天为：地市降温银十翘尾迎收盘 新政不断均价重临万字头

本周东莞楼市，虽是银十收尾期，但楼市的热度丝毫没有减弱的迹象。尽管在土地市场上，地块成交状况不佳，位于石碣的巨无霸三连地块不幸遭遇流拍，但地市新增热情不减，更有不少土地即将挂牌入市。楼市成交情况更是一片大好，环比一片飘红。伴随新政的降临，普遍二孩政策的出台，不少业内人士表示，将会对未来楼市的走向有明显转变，像是三口之家的刚需盘，可能难以再满足未来二孩的需求，今后的购房者可能更多的去最求四房五房，遑论与老人同住的家庭，经济条件好的更是会要求保姆房。有人士指出，未来楼房或配套建造保姆单身公寓楼。新政意味着新的市场，新的机遇，只有把握住时代潮流的房企，才能在不断变革的市场环境中生存并发展。值得注意的是，银十尾盘抛售收尾，然刚转至11月，显然发现与银十相比，11月初的成交有明显下滑，而这是否预示着伴随银十的落幕，成交的黄金期不在，后市前景如何，有待进一步观察。不过，近从住宅均价上看，东莞楼市均价呈上升态势，均价重临万字头，亦即成交量下降可以预期，均价或走高。

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一周楼市看点

1，一周商品房成交回顾：                                              

东莞全市商品房网上成交3928套约40万㎡计41亿元。与上周相比，各项统计指标均有着显著上升，旗帜一片飘红，住宅均价更是重临万字头，完全走出此前8字头的阴影。其中，住宅成交3366套约37万㎡共38亿元，均价10232元/㎡，套数、面积和金额均上升60%左右，而成交均价突破万字上升8%。非住宅成交562套约2.2万㎡共3.5亿元，成交套数与面积上浮不大约10%左右，而非住宅额上升显著接近50%。总的来说，本周商品房成交，套数环比上升48%，成交面积上升53%，成交金额也上升68%。

2，一周商品房新增供应回顾：                                           

东莞本周商品房新增供应2863套约24万㎡，相较上周，商品房新增情况进一步上扬，银十临落幕而光芒依旧，各项指标中再次有了或多或少的改善，其中非住宅的变化尤为显著。住宅新增方面，供应1813套，面积约21万㎡，供应套数略微上浮4%，面积新增略微下滑8%；非住宅新增情况更是突出，套数新增1050套，几乎是上周的1.5倍，面积供应近3.2万㎡，略微上浮11%；情况总体来讲自然呈现上升态势，商品房共新增2863套，上浮近33%，新增面积24万㎡，略微下滑6%，要知道这还是建立在上周本以大幅上升的条件下，若与上月相比，上浮比例更大。本周有12个镇区有新增供应，其中，主要是大朗碧桂园天汇供应596套套，大朗嘉宏公园1号供应483套，虎门南部湾万科城供应394套，寮步星城玉珑湾供应273套，道滘新里城西城道供应249套，凤岗翠湖豪苑供应247套，余者均在200套以下。本周新增供应类型仍是主打住宅，洋房占比80%以上，与供应套数环比上升近10%。而非住宅本周供应为方面，虽然办公及商铺新增下滑，但是有大量的车库新增入市，极大拉高了非住宅新增情况。

3，一周土地市场回顾：                                                

本周将交易土地4宗近18万㎡，起拍价近56876万元。实际上， 仅1宗位于大岭山镇大沙村的编号2015WG048的商住用地成交，占地3.5万㎡，成交价11200万元，被环鑫地产以底价竞得；另外3宗均位于石碣镇，三块地为连块巨无霸，无人竞拍不幸流拍。相较之下，本周有多块土地入市，2宗非住宅用地，2宗商住商服用地。其中，商住地1宗位于长安，1宗位于南城，另有1宗商务金融用地位于生态园。下周预计可交易土地2宗，1宗为商住商服用地，1宗为工业用地。11月4日成交的1宗工业用地位于长安镇；另1宗位于茶山镇茶山村，将于11月5日成交，面积5.7万㎡，起始价16800万元。此外，有12宗土地即将入市，其中有2宗为商住商服用地，1宗位于南城，1宗位于松山湖；其余10宗内，有8宗工业用地，1宗科教用地，1宗商务金融用地。

