月松山湖片区住宅供应量刷下历史新高，为31.28万㎡（合计2684套）。从今年1月以来松山湖片区供应迅速活跃起来，随着万润广场、广源阳光里、宏远康城假日等一个个全新盘陆续亮相，松山湖片区成为新的楼市热点区域。而本月松山湖片区再增松湖朗悦、光大山湖城和龙泉幸福里三个纯新盘，给该片区再次注入大批量的新品房源。据统计，目前松山湖片区的库存量为109.32万㎡（合计9585套），消化周期为8.3个月，片区库存去化压力逐增。目前松山湖在售的楼盘已超过40个，另外预计年内入市的还有碧桂园天汇、松湖碧桂园、中央盛景等项目，过大的供应量将加剧片区库存消化压力，市场竞争逐渐白热化。

（二）新开工状况

住宅新开工爆发后理性回落，8月仅开工26.47万㎡。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，8月东莞住宅新开工中，有奕翠园、中惠悦峰花园、金地湖山大境、绿地大都会、天悦商住广场和金色家园共开工26.47万㎡。由于上半年市场火热，许多开发商资金回笼状况良好，许多开发商已很快地在7月份集中开发动工，造成本月开工的项目明显减少。从项目来看，近期开工的纯新盘明显增多，预示着未来一到两年内入市的新盘会比较多。

（三）库存供应状况

住宅消化周期创近6年最低，库存明显告紧。

截止2015年8月31日，东莞住宅市场库存量为504.34万㎡，环比7月下降3.20%，同比去年同期上升2.29%。8月住宅成交依然良好，近四个月住宅交易量均处于较高位运行，加快去化库存，促使库存消化周期继续走低，本月已缩短至7个月，为近6年来最低。眼下“金九银十”将至，购房需求增加将加剧库存告紧的压力。

从住宅分类看，截止8月底，东莞洋房库存355.29万㎡，环比7月下降5.41%；别墅库存为95万㎡，环比上升4.89%；公寓库存为54.05万㎡，环比下降1.38%。

深圳客加快消化东莞库存，临深区域缺货现象凸显。

受到深圳客大力的支撑，今年以来临深区域住宅成交持续火热，库存量快速得到去化。一些供应较为活跃的区域，如虎门、长安，由于消化速度太快，消化周期迅速缩短。而塘厦和凤岗今年以来供应一直偏紧，新品供应完全跟不上市场消化速度，造成这两个区域住宅库存量紧急告紧，消化周期已低于2.5个月，截止8月31日，塘厦和凤岗库存量超过100套的项目仅止一两个。从消化周期来看，另外清溪、黄江的消化周期也比较低，约3个月左右，反映目前与深圳接驳的区域尤其临深区域的库存均出现告紧。这也是近月深圳客加大向沙田、洪梅、松山湖等区域渗透的原因之一。传统购房旺季已至，面对深圳客加速向莞外溢的势头，手头有货可推的开发商们应该抓住市场供应断档期出货。

（四）市场成交状况。

2015年8月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

8月住宅成交刷同期新高，深圳客成“主力军”。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月住宅成交88.87万㎡，环比上升4.82%，成交7932套，环比上升3.36%，成交量双双刷历史同期新高。8月整体市场火热，主要依靠深圳客大力支撑成交。

深圳高房价挤压，深圳客向莞外溢渗透力度明显加深。

8月份，深圳客成为支撑东莞楼市的主力，推动深圳客加速向莞外溢的主要原因是，前几个月深圳房价飙涨后高企不下，深圳房价太高逼使深圳客不得不转移到周边城市置业，而东莞凭着价格洼地的优势深受深圳客青睐。同时8月深圳银行信贷收紧也迫使更多深圳客外溢至东莞。

近两个月，与深圳接镶的镇区凤岗和塘厦多个项目高调涨价，个别因涨价过快，单价逐渐靠近2万甚至2万多，大大提高深圳客入市门槛，促使他们无奈选择在其他镇区置业。从成交数据看，8月份深圳客在虎门、沙田、洪梅、清溪等区域的置业比例明显上升，深圳客向莞渗透力度明显加深。数据显示，8月全市住宅成交套数排行中，清溪和虎门分别以1253套、701套排名第一、二名；洪梅成交379套排列第七名，首次跃进前十。

