天为：东莞新货入市火热 均价高位回落再现九字头

本周东莞楼市，一如上周银十闪耀，大量新货房源涌入市场，地市也不减风情，热情拥抱东莞土地，又有新政降临，央妈再次双降，鼓舞人心；虽本周成交较上周略有下滑，但不过是正常的高位回落，不会影响银十的正常发挥，与上周量升价跌不同，住宅均价开始回升，重回九字头，或挣脱量升价跌的陷坑。

-1-

一周楼市看点

1，一周商品房成交回顾：                                              

东莞全市商品房网上成交2656套约25.7万㎡计25亿元。相较上周，各项统计指标均出现略微下降，仅住宅成交均价略有上升，至少从前一段时间量升价跌的局面中挣脱出来，由上周的8字头回归本周9字头。其中，住宅成交2129套约23.6万㎡共22.4亿元，均价9469元/㎡，套数、面积和金额均下浮10%左右，而成交均价尽管成交量略微下滑，但均价上升7%。非住宅成交527套约2万㎡共2.3亿元，各项指标的更是下滑30%以上。总的来说，本周商品房成交，套数环比下降37%，成交面积下降13%，成交金额也下滑9%。

2，一周商品房新增供应回顾：                                           

东莞本周商品房新增供应2160套约26万㎡，与上周情况相比，商品房新增情况延续上周情况，继续绽放银十的光芒，各项指标中均有了显著改善，非住宅有变化尤为显著。住宅新增方面，供应1746套，面积约23万㎡，供应上浮均达到30%以上，面积上升60%；非住宅新增情况更是变化明显，套数新增414套，几乎是上周的5倍，面积供应近3万㎡，接近上周的6倍；情况总体来讲自然呈现上升态势，商品房共新增2160套，上浮近60%，新增面积26万㎡，上涨近80%，显然本周新增商品房情况尤为可观。本周正好有10个镇区有新增供应，其中，主要是中堂供应751套，高埗供应521套，沙田供应448套，横沥供应128套，东城供应124套，余者均在100套以下。本周新增供应类型一如既往主要是住宅，洋房占比70%以上，与供应套数环比上升近30%。而非住宅本周供应为方面，不仅又商铺新增，还有大量办公类入市。

3，一周土地市场回顾：                                                

本周交易土地2宗近8万㎡，计7637万元。其中， 1宗为科教用地，位于松山湖金多港地区新城路东南侧，占地6.6万㎡，成交价3729万元，玖龙纸业竞得；另1宗位于东坑镇一环路侧，占地1.4万㎡，被德升实业拿下，成交额达3908万元。相较之下，本周有多块土地入市，合计12宗，7宗非住宅用地，5宗商住商服用地。其中，商住地1宗位于麻涌，1宗位于樟木头，3宗位于大朗。下周预计可交易土地4宗，全为商住商服用地。10月29日将成交3宗，均位于石碣镇五环路以北、莞深高速以西，其中商住≥95%商服≤5%，面积合计14.2万㎡，起拍价合计45676万元；另1宗位于大岭山镇大沙村，将于10月30日成交，面积3.5万㎡，起始价1.1万元。此外，有14宗土地即将入市，其中有8宗为商住商服用地，1宗位于麻涌，1宗位于石排，2宗位于万江4宗位于大岭山；其余6宗内，有4宗工业用地，1宗科教用地，1宗公共设施用地。

-2-

一周楼市详解

l 1，本周土地市场详解                                                 

天为大数据研究中心统计数据显示，本周交易土地2宗近8万㎡，计7637万元。其中， 1宗为科教用地，位于松山湖金多港地区新城路东南侧，占地6.6万㎡，成交价3729万元，玖龙纸业竞得；另1宗位于东坑镇一环路侧，占地1.4万㎡，被德升实业拿下，成交额达3908万元。相较之下，本周有多块土地入市，合计12宗，7宗非住宅用地，5宗商住商服用地。其中，商住地1宗位于麻涌，1宗位于樟木头，3宗位于大朗。下周预计可交易土地4宗，全为商住商服用地。10月29日将成交3宗，均位于石碣镇五环路以北、莞深高速以西，其中商住≥95%商服≤5%，面积合计14.2万㎡，起拍价合计45676万元；另1宗位于大岭山镇大沙村，将于10月30日成交，面积3.5万㎡，起始价1.1万元。此外，有14宗土地即将入市，其中有8宗为商住商服用地，1宗位于麻涌，1宗位于石排，2宗位于万江4宗位于大岭山；其余6宗内，有4宗工业用地，1宗科教用地，1宗公共设施用地。

