8月东莞住宅成交88.87万㎡,环比上升4.82%,销量刷同期新高。利好政策接连出台,持续宽松的政策环境下,许多开发商纷纷提前在8月推货入市抢跑金九,8月楼市陆续出现了多个“受捧盘”,市场成交呈现一派火热景象。而8月成交火热主要的推动者非深圳客莫属,深圳客群体在莞置业的比例已经上升至七八成,撑起了东莞全市成交的大“半边天”。
“金九”购房旺季已至,目前政策环境已是5年来最宽松时候,政策利好当前,金九无疑成为客户买房好时机,亦是开发商以价换量冲刺业绩的好时机。
月度关键词:深圳客渗透加深、改善持续释放、投资需求减少。
(一)新增供应状况
2015年8月东莞新增商品房供应总体情况:(商品房包含厂房数据)
开发商推货热情高涨,纷纷提前抢跑“金九”。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,8月住宅市场共有23个项目供应住宅69.65万㎡,环比上升2.97%。从出现住宅供应的楼盘看,项目数环比7月减少4个,但大部分项目供应套数超过100套,其中有13个项目单盘供应住宅超过200套。开发商们纷纷开始惯用“大步流星”的推货策略反映出跑量冲刺的意图十分明显。实际市场中,开发商们推货热情高涨,纷纷提前抢跑“金九”,8月开盘或加推的项目非常多,包括有碧桂园翡翠湾、翠珑湾三期、松湖朗悦、嘉宏锦园、珠江观澜御景、龙泉幸福里等近20个项目推货入市,其中纯新盘明显增多,吸纳了大量的市场人气,令8月楼市异常活跃。从产品结构看,刚需产品供应继续大幅放量,占全市比例高达8成多。
别墅供应持续放量,库存积高出货压力逐增。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,8月别墅供应347套,环比大幅增长62.15%。从产品结构看,8月250㎡以上的别墅供应185套,环比7月增加11.45%,供应比重为53%。据统计,今年下半年别墅潜在供应量非常庞大,随着金九银十逐渐临近,筹备已久的别墅项目逐渐加快入市。除了光大山湖城、碧桂园翡翠湾、信鸿香溪水岸等陆续新增入市外,翔龙御湖居、佳兆业御龙山、光大江与城、翡翠松山湖、班芙春天等项目将计划于金九银十新增供应入市。未来阶段性时间内,东莞别墅新增供应将持续活跃,但由于当前股灾蔓延影响,别墅成交降温明显,在供应不断放量的形势下,别墅库存积高,未来别墅出货压力逐增。
松山湖片区大量新盘涌现,市场竞争逐渐白热化。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,8月松山湖片区住宅供应量刷下历史新高,为31.28万㎡(合计2684套)。从今年1月以来松山湖片区供应迅速活跃起来,随着万润广场、广源阳光里、宏远康城假日等一个个全新盘陆续亮相,松山湖片区成为新的楼市热点区域。而本月松山湖片区再增松湖朗悦、光大山湖城和龙泉幸福里三个纯新盘,给该片区再次注入大批量的新品房源。据统计,目前松山湖片区的库存量为109.32万㎡(合计9585套),消化周期为8.3个月,片区库存去化压力逐增。目前松山湖在售的楼盘已超过40个,另外预计年内入市的还有碧桂园天汇、松湖碧桂园、中央盛景等项目,过大的供应量将加剧片区库存消化压力,市场竞争逐渐白热化。
(二)新开工状况
住宅新开工爆发后理性回落,8月仅开工26.47万㎡。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示,8月东莞住宅新开工中,有奕翠园、中惠悦峰花园、金地湖山大境、绿地大都会、天悦商住广场和金色家园共开工26.47万㎡。由于上半年市场火热,许多开发商资金回笼状况良好,许多开发商已很快地在7月份集中开发动工,造成本月开工的项目明显减少。从项目来看,近期开工的纯新盘明显增多,预示着未来一到两年内入市的新盘会比较多。
