瑞峰：东莞2015前8月成交超2014 后市供应扎堆快

一、导读

引言：央行降息、公积金贷款购二套房最低首付降至20%等政策的出台、东莞普通住宅新标准等，为金九银十营销旺季的到来创造了5年来最宽松的楼市政策环境；而作为“筹备月”的8月，东莞楼市依然保持着热闹的行情运行，供需量价皆创历年同期新高。

从推货情况来看，为避免9月供应大塞车，多个项目采用错峰推货策略抢跑，别墅豪宅产品持续放量，松朗片区更是有大量新盘涌现，全市住宅供应量68.39万㎡，连续3月创同期新高。从楼市成交情况来看，8月成交量86.57万㎡，连续5月高位运行，1-8月的成交量已经赶超去年全年成交水平，今年成交量有望赶超成交热闹的2013年，且创新高的可能性很大；深圳客依然撑起东莞楼市成交的半边天，因此临深片区依然是8月成交最为热门的区域，楼市频现 “受捧盘”；而成交价格则因为低价项目成交出众的拉动，全市住宅均价有所回落。购房需求尤其是深圳客户需求旺盛，供应却跟不上节奏，使得东莞库存频频告急，截止2015年8月31日，东莞住宅存量为480万㎡，消化周期为6.91个月，为2009年以来新低。

9月作为今年最值得期待的营销旺季，从目前的楼市行情来看，“金九”的含金量将十足，楼市供应将保持活跃之势，供应高潮或将从9月中下旬开始，高峰期或将延续至年底；而深圳客外溢东莞势头不减，加上供应的放量、购房成本的降低将刺激客户入市意愿，成交量有望攀至新高；价格方面，因深圳客户的推动，临深片区以及受深圳客户影响较大的项目涨价或较为普遍，而出货困难的项目或采用“降价跑量”策略，以防错失出货良机。

1、新增：抢跑“金九”批量推货策略出动    松朗片区新品扎推上市

作为“金九银十”的前哨，8月楼市“抢跑月”的房企推货相对积极，全市商品房新增供应量为75.81万㎡，环比略有下滑，但同比增长99%；其中住宅新增6159套，面积约68.39万㎡，基本和7月持平，同比上涨118%；非住宅新增1606套，面积约7.42万㎡，环比下滑23%，同比上涨11%。

8月楼市供应市场持续高位运行，连续3月创历年同期新高，其表现如下：

1、旧盘加推项目个数有所下滑，纯新项目入市节奏加快；8月东莞全市25个项目有商品房新增供应，是4月楼市快速回暖以来旧盘加推项目最少的一个月，而4—7月的旧盘加推项目皆在30个以上；虽然旧盘加推项目减少，但纯新项目入市的步奏却没有减缓，共有5个新项目上市，分别是松湖朗悦、光大山湖城、龙泉幸福里、江景华庭、信鸿香溪水岸； 

2、在楼市行情持续上行、新品不愁卖的市场环境下，房企批量推货策略出动。8月松湖朗悦、碧桂园翡翠湾、光大山湖城、南部湾万科城、锦绣山河推货量皆在5万㎡以上，5个项目合计面积约占总供应的6成，其中松湖朗悦、龙泉幸福里、江景华庭等新盘全部货量一次性备案推出，彰显其对后市楼市的看好；

3、别墅新品供应扎推上市，250㎡-500㎡别墅占大头；8月别墅产品供应持续放量，共有7个项目有别墅新品上市，合计新增面积约8.78万㎡，约占住宅供应的13%，环比上涨31%。从结构上来看，主要集中在250㎡-500㎡中大型别墅产品，供应187套，约占63%，由碧桂园翡翠湾、汇景御海蓝岸、丰华悦园、光大山湖城、锦绣山河等项目提供。

4、松朗片区新品供应井喷，区域竞争加剧；8月东莞全市17个镇区有商品房新增供应，从区域分布来看，松朗片区供应独领风骚，大朗、松山湖、大岭山、东坑、寮步皆有新品上市，合计新增面积31.28万㎡，约占住宅供应46%。松朗片区纯新项目如雨后春笋般上市，1-8月共有12个纯新项目入市，其中8月就有松湖朗悦、光大山湖城、龙泉幸福里3个新盘上市，而且松朗片区潜在供应量巨大，后市预计还有碧桂园天汇、星城御龙湾、湖光山色山庄、松湖雅苑、中央盛景、翡翠松山湖等项目将在年底或2016年年初上市，区域竞争将达白热化。