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一周楼市详解

l 1，本周土地市场详解                                                 

天为大数据研究中心统计数据显示，本周将交易土地4宗近18万㎡，起拍价近56876万元。实际上， 仅1宗位于大岭山镇大沙村的编号2015WG048的商住用地成交，占地3.5万㎡，成交价11200万元，被环鑫地产以底价竞得；另外3宗均位于石碣镇，三块地为连块巨无霸，无人竞拍不幸流拍。相较之下，本周有多块土地入市，2宗非住宅用地，2宗商住商服用地。其中，商住地1宗位于长安，1宗位于南城，另有1宗商务金融用地位于生态园。下周预计可交易土地2宗，1宗为商住商服用地，1宗为工业用地。11月4日成交的1宗工业用地位于长安镇；另1宗位于茶山镇茶山村，将于11月5日成交，面积5.7万㎡，起始价16800万元。此外，有12宗土地即将入市，其中有2宗为商住商服用地，1宗位于南城，1宗位于松山湖；其余10宗内，有8宗工业用地，1宗科教用地，1宗商务金融用地。

天为大数据研究中心认为：东莞本周土地市场相较上周，局势有降温之态。本周地市成交仅1宗，且是以底价出手，另有3宗连块地块惨遭流拍。分析认为，该巨无霸流拍，更多的是因为其本身条件难以吸引开发商的注意，一块土地的价值与其周边环境有密切关联，这样一块体量大、价格高、楼面均价亦高的地块，在周边配套跟不上，道路交通不够好的情况下，需要有更高的投入，自是被开发商不喜。相比之下，地市新增情况就好上不少，与上周类似，大量地块涌入，既有各式非住宅土地，又有不少商住商服地块新增。再根据东莞市国土资源局显示，又将有不少土地即将挂牌。分析认为，尽管地市新增情况非常可观，但是地块位置的好坏也将直接决定开发商的取舍。不好的地块位置，更高的开发资金无不阻挡开发商拿地的热情，彼此间你争我夺的局面或难再现。即便如今开发商大量出货，去库存化，急需补仓，并不意味着开发商会不计得失胡乱拿地，东莞地市要想真正火起来，国土局必须得拿出些真金白银的土地。

1.1本周交易

1.2本周新增

1.3下周交易预告

1.4土地出让预告

l 2，商品房新增供应详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞本周商品房新增供应2863套约24万㎡，相较上周，商品房新增情况进一步上扬，银十临落幕而光芒依旧，各项指标中再次有了或多或少的改善，其中非住宅的变化尤为显著。住宅新增方面，供应1813套，面积约21万㎡，供应套数略微上浮4%，面积新增略微下滑8%；非住宅新增情况更是突出，套数新增1050套，几乎是上周的1.5倍，面积供应近3.2万㎡，略微上浮11%；情况总体来讲自然呈现上升态势，商品房共新增2863套，上浮近33%，新增面积24万㎡，略微下滑6%，要知道这还是建立在上周本以大幅上升的条件下，若与上月相比，上浮比例更大。本周有12个镇区有新增供应，其中，主要是大朗碧桂园天汇供应596套套，大朗嘉宏公园1号供应483套，虎门南部湾万科城供应394套，寮步星城玉珑湾供应273套，道滘新里城西城道供应249套，凤岗翠湖豪苑供应247套，余者均在200套以下。本周新增供应类型仍是主打住宅，洋房占比80%以上，与供应套数环比上升近10%。而非住宅本周供应为方面，虽然办公及商铺新增下滑，但是有大量的车库新增入市，极大拉高了非住宅新增情况。

天为大数据研究中心认为：本周新增供应情况进一步小幅上升，银十面临落幕，光芒依旧闪耀。本周新增环比进一步上升，非住宅新增趋势尤为突出，而这更多的建立在有大量车库入市的基础上，整体抬高了新增情况。现今成交火热，自是新增了不少预售许可证，在楼市积极去库存的同时，这需要保证楼市货源的跟进，接力不断市场活力不减。但新开工部分情况相较之下就没那么好，新增项目不少但无法与前一段时间相比，或是受其影响而下滑。非住宅方面，商铺和办公均不如之前，但有着大量拆车库的加入，为非住宅新增情况增色不少。