(三)库存供应状况
住宅消化周期创近6年最低,库存明显告紧。
截止2015年8月31日,东莞住宅市场库存量为504.34万㎡,环比7月下降3.20%,同比去年同期上升2.29%。8月住宅成交依然良好,近四个月住宅交易量均处于较高位运行,加快去化库存,促使库存消化周期继续走低,本月已缩短至7个月,为近6年来最低。眼下“金九银十”将至,购房需求增加将加剧库存告紧的压力。
从住宅分类看,截止8月底,东莞洋房库存355.29万㎡,环比7月下降5.41%;别墅库存为95万㎡,环比上升4.89%;公寓库存为54.05万㎡,环比下降1.38%。
深圳客加快消化东莞库存,临深区域缺货现象凸显。
受到深圳客大力的支撑,今年以来临深区域住宅成交持续火热,库存量快速得到去化。一些供应较为活跃的区域,如虎门、长安,由于消化速度太快,消化周期迅速缩短。而塘厦和凤岗今年以来供应一直偏紧,新品供应完全跟不上市场消化速度,造成这两个区域住宅库存量紧急告紧,消化周期已低于2.5个月,截止8月31日,塘厦和凤岗库存量超过100套的项目仅止一两个。从消化周期来看,另外清溪、黄江的消化周期也比较低,约3个月左右,反映目前与深圳接驳的区域尤其临深区域的库存均出现告紧。这也是近月深圳客加大向沙田、洪梅、松山湖等区域渗透的原因之一。传统购房旺季已至,面对深圳客加速向莞外溢的势头,手头有货可推的开发商们应该抓住市场供应断档期出货。
(四)市场成交状况。
2015年8月东莞市商品房成交总体情况:(含厂房数据)
8月住宅成交刷同期新高,深圳客成“主力军”。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,8月住宅成交88.87万㎡,环比上升4.82%,成交7932套,环比上升3.36%,成交量双双刷历史同期新高。8月整体市场火热,主要依靠深圳客大力支撑成交。
深圳高房价挤压,深圳客向莞外溢渗透力度明显加深。
8月份,深圳客成为支撑东莞楼市的主力,推动深圳客加速向莞外溢的主要原因是,前几个月深圳房价飙涨后高企不下,深圳房价太高逼使深圳客不得不转移到周边城市置业,而东莞凭着价格洼地的优势深受深圳客青睐。同时8月深圳银行信贷收紧也迫使更多深圳客外溢至东莞。
近两个月,与深圳接镶的镇区凤岗和塘厦多个项目高调涨价,个别因涨价过快,单价逐渐靠近2万甚至2万多,大大提高深圳客入市门槛,促使他们无奈选择在其他镇区置业。从成交数据看,8月份深圳客在虎门、沙田、洪梅、清溪等区域的置业比例明显上升,深圳客向莞渗透力度明显加深。数据显示,8月全市住宅成交套数排行中,清溪和虎门分别以1253套、701套排名第一、二名;洪梅成交379套排列第七名,首次跃进前十。
凤岗、塘厦部分项目涨价过快,成交大幅骤降。
随着凤岗和塘厦住宅库存逐渐吃紧,近两个月区域内多个项目涨价明显。如凤岗某两项目6月洋房均价环比5月上涨了1000元,踏入7月后持续涨价到8月,目前这两个项目单价已近2万,在短短的三个月内涨价幅度高达5000~7000元。除此之外,凤岗和塘厦还有别的项目近期也出现涨价过快的现象。而支持这些开发商猛烈涨价的理由主要是:一、区域内住宅库存量告紧,自身楼盘优势逐显。尤其是截止7月底,凤岗和塘厦仅有两三个项目的洋房库存量过百套,其它在售盘库存量普遍较低。二、市场环境较好,深圳客购房需求旺盛且外溢势头强烈。
然而,涨价过快的背后,开发商却迎来出货难的压力。据东莞中原研究部监测数据显示,开发商涨价过猛造成项目成交大幅骤降。这些涨价过快的项目成交从7月份开始逐渐转淡,到8月成交量缩水2倍~5倍。
政策红利刺激改善需求持续释放,股市下降拖累高端物业投资。
