瑞峰：双降二套低首付限外令终结 东莞8月楼市利好频传

1.2.3中国楼市十年限外令告终  境外个人可在国内购房

中国商务部网站8月19日的公告，住建部、商务部等联合发布的文件称，为促进房地产市场平稳健康发展，中国决定对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

根据新规，除了还在实行限购政策的城市，境外人士在中国购买“符合实际需要的自用、自住商品房”已无套数限制。这是中国自2006年8月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后，首次放松。目前，北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及海南省三亚市还在执行限购政策。

解读：限制外国人买房，源自2006年，当时人民币不断升值，外资涌入大陆房市，让价格不断飙高，所以建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被称为房市“限外令”，2007年后，房地产更被列为外商投资“限制”行业，2009年底推出“向境外投资方出售国内资产征税”的规定，2010年11月，外汇局规定境外人士只能买一套房产。

这次新通知，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求，也让在大陆工作、学习的“境外个人”可以购买“符合实际需要的自用、自住商品房”，也就是说，除了“地方限购令”之外，买几套都可以。

实际上，目前人民币贬值、资金外流，限外令已没有存在的意义，但取消外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金这一项，对外资在投资物流地产、商业地产、产业地产有一定帮助。

1.2.4通州住房限购 非京籍在通州购房需满足“双重”要求

通州限购新政8月16日起实施。从市住建委了解到，在政策执行过程中，非京籍家庭纳税或社保要同时满足全市和通州的双重要求。拥有北京市工作居住证的居民则可享受京籍家庭同等待遇。

此次通州限购新政中，对于非京籍家庭，除了在北京没拥有住房，还需要近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税，才能在通州区购买一套住房。而在本市限购政策中，要求非京籍家庭在京连续5年纳税或缴纳社保，才可购买一套住房。

解读：北京曾在2011年执行严格的限购政策，此次出台新举措是现行限购政策的升级版，在现行的本市户籍家庭限购2套、外地及单身人员限购1套住房的整体政策框架下，对通州采取的更高限购要求。

限购的背景，是因为受建设北京市行政副中心等利好，通州区商品住房市场成交偏热，投机炒房现象频现，为避免过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求而出台限购。此次新政出台，政府是希望通过合理抑制通州区域的住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降温，稳定区域市场。

1.2.5上海重庆房产税试点四年影响不大 房地产税改革方向在何方

备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。

2011年１月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过６０平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6％；重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率0.5％－1.2％之间。

从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。但市场反响来看，对房价影响不大；对地方政府财政税收贡献不大；涉及人群有限

解读：从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”， “一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税。

目前，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。一旦房地产税开征，将成为较为稳定的财政来源，这就意味着，房地产税需要像所得税一样，有很广的覆盖面，有庞大的基数做支撑，因此几乎和每一个业主都有关。中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费。