天为大数据研究中心认为：东莞本周土地市场承接上周，局势呈现暖态。本周地市成交虽不多，均是实打实底价出手，也没有上周的流拍显现。相比之下，地市新增情况就火热不少，大量地块涌入，不仅又各式非住宅土地，还有不少商住商服地块新增，或为前段时间楼市的大量销售，致使开发商需要拿地补仓，地市也就顺势而为，涌进不少新地块，据东莞市国土资源局显示，更是将有更多土地将要入市，足显银十地市之热。分析认为，地市或将进一步发展，但是可能受地块位置的影响，开发商之间彼争我夺的形势难以再现，而前一段时间的去库存，不少开发商得着手拿地补仓，地市自然会好上不少，不往银十之势，更有央妈的补刀，或有进一步发展亦未可。

1.1本周交易

1.2本周新增

1.3下周交易预告

1.4土地出让预告

l 2，商品房新增供应详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞本周商品房新增供应2160套约26万㎡，与上周情况相比，商品房新增情况延续上周情况，继续绽放银十的光芒，各项指标中均有了显著改善，非住宅有变化尤为显著。住宅新增方面，供应1746套，面积约23万㎡，供应上浮均达到30%以上，面积上升60%；非住宅新增情况更是变化明显，套数新增414套，几乎是上周的5倍，面积供应近3万㎡，接近上周的6倍；情况总体来讲自然呈现上升态势，商品房共新增2160套，上浮近60%，新增面积26万㎡，上涨近80%，显然本周新增商品房情况尤为可观。本周正好有10个镇区有新增供应，其中，主要是中堂供应751套，高埗供应521套，沙田供应448套，横沥供应128套，东城供应124套，余者均在100套以下。本周新增供应类型一如既往主要是住宅，洋房占比70%以上，与供应套数环比上升近30%。而非住宅本周供应为方面，不仅又商铺新增，还有大量办公类入市。

天为大数据研究中心认为：本周新增供应情况大幅好转，显露银十真貌。本周新增环比全面上升，尤以非住宅新增趋势最是突出，但这一状况是以前一段时间新增市场低迷，拉低了整体比例，而今回到正轨，甚至较一般情况好上一些，造成这一情况也就不足为奇。伴随商品房新增供应情况有了显著上升，随之带来了大量的新增预售许可证，这也意味着市场房源不断的涌进，为市场后续供应接力。但新开工部分情况相反，新增项目远无法与上周相比，毕竟上周有了大量新开工项目，本周回落亦是正常。非住宅方面，商铺仍旧处于低迷状态，虽较以往有所上升，但是难以回复当年风光，据悉不少商业地产谋求转型，是否能踏出电商带来的“黑暗时代”，有待后续发展。

2.1商品房新增供应情况

2.2各区域商品房新增供应明细

2.3楼盘新增供应明细

2.4商品房新增供应——物业类型

2.5商品房新增供应——产品类型

2.6楼盘新增预售许可信息明细

2.7新开工

l 3，商品房网上签约详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞全市商品房网上成交2656套约25.7万㎡计25亿元。相较上周，各项统计指标均出现略微下降，仅住宅成交均价略有上升，至少从前一段时间量升价跌的局面中挣脱出来，由上周的8字头回归本周9字头。其中，住宅成交2129套约23.6万㎡共22.4亿元，均价9469元/㎡，套数、面积和金额均下浮10%左右，而成交均价尽管成交量略微下滑，但均价上升7%。非住宅成交527套约2万㎡共2.3亿元，各项指标的更是下滑30%以上。总的来说，本周商品房成交，套数环比下降37%，成交面积下降13%，成交金额也下滑9%。

天为大数据研究中心认为：本周位处银十楼市的冲刺阶段，成交情况也是不错，虽较上周成交有所下滑，但这是高位运行后的正常回落，尤其的价格方面更是摆脱上周跌破8字头的逆境，重临9字头，击破量升价跌的不利局面。从每日成交状况来看，本周每日成交量较为平缓，均在300套左右，可见如今市场需求还是较为稳定，开发商也可保持一定的推货节奏，或也有稳中求进的，像是恒大地产全国全面提价。近来，紧随前一段时间的新政频出的步伐，央妈再度出击，再次带来双降的利好，相信对于广大购房者和开发商来说，都是一条福音。

