瑞峰：房企推货猛烈 银十成交首超100万㎡创新高

一、导读

1、宏观环境： 二胎全面放开或改变住房需求结构  四房将是刚需

全国：刚刚闭幕的十八届五中全会提出了“硬”任务，即“一个全部”和“五个全面”。具体内容为“一个全部，五个全面”。其中“一个全部”指我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽。“五个全面”指：1、全面放开竞争性领域商品和服务价格；2、全面节约和高效利用资源；3、全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度；3、全面实施城乡居民大病保险制度；4、全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。毋庸置疑，这“五个全面”助力中国未来发展迈上“五个新台阶”。

而全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，引起全国热议，这是十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策后，我国人口与生育政策的又一次重大调整；同时也是将是养老、教育、医疗等社会经济领域的一次前所未有的变革，对房地产 、婴幼儿用品等行业将带来巨大的利好。而房地产产生的影响将有：1、推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房、保姆房或成标配；2、人口流入不多的二三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观；3、学区房地位更加不可动摇，成为客户考虑的重要因素。

2、新增供应 ：供应节奏保持高位运行   碧桂园天汇纯新入市

上周东莞全市共有13个项目有商品房新增供应，住宅1815套，合计面积约21.25万㎡，环比下降7%；非住宅新增1051套，面积约为3.22万㎡，环比上升3%，主要由观澜湖君悦山和嘉宏大厦的办公产品，翠湖豪苑和嘉宏公园的车位供应所推动。

“银十”下旬，各大房企的推货节奏继续保持高位运行。从区域分布来看，松山湖片区依然是主力，有3大项目推出新品，分布为寮步星城玉珑湾273套107-119㎡户型、松山湖锦绣山河112套141-163㎡大户型产品、大朗碧桂园天汇540套推67-142㎡的洋房产品，同时首推别墅产品214㎡44套。从产品结构来看，70-100㎡刚需和100-130㎡首改产品仍为主流，主要由南部湾万科城、星城玉珑湾、万科翡丽山、碧桂园天汇等项目贡献。

从预售证来看，预计近期上市项目有金地艺境花园、石排国际公馆、天骄御峰、保利生态城、班芙春天、金地湖山大境、光大山湖城、保利·中惠悦城、南城华桂园和莲湖山庄等项目。

3、成交情况：“银十”热闹收官   周成交首超30万㎡创新高

10月最后一周东莞楼市翘尾行情突出，东莞全市住宅成交3366套，面积约37.13万㎡，环比上涨57%，同比大涨104%，成交量首次突破30万平，创周成交新记录；非住宅成交562套，面积约2.26万㎡，环比上涨10%，同比上涨15%。

上周银十楼市热闹收官，楼市成交全线上涨，10月成交超100万㎡，创历史新高。原因是：一方面10月下旬的央行降息再次刺激和释放，后市楼市行情向好，客户入市步伐加快；另一方面房企在10月中下旬加快推货节奏，【2015年10月15日-10月31日】期间住宅供应量就达54万㎡，约占总体供应的8成以上，新品扎推上市集中签约是成交量高位运行的重要因素；而部分个盘新品推出依然备受欢迎，如南部湾万科城、碧桂园天汇、锦龙湾畔、庄士新都滨江豪园和星城玉珑湾上周成交皆超过200套。

4、成交均价：“万元价位”项目成交体量大  助推均价再度“破万”

上周东莞楼市成交价格破万，住宅均价10232元/㎡，环比上涨8%，主要是：1、上周洋房排名前十的项目中，有4个项目均价过万，包括南部湾万科城（11925元/㎡）、锦龙湾畔（13103元/㎡）、星城玉珑湾（10440元/㎡）和蜜糖（11713元/㎡），高价项目成交出众，直接起到拉高均价的效应；2、普通住宅的单价区间集中在9000-10000元/㎡，碧桂园天汇154套（9196元/㎡）、万科松湖传奇 49套（9685元/㎡）；3、虎门、大朗和凤岗三个镇区的洋房项目成交套数在排行榜前三位，滨海片区、松湖片区和滨海片区的房价皆带动全市均价走高，拉升上周均价到万位。

5、楼盘活动：房企推货节奏持续加强  班芙春天首期开盘去货9成以上

“银十”最后一周，房企推货节奏持续加强，继前周中央盛景、碧桂园天汇开盘之后，上周末黄江班芙春天接力开盘，推136套100-113㎡阔景非毛坯洋房，去货9成以上，均价约9500元/㎡，项目畅销的主要原因有：1、深圳客贡献力量最大，从成交客户来看，有7成以上客户来源深圳，以龙华本地、福田客户为主，南山、罗湖客户为辅；2、项目地段，靠近黄江高速，交通便利，来回莞深两地较为方便；3、项目产品为非毛坯修，让客户直接拎包入住，也是吸引客户出手的重要原因。

近期全新入市的项目去货率都在6成以上，足见市场氛围依然热闹，加上政策利好效应的释放，后市或将更多新盘入市，给市场带来充足的新房源，购房者需择机入市，避免错失良机。