瑞峰：房企推货猛烈 银十成交首超100万㎡创新高

一、导读

1、宏观环境： 二胎全面放开或改变住房需求结构  四房将是刚需

全国：刚刚闭幕的十八届五中全会提出了“硬”任务，即“一个全部”和“五个全面”。具体内容为“一个全部，五个全面”。其中“一个全部”指我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽。“五个全面”指：1、全面放开竞争性领域商品和服务价格；2、全面节约和高效利用资源；3、全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度；3、全面实施城乡居民大病保险制度；4、全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。毋庸置疑，这“五个全面”助力中国未来发展迈上“五个新台阶”。

而全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，引起全国热议，这是十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策后，我国人口与生育政策的又一次重大调整；同时也是将是养老、教育、医疗等社会经济领域的一次前所未有的变革，对房地产 、婴幼儿用品等行业将带来巨大的利好。而房地产产生的影响将有：1、推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房、保姆房或成标配；2、人口流入不多的二三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观；3、学区房地位更加不可动摇，成为客户考虑的重要因素。

2、新增供应 ：供应节奏保持高位运行   碧桂园天汇纯新入市

上周东莞全市共有13个项目有商品房新增供应，住宅1815套，合计面积约21.25万㎡，环比下降7%；非住宅新增1051套，面积约为3.22万㎡，环比上升3%，主要由观澜湖君悦山和嘉宏大厦的办公产品，翠湖豪苑和嘉宏公园的车位供应所推动。

“银十”下旬，各大房企的推货节奏继续保持高位运行。从区域分布来看，松山湖片区依然是主力，有3大项目推出新品，分布为寮步星城玉珑湾273套107-119㎡户型、松山湖锦绣山河112套141-163㎡大户型产品、大朗碧桂园天汇540套推67-142㎡的洋房产品，同时首推别墅产品214㎡44套。从产品结构来看，70-100㎡刚需和100-130㎡首改产品仍为主流，主要由南部湾万科城、星城玉珑湾、万科翡丽山、碧桂园天汇等项目贡献。

从预售证来看，预计近期上市项目有金地艺境花园、石排国际公馆、天骄御峰、保利生态城、班芙春天、金地湖山大境、光大山湖城、保利·中惠悦城、南城华桂园和莲湖山庄等项目。

3、成交情况：“银十”热闹收官   周成交首超30万㎡创新高

10月最后一周东莞楼市翘尾行情突出，东莞全市住宅成交3366套，面积约37.13万㎡，环比上涨57%，同比大涨104%，成交量首次突破30万平，创周成交新记录；非住宅成交562套，面积约2.26万㎡，环比上涨10%，同比上涨15%。

上周银十楼市热闹收官，楼市成交全线上涨，10月成交超100万㎡，创历史新高。原因是：一方面10月下旬的央行降息再次刺激和释放，后市楼市行情向好，客户入市步伐加快；另一方面房企在10月中下旬加快推货节奏，【2015年10月15日-10月31日】期间住宅供应量就达54万㎡，约占总体供应的8成以上，新品扎推上市集中签约是成交量高位运行的重要因素；而部分个盘新品推出依然备受欢迎，如南部湾万科城、碧桂园天汇、锦龙湾畔、庄士新都滨江豪园和星城玉珑湾上周成交皆超过200套。

4、成交均价：“万元价位”项目成交体量大  助推均价再度“破万”

上周东莞楼市成交价格破万，住宅均价10232元/㎡，环比上涨8%，主要是：1、上周洋房排名前十的项目中，有4个项目均价过万，包括南部湾万科城（11925元/㎡）、锦龙湾畔（13103元/㎡）、星城玉珑湾（10440元/㎡）和蜜糖（11713元/㎡），高价项目成交出众，直接起到拉高均价的效应；2、普通住宅的单价区间集中在9000-10000元/㎡，碧桂园天汇154套（9196元/㎡）、万科松湖传奇 49套（9685元/㎡）；3、虎门、大朗和凤岗三个镇区的洋房项目成交套数在排行榜前三位，滨海片区、松湖片区和滨海片区的房价皆带动全市均价走高，拉升上周均价到万位。