3.2商品房签约情况

3.3各区域住宅签约明细

天为大数据研究中心分析：本周仅共有31个镇区有成交记录，仅望牛墩和谢岗2个镇区没有成交，住宅签约2129套约23.6万㎡计22.4亿元。其中，横沥以220套的签约套数位居榜首，排名二三四的黄江、厚街和寮步，成交套数均在160套左右紧随其后，另有沙田、大岭山和常平尾随在后，这是本周成交在100套以上的镇区。有5个镇区成交在个位数，望牛墩、谢岗2镇依旧没有成交。整体来看，没有镇区成交较为突出，各镇区成交情况较为平和，没有以往的成交大盘。另外，松山湖以190㎡/套的套均面积位居套均榜第一，较以往套均面积有所下浮；成交均价方面以长安的14702元/㎡为本次最高。

3.4各片区住宅签约明细

3.5商品房签约——物业类型

3.6住宅签约——产品类型

3.7住宅网上签约活跃楼盘排名（Top10）

l 4、本周楼盘优惠及活动                                                   

-3-

要闻辑录

一句看点                                                             

l 东莞动态：

东莞三季度土地成交面积创新高 同比增加389%

东莞建立快速土地供应机制 加快重大项目落地

10月24日晚东莞南城区中天中央广场前发生地陷

南信物联网项目进驻南城总部基地

德升实业3908万底价拿下东坑1.4万㎡商住地 楼面地价1150元/㎡

东莞将用5年打造“广东国际会议之都”

多家银行执行低首付新政 东莞18天成交4229套

公积金异地贷款预计两周内落地

房贷新政落地 莞超四成银行执行首付25%

长安“三旧”改造专项规划出炉 划定五改造政策分区

9月份东莞CPI同比上涨1.7% 居住价格上涨2 .9%

规划局：东莞中心城区不存在老大之争

临深"失宠" 深圳客扶持松山湖成东莞楼市新"老大"

l 楼市热点：

9月70城房价：环比39城上涨 最高涨幅为4.0%

楼市救市政策刺激需求透支 楼市潜伏新危机

2015年1-9月份全国房地产开发投资增长2.6%

全国前9月房地产投资持续回落 政策有望延续宽松

70城超半数现新房价格环比上涨 需求释放后市涨幅或趋缓

房价分化态势延续 一线城市房价环比涨幅回落

央行再度降息降准 业内称或加速四季度楼市复苏

l 房企关注：

佳兆业广州项目解封后首度低价开盘 所推货源卖完

中信集团确认参与总部基地伦敦项目 投资额17亿英镑

新潮实业拟剥离地产业务 15亿转让大地房产50%股权

为稳定房地产投资多地降低企业负担

l 地区新闻：

四川首家跨境电商保税实体店开业 计划扩张至50家

北京下调上年结转公积金存款利率为1.1%

广州10月26日起提高公积金个贷额度 推进异地贷款

北京住建委：限购将长期坚持 通州是否放开待确定

海南房地产市场回暖 前三季房屋销售增5.5%

长沙前9月固定资产投资4718.59亿元 同比增长16.7%

北京前三季住宅销售面积同比增14% 新开工有所下降

上海新成立住建委首亮相 称将继续坚持限购政策

广州今年保障房已建成18600套 完成年度计划88%

深圳第三季度中高端购物中心净吸纳量环比跌70%

l 经济形势：

央行：9月末房产贷款余额20万亿 同比增长20.9%

统计局：9月39个大中城市房价上涨 深圳涨幅最大

广东前三季度房地产拉动GDP增长0.7个百分点

商务部：前三季全国网上商品零售额同比增长34.7%

财政部：9月份房地产营业税收入增幅最大

统计局：1-9月房地产开发投资增速环比回落0.9%

前三季度GDP同比增长6.9% 经济运行仍在合理区间

三季度GDP增幅6年来首次跌破7%

10月民生PMI上升0.3% 经济下行压力仍然较大

前9月固投39万亿 西部增速同比腰斩

l 政策要闻：

央行再次“双降”：10月24日起降息0.25% 降准0.5%

国务院相关部门年底完成“一带一路”实施方案

国务院发税收红包挺企业“双创”