凤岗、塘厦部分项目涨价过快，成交大幅骤降。

随着凤岗和塘厦住宅库存逐渐吃紧，近两个月区域内多个项目涨价明显。如凤岗某两项目6月洋房均价环比5月上涨了1000元，踏入7月后持续涨价到8月，目前这两个项目单价已近2万，在短短的三个月内涨价幅度高达5000~7000元。除此之外，凤岗和塘厦还有别的项目近期也出现涨价过快的现象。而支持这些开发商猛烈涨价的理由主要是：一、区域内住宅库存量告紧，自身楼盘优势逐显。尤其是截止7月底，凤岗和塘厦仅有两三个项目的洋房库存量过百套，其它在售盘库存量普遍较低。二、市场环境较好，深圳客购房需求旺盛且外溢势头强烈。

然而，涨价过快的背后，开发商却迎来出货难的压力。据东莞中原研究部监测数据显示，开发商涨价过猛造成项目成交大幅骤降。这些涨价过快的项目成交从7月份开始逐渐转淡，到8月成交量缩水2倍~5倍。

政策红利刺激改善需求持续释放，股市下降拖累高端物业投资。

从购房成本来看，对有改善购房需求的客户而言，今年是历史以来最为宽松的时期。央行接连降息叠加二套房首付比例降至4成的利好，改善购房成本以及入市门槛大幅降低，确确实实吸引了较多的改善客户入市。加上东莞楼市正迎来换房时代，改善需求的释放表现比较明显。据东莞中原研究部监测数据显示，从4月份始至今，120-180㎡的住宅产品月成交均突破1100套，其中8月高达1511套，刷历史新高。由此可见，东莞这批换房的客户正好刚上政策窗口期，入市意愿非常高。又因8月26日起央行再次降息，因此预计这种购房成本的直接减少的刺激作用是非常有效的，预计接下来东莞改善需求持续释放。

高端物业连续三个月出现降温，主要由于受到股市下降后，股灾蔓延加深，投资者资金被深套，购买力减弱，同时市场低迷恐慌引发观望，从而导致楼市投资市场迅速降温。

（五）价格分析

2015年8月东莞各物业成交价格情况：

低价项目成交突出，拉低全市住宅均价。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月东莞住宅成交均价为9492元/㎡，环比7月的10042元/㎡下降5.48%，本月普通住宅成交均价为8850元/㎡，环比上月下降5.92%。8月东莞住宅价格环比下滑明显，主要由于本月光大山湖城和中熙香缇公馆成交热闹（两者价格均为6字头），双双跃进前五，而上个月排行前五的项目就有四个是均价过万的，一个是过8千的，因此本月较低级项目成交体量过大明显拉低全市住宅均价。

开发商过分乐观，扛价僵持难出货。

从8月份洋房价格环比变化发现，8月份较多项目都出现不同幅度的涨价。数据显示，洋房价格环比上涨的比例为64.3%，21.4%的项目洋房价格涨幅超过5%。另外据东莞中原研究部监测发现，的确8月份期间较多开发商对市场过分乐观，扛价现象比较明显。一方面，持续宽松的政策环境是导致这些开发商对市场预期过高的主要原因。另一方面，近5个月东莞楼市成交回暖并持续火热，与2014年相比，今年开发商资金回笼相对较快，出货压力迅速减轻又十分看好后市，从而从容抬价。

但我们发现，除了那些较为热销的项目抬价外，其它不少出货一直不算好的项目也跟风抬价，尽管这些项目抬价幅度不大，但是成交却直接受挫。最大的原因就是这些项目扛价脱离自身条件的考虑，这里面大部分都是没有深圳客支撑的项目。这反映出深圳客购买力明显要强很多，东莞本地客户购买力始终有限尤其是刚需客对价格最敏感。正因为这些项目的开发商过分乐观扛价引发部分客户观望，僵持下造成项目难出货。这就是近一两个月东莞自身销售状况较差的最主要原因。

因此，东莞中原研究部认为，接下来便是一年之中最好的出货时期到来，开发商们更应该看清市场，从自身实际情况出发，合理定价、先走先得。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2015年8月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