2.1商品房新增供应情况

2.2各区域商品房新增供应明细

2.3楼盘新增供应明细

2.4商品房新增供应——物业类型

2.5商品房新增供应——产品类型

2.6楼盘新增预售许可信息明细

2.7新开工

l 3，商品房网上签约详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞全市商品房网上成交3928套约40万㎡计41亿元。与上周相比，各项统计指标均有着显著上升，旗帜一片飘红，住宅均价更是重临万字头，完全走出此前8字头的阴影。其中，住宅成交3366套约37万㎡共38亿元，均价10232元/㎡，套数、面积和金额均上升60%左右，而成交均价突破万字上升8%。非住宅成交562套约2.2万㎡共3.5亿元，成交套数与面积上浮不大约10%左右，而非住宅额上升显著接近50%。总的来说，本周商品房成交，套数环比上升48%，成交面积上升53%，成交金额也上升68%。

天为大数据研究中心认为：本周位处银十楼市的冲刺阶段，成交情况也是不错，虽较上周成交有所下滑，但这是高位运行后的正常回落，尤其的价格方面更是摆脱上周跌破8字头的逆境，重临9字头，击破量升价跌的不利局面。从每日成交状况来看，本周每日成交量较为平缓，均在300套左右，可见如今市场需求还是较为稳定，开发商也可保持一定的推货节奏，或也有稳中求进的，像是恒大地产全国全面提价。近来，紧随前一段时间的新政频出的步伐，央妈再度出击，再次带来双降的利好，相信对于广大购房者和开发商来说，都是一条福音。

3.2商品房签约情况

3.3各区域住宅签约明细

天为大数据研究中心分析：本周共有31个镇区有成交记录，本周却是洪梅和企石2个镇区没有成交，住宅签约3366套约37万㎡计38亿元。其中，洪梅以450套的签约套数位居榜首，排名二三的寮步和大朗，分别成交422套和415套紧随其后，另有凤岗、沙田、厚街、南城、横沥和常平尾随在后，这是本周成交在100套以上的镇区。另有4个镇区成交在个位数，洪梅、企石2镇没有成交。整体来看，松湖片区成交较为突出，签约套数在千套之上。滨海片区略次，供应863套。这种状况自是有大盘存在，像是虎门的南部湾万科城成交427套，大朗的碧桂园天汇成交363套，凤岗的锦龙湾畔成交255套等等。另外，东城以189㎡/套的套均面积超松山湖位居套均榜第一；成交均价方面以塘厦的17747元/㎡为本次最高。

3.4各片区住宅签约明细

3.5商品房签约——物业类型

3.6住宅签约——产品类型

3.7住宅网上签约活跃楼盘排名（Top10）

l 4、本周楼盘优惠及活动                                                   

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要闻辑录

一句看点                                                             

l 东莞动态：

东莞虎门一批发市场遭举报 工业用地上冒出批发市场

东莞石碣镇超14万平连体地流拍 土地市场降温

深圳人进大朗抢房 碧桂园天汇10月29日洋房全面上调3%

政策利好：“银十”末尾莞楼市再掀涨价潮

开放二胎三房不够住 临深大户型或将更贵

"金九银十"东莞两个月卖了1.1万套房 同比涨约10%

R2线开通在即 总部经济时代来临

R2线开通在即 总部经济时代来临

l 楼市热点：

利好政策再度来袭 四季度楼市销售或现翘尾

二三线楼市库存压力大 地方或出台几大政策

二胎全面放开被指楼市利好:大户型吃香 学区房更火

第四季我国商品房预期购买率7.3% 环比上升1%

50城住宅库存报告：厦门去化周期短仅10月

降准首周公开市场延续净回笼

人口老龄化加速 养老产业“十三五”上风口

房贷按揭市场价差大收费标准混乱 当心中介“捆绑销售”

地价房价“高处不胜寒” 楼市存“暖冬”隐忧

房市暖冬隐忧:部分需求透支 楼市或将进入调整期

二孩全面放开 股市楼市感觉都“很嗨”

“双降”进一步刺激楼市 各地成交稳中有升

l 房企关注：

万科一个月曝五地市业主维权 “一哥”金字招牌“烂尾”

万科驿潜行租赁公寓 广州未来三年五万间试验田

非房地产企业改制重组暂免三年土地增值税

碧桂园退地难撼高价拿地冲动 高价拿地仍为主流趋势

房企盈利能力再下滑 净利润率跌至7.5%

l 地区新闻：

厦门“十三五”规划意见征求 未来5年建设超2万套保障房

西安：首次使用公积金贷款购房首付款降至20%

广西新政：购房可同时用配偶、父母和子女公积金

山东强化房地产去库存 盘活楼堂馆所等空闲场所用于办学

广州公积金贷款新政实施 年内缩减贷款审批时间

广州：将阳台改房间出租最高罚3万元

哈市年内拟配租7368套保障房 4068套公租房12月摇号配租

惠州首套房公积金贷款首付两成已实施两年

l 经济形势：

央行“双降”凸显经济寒气逼人

公积金贷款利率首次未随降息同步下调

l 政策要闻：

国土部：全国建立居住证制度明确积分落户 淡化户籍

央行再发文："双降"并非QE 中国尚未面临"零利率"

