中原：东莞三季度住宅供需创历史同期高位 预计四季度持续上行

政策春风不断，提振客户入市信心。深圳客受深圳高房价挤压加速入侵东莞，三季度东莞住宅楼市持续火热，金九成色十足。据东莞中原研究部监测数据统计显示，三季度东莞住宅供需刷同期新高，其中住宅成交264.04万㎡创历史同期高位，仅次于二季度的成交量277.17万㎡，深圳客成交比例已上升至七八成。在深圳客购买力推动下，临深房价飙升领涨全市。

9月底央行再放大招，下调首套房首付款至25%促进刚需释放。目前购房环境迎来近几年最宽松的时候，随着四季度新增供应大增，成交量攀升可期，深圳客将继续成为东莞楼市的主力军。

月度关键词：供需刷同期新高、成交火热、房价上涨

（一）新增供应状况

2015年三季度东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

三季度开发商推货热情高涨，住宅新增创历史同期高位。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，三季度东莞住宅新增供应229.69万㎡，环比二季度的198.48万㎡上升15.73%，同比去年同期上升29.12%。随着楼市成交持续火热，市场库存去化较快，开发商们的推货热情大涨，共有67个项目出现住宅供应，其中87%项目单盘推货量超过100套，40%项目单盘推货量超过300套。开发商们推货力度较大，反映“快速跑货”已达成市场共识。 

众开发商抢跑金九，9月住宅供应量刷同期新高。

据东莞中原研究部统计显示，7月和8月的新增供应量相对持平且均低于6月，市场供应大爆发集中在9月份。9月作为传统的购房旺季，客户的购房热情较高促使开发商们纷纷集中推货抢跑金九。据统计，9月期间约有30多个项目推货，在 9月底楼市迎来入市高潮。

众多纯新盘入市，利好激活楼市成交。

二季度楼市火热，市场预期向好明显提升开发商入市信心，三季度除了在售项目供应活跃外，许多纯新盘也齐齐亮相。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，三季度包括有嘉宏锦园、光大山湖城、碧桂园翡翠湾、松湖朗悦等共13个全新盘新增入市，将利好激活楼市成交。

刚需依然主导市场，小户型供应萎缩。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，今年刚需产品新增供应持续上升，其中三季度15036套，占全市比重为69%，表明刚需供应高度活跃，依然主导市场。另外，投资性小户型供应2403套，比重为11%。近几个月投资性小户型供应量连续下降，占全市比重持续减小，反映开发商们已根据市场需求调整了推货结构，明显减少小户型的供应量。

临深加紧补仓，松山湖片区加速扩张。

从去年2季度始，临深片区供应明显减少，由于区域市场需求量大，临深片区供应逐渐告紧。直至今年2季度市场供应放量明显增加，三季度供应量呈现大幅上升，主要由于许多开发商们意识到临深市场“供不应求”的严重局面，为抢得市场先机，迅速加紧补仓跑货。据东莞中原研究部监测数据显示，三季度临深片区共有17个项目供应住宅6626套（合计66.79万㎡），主要包括有锦龙湾畔花园、碧桂园翡翠湾、保利中央公馆、金地仟百汇等项目。

今年以来松山湖片区供应持续活跃，三季度继续加速扩张，其住宅供应量达到5571套，再刷历史新高位。主要包括有松湖朗悦、光大山湖城、翔龙御湖居、翡翠松山湖等17个楼盘供应，且单盘推货量均比较大。

（二）新开工状况

市场向好下开发商入市信心强，三季度住宅新开工量刷新高。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，三季度东莞住宅新开工量创2008年以来历史新高，为351.75万㎡，环比二季度大增102.63%。究其原因：一、二季度楼市政策环境持续宽松，东莞楼市火热令许多开发商资金回笼较快。二、市场环境向好，开发商们入市信心明显增强从而加快动工步伐。三、东莞房地产发展逐渐从一线镇区向二三线加速扩张，如横沥、桥头、麻涌、洪梅、清溪等镇区地产项目明显增多。

从区域分布看，三季度共有24个镇区出现住宅新开工，其中开工量比较大的主要集中在黄江、桥头、横沥、凤岗、清溪，均超过20万㎡，而万江、南城、东城的开工量很小，城区总开工量仅止7.81万㎡，说明未来城区面临严重供应短缺。 

（三）库存供应状况

楼市火热加速消化住宅库存，消化周期持续缩短至6.8个月。

截止2015年9月30日，东莞住宅市场库存量为508.24万㎡，环比8月上升0.77%，同比去年同期下降3.15%。根据过去一年的市场消化成绩计算，9月东莞住宅市场消化周期为6.8个月，消化周期持续缩短。主要由于市场火热明显加快库存消化所致。如下图所示，住宅消化周期迎来了近6年最低，市场供应显然告紧，开发商们应尽快推货填补供应缺口。由于目前市场分化明显，局部区域需不同对待。