2、成交：新品入市热销“受捧盘”频现    1-8月成交已经赶超去年全年总值

在传统淡季的8月，东莞楼市依然呈现一波“走牛”行情，全市住宅成交7557套，面积约86.57万㎡，环比上涨6%，同比上涨126%；非住宅成交2150套，面积约10.11万㎡，环比上涨30%；同比上涨35%。作为“金九”的抢跑战场，在政策扶持和流动性宽松的环境下，也在开发商集中推出营销策略和促销活动的推动作用下，8月的东莞楼市保持着供需两旺的局势前行，主要表现如下：

1、政策红利利好楼市，改善需求释放最热 ；8月央行的降息、公积金贷款购二套房最低首付降至20% 等利好政策频频出台，楼市迎来了信贷最宽松的环境，房贷成本最低、改善客户置业门槛持续降低等皆让本已沸腾的楼市加了一把火，也为正在到来的“金九银十”造势，楼市成交有望再攀新高；购房需求尤其是改善需求的的持续释放，楼市的改善户型产品成交也呈现上涨的趋势，数据显示：8月东莞100-160㎡产品成交面积约36万㎡，约占普通住宅成交的46%，所占比例环比上涨11个百分点。

2、股市再迎下降，投资类公寓、豪宅成交降温；自6月股市大跌后，8月又在迎来下降，这直接导致股民财富缩水，投资者资金被套，投资需求减弱，作为投资类产品的公寓和豪宅产品成交也有所下滑；从成交结构来看，8月70㎡以下的小户型产品成交环比下滑17%，160㎡以上的产品则下滑13%。

3、供应紧缺新品入市即受欢迎， “受捧盘”频现；从今年3月起，东莞楼市供不应求局势已经连续6个月，长时间供应跟不上成交的节奏也导致了楼市库存量的直线下滑，库存的减少，而市场环境大好，购房需求持续增加，为新品入市很好的客户基础，使得新品入市即受欢迎，新品去货率较高，支撑着楼市的高位运行，如碧桂园翡翠湾、光大山湖城、南部湾万科城，金地仟佰汇、万科松湖传奇、保利中惠中央公馆等项目新品去货率皆在7成以上，楼市“受捧盘“频现，主要集中在临深片区。

4、“强者恒强”局势明显，万科、碧桂园、光大收金10亿以上；随着市场竞争的加剧，东莞楼市“大者恒大，强者恒强”局面也在逐渐的形成，万科、碧桂园等凭借其品牌的优势，旗下项目的热销收金颇丰厚，8月业绩皆过10亿以上；而光大地产也因天骄御峰、光大山湖城等项目新品入市热销，同样收金过10亿，排名更是升至前三名。今年市场集中度越来越高，8月入榜房企中，一线房企万科、碧桂园、保利、金地、万达、恒大皆进入排名。

5、临深片区库存告急，深圳客转战其他区域；今年楼市快速回温至热闹离不开深圳客户的支撑，8月临深片区成交依然再领风骚，成交“一马当先”，排在七大片区之首，片区成交的支撑主要是是新入市新品的热销拉动，但供应紧缺已经成为制约片区成交的影响因素，深圳客活跃的交投热情促使片区存量逐月下滑，因此部分的深圳投资客开始转战东莞其他区域，滨海片区、松朗片区甚至水乡片区的洪梅皆出现大批深圳客的身影。从购房需求来看，临深片区的深圳客多为自住需求，而其他区域的多为投资需求。

3、价格：合理定价走货是关键     低价项目热销，均价跌回九字头

2015年8月东莞楼市房价从万元大关回落，住宅均价9508元/㎡，环比下滑5.6%，同比依然上涨4%。自4月起，热闹的楼市成交势必带动房价的上涨，住宅均价创同期新高已经屡见不鲜了，8月房价虽然有所回落，但依然在同期的高位上运行，主要是因为： 

1、二三镇区低价项目集中入市热销，拉低全市住宅均价；从成交产品的单价区间来看，8月9000元/㎡以下的产品成交约占6成以上，其中光大山湖城（6616元/㎡）、中熙香缇公馆（7044元/㎡）、保利中惠中央公馆（8508元/㎡）皆进入排行榜前五，对全市价格的拉低效果明显。

2、楼市热闹库存告急，热销项目涨价蔚然成风；继7月临深片区住宅均价首次破万后，8月滨海片区紧随其脚步，也踏上了房价过万的征途；8月洋房成交环比上涨的项目约占45%，涨幅超过5%的项目约占25%。今年以来，大部分项目涨价趋势明显，一方面是持续宽松的信贷环境、连续4个多月热闹的楼市行情以及供不应求局势加剧导致库存严重告急，皆为房企涨价提供动力；另一方面从个盘来看，涨价幅度较大的大多数皆为深圳客支撑的项目，其产品热销多采用二三级联动，营销成本加大，故转嫁到产品成本上，为保证其利润提价成了必然。