国土部：今年全国城乡建设用地增减挂钩指标90万亩

发改委：7%是预期性目标 季度间波动是正常的

五中全会公报：允许普遍二孩政策

十三五规划通过：2020年人均收入比2010年翻番

l 相关信息：

人社部：全国城镇登记失业率为4.05% 保持低水平

财政部：研究拟定房地产等四行业营改增试点方案

卫计委：取消二孩审批 自愿生育一孩夫妻不再有奖励

中国推动义务教育均衡发展 普及高中阶段教育

80％以上社保卡已加载金融功能

热点关注                                                              

n 闻天下：

1. 国务院:全国建立居住证制度明确积分落户 淡化户籍

10月21日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过《居住证暂行条例（草案）》，以法治助推新型城镇化。会议落实户籍制度改革，用法治方式完善居住证管理，保障持证人合法权益，是推进以人为核心的新型城镇化、推动农业现代化、促进社会公平正义的重要举措，也有利于扩大内需。草案规定，在全国建立居住证制度，推进城镇基本公共服务和便利向常住人口全覆盖，要求各地积极创造条件，逐步提高居住证持有人享有的公共服务水平。草案还明确了居住证持有人通过积分等方式落户的通道。

2. 央行再发文："双降"并非QE 中国尚未面临"零利率"

10月26日清晨，中国央行再次发文对“双降”进行进一步解释，文章主要补充了两点。降准只是使法定准备金变为超额准备金，央行资产负债表总规模并没有扩张；我国此次下调利率和存款准备金率显然都是很传统的、常规的货币政策措施，并不是量化宽松政策（QE）。央行称，中国尚未面临“零利率”的约束，名义利率水平仍在“零”之上，存款准备金率也相对较高，因此当前在需要增大货币政策支持力度的时候，利率工具及准备金率工具都有使用空间，降准措施也不直接扩大央行的资产负债表，不属于非常规的QE措施。另外，央行方面称，放开存款利率上限后，作为金融机构利率定价的重要参考，仍将在一段时期内公布存贷款基准利率，并为进一步完善利率调控框架提供一个过渡期。待市场化的利率形成、传导和调控机制建立健全后，将不再公布存贷款基准利率。央行在文章中还指出，此次放开商业银行和农村合作金融机构等存款利率上限，标志着我国的利率管制已经基本放开，利率市场化进入新的阶段。央行上周五在“双降”措施宣布后发文解释称，这主要是是因为“经济增长仍存在一定的下行压力，需要继续灵活运用货币政策工具加强预调微调。”

3. 国土部：今年全国城乡建设用地增减挂钩指标90万亩

10月28日消息，日前国土资源部印发《关于下达2015年城乡建设用地增减挂钩指标的通知》，明确今年全国共安排城乡建设用地增减挂钩指标90万亩。据观点地产新媒体了解，《通知》要求各地在项目区选点布局、土地调整、住房建设、补偿安置、收益分配等方面，充分保障农民的知情权、参与权、受益权、监督权。《通知》指出，合理安排城乡建设用地比例和布局，留足农村发展空间，调剂到城镇建新的用地，合理确定用于经营性建设的比例，增加返还农民的土地收益。同时设立专门账户加强增减挂钩收益管理，并按照以工促农、以城带乡的要求，将收益全额返还农村，用于改善农民生产生活条件。观点地产新媒体获悉，增减挂钩不仅是调整优化城乡用地结构布局、推进新农村建设和城乡统筹发展的重要措施，在当前也是支持扶贫攻坚、生态移民的重要抓手。《通知》强调，加强增减挂钩节余指标管理，保证使用节余指标的建新用地面积与拆旧复垦面积相对应，防止只建新不复垦、扩大建设用地规模。