从购房成本来看,对有改善购房需求的客户而言,今年是历史以来最为宽松的时期。央行接连降息叠加二套房首付比例降至4成的利好,改善购房成本以及入市门槛大幅降低,确确实实吸引了较多的改善客户入市。加上东莞楼市正迎来换房时代,改善需求的释放表现比较明显。据东莞中原研究部监测数据显示,从4月份始至今,120-180㎡的住宅产品月成交均突破1100套,其中8月高达1511套,刷历史新高。由此可见,东莞这批换房的客户正好刚上政策窗口期,入市意愿非常高。又因8月26日起央行再次降息,因此预计这种购房成本的直接减少的刺激作用是非常有效的,预计接下来东莞改善需求持续释放。
高端物业连续三个月出现降温,主要由于受到股市下降后,股灾蔓延加深,投资者资金被深套,购买力减弱,同时市场低迷恐慌引发观望,从而导致楼市投资市场迅速降温。
(五)价格分析
2015年8月东莞各物业成交价格情况:
低价项目成交突出,拉低全市住宅均价。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,8月东莞住宅成交均价为9492元/㎡,环比7月的10042元/㎡下降5.48%,本月普通住宅成交均价为8850元/㎡,环比上月下降5.92%。8月东莞住宅价格环比下滑明显,主要由于本月光大山湖城和中熙香缇公馆成交热闹(两者价格均为6字头),双双跃进前五,而上个月排行前五的项目就有四个是均价过万的,一个是过8千的,因此本月较低级项目成交体量过大明显拉低全市住宅均价。
开发商过分乐观,扛价僵持难出货。
从8月份洋房价格环比变化发现,8月份较多项目都出现不同幅度的涨价。数据显示,洋房价格环比上涨的比例为64.3%,21.4%的项目洋房价格涨幅超过5%。另外据东莞中原研究部监测发现,的确8月份期间较多开发商对市场过分乐观,扛价现象比较明显。一方面,持续宽松的政策环境是导致这些开发商对市场预期过高的主要原因。另一方面,近5个月东莞楼市成交回暖并持续火热,与2014年相比,今年开发商资金回笼相对较快,出货压力迅速减轻又十分看好后市,从而从容抬价。
但我们发现,除了那些较为热销的项目抬价外,其它不少出货一直不算好的项目也跟风抬价,尽管这些项目抬价幅度不大,但是成交却直接受挫。最大的原因就是这些项目扛价脱离自身条件的考虑,这里面大部分都是没有深圳客支撑的项目。这反映出深圳客购买力明显要强很多,东莞本地客户购买力始终有限尤其是刚需客对价格最敏感。正因为这些项目的开发商过分乐观扛价引发部分客户观望,僵持下造成项目难出货。这就是近一两个月东莞自身销售状况较差的最主要原因。
因此,东莞中原研究部认为,接下来便是一年之中最好的出货时期到来,开发商们更应该看清市场,从自身实际情况出发,合理定价、先走先得。
(六)东莞房企及住宅销售情况
2015年8月开发商商品房销售排名前十名:(按销售金额)
万科收金丰厚,碧桂园发起全年业绩冲刺。
8月万科地产再次凭借南部湾万科城掠金6.69亿元,加上万科棠樾收金2.1亿元和万科松湖传奇收金1.43亿元等共收金13.39亿元,继续稳坐冠军宝座。本月碧桂园终于开始发起全年业绩冲刺,旗下清溪项目碧桂园翡翠湾打响8月推货第一炮,迎来热闹热销大肆揽金10.25亿元,迅速跃进第二名,但其大朗、大岭山、厚街等项目仍处于待售状态,预计随着金九银十到来,将加快入市。光大地产分别有天骄御峰、光大山湖城、锦绣山河等5个项目共收金10.46亿元,排名第三名。从房企业绩排名看,8月外来房企实力更强,业绩排名前十中有7个为外来房企,其中一线品牌房企优势十分明显,如万科、碧桂园、金地、保利、万达。
附:2015年8月住宅成交排名前十名:(按销售套数)
(七)后市展望
● 政策:政策面趋于平静,市场进一步消化9月前政策利好。