3、把握出货好时机，合理定价走货是关键；政策利好、信贷宽松、深圳客外溢来莞、库存告急等都为东莞楼市“金九银十”的营销旺季保驾卫航，把握住出货的好时机，根据自身实际情况，合理定价，快速走货或将是营销成功的关键。

4、楼盘营销： 8月下旬多个项目集中入市“抢跑金九”   “巨型煎蛋”活动引关注

8月楼市营销活动阶段性比较明显，8月上旬仍处于蓄客期，市场较为冷淡，进行开盘或批量加推的项目较少，而下旬开始房企推货节奏明显加快，尤其在央行“双降”政策出台之后，多个项目纷纷入市，抢跑“金九”。据统计，8月进行加推项目有近30个，而全新开盘或新品开盘的项目有8个，比7月份幅度增加，其中清溪碧桂园翡翠湾为8月上旬进行开盘，推938套90㎡-140㎡三、四房洋房及60套208-257㎡双拼别墅，去货9成以上，洋房价11000元/㎡、别墅价17000元/㎡，创清溪价格标杆，碧桂园一贯以来“低价走货、规模大盘”的策略有所转变。其成功的策略有：园林规划大改，提高项目档次；户型设计突出，大开间客厅、双阳台设计、卧室皆带飘窗，全主卧朝南；启动电商渠道，电商收1万1户，转到楼价；利用新拍地块，提高预期；精准挖客，主攻本地高素质客户。

8月下旬进行开盘的项目有8个，分别为龙泉幸福里推65㎡2房，78-97㎡3房，109平㎡4房；达鑫江滨新城26.、27栋开盘，户型为102㎡三房和127㎡的四房，均价7800元/㎡；广基自由星城8栋开盘，推62套99㎡的三房全线卖完，均价9500元/㎡；金地仟佰汇4栋及7栋开盘，共计221套房源，户型为99-142㎡三、四房，开盘卖完；珠江观澜御景洋房开盘，推出1栋、2栋，户型为94㎡、95㎡三房，均价11000元/㎡；嘉宏锦园洋房开盘，1、2栋75-125㎡N+1墅质洋房，均价8500元/㎡。从开盘情况来看，大部分项目去货情况都不俗，基本在6成以上，尤其是广基自由星城、金地仟佰汇等项目由于前期蓄客动作到位，深挖深圳客，成交客户中深圳客户占比达7成以上，开盘即卖完，“受捧”变“受捧”盘，成为8月的明星楼盘。

营销方式上，小型和暖场活动仍为主流，表现在摄影、捕鱼、 美食节、相亲、七夕节等活动。其中较具有话题性的活动是达鑫江滨新城“巨型煎蛋”活动，利用互联网及朋友圈扩散，引起全城的好奇心，对项目宣传和客户上门量都起到促进的作用。

5、潜在供应：房企备战“金九银十”开工量放缓     仅有7个项目动工

8月份的商品房开工市场并没有延续7月份的热闹氛围，开工速度骤然降温，8月仅有7个项目开工，与7月份36个项目对比大幅缩减，合计开工面积合计85.96万㎡，其中住宅开工量32.62万㎡，环比下降87%。开工放缓的原因有：1、房企经过前7个高速开工，已为市场备足“弹药”，库存量开始增加，在楼市持续回暖、需求不断增加之下，房企放缓开工量，将大部分精力放在推货上，实现快速回笼资金的目标；2、面对即将到来“金九银十”旺季，房企也需制定各种营销策略，进行抢夺市场，因此放缓开工量也属正常，预计新开工量会在10月份之后再次幅度回升，

6、后市展望：把握政策窗口期抓紧入市出货好时机    金九供需两旺房价预期上涨

9月作为今年最值得期待的营销旺季，供应井喷、成交热闹是我们所期望看到的局面，而从目前一路向上的楼市环境来看，楼市供需量再创新峰值或将成大概率事件。

供应方面：受项目工程进度及蓄客不足等原因影响，8月楼市的抢跑现象并不严重，供应高潮或将从9月中下旬才开始，高峰期或将延续至年底；近期进行宣传或认筹的全新项目有大朗深物业松湖朗悦、中央盛景、碧桂园天汇，大岭山的中央银座、松湖碧桂园，寮步的振业松湖雅苑、清溪的水榭兰亭，常平的绿地大都会，厚街碧桂园，麻涌的信鸿香溪水岸，桥头的米兰公馆，横沥的御江一号，虎门的中惠悦峰等13个项目，主要分布在松朗片区，预计未来两三个月将陆续入市，为市场输送“新血液”