4. 发改委：7%是预期性目标 季度间波动是正常的

10月28日，人民日报海外版刊登国家发改委署名文章称，“经济增长7%左右”是预期性目标，不是约束性目标；7%左右不是一个简单的数值目标，而是区间概念；同时，7%是全年目标，季度间出现波动是正常的。该文章指出，判断经济运行是否处在合理区间，不仅要看经济增速是否在7%左右，更要看就业是否稳定、结构是否优化、生态环境是否改善、民生是否得到较好保障，还要看在国际上的比较。文章认为，前三季度经济增长6.9%，保持了就业形势稳定、人民生活持续改善；较好发挥了市场优胜劣汰作用，经济结构进一步趋优。同时，前三季度经济增长6.9%在全球主要经济体中仍是比较高的，对世界经济增长作出重要贡献。文章同时提出，今年以来我国经济确实面临较大下行压力，投资需求依然疲弱，出口增速明显放缓，工业生产领域价格持续下跌，产能严重过剩矛盾仍然突出，新的增长动力还难以弥补传统动力减弱带来的缺口，改革攻坚任务艰巨繁重。“中国经济发展进入新常态，正经历新旧动能转化的阵痛，但中国经济稳定发展的基本面没有改变，新型工业化、城镇化、信息化和农业现代化深入推进，国内市场需求强劲，经济发展具有巨大潜力、韧性、回旋余地，结构性改革正在深化。” 

5. 非房地产企业改制重组暂免三年土地增值税

继不久前企业兼并重组获得所得税优惠之后，财政部、国家税务总局23日又送上暂免三年土地增值税的税收大红包，为企业兼并重组减负、助力企业做大做强再迈新步伐。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。此外，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。通知明确，暂免土地增值税的期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

n 达本地：

1. 东莞虎门一批发市场遭举报 工业用地上冒出批发市场

原本只是工业用地性质的土地，摇身一变对外招商。近日，位于东莞虎门宴岗社区的沿江新富民水产批发市场被网友举报“涉嫌改变土地用途”，且已对外打出招商的宣传广告。虎门国土分局昨日回应称，该地块批准的用地性质为工业，已对其涉嫌改变土地用途的情况介入调查。

2. 东莞石碣镇超14万平连体地流拍 土地市场降温

2015年10月29日，石碣镇在今天连续推出三宗商住地块，该三宗地块均位于石碣镇五环路以北、莞深高速以西，是处于同一位置的“连体”地块，总占地约14.2万㎡，起始总价约为4.57亿元。其中，于上午10:00出让的编号为2015WG045的商住地，占地面积49440.71㎡，起拍价达到15010万元；于下午14:30出让的编号为2015WG046的商住地，占地面积45034.69㎡，起拍价达到16325万元；另一宗于下午16:30出让的编号为2015WG047的商住地，占地面积14341㎡，起拍价达到14341万元。不幸的是，这3宗地块不幸接连流拍，原本的三位一体巨型地块，竟无人竞拍。

3. 环鑫房地产擒下大岭山商住地 楼面价1461元/平

今日（10月30日）上午10时，东莞10月份的最后一宗商住地出让，此宗商住地位于大岭山镇大沙村，占地面积为34839.1平方米，容积率为1.0＜Ｒ≤2.2，这是大岭山镇今年首宗入市的商住地，最终被东莞市环鑫房地产开发有限公司以底价11200万元拍得，成交楼面价为1461.26元/平方米。

n 谈四海：

1. 利好政策再度来袭 四季度楼市销售或现翘尾

近日，随着央行的再度降息、降准，影响楼市的利好政策被推至高峰，户籍制度改革、降低房地产交易成本、因降息导致的资金转移等等，都为四季度的楼市增添了无穷动力。业内人士表示，原本进入淡季的楼市销售，或因为这一系列的政策落地出现翘尾行情。前不久国务院常务会议通过了《居住证暂行条例(草案)》。专家认为，作为户籍制度改革的重要内容，全面实施居住证制度将助推以人为核心的新型城镇化和农业现代化，同时进一步促进社会公平正义，户籍制度改革为楼市的未来需求打下坚实基础。利率方面，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。在降息、降准的作用下，房地产市场或将继续回暖。业内人士分析认为，降息、降准增加了银行的可贷资金，可被用于房贷业务的资本也会增加，个人申请房贷会更加容易。同时，银行可能会提供更优惠的房贷利率。另外，随着今年第五次降息，越来越多的消费者开始资金搬家，从各种投资渠道来看，受宽松政策以及房企让利等影响，更多的消费者将目光转向楼市。