近七成镇区洋房消化周期低于8个月，临深严重缺货。

截止9月30日，近七成镇区洋房消化周期已低于8个月，而且这些镇区近一年洋房成交量相对均比较大，说明目前东莞大部分镇区库存量“告紧”。其中塘厦、黄江、凤岗和清溪的洋房库存消化周期均已不足3个月，反映临深严重缺货。

（四）市场成交状况

2015年三季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

三季度住宅成交264万㎡，创历史同期高位。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，2015年三季度住宅成交264.04万㎡，尽管环比二季度小幅下降4.74%，但同比去年大幅上涨78.04%，并创下历史同期高位。从数据上看三季度住宅成交环比二季度小幅下降，但实际上三季度楼市成交依然火热。

刚需持续发力，投资需求明显减弱。

三季度东莞全市住宅成交中，刚需继续领跑大市，共成交16099套，占全市比重为68%，环比二季度再增加1个百分点。反映入市门槛降低以及利率低位刺激作用持续显效。据东莞研究部监测数据统计显示，三季度住宅成交套数排行前十的项目均主打刚需产品，可见刚需发力十分凸显。

三季度，投资性小户型（70㎡以下）成交比重处于历史最低，为9%，其共成交2153套，环比二季度下降3.0%；高端物业（180㎡以上）成交1615套，环比大幅下降20.7%。投资性小户和高端物业成交明显下降，反映三季度股市中底部反复震荡盘整，股市赚钱效应减弱，股民财富缩水导致转向楼市的资金减少，楼市投资需求明显减弱。

搭上政策利好“顺风车”，改善需求大幅释放。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2015年三季度东莞洋房成交中，改善型洋房（120-180㎡）共成交3813套，与二季度基本持平，相当于以往水平的近两倍。从月度走势看，近6个月东莞改善型洋房成交均突破1100套，处于历史较高位水平，反映3.30新政效果显现，改善需求大幅释放。另外，央行多轮降息也在其中加大刺激改善需求释放。东莞换房需求搭上政策利好的“顺风车”，东莞楼市正式迎来换房时代。

个别项目凭借三级转介挖掘深圳客，成功逆袭迎热销。

由于东莞各镇间经济实力差异大，一些落后的镇区明显不如发达镇区，本地购房需求十分有限，如横沥、洪梅、企石等。其中沙田、洪梅有个别项目受制于本地自身购房需求量少，自开盘后成交一直不理想。但在三季度中，这些项目凭借深圳三级转介挖掘深圳客，成功逆袭迎热销，其洋房成交套数均超过400套。另据监测发现，近期又有一个项目加入该行列，成功挖掘大量深圳客，国庆期间狂销100多套。

受深圳高房价挤压，深圳客向莞外溢强劲。

从三季度各镇区住宅成交套数排行看，前10名中有凤岗、塘厦、虎门等7个镇区主打深圳客，深圳客成交比例大致在60%~90%左右，此外沙田、洪梅也吸纳较多深圳客，反映三季度深圳客向莞外溢势头尤为强劲。究其原因：一、受深圳高房价挤压。这是深圳客外溢东莞的最主要原因。二、深圳一手住宅成交连续三个月下跌，楼市大幅降温促使深圳中介将更多深圳客转介出东莞。三、东莞部分项目成交较弱，无奈启动二三级联动深挖深圳客。

（五）价格分析

2015年三季度东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

东莞住宅均价创新高，逼近“万元关”。

三季度东莞住宅房价持续上涨，全市住宅均价创历史新高，逼近“万元关”。据东莞中原研究部监测数据统计显示，三季度东莞整体住宅均价为9895元/㎡，环比二季度上升1.66%；普通住宅均价为9236元/㎡，环比二季度上升3.63%。从区域角度看，三季度七成镇区洋房均价均出现环比上涨，市场价格涨势明显。

临深房价领涨全市，深圳客是主要推手。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，三季度七大片区中有5个片区洋房均价环比上涨，其中临深片区洋房成交均价为10202元/㎡，环比涨幅最大为11.27%。从镇区角度看，三季度洋房均价环比涨幅最大的是凤岗，为35.3%，其次是清溪17.5%。三季度临深房价领涨全市，深圳客是主要推手。究其原因：一、深圳客购买力强，支撑东莞房价上涨。二、深圳客大量外溢东莞，带动临深以及泛临深区域量价齐飞。