5、楼盘活动：房企推货节奏持续加强  班芙春天首期开盘去货9成以上

“银十”最后一周，房企推货节奏持续加强，继前周中央盛景、碧桂园天汇开盘之后，上周末黄江班芙春天接力开盘，推136套100-113㎡阔景非毛坯洋房，去货9成以上，均价约9500元/㎡，项目畅销的主要原因有：1、深圳客贡献力量最大，从成交客户来看，有7成以上客户来源深圳，以龙华本地、福田客户为主，南山、罗湖客户为辅；2、项目地段，靠近黄江高速，交通便利，来回莞深两地较为方便；3、项目产品为非毛坯修，让客户直接拎包入住，也是吸引客户出手的重要原因。

近期全新入市的项目去货率都在6成以上，足见市场氛围依然热闹，加上政策利好效应的释放，后市或将更多新盘入市，给市场带来充足的新房源，购房者需择机入市，避免错失良机。

6、土地市场：石碣三宗连体地块惨遭流拍   12宗约42万平土地即将入市

待拍方面：茶山镇茶山村有一宗商住商服用地待拍，面积约为5.73万㎡ ，起始价为16800万元，起始楼面地价为1332元/㎡。茶山村位于茶山镇中心区，周边广深铁路和石大公路横贯辖区，可直达石龙、东莞、深圳，交通非常便利，地段的优势再加上该村注重投资环境的建设，促使该村工业发展形势喜人，地块有望嫁出。

成交方面：上周，东莞市环鑫房地产开发有限公司拿下大岭山大沙村一宗编号为2015WG048的商住地。该地块占地3.48万㎡，起始价为11200万元，起始楼面地价为1461元/㎡。此地块地理位置一般，生活配套设施目前不够完善；但是地块紧挨着大岭山大道，交通相对发达。另外，大岭山凭借靠近松山湖的地理位置优势，成为松山湖住房需求的辐射区域，承接了一定的松山湖购买力，未来楼市将有更大的发展，所以这是地块成功出让的重要原因。

石碣镇连续推出三宗商住地块，该三宗地块是位于同一位置的“连体”地块，总占地约14.17万㎡，起始总价约为4.57亿元，三宗地块全部以流拍收尾。据了解，在交通方面，地块紧挨着莞深高速出入口，来往东莞各地以及深圳广州都较为便利，交通方面较有优势。但地块位于石碣镇五环路以北，周边以一些电子厂以及工厂居多，生活配套相对较为缺乏。本次出让的连体地块体量大、石碣对东莞市区和广州客的吸引力又有限，加上石碣楼市发展缓慢等因素，或许是造成开发商对石碣地块望而却步的原因。

预告方面：2015年东莞第11期的土地预告新鲜出炉，预计有12宗地块出让，合计面积约42万㎡将入市，集中在常平和望牛墩，并且以工业用地为主，其中常平有3宗工业用地面积合计约23.57万㎡，望牛墩有3宗工业用地面积合计约4.26万㎡。商服用地方面，松山湖将有一宗2.3万㎡的地块入市，南城也将有一宗2.21万㎡ 的商住商服用地出让。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市连续2周高位运行    10月成交将超90万平

1.2供需量价走势：“万元价位”项目成交体量大  助推均价再度“破万”