预计9月政策面趋于平静,主要由于许多利好政策已经在9月前出台,包括央行降息降准、东莞公积金二套首付下调至2成、东莞普通住房价格新标准等。从整体上看,目前政策环境已是5年来最宽松,预计9月份再次出台大尺度宽松政策的可能性较小,市场更多是进一步消化9月前出台的多重政策利好。
● 资金:国内经济疲弱加剧,货币政策保持宽松。
作为三驾马车之一,7月份我国外贸出口先导指数约为34,是连续第5个月下滑,另外7月投资、工业等部分领域增速均出现放缓迹象,8月份官方制造业PMI指数较7月份小幅下降,分项指数业也显示增长走软。经济指标显示我国经济增长疲弱,仍然面临较大下行压力。除此之外,近来各国股市遭遇大跌,我国股市也出现大幅跳水,股市市场波动挫弱市场信心,且一定程度上拖累实体经济。为稳经济,央行已在8月底再次降息降准,加大资金释放量且进一步降低企业融资成本,支持实体经济。国内经济疲弱加剧,预计9月货币政策保持宽松。降息通道全面打开,近一年内央行五次降息,信贷利率大降将令到楼市资金面有所好转。
● 股市:投资者资金被深套,别墅、豪宅成交或降温。
6月一波大跌后,我国股市在8月再次遭遇下降,股民财富严重缩水,投资资金被深套于股市中,投资者购买力减弱,其中深圳客受影响比较大,造成东莞楼市投资需求减少。而别墅、豪宅等一些高端物业大都作为投资性产品,其成交因此或有所降温。
● 供应:新盘供应旺季延后,但9月全市整体供应量依然活跃。
由于金九银十是传统的购房旺季,往年开发商们大都会集中在这时期跑量冲刺业绩,由此市场供应量会比较大,通常不少新盘也会选择在这个时候入市。由于今年下半年潜在供应的纯新盘比往年明显增多,又从旺季角度看,今年9月预计入市的纯新盘相对不多。受项目工程以及营销进度与“金九”脱节影响,市场纯新盘供应旺季延后,包括碧桂园天汇、松湖碧桂园、鼎峰尚境(北区)、中惠悦峰、嘉宏盛世豪苑、佳兆业碧海云天、佳兆业御龙山、米兰公馆、碧水天源怡景湾、振业松湖雅苑等项目主要集中在10月、11月。又因不少项目已提前在8月份入市抢跑,也使9月全市整体推货量环比8月有所减少。
从目前掌握的市场信息来看,9月份期间有安排推货的项目也不少,整体供应量仍然较为充足。从预计9月推货的项目情况看,翔龙御湖居继8月432-487㎡的创新型类独栋别墅开盘后,将于9月中上旬推出首批160-188㎡洋房;新里城Ⅱ西城道经历多个月的蓄客认筹终于入市,将于9月3日推出78-130㎡洋房;位于凤岗的锦龙湾畔将打破今年凤岗连续7个月无纯新盘供应的局面,给房源库存紧缺的凤岗注入新活力,推出83-121㎡洋房;位于黄江的新盘班芙春天也将首推96-113㎡高层洋房。另外在售项目中,星城翠珑湾、中熙香缇公馆等个别近几个月持续热销的项目已逐渐进入尾盘状态,无货可推,但南部湾万科城继续保持“每月一推”的节奏,还有一些热销盘如金地仟百汇、珠江观澜御景、保利中惠中央公馆也预计加推新品。
● 开发商:政策窗口扩大,应把握时机冲刺跑量。
8月底央行再次双降后,目前房贷利率已是历史最低,购房利息成本的大幅减少对刺激引导客户入市有很好的正面作用。政策窗口扩大,为开发商打开了更宽阔的出货通道。当前又正值购房旺季,开发商们更应把握时机冲刺跑量。
深圳股民比较多,而近期股市下降令许多深圳股民财富大幅缩水,投资资金被深套在股市中。又因深圳市场投资客比较多且向莞外溢明显,这波股市震荡将直接影响深圳客购买力减弱以及观望滋生,令到深圳客加速撤离东莞市场,从而影响到东莞楼市成交下行。其次人民币贬值加速热钱流出,造成房企融资难度加大,若出货放缓,资金回笼速度放慢,将令到房企资金压力加剧。因此在楼市降温的前夕,开发商们应该紧抓住政策窗口期以及旺季快速冲刺跑量。
● 营销:本地自发需求进入调整期,短期挖掘外围客户是重点。
