瑞峰：东莞新品集中入市热销 10月底翘尾成定局

一、导读

1、宏观环境： 央行年内第5次启动降息降准   有望继续带旺楼市

全国：在宏观经济疲软、三季度GDP回落、股市表现不佳的背景下，10月24日央行再次宣布降息降准，分别下调了0.25个百分点和0.5个百分点，这是自去年以来的第6次降息降准，单单是今年年内就有5次，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，市场已真正走入“低利率”时代，连续降息降准不仅仅在于为购房者和房企“减负”，也向市场释放了积极的信号。

对购房者来说，贷款成本再度下滑，有利于刺激客户出手买房，如按百万元贷款20年年限计算，利息减少幅度高达22.57万，月供约减少707元，购房积极性将继续提高。实际上，今年以来层出不穷的刺激政策，让楼市成交一路热闹，一二线大部分城市房价都出现上涨，此次再度启动降息降准，松动的信贷让购房者难以再期待价格下调回归合理，房价再跌的可能性接近于零。而降准以后预计银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低，因此建议购房者积极入市，避免错过错过最佳购房时机、增加购房成本。

而对房企来说，开发商的融资成本会进一步下降，对于企业新一轮投资、拿地新开工等都有利好；同时为快速回笼资金，第四季度房企推货热情将会继续增强，加快推盘入市的节奏，进一步去库存。在买卖双方皆积极入市的背景之下，全国楼市成交量预计趋于活跃，一二线较发达城市的房价或将会继续上升，第四季度房地产市场有望继续复苏。

2、新增供应 ：供应持续高位运行  高端洋房和别墅明显增加

上周东莞全市共有13个项目有商品房新增供应，住宅1746套，合计面积约22.96万㎡，环比上升62%；非住宅新增514套，面积约为3.11万㎡，环比上升619%，主要由粤丰江畔豪庭所拉升，其新增200套30-51㎡商务公寓。

“银十”中下旬，房企推货节奏持续增加，供应高位运行。区域分布来看，以松湖片区和水乡片区供应为主。产品结构方面，70-100㎡刚需和100-130㎡首改产品仍为主流，以居益凯景中央176套70-94㎡两三房、庄士8号82-138㎡户型、横沥碧桂园128套100-122㎡户型等项目为代表。另外，高端洋房和别墅方面明显增加，莲湖山庄、新世纪颐龙湾、海逸豪庭、碧水天源和光大江与城皆有新品推出。

从预售证来看，预计近期上市项目有碧桂园天汇、星城玉珑湾、振兴松湖雅苑、湖景壹号庄园香溪湾、虎门万科城、中央盛景、景泰嘉园和万科·翡丽山等项目。

3、成交情况：楼市连续2周高位运行  “银十”成交将超90万㎡

上周东莞楼市成交依然保持着高涨的交投行情，上周全市住宅成交2129套，面积约23.64万㎡，环比下滑11%，同比上涨66%；非住宅成交527套，面积约2.05万㎡，环比下滑趋势明显。自进入10月中下旬，房企推货步伐有所加快，新品集中入市的同时楼市成交也在快速升温，住宅成交连续2周在20万㎡之上运行，近期进行新品加推的蜜糖、横沥碧桂园、滨江豪园等项目成交出众，对全市楼市成交拉动效果明显；此外，宽松的信贷环境也为10月楼市火热奠定基础，上周央行再次降息降准，进一步降低购房者置业和房企融资的成本，将有利于四季度楼市继续回暖。截止至10月25日，当月楼市住宅成交量已达70万㎡，10月底新盘集中入市，如大朗的碧桂园天汇、中央盛景皆在上周开盘，项目成交成绩将在这两周呈现，预计全月成交或超过90万㎡。

4、成交均价：蜜糖新品入市热销均价过万   拉动住宅均价回升至9字头

上周东莞楼市成交价格重回9千大关，住宅均价9469元/㎡，环比上涨7%，主要是：1、前一周的楼市支柱项目光大山湖城签约进入尾声，其7100元/㎡的均价对全市价格拉低的效应减弱，而上周蜜糖新品进入集中网签阶段，均价约11500元/㎡的拉高效应明显；2、二三线镇区低价项目成交依然出众，横沥碧桂园（7054元/㎡）、沙田滨江豪园（7698元/㎡）、光大山湖城（7132元/㎡）、御江1号（6886元/㎡）皆进入排行榜前五，但其均价皆不超过8千元/㎡，因此单凭部分高价项目，无法将均价大幅拉升到万位。

5、楼盘活动：房企推货节奏加快   碧桂园天汇、中央盛景两大新项目开盘

步入“银十”中下旬，房企推货节奏加快，尤其松湖片区推货备受瞩目，上周大朗有2大项目进行开盘，为碧桂园天汇、中央盛景，价格皆超出市场预期2000元/㎡左右，但依然受到客户的追捧，其中碧桂园开盘当日住宅产品去货近7成，中央盛景开盘当日去货近9成。大朗此前均价都在6、7千左右，此次两大项目成交价接近或破“9千”，无疑是给大朗投下一个重磅炸弹，同时碧桂园作风也令人刮目相看，在莞“价格屠夫”的形象再度被扭转，碧桂园天汇是继清溪翡翠湾项目之后再一个“高开”的项目，可见碧桂园策略正在转变，往开发豪宅的方向发展。