万科收金丰厚，碧桂园发起全年业绩冲刺。

8月万科地产再次凭借南部湾万科城掠金6.69亿元，加上万科棠樾收金2.1亿元和万科松湖传奇收金1.43亿元等共收金13.39亿元，继续稳坐冠军宝座。本月碧桂园终于开始发起全年业绩冲刺，旗下清溪项目碧桂园翡翠湾打响8月推货第一炮，迎来热闹热销大肆揽金10.25亿元，迅速跃进第二名，但其大朗、大岭山、厚街等项目仍处于待售状态，预计随着金九银十到来，将加快入市。光大地产分别有天骄御峰、光大山湖城、锦绣山河等5个项目共收金10.46亿元，排名第三名。从房企业绩排名看，8月外来房企实力更强，业绩排名前十中有7个为外来房企，其中一线品牌房企优势十分明显，如万科、碧桂园、金地、保利、万达。

附：2015年8月住宅成交排名前十名：（按销售套数） 

（七）后市展望

● 政策：政策面趋于平静，市场进一步消化9月前政策利好。

预计9月政策面趋于平静，主要由于许多利好政策已经在9月前出台，包括央行降息降准、东莞公积金二套首付下调至2成、东莞普通住房价格新标准等。从整体上看，目前政策环境已是5年来最宽松，预计9月份再次出台大尺度宽松政策的可能性较小，市场更多是进一步消化9月前出台的多重政策利好。

● 资金：国内经济疲弱加剧，货币政策保持宽松。

作为三驾马车之一，7月份我国外贸出口先导指数约为34，是连续第5个月下滑，另外7月投资、工业等部分领域增速均出现放缓迹象，8月份官方制造业PMI指数较7月份小幅下降，分项指数业也显示增长走软。经济指标显示我国经济增长疲弱，仍然面临较大下行压力。除此之外，近来各国股市遭遇大跌，我国股市也出现大幅跳水，股市市场波动挫弱市场信心，且一定程度上拖累实体经济。为稳经济，央行已在8月底再次降息降准，加大资金释放量且进一步降低企业融资成本，支持实体经济。国内经济疲弱加剧，预计9月货币政策保持宽松。降息通道全面打开，近一年内央行五次降息，信贷利率大降将令到楼市资金面有所好转。

● 股市：投资者资金被深套，别墅、豪宅成交或降温。

6月一波大跌后，我国股市在8月再次遭遇下降，股民财富严重缩水，投资资金被深套于股市中，投资者购买力减弱，其中深圳客受影响比较大，造成东莞楼市投资需求减少。而别墅、豪宅等一些高端物业大都作为投资性产品，其成交因此或有所降温。

● 供应：新盘供应旺季延后，但9月全市整体供应量依然活跃。

由于金九银十是传统的购房旺季，往年开发商们大都会集中在这时期跑量冲刺业绩，由此市场供应量会比较大，通常不少新盘也会选择在这个时候入市。由于今年下半年潜在供应的纯新盘比往年明显增多，又从旺季角度看，今年9月预计入市的纯新盘相对不多。受项目工程以及营销进度与“金九”脱节影响，市场纯新盘供应旺季延后，包括碧桂园天汇、松湖碧桂园、鼎峰尚境（北区）、中惠悦峰、嘉宏盛世豪苑、佳兆业碧海云天、佳兆业御龙山、米兰公馆、碧水天源怡景湾、振业松湖雅苑等项目主要集中在10月、11月。又因不少项目已提前在8月份入市抢跑，也使9月全市整体推货量环比8月有所减少。

从目前掌握的市场信息来看，9月份期间有安排推货的项目也不少，整体供应量仍然较为充足。从预计9月推货的项目情况看，翔龙御湖居继8月432-487㎡的创新型类独栋别墅开盘后，将于9月中上旬推出首批160-188㎡洋房；新里城Ⅱ西城道经历多个月的蓄客认筹终于入市，将于9月3日推出78-130㎡洋房；位于凤岗的锦龙湾畔将打破今年凤岗连续7个月无纯新盘供应的局面，给房源库存紧缺的凤岗注入新活力，推出83-121㎡洋房；位于黄江的新盘班芙春天也将首推96-113㎡高层洋房。另外在售项目中，星城翠珑湾、中熙香缇公馆等个别近几个月持续热销的项目已逐渐进入尾盘状态，无货可推，但南部湾万科城继续保持“每月一推”的节奏，还有一些热销盘如金地仟百汇、珠江观澜御景、保利中惠中央公馆也预计加推新品。