1.3物业类型成交：别墅、商务公寓呈下滑之势  其他物业环比皆上涨

1.4产品类型成交：130-160㎡产品成交占比减少  200㎡以上豪宅上涨幅度大

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：南部湾助力虎门450套夺冠   寮步422套排第二   

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡产品成交为主  南部湾万科城贡献最大

1.6.2别墅产品面积区间成交: 200-400㎡别墅成交占8成以上   

1.6.3普通住宅各单价区间成交：10000元/㎡以上产品成交涨幅较大  约占4成多

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品成交占9成以上

1.6.5普通住宅总价区间分布：100-120万产品成交是主角

1.6.6别墅各总价区间分布： 主要集中在300-350万之间

1.7楼盘活动：房企推货节奏持续加强  班芙春天首期开盘去货9成以上

1.8新增供应 ：供应节奏继续保持高位运行   碧桂园天汇纯新入市

1.9新开工：华安商住小区开工  常平华建半岛豪庭动土

2、土地市场

2.1待拍土地：茶山镇茶山村商住商服地待拍   起始楼面地价为1332元/㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：环鑫房地产底价拿下大岭山商住地   石碣三宗连体地块惨遭流拍

2.4土地预告：12宗约42万平土地即将入市   以常平和望牛墩的工业用地为主

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1卫计委:新法实施之日 即“全面二孩”政策实施之时

国家卫生计生委指导司负责人11月1日表示，“全面二孩”政策必须依法启动实施。新法实施之日即“全面二孩”政策实施之时，在此之前各地不得自行其是。政策实施后，将取消二孩审批，实行生育登记服务制度，符合规定条件要求再生育的，仍需按有关规定办理手续。

“单独二孩”政策实施以后，生育水平变动符合预期。实施“单独二孩”政策，迈开了调整完善生育政策的重要一步。现阶段，全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇约有9000万对。实施“全面二孩”政策，今后几年出生人口总量会有一定程度的增长，最高年份的出生人口预计超过2000万人，这是政策调整的预期效应。

1.1.2  10月财新中国制造业PMI升至48.3 下行趋势缓解

中国物流与采购联合会、国家统计局1日发布的数据显示，10月中国制造业采购经理指数(PMI)为49.8%，与9月持平。非制造业商务活动指数为53.1%，环比下降0.3个百分点作为衡量制造业景气程度的重要先行指标，该数据已连续8个月低于荣枯线50，表明制造业处于萎缩区间，但下行趋势有所缓解。

业内人士认为，一方面，新订单和积压订单指数上升，表明市场需求趋稳；另一方面，产成品库存和采购量指数略升，反映出企业生产活动趋稳。综合这些情况，制造业颓势的减缓表明前期稳增长政策开始发挥作用。目前总需求不足仍然是中国经济面临的主要困难，大宗商品价格持续下跌带来的通缩风险需引起关注。

1.1.3珠三角制造业倒闭调查：七大劳动力密集行业成重灾区

在国内经济下行压力加大背景下，中国制造业也步履维艰。《每日经济新闻》记者通过对公开报道的不完全梳理发现，今年以来，珠三角地区共有76家企业关门，其中东莞占27家，比例超关门企业总数的1/3。

据不完全统计，今年来珠三角被公开报道的倒闭的大中型工厂共有76家，主要集中在陶瓷、家具、纺织鞋子、玩具、纸品包装、电子、LED等7大行业，这些行业均属于劳动密集型行业；其中订单不足导致珠三角电子行业倒闭或员工停工现象，珠三角今年14家电子类企业关门或倒闭，4家公司因订单不足引发员工纠纷。

专家认为，珠三角企业关门原因是多方面的。一方面，像鞋帽、家具等都是劳动密集型行业，随着劳动成本不断提高，原先赖以生存的低成本优势就消失了。另外，企业家在经营中缺乏向品牌、高端方向转型的眼光，所以在这一波外贸经济形势、国内经济形势都不是特别好的情况下，导致了目前这种情况。

1.1.4十八届五中全会图解：一个“全部”五个“全面”

10月29日闭幕的中共十八届五中全会提出，“十三五”时期是“全面建成小康社会决胜阶段”。

1.2楼市环境

1.2.1 百城房价连续6月环比上涨 深圳涨32.7%全国领跑

据中国指数研究院11月1日发布的百城价格指数，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10849元/平方米，环比(与上月相比)上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续六个月出现环比上涨。同比(比上年同期)来看，在经历连续十个月下跌后，目前已连续三个月呈现上涨态势。