成交方面：因深圳房价高且价格坚挺，银行信贷收紧等因素，深圳客加速外溢至东莞的势头不减，9月的楼市的成交结构中深圳客户依然是支撑；而随着楼市利好政策和货币宽松政策的陆续出台，楼市整体强劲升温，购房者的积极性已被调动起来，9月预计购房需求持续保持旺盛，加上供应上的放量、购房利息成本的降低将刺激顾客的入市意愿，成交量有望攀至新高。

价格方面：金九银十是今年最佳的出货期，近几个月成交量的走高带动房企推货积极性的同时，也挑起了项目提价的欲望，尤其是在临深片区项目普遍提价下依然去货速度快的情况下，目前临深片区以及受深圳客户影响的项目涨价已成必然；而对于走货较慢，且外拓深圳客户较为困难的项目，借助金九银十的营销旺季来适当增加优惠措施来降价促销，或将达到不错的营销效果。 

二、东莞房地产市场

1、楼市供销存篇

1.1供销情况：政策利好楼市持续热闹   8月供需量价再创历史新高 

央行降息、公积金贷款购二套房最低首付降至20%等政策的出台、东莞普通住宅新标准等，已经为金九银十营销旺季的到来，打造了5年来最宽松的楼市政策环境；而作为“筹备月”而存在的8月，东莞楼市依然保持着热闹的行情运行，供需量价皆创历年同期新高。

1.2住宅供销比：供不应求局势延续5个月   楼市库存频频告急 

1.3存量和消化周期:库存下滑消化周期为6.91个月  创2009年以来最低

1.4开发商业绩排名:一线房企皆入榜    万科、碧桂园、光大收金10亿以上

1.5个盘整体成交排名（按金额）

1.6个盘各物业排名（按套数）

2、新增供应明细篇

2.1各物业新增情况 ：别墅新品供应扎推上市  投资类产品供应减少

从新增的各物业类型来看，洋房的供应基本与和7月持平，供应量约59.61万㎡；别墅供应持续放量，7个项目加推，供应量约8.78万㎡，环比上涨31%，其中250㎡以上的别墅产品供应有所加大，约占63%，碧桂园翡翠湾、汇景御海蓝岸、丰华悦园、光大山湖城、锦绣山河等项目提供。

2.2住宅新增月度走势：8月供应将持续高位运行    连续3月创历年同期新高

从走势图看，今年的供应市场高调开局，1月供应量高达103.4万㎡，创历年新高后急转直下，2-5月的供应不受成交市场的回温而加速，依旧不温不火的在中低位上运行，6月因上半年业绩冲刺，供应量79万㎡有所上涨，7月则因大多数项目进入蓄客期，供应量有所下滑，但依然在历年同期新高上运行，8月在抢跑“金九”的支撑下，供应量处在高位，连续3月创历史新高。

2.3住宅新增区域分布：大朗新盘入市13.64万㎡登榜首   清溪8.42万㎡居第二 

2015年8月东莞共有17个镇区有商品房新增供应，主要集中在松湖片区，大朗、松山湖、大岭山、东坑、寮步皆有新品上市，合计新增面积31.28万㎡，约占住宅供应46%。其中大朗因为新盘松湖朗悦集中供应上市，住宅供应量13.64万㎡登榜首；清溪镇因碧桂园翡翠湾和保利中惠中央公馆的加盟，供应量8.42万㎡；而松山湖也因新品光大山湖城的入市，新增量6.74万㎡排在第三。

2.4住宅新增产品分布：70-100㎡刚需占主位  130-160㎡改善环比上涨

2.5住宅新增排名:25个项目加推纯新项目占5个   松湖朗悦批量新品入市

3、楼市成交明细篇

3.1各物业类型成交：股市下降投资类产品降温   商铺成交逆市上涨 

从各物业类型的成交来看，商铺产品的涨幅最大，主要是因为远大城市广场、碧琴湾花园、花样年江山荟皆进入了集中网签阶段。而从住宅成交结构上来看，因8月别墅供应的放量，所以成交有所上涨，但实际上，受股市下降影响，作为投资类产品的豪宅别墅产品的成交皆有所下滑；而政策的利好进一步刺激改善需求的释放，改善产品成交有所上涨。