● 开发商：政策窗口扩大，应把握时机冲刺跑量。

8月底央行再次双降后，目前房贷利率已是历史最低，购房利息成本的大幅减少对刺激引导客户入市有很好的正面作用。政策窗口扩大，为开发商打开了更宽阔的出货通道。当前又正值购房旺季，开发商们更应把握时机冲刺跑量。

深圳股民比较多，而近期股市下降令许多深圳股民财富大幅缩水，投资资金被深套在股市中。又因深圳市场投资客比较多且向莞外溢明显，这波股市震荡将直接影响深圳客购买力减弱以及观望滋生，令到深圳客加速撤离东莞市场，从而影响到东莞楼市成交下行。其次人民币贬值加速热钱流出，造成房企融资难度加大，若出货放缓，资金回笼速度放慢，将令到房企资金压力加剧。因此在楼市降温的前夕，开发商们应该紧抓住政策窗口期以及旺季快速冲刺跑量。

● 营销：本地自发需求进入调整期，短期挖掘外围客户是重点。

目前东莞本地成交普遍较差，主要由于很多镇区被大开发商进驻后透支了区域内大量的购房需求，加上一些镇区内部需求量有限，令到这些区域市场蛋糕快速变小，从而导致其它中小房企项目销售难度加大。从购房需求量来看，目前本地自发需求已进入调整期，短期内挖掘外围客户是重点。

临深板块：可以加大在深圳拓客力度，继续挖掘深圳客，或借深圳中介转介力量带来更多深圳客户。

松山湖板块：可以继续挖掘深圳投资客，深挖松山湖创新产业园以及科技园等企业员工。

交通便利片区：对内部需求有限的镇区可以凭借便利的交通挖掘邻镇客户；对于一些与深圳距离较远的片区，若交通便利如有广深高速、沿江高速、地铁等通达性强的，也可以考虑深挖深圳客。

● 价格：房价走势预期向上，又现局部分化。

今年以来，不少楼盘首次开盘销售状况较差且一直走货比较慢，自从启动二三级联动后，销售速度突飞猛进。正由于越来越多的项目佐证了二三级联动手法的良好效果，目前启动二三级联动的项目明显增多。但二三级联动无疑增加开发商营销成本，而开发商很有可能或往往将这部分成本转嫁到买家身上，直接抬高房价。另外，政策环境的持续宽松令到开发商们对市场预期趋高，房价看涨情绪亦高。再者，就是在大批深圳客进入东莞楼市下，他们较强的购买力将会推动东莞房价持续上行，尤其是临深片区呈现量价齐飞局面。近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨。加之近两年东莞多镇区商住土地成本增长10%-25%，也会推升楼市房价。因此，东莞房价持续向上发展态势是非常明确的，而仍在期盼房价下跌的思想是极不理性的。

虽然房价整体预期向上，但房价会出现局部分化，原因在于目前东莞各区域楼市成交已出现局部分化，这种分化现象正在逐步加剧。

首先是，泛临深片区得到深圳客支撑下成交普遍较好，自然房价水涨船高。其次是，东莞中部或北部的一些镇区项目走货比较慢，且挖掘外围客户难度大，那么以价换量将是最有效的法宝。以价换量一方面有利加快回笼资金，另一方面可以缩短销售周期，降低营销成本。

● 政策利好，金九是买房好时机。

近日中央取消“限外令”，这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资，刺激外籍购房需求，这必然是要保持中国房价的稳步向上，才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛，但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定，这主要是开发商通过设计户型的紧凑，控制面积来控制总价，事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷，经济增长乏力，经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率，利率也是处于历史低位，通常经济低谷和利率低位，也是房价的最低位，这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量，市场上有充足的房源选择，年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断，当前正是购房者入市成本最低、入市绝佳的好时机。

● 成交：利好因素齐促人气明显高涨，“金九”在望。

目前政策宽松持续，多重利好刺激增加，加上传统旺季的因素也将促使客户看房买房的欲望升高。从近两周的客户来访量看，楼盘来访量大幅上升16%左右，人气明显高涨。通常楼市人气作为判断楼市成交好坏的一个很好的先行指标。又基于9月有多个热销盘加推、住宅整体供应量较为充足的判断，“金九”在望。