北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为为20191元/平方米，环比上涨0.65%，涨幅较上月扩大0.15个百分点；同比上涨6.65%，涨幅较上月扩大1.01个百分点。一线城市中，深圳房价同比上涨32.66%，居于首位；上海上涨12.21%；北京上涨6.44%；广州房价同比下降2.56%。

10月为“银十”楼市传统旺季，房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放。价格上看，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

1.2.2  “全面二孩”影响需求结构  改善型需求突显

十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。目前中国现状是人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算发现，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大。虽然在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。对于很多80后、90后而言，放开二孩政策可以增加未来的人口量，但是全面放开二孩对住房需求量的放大效果有待观察，尤其是像上海北京等一线城市。

二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二胎后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

1.2.3五大房企迈入“千亿俱乐部” 中小企业业绩不容乐观

房企今年前三季度的“战绩”陆续出炉，龙头房企业绩稳定增长，万科、恒大、保利地产等多家房企已过千亿，销售金额和面积门槛也均延续了上升趋势，分别为万科：销售金额1804.7亿元；绿地：完成全年目标的51%，1360.68亿元；恒大：完成全年目标超八成，销售金额1287.4亿元；保利：业绩同比增长19.60%，销售金额1097.88亿元；中海：物业合约销售为1226.02亿港元。预计有可能完成年度业绩指标的房企不在少数。但也有部分房企目标完成情况较差，在四季度将承受不小的压力。

1.3产业动态

1.3.1重庆南岸区文化产业繁荣发展 会展业年直接产值80亿元

从重庆南岸区获悉，南岸区文化产业的重点行业主要有会展业、文化印刷业、文化出版业、游览娱乐业、电影放映业以及歌舞娱乐、网吧服务和有线电视传输。其中，会展业以重庆国际会展中心为主，年举办展会40-60场，年直接产值80亿元。

统计显示，南岸区文化印刷业110家，每年实现产值约30亿元；文化出版业以重庆出版传媒创意中心为主，投资近10亿元，建筑面积13万平方米，现已建成投用，集团本部及20家下属公司入驻后年总产值将达到60亿元；游览娱乐业以南山、南滨路景区为主，每年总收入约为2亿元。电影放映业包括万达、横店、华谊兄弟、金逸等9家院线单位，放映厅63个，年总收入超过1.5亿元。

该区围绕发展文化产业、建设文化强区目标，创新“基地(园区)+业态+项目”的发展模式，从丰富产业载体、拓展新兴业态、壮大实业项目等多方面入手，最大限度整合要素资源，推动文化产业与其他产业融合发展，重点培育和引进软件开发、数字内容、文化创意、设计服务、信息服务等新型文化产业。截至目前，重庆南岸区共有文化经营单位1500余家，总就业人数2万余人，占全区就业人口的5%。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞房企受产业地产蓝海诱惑 三五年后竞争会更激烈

8月，东莞出台产业园产权分割管理暂行办法，由工业用地、科研用地开发的产业园将有望有独立产权和转让。9月，不少产业园纷纷提交材料申请产权分割；10月，东莞本土品牌开发商光大地产高调宣布进军产业地产，并且将在2016年元旦正式开园。在外地品牌开发商纷纷宣布转型的时候，东莞的本土开发商也争分夺秒地布局产业园项目，寻求新的盈利点。

2.1.2东莞公积金贷款11月1日起调整：利率史上最低 额度最高

公积金个人贷款的额度又有新变化了。11月1日莞市公积金中心发布新的个人贷款系数表格。东莞市公积金中心表示，总体来说现申请公积金贷款的门槛低、流程简、高额度。加上国家今年连续四次下调公积金贷款利率，公积金贷款利率达到了史上最低，1-5年(含5年)2.75%，5年以上3.25%。这让广大职工在使用公积金时更加便利，也享有更多实惠。