3.2住宅成交趋势：3月直线向上  6月创峰值后回落    7-8月依然高位运行

3.3非住宅成交趋势：商铺成交支撑   成交量10.11万㎡略有抬头之势

3.4区域成交：清溪借助碧桂园项目1239套登榜首   虎门707套排第二

3.5各类产品成交：刚需依然是去货法宝   政策红利改善需求稀放

4、成交价格篇

4.1各物业均价：低价项目成交拉动    住宅产品环比全线下滑

4.2住宅价格：均价9508元/㎡环比下滑   连续4个月刷新纪录   

4.3普通住宅单价区间：9000元/㎡以下的产品成交约占6成以上

4.4别墅单价区间：20000元/㎡以下成交出众  约占9成以上

4.5普通住宅总价区间：60-100万元/套产品占5成以上

4.6别墅总价区间分布：产品分布较为分散

5、片区供需篇

注：七大片区划分：

中心城区：莞城、南城、东城、万江；

临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；

松朗片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑；

滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；

东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗；

大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；

水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

5.1住宅供需价：需求旺盛临深片区稳居榜首     松朗片区新品扎推上市供应最多

8月深圳客需求依然旺盛，临深片区借助碧桂园翡翠湾、保利中惠中央公馆、金地仟佰汇等项目新品加推热销，成交量27.18万㎡位居片区之首，热销户型是100-130㎡的微改善户型；松朗片区是8月供应最多的片区，新盘扎推批量上市，以供应量32.28万㎡居供应榜首，成交也借助供应的放量，以16.15万㎡排在二名；而滨海片区则以16.09万㎡排在第三，价格上则因为虎门万科、万达项目热销拉动，片区均价首次过万。

5.2住宅结构：临深片区以改善产品取胜   中心城区豪宅成交出众

5.3住宅存量分布：临深片区存量逐渐减少  松朗片区因新品入市存量最大 

6、潜在供应篇

6.1、整体状况：房企备战“金九银十”开工量放缓  仅有7个项目动工   

8月份的商品房开工市场并没有延续7月份的热闹气候，开工速度骤然降温，8月仅有7个项目开工，与7月份36个项目对比大幅缩减，合计开工面积合计85.96万㎡，其中住宅开工量32.62万㎡，环比下降87%。开工放缓的原因有：1、房企经过前7个高速开工，已为市场备足“弹药”，库存量开始增加，在楼市持续回暖、需求不断增加之下，房企放缓开工量量，将大部分精力放在推货上，实现快速回笼资金的目标；2、面对即将到来“金九银十”旺季，房企也需制定各种营销策略，进行抢夺市场，因此放缓开工量也属正常吗，预计新开工量会在10月份之后再度幅度回升，

6.2新开工走势：开工量热闹后理性回落   8月仅85.96万㎡开工量上市

继7月东莞市土地开工量疯狂飙升到358.33万㎡的高位后，8月份86.96万㎡的开工量回落到正常的开工水平区间上。上半年市场火热，许多开发商资金回笼状况良好，在近几个月以来集中开发动工，后市房源储备充足，因此8月份房企便理性降低开发量。再从项目来看，近期开工的纯新盘明显增多，预示着未来一到两年内入市的新盘会持续增多。

6.3新开工区域分布：临深片区成住宅开工战场  东城车库开工量遥遥领先

8月份共有6个镇区进行动工，主要集中在临深片区的塘厦和黄江，而石龙、虎门和常平也有所贡献。从住宅开工来看，塘厦得益于纯新项目天悦商住广场开工8.89万㎡抢得冠军宝座；石龙则在新鸿基·珑汇8.13万㎡获得亚军；季军虎门，开工量6.13万㎡，贡献项目为中惠悦峰；另外，黄江和常平分别是5.52万㎡和3.96万㎡，成绩紧随其后。最后，从非住宅来看，东城39.5万㎡的车库开工量遥遥领先，是来源于民盈广场。 

6.4新开工各类型：车库48.88万㎡领占冠军宝座  洋房开工量排名跌至第二

7月份有洋房、别墅、商铺和车库等物业类型开工，不同以往以洋房为首月份，本月的开工冠军属于车库产品，面积48.88万㎡，占比五成多；其次才是洋房产品，开工量为27.77万㎡，排名第二；紧跟其后，别墅开工4.85万㎡，商铺开工4.46万㎡。纯新项目中，其中绿地公馆属于别墅产品，新鸿基·珑汇、中惠悦峰和天悦商住广场各有洋房开工；别墅产品方面，还有美誉名居项目。

6.5新开工明细 ： 8月房企开工热情减少   7个项目中纯新项目有4个 

7、楼盘活动篇 

7.1  楼盘活动明细：加推项目近30个  开盘8个  全新项目进行蓄客的近13个