发改委：负面清单制度是对政府和市场主体的双向约束

国务院：建立居住证制度 明确积分落户

l 相关信息：

李克强：合理运用降准、降息手段保经济平稳运行

万科王石：中国房地产市场增长放缓是大势所趋

居住证暂行条例草案通过 积分落户通道正式打通

杨东来任东莞市政府副市长、市公安局局长

房企卖房遇尴尬：卖了地价在涨 不卖房价难涨

中国版REITs再迈一步：首个专业房屋评估指引出炉

热点关注                                                              

n 闻天下：

1. 央行再次“双降”：10月24日起降息0.25% 降准0.5%

10月23日，中国人民银行公布，为进一步降低社会融资成本，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。此外，自同日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。值得一提的是，这是继央行去年10月以来连续第七次降息，也是今年以来的第六次降准。此前的8月25日下午6点，央行公布称，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。具体而言，自8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

2. 前三季度GDP同比增长6.9% 经济运行仍在合理区间

10月19日，国家统计局发布前三季度数据。数据显示，前三季度国内生产总值487774亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.8%。其中，全国房地产开发投资前三季度70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比上半年回落2.0个百分点，其中住宅投资长1.7%。房屋新开工面积114814万平方米，同比下降12.6%。其中，住宅新开工面积下降13.5%。全国商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，比上半年加快3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%。商品房销售额56745亿元，同比增长15.3%，其中住宅销售额增长18.2%。房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%。9月末，全国商品房待售面积66510万平方米，同比增长16.4%。局表示，三季度经济增速虽略有回落，但稳中有进、稳中向好的大势没有改变，经济运行仍在合理区间，结构调整步伐加快，新动力孕育成长。但也要看到，国内外环境依然复杂严峻，经济仍存在下行压力。

3. 统计局：1-9月房地产开发投资增速环比回落0.9%

10月19日，国家统计局公布了2015年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。今年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

4. 9月70城房价：环比39城上涨 最高涨幅为4.0%

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，上涨的城市有39个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为4.0%，最低为下降0.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为38.3%，最低为下降7.4%。

n 达本地：

1. 东莞建立快速土地供应机制 加快重大项目落地

近日，东莞市国土局迅速行动，对全市批而未供土地进行全面摸底排查，逐一建立工作台账，梳理各种影响土地供应内在原因，制定了加快土地供应多项措施，建立了供地约束机制，促进项目快速落地，加快经济转型升级。

2. 德升实业3908万底价拿下东坑1.4万㎡商住地 楼面地价1150元/㎡

10月23日上午10点，东莞市国土局出让一宗编号2015WG044的商住用地。该地块位于东坑镇一环路侧，占地面积13590.23㎡。起拍价3908万元，起始楼面地价1150元/㎡。结果：由于没有其他买家参与竞拍，东莞市德升实业投资有限公司最终以3908万元底价拿下编号2015WG044商住用地，折合成交楼面地价1150元/㎡。

3. 多家银行执行低首付新政 东莞18天成交4229套

东莞“金九”楼市十分火热，“银十”楼市或还要火。根据各代理公司监测数据统计显示，今年10月1日~18日，东莞住宅已经成交了4229套，接近去年10月整月成交水平。业内人士认为，国庆节前一天央行对非限购城市首套房首付降至2.5成政策出台，低首付、低利率时代的到来，再度刺激购房者入市。不过，让人惊讶的是，最近东莞房价从高位回落，上周甚至跌至“8字头”。业内人士认为，这主要是由于近期低价楼盘集中签约所致，大部分楼盘并没有出现降价。

4. 长安“三旧”改造专项规划出炉 划定五改造政策分区

日前，长安镇“三旧”改造专项规划（2015-2020年）（以下简称“专项规划”）已于9月编制完成并向社会公开，根据专项规划，未来5年，长安将镇域范围划定为5大改造政策分区，包括改造核心区、产业保障区、生态保护区、历史文化及特色保护区、战略统筹区，规划总面积为98.12平方公里，规划期限为2015年—2020年。长安镇规划部门负责人说，专项规划旨在发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用。