2.1.3广东省内户口迁移一站式办理 需在拟迁入地提交资料

省内户口迁移不再需要跑回迁出地办理迁移证，只需在拟迁入地提交申请资料就可以实现一站式办理。11月1日起，东莞正式实行省内户口迁移实行一站式办理。

2.1.4莞深快轨或串联“创新中轴线” 东莞境内选线未确定

在新一轮的城市总规中，东莞将以松山湖作为中心组团，建设全市最具竞争力的高品质综合服务中心和创新中心，因此，松山湖的交通路网规划显得尤其重要。从市城乡规划局获悉，松山湖将通过公路、快轨等多种形式对接深圳，实现与深圳的交通一体化。

市城乡规划局相关人士还透露，本轮总规在创新引领、深莞融合的发展背景下，立足区域经济发展需求，结合松山湖、生态园“两园统筹”发展，提出莞深快轨的另一个备选线位。

该线位串联生态园、松山湖的“东莞创新中轴线”，连接深圳大沙河创新走廊和前海地区，为打造珠江口东岸“创新走廊”提供最重要的交通基础设施支撑条件，同时该线位可通过莞惠城际和2号线转换与市区快速联系。

2.2产业动态

2.2.1重大项目建设进度大朗领跑 前3季度GDP增速全市第二

10月29日，大朗镇第三季度形势分析会指出，前三季度大朗实现GDP164.9亿元，同比增长11.4%，增速全市第二，创历史新高。其中，固定资产投资43.1亿元，增长13.3%；3个市重大建设项目超出年度投资计划5900万元，进度全市第一。

前三季度，大朗签约了顺丰东莞电商供应链产业园、跨境电商仓储物流中心、汇和电子、六淳胶粘4宗超亿元项目，德津实业、信易电热、雅盛纺织等3个市重大项目完成投资2.59亿元，超出年度投资计划5900万元，进度全市第一。

其中，顺丰产业园项目计划总投资10.5亿元，占地162.3亩，规划建筑面积14万平方米，预计项目投产后年产值超30亿元。仓储物流中心项目计划总投资6亿元，占地105亩，规划建设电商物流综合体10栋，总建筑面积18万平方米，将于明年初动工，预计建成后入园企业年营业额超10亿元。

2.2.2长安镇重大项目建设完成投资近八成  累计共3.27亿元

从长安镇重大办了解到，今年以来，该镇继续把加快“三重”项目建设作为全镇工作的重中之重来抓，多措并举加快推进各项建设。前三季度，长安镇5个重大建设项目累计完成投资3.27亿元，完成年度投资计划4.15亿元的79%，各重大项目投资建设进展顺利。

长安镇纳入2015年市重大建设项目计划的项目有5个，包括步步高研发生产项目、长发光电研发生产项目、东宝河新安大桥东莞引桥及配套工程、广东龙辉科技研发生产中心项目和欧珀移动通信有限公司增资扩产项目，总投资61.06亿元。今年1至9月，5个重大建设项目累计完成投资3.27亿元。

此外，该镇纳入2015年市重大预备项目计划的项目有4个，包括恒业包装公司生产项目、祥鑫公司厂房扩建项目、加多宝公司投资改造工业项目和盛航5万吨铜带及铜棒生产基地项目。

2.2.3诺基亚生活区变电商产业园 上千万改造后厂区仍空置

诺基亚东莞南城工厂遣散一年后，位于南城汽车站周边的诺基亚相关标签都在逐渐消失。其中众利路上的诺基亚生活区半年前被一个公司承租下来，经过全面改造，这里已是一个大型的电商产业园区。

