瑞峰：双降二套低首付限外令终结 东莞8月楼市利好频传

一、宏观环境导读

经济层面：8月份的主要经济数据大部分呈不乐观态势，如制造业PMI为49.7%，降至临界点以下，制造业增长动力不足；中国工业生产者出厂价格PPI同比下降1.2%，连续30个月同比下滑，产能过剩压力仍在；中国消费价格指数CPI同比涨2.0% 增幅创一年新高,通缩风险仍不改等，可见目前中国经济形势依然十分严峻。也正是因为如此，8月底李克强任总理以来，首次召开国务院专题会上进行回应，释放出5大信号：1、中国经济运行遇到新压力；2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；3、迸发微观活力支撑宏观经济大局稳定；4、继续推进金融体制改革，维护金融市场稳定运行；5、人民币汇率没有持续贬值的基础。

同时为 “稳增长”，8月决策层不断加码政策支持实体经济，包括：1、国务院会议扩大了小微企业税收优惠范围；2、银监会发改委联合发文要求银行加大对重大工程信贷支持；3、发改委进一步精简重大水利建设项目审批程序；4、财政部决定提前下达2016年重大项目建设投资计划等；5、财政部正式将今年地方政府置换额度提高至3.2万亿，这将降低地方政府每年利息支出约1500亿元；6、央行再次“双降”，通过降低实际利率、抵御资本外流来维持宽松的货币信贷条件等措施，将对经济发展起到一定的促进作用，三季度GDP同比增速“破7”的概率仍较高。

政策层面：在经济持续下行压力之下，对经济贡献较大的房地产业是否能稳定运行也尤为重要。为保持房地产业正常且相对火热运行，国家支持力度的也不断加大，8月26日起央行再度启动降息降准，9个月内已5次降息，使得房贷的成本达历史上最低水平；同时刺激改善型客户持续入市，8月31日房地产刺激政策再加码，公积金贷款购二套房最低首付降至20%，给“金九银十”创造政策最宽松的环境，在房贷成本最低、改善客户置业门槛持续降低等一系列利好刺激之下，全国楼市保持火热已是趋势，实现“金九银十”有望。

但就全国楼市来看，政策支持方面也呈现区别化。一线城市由于房价涨速较快，二套房贷首付比例并未如期实施2、3成，而是依然保持5-7成之上；同时公积金二套房首付比例2成的政策条例中，政府也明确表示北上广深这4个一线城市是否执行这一规定则可自主决定，足见政府政策调控中的灵活性，不会像以往“一刀切”。

楼市方面：8月份，北京、上海、广州等30个城市中，有20个城市的成交量出现了环比下跌态势，其他10个城市则有所上升，7成城市成交量出现下跌，使得30个城市成交量出现小幅下滑，这主要跟季节有关系，因为7、8月进入蓄客期，房企进行短暂的调整，在推货和促销上都有所放缓，所以成交量下滑也属正常范围。不过，从8月26日降息之后，8月末的市场成交更是有了明显提升，大部分区域都借着“政策利好”进行推货，抢跑“金九”，成交量顿时由冷转热，回归热闹的态势。

在政策利好持续作用之下，短期来看，楼市接下来几个月尤其是下半年的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已无悬念。而房价方面，在目前以去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳，但会呈现区域化。一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺甚至面临上涨的趋势，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市，如库存去化周期在15个月以下的合肥、南京、苏州、南昌等城市，接下来几个月将会出现涨价现象。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1寻找新动力  习近平“两只鸟论”释放中央重大政策思路转变 

时值中国经济顶住下行压力、发力稳增长的关键节点，习近平总书记提出的“两只鸟论”近日成为高频热词。在习近平当时的论述中，“两只鸟”分别有着不同的侧重部署。所谓“凤凰涅槃”，是摆脱对粗放型增长的依赖，大力提高自主创新能力，以信息化带动工业化，打造先进制造业基地，发展现代服务业，变制造为创造，变贴牌为创牌，实现产业和企业的浴火重生、脱胎换骨。

而“腾笼换鸟”则有两层意思：对地区来说，一是要积极参与全国的区域合作和交流，为产业高度化腾出发展空间；二是把“走出去”和“引进来”结合起来，对接国际市场，从而培育和引进吃得少、产蛋多、飞得高的“俊鸟”。