2. 央行“双降”凸显经济寒气逼人

中国的经济从上一轮大规模刺激之后，逐渐走上了资本回报率下行之路，自2012年开始，经济面临严重的去产能去杠杆的压力之中，行至今日，中国的周期性行业去产能去杠杆的压力远未释放完毕，过剩产能出清仍处于攻坚阶段。投资入冬、出口不振，已将制造业带入一个更低的景气周期之中，而消费尽管存在一定粘性，但独木难支。在一系列的经济脆弱链条下，国内资本市场、汇率市场压力加大。8月的“挖坑式”贬值给当时的货币宽松腾挪出空间；而对于当前的央行而言，国际资本动荡不安，人民币汇率不得不保持稳定，但这就会令原本已较大的基础货币缺口再度放大。政策的支持可能更多依靠财政工具，财政刺激在进一步加码，倒逼货币政策进一步放松，今后财政支出继续加码可期。这些强力措施，无疑会对未来几个季度的经济提到一定提振作用，改善各项经济数据的环比增速，进而也会对市场预期形成影响。

3. 新政不断 房地产业或迎“政策蜜月期”

上周末，央行再度祭出“双降”大招，一年期存贷款基准利率再创历史新低。这有利于缓解企业存量债务压力，加上此前推出的各种利好，房地产业可谓迎来了近几年少有的“政策蜜月期”。此次“双降”，已是央行自2014年11月22日以来，一年内的第六次降息，是历史上罕见的密集降息期，一年期贷款基准利率从此前的6.55%，降至如今的4.9%，累计下降了1.65个百分点，降幅高达25.2%。这对于资金密集型的房地产业来说，债务利息负担将大幅降低。在此期间，央行还进行了多次降准，释放了大量的流动性——仅今次降准，据测算，就可增加流动性约7000亿元。这又为包括房地产业在内的亟需借贷资金的企业，提供了解渴之甘霖。降息降准这等货币宽松政策，于房地产业而言，无疑是实实在在的大利好，既能得到更多的发展资金、降低债务压力，又能改善外部销售环境——刺激更多有条件的消费者加快购房步伐。而这仅是目前房地产业所处有利环境之一。另一方面，就是房地产业处于有利的政策环境了。从去年以来，全国数以百计的商品房限购城市，陆陆续续取消了限购政策，目前仅剩下北上广深及三亚未取消，这改变了以前一刀切的限购做法，使刚需型与改善型买家得以松绑。与此同时，一大批刺激楼市的措施也不断推出，包括多次降低公积金贷款利率、提高公积金贷款上限、降低购房贷款首付比例、购房贷款利息打折等等。今年以来，国家又放开了外国人购房限制，有的城市实行了公积金异地贷款政策。这些举措，无不意味着房地产业迎来了多年难得的“政策蜜月期”，对促进商品房销售、加速去库存将产生积极作用。而房地产业的振兴，对拉动内需、提高整体经济增长，又会起到相应的推动效能。目前库存高企的房地产业，可说遇上了又一个发展的新机遇，接下来，该是房企如何把握了。

4. 二胎全面放开被指楼市利好:大户型吃香 学区房更火

10月29日，十八届五中全会今日闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。有业内人士表示，允许普遍二孩政策对于楼市而言属于重大利好。楼市需求与人口有关，全面放开二孩限制将明显促进人口增长，十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利。这既有助于经济增长，也有利于人口红利。二胎政策后续能够真正落实，和目前人口的可支配收入、生育观念转变有关系。应该说，此类政策若要真正落实，要和社会保障等事业密切结合。如果社会保障到位，那么完全可以增加人口，进而增加住房需求。不过业内的共识是，二胎政策的放开会对改善性住房需求有所提升，三房、四房将会成为主流需求。

5. 全面放开二孩政策 这些房型将上涨

民间热传了多时的“普遍二孩”重大利好消息终于在五中全会上尘埃落定。全面放开二孩政策对楼市会有多大影响？业内人士表示，家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需品。生了二胎，三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。楼市变化的第二点体现在学位房上。对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要二孩的家长必须未雨绸缪。广州计划2017年全面取消择校，家长们置业无疑将更将倾向选择学位房，学位房房价将进一步水涨船高。有房企人士就指出，四房变成了刚需，那么相应的，五房或将会变成改善型的需求产品。因为，经济条件允许的家庭会要求有保姆房。对于高档住宅而言，甚至会因此要特设公寓楼为保姆楼。有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。