2.2.4中徳创新产业园落户东莞 将打造千亿元生态工业园

在德国总理默克尔访华之际，中德再传合作佳讯。从广东东莞市政府获悉，由中国和德国公司合资亿元人民币注册成立的东莞中德创新产业园项目落户东莞，并在东莞厚街镇召开项目推介会。

据悉，东莞中德创新产业园有限公司由北京百年融熥投资集团、OHK中德创新合作中心和德国天鹅湖投资有限公司共同合作，注册资金一亿元人民币，将打造一个集高端装备制造、节能环保、新型材料、现代物流等创新技术生产基地，包括国际化教育培训、现代时尚生活服务为一体的年产值超千亿的生态工业园区。

首批进驻该园区的项目包括了智能自动化装备与机器人生产技术、燃油燃气锅炉节能陶瓷、主动型纳米二氧化钛自洁净涂料、双极屏蔽电离空气净化技术、机加工润滑冷却剂净化技术、饮用水过滤净化以及海水淡化技术项目等七大德国高端科技产品生产项目在内的18个主推项目，涉及了高端装备，节能环保，新型材料等领域。

2.2.5“世界工厂”广东东莞办网贸会 对接境内外电商

“2015东莞跨境电子商务O2O外贸交易会”(以下简称“网贸会”)10月29日至31日在“世界工厂”广东东莞举办，该交易会将推动东莞制造与跨境电商、跨境电商与境外零售商“两个对接”。

本次网贸会与2015广东21世纪海上丝绸之路国际博览会同期同址举办，由东莞市跨境办、东莞市商务局主办，旨在充分利用东莞制造优势，推动东莞制造与跨境电商、跨境电商与境外零售商“两个对接”，打通上下游交易渠道。

2.2.6虎门电商城瞄准人才孵化 成立创业基地与各高校对接

东莞电商产业近年来发展迅猛，电商人才的紧缺却成为企业的心头之痛。虎门镇有电商城成立青年就业创业孵化基地，计划与广东各大高校对接，每年为虎门乃至东莞输出1000名以上的电商人才。

作为服装电商大镇的虎门，走进各大园区内，各类电商专业人才的招聘信息随处可见。为此，有电商城瞄准了人才孵化这一市场，因此虎门百达电商城挂牌成为青年就业创业孵化基地。百达电商城的主要负责人黎雨亭表示，该基地将成为创业孵化中心，为青年创业牵线搭桥，创造一体化的便利环境；并发展成为企业电商团队实战孵化基地，集中解决企业电商团队成长问题及企业跨境电商运营问题。

2.2.7  2015海博会闭幕 10.82万人次入场 成交2018亿元

今年海博会把国家馆和专业馆相结合，共吸引国内外1394家参展商参展，展位2800个。国家馆方面，50个国家和地区参展，设38个具有异域风情的国家（地区）馆，展示沿线国家的产业特色。泰国、印度、老挝、马来西亚等国家馆举行了富有特色风情的表演，吸引众多观众驻足观看，展会现场气氛活跃。

专业展区方面，茶叶、丝绸、陶瓷、旅游、食品和农产品、建材及工程机械等展区也是亮点纷呈，全面提升了海博会专业化水平。其中，旅游展区2万款产品在现场特卖，食品展区可现场下单网上购买境外水果，丝绸和茶叶展区举办了多场活动，与国内外客商现场互动交流，工程机械展区展品大多已被订空，永强消防装备以其高端性引起有关人士的高度关注。除此之外，中国交通、中国中车、华为、格力等境内外知名度较高的名牌企业、名牌产品也高调亮相，进一步提升了展会的质量和效果。

截至10月31日中午，入场观展、采购的人员达10.82万人次，比上届增长12.1%，其中专业采购商2.13万人次，增长42%。大会共达成签约项目680个，涉及签约资金2018亿元，比上届增长15.5%。其中，投资项目177个，金额530亿元，增长11.6%；“走出去”项目58个，金额308亿元，增长19.4%；贸易项目445个，金额1180亿元，增长16.4%。