本地自身购房需求减少，部分项目降价跑量。

尽管三季度东莞大市火热，但主要是受深圳客支撑，而东莞不少镇区的部分项目成交较弱。主要由于前两年东莞购房需求已提前透支，造成本地自身需求明显减少。加之今年入市新盘增多，加剧市场竞争，导致部分项目出货艰难。据监测发现，三季度期间，桥头、横沥、高埗、常平等镇区均有个别楼盘降价跑量。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2015年三季度开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

万科稳坐第一，南部湾万科城贡献12.66亿惊人业绩。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，三季度万科有21个楼盘共成交38.92亿元，继续稳坐冠军宝座，且与第二名的光大地产拉开16亿的距离。万科之所以能够创下如此辉煌的业绩主要是因为南部湾万科城创下12.66亿元的惊人业绩支撑。排行第二的光大地产主要凭借光大山湖城、锦绣山河、天骄御峰和天骄峰景等收金22.92亿元，远远把碧桂园甩于脑后。碧桂园出现签约成交的项目有9个，但是真正能支撑业绩的仅有碧桂园翡翠湾、碧桂园豪庭和碧桂园翡翠山。由于碧桂园豪庭和碧桂园翡翠山单价偏低，导致碧桂园实收金额明显不足。

2015年前三季度开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

多家房企销售业绩远超去年全年，资金回笼到位。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，今年前三季度万科、光大、金地、保利等房企销售金额已远超去年全年的销售额，说明众多房企企业资金回笼到位。又得益目前利率低谷的利好，融资成本大幅降低，预计四季度多家房企冲刺力度或有所减弱。

附：2015年三季度住宅销售排名前十名：（按套数） ：

（七）后市展望：

● 政策：政策利好，有利刺激带动客户入市。

9月30日，央行发布通知，在非限购城市首套房首付款比例调整至不低于25%，同时住建部、财政部和央行联合下发《通知》，自今年10月8日起正式执行公积金异地互贷。可见10月以后楼市政策面持续向好。四季度，随着中央和地方层面救市政策逐渐到位，新政策出台的力度和频率预计会有所减弱。

据监测发现，目前建行在广东省内已执行首套房贷首付25%（不包括广深），还有东莞邮政银行和东莞兴业银行也开始执行首套房首付2.5成的政策。此外，有的银行贷款利率还有折扣优惠，最大折扣低至8.45折。10月政策利好，将有利刺激带动客户入市，尤其是刚需释放量更大。

● 资金：经济刺激政策持续和美联储推迟加息，促使市场流动资金相对宽裕。

三季度我国出口降幅逐月收窄，7月、8月、9月降幅分别为9.5%、6.1%和1.1%，反映政策加码刺激经济有所好转。但由于目前经济仍处于底部局势，刺激政策仍需持续，预计四季度保持宽松的货币政策。另外，9月美国经济数据不尽人意，美国9月非农业数据表现疲软，预计美联储不会在10月加息，加息有可能推迟到年底或明年初。美联储推迟加息将有利缓解我国资本外流压力，减轻我国实体经济资金压力。综合分析，预计四季度市场流动资金相对宽裕。

● 股市：股市调整已大致到位，将迎来反弹回升。

一方面，美联储加息推迟，缓解我国资本外流压力。另一方面，9月底中央再施大尺度政策刺激楼市，市场向好的预期维稳。9月A股中底部形态形成，从10月开始，A股开始触底反弹，在短短一周内出现大涨。其中，房地产板块的龙头房企也结束近期调整之势，重拾升势，万科、保利、招商、碧桂园等明显进入大幅反弹的行情。说明房地产市场预期升高，呈现大幅向好趋势发展。

股市调整已大致到位，受市场预期推动，股市修复性反弹有望持续，A股迎来持续反弹回升。前阶段被深套的股民将逐渐解套，回流楼市的投资资金会明显增多。

● 供应：四季度众盘扎推入市，新增供应量或刷新高。

市场稳定向好，政策利好不断，四季度开发商将牢牢抓住时机跑货，明显加大推货力度。据东莞中原研究部监测数据统计显示，预计四季度入市的项目非常多，包括有南部湾万科城、鼎峰尚境、佳兆业碧海云天、班芙春天、、金地仟百汇、珠江观澜御景等项目。其中持续造势的松山湖碧桂园、碧桂园天汇和碧桂园智慧家也将集中在四季度入市，按照碧桂园一贯的推货作风，可见四季度市场新增供应非常大。从整体上看，四季度东莞住宅新增供应或有望刷历史新高。据监测发现，国庆期间仍在积极认筹的项目比较多，班芙春天、汉邦雍景居、鼎峰尚境、鼎峰源著、南丰华桂园等项目纷纷计划抢跑银十。