目前东莞本地成交普遍较差,主要由于很多镇区被大开发商进驻后透支了区域内大量的购房需求,加上一些镇区内部需求量有限,令到这些区域市场蛋糕快速变小,从而导致其它中小房企项目销售难度加大。从购房需求量来看,目前本地自发需求已进入调整期,短期内挖掘外围客户是重点。
临深板块:可以加大在深圳拓客力度,继续挖掘深圳客,或借深圳中介转介力量带来更多深圳客户。
松山湖板块:可以继续挖掘深圳投资客,深挖松山湖创新产业园以及科技园等企业员工。
交通便利片区:对内部需求有限的镇区可以凭借便利的交通挖掘邻镇客户;对于一些与深圳距离较远的片区,若交通便利如有广深高速、沿江高速、地铁等通达性强的,也可以考虑深挖深圳客。
● 价格:房价走势预期向上,又现局部分化。
今年以来,不少楼盘首次开盘销售状况较差且一直走货比较慢,自从启动二三级联动后,销售速度突飞猛进。正由于越来越多的项目佐证了二三级联动手法的良好效果,目前启动二三级联动的项目明显增多。但二三级联动无疑增加开发商营销成本,而开发商很有可能或往往将这部分成本转嫁到买家身上,直接抬高房价。另外,政策环境的持续宽松令到开发商们对市场预期趋高,房价看涨情绪亦高。再者,就是在大批深圳客进入东莞楼市下,他们较强的购买力将会推动东莞房价持续上行,尤其是临深片区呈现量价齐飞局面。近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨。加之近两年东莞多镇区商住土地成本增长10%-25%,也会推升楼市房价。因此,东莞房价持续向上发展态势是非常明确的,而仍在期盼房价下跌的思想是极不理性的。
虽然房价整体预期向上,但房价会出现局部分化,原因在于目前东莞各区域楼市成交已出现局部分化,这种分化现象正在逐步加剧。
首先是,泛临深片区得到深圳客支撑下成交普遍较好,自然房价水涨船高。其次是,东莞中部或北部的一些镇区项目走货比较慢,且挖掘外围客户难度大,那么以价换量将是最有效的法宝。以价换量一方面有利加快回笼资金,另一方面可以缩短销售周期,降低营销成本。
● 政策利好,金九是买房好时机。
近日中央取消“限外令”,这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资,刺激外籍购房需求,这必然是要保持中国房价的稳步向上,才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛,但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定,这主要是开发商通过设计户型的紧凑,控制面积来控制总价,事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷,经济增长乏力,经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率,利率也是处于历史低位,通常经济低谷和利率低位,也是房价的最低位,这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量,市场上有充足的房源选择,年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断,当前正是购房者入市成本最低、入市绝佳的好时机。
● 成交:利好因素齐促人气明显高涨,“金九”在望。
目前政策宽松持续,多重利好刺激增加,加上传统旺季的因素也将促使客户看房买房的欲望升高。从近两周的客户来访量看,楼盘来访量大幅上升16%左右,人气明显高涨。通常楼市人气作为判断楼市成交好坏的一个很好的先行指标。又基于9月有多个热销盘加推、住宅整体供应量较为充足的判断,“金九”在望。
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