5. 规划局：东莞中心城区不存在老大之争

市城乡规划局局长欧阳南江就城市规划问题与市民互动。备受关注的《东莞市城市总体规划（2016-2030）》将南城定位中心城区的主中心，一直引发民间热议。就此话题，市城乡规划局有关人士表示，城市主中心与副中心是指一个特定的区域，不存在中心城区老大之争的问题，而是为了让各个街道实现优势互补。此外，为了缓解交通拥堵问题，东莞规划了7个大型交通枢纽，衔接3条国家铁路以及4条城际轨道，可以快速连接到珠三角乃至全国各地。

6. 临深"失宠" 深圳客扶持松山湖成东莞楼市新"老大"

2015年以来，在深圳客的大力“扶持”之下，东莞临深片区长期占据东莞各区楼市成交之首，而且地位之牢固，近三个季度以来无人可撼，可谓是东莞楼市当之无愧的“带头大哥”。从库存告急到开盘万人抢房，从受捧盘到受捧盘，临深楼市创造了一个又一个成交历史。但是在9月东莞楼市成交中逐渐开始出现临深楼市乏力的情况，究其原因是因为深圳客购买力太强，而临深区楼市库存不足，以致成交下滑，而一直在紧随其后的松山湖片区开始锋芒毕露，显现出其强大的市场基础，在十月份，松山湖片区更是几次跃居周成交榜首，逐渐坐实其新“老大”的地位。库存充足以及新货的大量推出，无法避免的会使深圳客把大部分注意力放在年轻的松湖片区身上，相比之下，临深片区已然“失宠”，松山湖片区成为深圳客的“新欢”。

n 谈四海：

1. 三季度GDP增幅6年来首次跌破7%

据新华社电 国家统计局昨日公布的数据显示，三季度ＧＤＰ同比增长６．９％，这是６年来ＧＤＰ增速首度“破７”。专家认为，在全球经济形势不明朗、中国经济结构调整的背景下，ＧＤＰ“破７”并不意味着经济运行出现了问题，稳中有进、稳中向好的大势没有改变。下一阶段，应加快结构调整和转型升级，继续向“质量型”经济增长方式转变。

2. 为稳定房地产投资多地降低企业负担

国家统计局19日发布数据显示，1至9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1至8月回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。值得注意的是，房地产投资增速除7月昙花一现地微涨外，自2014年起，连续21个月呈下滑趋势。目前，房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足3%，而这也是从1998年房改以来中国经历的最差投资数据。对此，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，因高库存压力和市场的不稳定性，房企投资拿地积极性仍处下行趋势，而这也进一步导致全国房地产开发投资增速持续放缓，但这促使地方政府继续实行宽松政策，有效释放积极信号。

3. 全国前9月房地产投资持续回落 政策有望延续宽松

国家统计局19日公布的全国房地产开发投资和销售情况显示，1-9月份全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。业内人士认为，投资端持续萎缩，销售端持续小幅增长，住宅库存持续下降表明去库存仍是目前全国各地楼市的主基调，今年四季度和明年上半年楼市政策依然会延续宽松。

4. 房地产行业转型已到关键节点

今年对于房地产企业来说是挑战最大的一年。在过去的几次房地产市场低谷时期，开发商们面临的往往只是短暂性的成交不景气，只要有资金流支撑住一段时间就能挺过去，尽管那些时候，中小型企业日子也会比大型房企更难过，但形势会简单很多。而今年，情况就复杂了。事实上，记者发现今年房地产的正面消息多于负面。无论是政策还是市场，大部分时间透露出来的都是利好的消息。但是市场的反响已经远没有以往那么大。这表明行业的改革与转型真是已经到了比较关键的时间节点了。在转型这一方面，大房企与中小房企就会面临着截然不同的境遇。可以看得到，尽管同样是面临着去库存的压力，但是大房企的承压能力已经出现。大房企能通过充足的资金盘活资源，无论是转变经营方向尝试新的发展途径，还是引入其他行业，都形成多元发展。在资金充足以及品牌够硬的背景下，大房企能玩很多，而小房企则玩不动。因此，行业的分化就越来越明显。有分析认为，未来将会有数百家中小房企被淘汰。可以看得出来，房地产现时并没有像有些分析那样会崩盘，而是朝着整合与优化的方向在发展。未来将是一个服务性更强，实力更强大的房地产企业时代。