从产品结构看，刚需产品供应大增，主导地位不改，别墅将迎来一波入市高潮。如碧水天源怡景湾推313-358㎡别墅、佳兆业碧海云天推198-463㎡双拼联排看海别墅、碧桂园天汇推210-250㎡西班牙双拼别墅、南峰华桂园推200-300㎡别墅、嘉宏盛世豪苑推255-310㎡别墅、班芙春天推177-185㎡别墅、松湖雅苑推190-300㎡联排别墅等。

● 区域：

临深片区供应偏紧且房价飙升，虎门、厚街、沙田等继续迎来机会。

从消化速度来看，近两个季度临深片区洋房成交面积分别为二季度77万㎡、三季度71万㎡。从潜在供应看，临深片区中预计四季度推货的项目有珠江观澜御景、春晖国际花园、班芙春天、南峰华桂园、汉邦雍景居、广基自由星城等，洋房总供应量约50万㎡。又截止9月底临深片区洋房库存仅剩下49万㎡，且各镇在售盘库存量超过100套的均只有两三个。对比目前临深片区的消化速度，四季度供应仍然告紧，尤其塘厦、凤岗仍面临严重缺货。

目前临深片区房价上涨过快，塘厦和凤岗已进入万元时代。临深片区供应紧且房价飙升，将促使部分深圳客转向它镇置业，虎门、厚街、沙田、道滘等项目将继续迎来机会。

松山湖洋房供应即将断货，别墅上演“独角戏”。

截止9月底，松山湖的洋房库存仅剩下840套，主要集中在星城翠珑湾、中科中心公寓两个项目中，而其它项目已基本清仓。又从潜在供应看，预计四季度还有货可推的项目仅剩下锦绣山河，也就意味着松山湖洋房供应即将面临断货。另外，9月底松山湖别墅库存还有242套，且锦绣山河、翡翠松山湖、晟园和悦园花园还有货可推。由于松山湖本身公寓产品较少，未来一段时间内，松山湖楼市或别墅上演“独角戏”。

● 需求：

东莞刚性需求已提前被透支，进入新一轮累积期。

从2012年始东莞楼市火热，前几年东莞购房需求加速释放，尤其是刚需释放剧增。而东莞许多镇区本地购房需求有限，许多首次置业需求都在近三年众多楼盘入市之际已充分释放。尤其经历一些大品牌房企洗劫后，东莞购房需求已提前被透支，市场购房需求大幅减少。这也是导致今年上半年开始，东莞自身成交较弱的最主要原因。目前，东莞购房需求已进入新一轮累积期，那么接下来东莞楼市成交仍需求救于深圳客的支撑。

深圳客买房热情高，持续加速向莞外溢。

据东莞中原研究部监测显示，今年国庆期间深圳全市一手住宅均价破3万，其中宝安区成交均价再次破三万元大关，南山和福田有项目成交接近6万/㎡单价，可见目前深圳房价依然高企不下，而且市场上促销活动噱头较多、实惠明显减少，预计将有更多深圳客被挤压到东莞置业。近几个月东莞临深区域的房价随着成交量大幅上升也疯狂走高，市场涨势越演越烈，部分深圳客怕后市涨价太快也会加快入市。

众所周知，目前房贷利率处于历史低位，是买房的绝好时机。加上，首套房首付比例最低降至25%的利好也将刺激更多的深圳刚需客加快在莞入市。因此东莞中原研究部认为，接下来深圳客买房热情仍然较高，并加速向莞外溢，东莞临深区域有望继续量价齐飞。

● 营销：加大二三级联动，深挖外围客户。

由于东莞大量购房需求已被提前透支，进入新一轮累积期。接下来市场供应持续大增，市场竞争剧烈将继续加大部分项目出货难度，因此短期内若要突围，仍需深挖外围客户，主要通过加大二三级联动营销，整合电商、媒体等资源成功转介成交。

● 量价：四季度楼市成交持续放量，房价保持上涨趋势。

预计四季度成交量持续大放量，究其原因：一、四季度新品供应量剧增，不少纯新盘将有利激活市场需求。二、刚需产品是楼市供应主力，有利对接旺盛的刚性购房需求。三、首套房贷首付款最低25%的政策利好，刺激大量刚需加快入市。四、碧桂园多个新盘齐发冲刺，促使成交量大增。五、深圳客持续向莞外溢，促使楼市成交快速上行。

价格方面，由于二三季度楼市火热，许多房企收金同比去年大幅上升，说明较多开发商资金回笼情况较好，有部分开发商在年底的冲刺压力并不大。从国庆黄金周楼市看，市场上购房折扣优惠逐渐减少或消失，反映大部分房企资金回笼到位，已拒绝让利，涨价掘利心态高涨。加上深圳客购买力不断外溢，将进一步推高东莞房价，因此预计四季度楼市整体房价仍然持续上涨。